Бизнес-книги
Новости
Как продлить аренду без торгов?
30 августа 2016 года
Аренду помещений и зданий, находящихся в государственной или муниципальной собственности, все чаще бывает трудно продлить. Арендодатели ссылаются на то, что перезаключить договор можно только путем проведения новых торгов, которые, кстати, может выиграть другая компания. Так ли это на самом деле, рассказали эксперты pro bono бизнес-омбудсмена - специалисты Адвокатского бюро "Титов, Кузьмин и партнеры".
Сейчас аренда действительно продлевается путем проведения торгов. Но при определенных обстоятельствах можно обойтись и без них. Во-первых, это возможно, если арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору. Во-вторых, если размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости. В-третьих, минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее трех лет. Он может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Впрочем, и при соблюдении этих условий возможны исключения. Продление будет невозможно при наличии задолженности по арендной плате и при принятии решения, предусматривающего иной порядок распоряжения арендуемым имуществом.
Из этого следует, что арендатор вправе требовать продления с ним договора аренды минимум на три года. Поддаваться на уговоры арендодателя о продлении на меньший срок не стоит. Это подтверждает и недавно рассмотренное в Верховном суде дело. Суть его в том, что по результатам открытого аукциона предприниматель арендовал помещение в Спасской башне Казанского Кремля. Объект недвижимости находится в государственной собственности и передан в оперативное управление бюджетному учреждению. Договор аренды между учреждением и предпринимателем был заключен на 11 месяцев. Впоследствии стороны несколько раз продлевали аренду, каждый раз на 11 месяцев. Но затем на очередное заявление арендатора арендодатель ответил отказом. Он сослался на то, что министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан потребовало использовать помещение в уставных целях (под музей). Арендатор потребовал в суде обязать заключить новый договор аренды без проведения торгов.
Суды трех инстанций обязали учреждение заключить новый договор аренды на 3 года без проведения торгов. Но Верховный суд отменил судебные акты. Он решил, что арендатор уже реализовал свое право на продление: он подавал заявления, на основании которых аренда несколько раз продлевалась на 11 месяцев. Также Верховный суд посчитал, что нижестоящие суды сделали неверный вывод об отсутствии решения об ином порядке распоряжения имуществом. Таким распоряжением являлось письмо министерства о том, что помещение должно использоваться учреждением в уставных целях.