Понятие «доходный дом» пришло к нам из XIX века – подобные здания, квартиры и комнаты в которых сдавались в аренду, были распространены во многих городах Российской империи. Селились в них все, кто приезжал на заработки, на службу  или на учебу. Один этаж, часто верхний, в таком доме занимал сам хозяин и его семья.

 

 

Подобное здание, к примеру, в столице, в Санкт-Петербурге, имело до шести этажей, где помещения или специально строились, или перепланировались для сдачи квартир внаем на длительный срок: разной площади и уровня комфорта. Комнаты окнами выходили на две стороны: парадные – на улицу и «черные», для прислуги и для жильцов попроще, – во двор.

 

Часто такие дома носили имена своих владельцев или реже – имена архитекторов, их построивших.

Самый доходный и фешенебельный

В Иркутске до сих пор сохранился и функционирует один из красивейших доходных домов – на перекрестке улиц Карла Маркса и Литвинова (ранее – угол ул. Большой и 6-й Солдатской).

 

Первоначально это был дом инженера путей сообщения и крупного предпринимателя Ивана Никитина. Трехэтажное здание построили в 1902-1903 годах. До сих пор оно воспринимается, как одно из самых заметных в центре города – с разнообразным декором, башенками, развитым карнизом и множеством лепных деталей.

 

Автор того проекта – главный архитектор Иркутска Алексей Кузнецов – сразу предложил заказчику строить здание с несколькими разноплановыми по назначению подъездами. В одном здании одновременно могли разместиться и одинаково успешно функционировать совершенно разные учреждения. Так впоследствии и случилось. В конечном итоге это обстоятельство определило коммерческое долголетие «усадьбы инженера Никитина».

 

В этом здании на двух верхних этажах разместилась гостиница «Гранд-отель» первого класса. Вместе с рестораном она занимала большую часть помещений. На первом этаже – магазины. Центральное место с угловым входом - «Швейцарский магазин» часов и ювелирных украшений торговца П. М. Кудрявцева. Кроме этого, в здание заселились отделение Русско-Китайского банка, мужская гимназия Е. А. Горцейт, кафешантан «Аркадия».

 

Но доходный дом со столь фешенебельными арендаторами, ориентированными на высший свет, - это скорее исключение для городов Сибири тех лет.

Обычные доходные дома — для людей

Традиционный доходный дом был рассчитан не на великосветскую публику. В них, к примеру, селились купцы, кратковременно приехавшие на городскую ярмарку. А если на длительный срок, то – чиновники с семьями, служащие, приказчики, студенты. В то время в Иркутске появилось большое количество представителей этих новых сословий.

 

По-настоящему пышным цветом доходное домостроение в Иркутске расцвело в третьей четверти XIX века. Толчком для массового появления жилья в аренду послужил знаменитый катастрофический пожар 1879 года, в котором выгорела вся центральная часть города.

 

Тот пожар и в самом деле изменил само понятие доходного дома. До него, в конце XVIII - начале XIX века, городская усадьба представляла жилой дом на одну семью, приусадебное хозяйство с садом, огородом и банькой. В самом доме могли сдавать какую-то его часть – угол, комнату, часть дома.

 

Пожар лишил многих иркутян нажитого, крыши над головой. Необходимо было быстро восстанавливать имущество. Поэтому хозяева выгоревших усадеб начинали отстраиваться не со своего дома, а ставили в глубине двора некапитальный флигель и сдавали его в аренду. Потом к нему пристраивали еще один также с отдельным входом. И таких строений на одном участке могло быть несколько.

 

Поскольку после пожара центральная часть Иркутска была объявлена зоной сплошной каменной застройки, здесь доходные дома ставились по-иному: капитальное строение в несколько этажей, где первые этажи отдавались под магазины и офисы, а квартиры находились наверху.

 

Яркий пример – нынешняя улица Карла Маркса, где многие здания выполняли функции доходных домов.

 

Но не только пожар спровоцировал это явление. Менялся город, его экономика, появились новые сословия, о которых упоминалось выше – чиновники, служащие, которые далеко не все были местными. Им нужно было где-то жить. Поэтому спрос на аренду жилья был высоким.

Без изысков, но с квашеной капустой

Основная масса доходных домов не отличалась изыском. Поскольку спрос диктовал темпы его удовлетворения, то домовладельцы особо не заботились о комфорте жильцов. Например, пристраивали к стене своего дома дополнительное помещение. Выход из него вел не на улицу, а во двор – среди огородов, кустарников и деревенских туалетов. Такие уродливые сооружения с малюсенькими комнатушками никого не смущали. Под стать месту была и атмосфера дворов: там пахло землей, огурцами, квашеной капустой и отходами.

 

Был другой типаж домовладельцев – это вдовы купцов, которые после смерти мужа быстро продавали ненужное имущество (например, лошадей, экипажи). Они перестраивали свои амбары под жилые помещения, соединяли их с хозяйским домом, с общими сенями и крыльцом. Сами переселялись в эти пристрои, а освободившийся дом сдавали в наем под комнаты.

 

Нередко подобные пристрои по нескольку раз перестраивались – сносились и снова восстанавливались с тем, чтобы увеличить площади проживания и соответственно прибыли владельцев.

 

Конечно, все это было непрезентабельно, без каких-то архитектурных претензий. Но интерес к подобному жилфонду был обоюдным: хозяева желали получить лишний рубль, а арендаторы хотели подешевле снять жилье в центре города.

 

Если посмотреть генплан конца XIX века, то можно обнаружить, что доходные дома стояли почти в каждой усадьбе, причем, очень плотно – на предельно малом расстоянии друг от друга.

На окраине Солдатской слободы

Подробнее остановимся на ярком представителе доходного домостроения – еще одном сохранившемся до нашего времени здании. Это большой двухэтажный бревенчатый дом на углу современных улиц Борцов Революции и Подгорной.

 

Улица Подгорная сформировалась по южной окраине города на границе исторических улиц – 5-й Солдатской и Иерусалимской, у склона Петрушиной (Крестовой, Иерусалимской) горы, на которой сейчас стоит Иерусалимская церковь.

 

До 1760-х годов в этом районе располагались солдатские казармы. Образовавшиеся кварталы получили поэтому название Солдатская слобода. Стихийная застройка здесь велась в первую очередь вдоль дорог, ведущих в город, в том числе на землях у Заморских ворот (ныне – перекресток улиц Ленина, Седова, Тимирязева, 3-го Июля).

 

В массовом порядке данная территория начала застраиваться частными домами с 1840-х годов. Строили первоначально у подножия горы, так как выше находилось церковное кладбище.

 

Согласно старым градостроительным планам города, в 1840 – 1860 годах нагорную часть в направлении Иерусалимской горы начали застраивать домами, где на первых этажах располагались питейные заведения, а на вторые и на антресоли (малый этаж между первым и вторым, окнами выходящий во двор или сад. – «Капиталист») заселялись квартиросъемщики. Такой дом с трактиром и жилыми комнатами мог приносить своим хозяевам до 10 тысяч рублей в год.

Недорого и грязи по колено

Доходного дома по ул. Борцов Революции, 10а, про который мы рассказываем, в тот период времени еще не существовало.

 

Но уже в 1881 году на градостроительном плане города возле горы появилась улица Кладбищенская (позднее название изменили на Главную Иерусалимскую).

 

К тому же пожар 1879 года не добрался до этого района города, то есть допожарная застройка сохранилась. Это стало причиной того, что в послепожарный период здесь резко подскочила цена сдачи в наем комнат. Она могла превышать 160 – 170 рублей в год.

 

В то время купцы активно искали земельные участки под застройку. Число разночинцев, конторских служащих и приказчиков в городе активно росло, а количество военнослужащих, наоборот, заметно уменьшалось.

 

Стоимость земли в этих окраинных землях Иркутска во второй половине XIX века была невысока – 6 рублей за кв. сажень.

 

Относительная дешевизна объяснялась отсутствием мощенных улиц, поэтому уличная грязь весной была непроходимой. Часто талые ручьи просачивались в окна первых этажей тех зданий, которые в прямом смысле слова врастали в землю.

 

Но такая картина была действительной для всего города.

 

«Вода вперемешку с фекалиями и грязью стояла озерами на улицах и площадях, просачивалась сквозь землю и попадала в колодцы», - отмечалось в «Памятной книжке Иркутской губернии» (1881 г.).

 

И все же один из важных плюсов окраинного квартала: при относительной дешевизне квартир квартиранты находились в полушаге от самого центра Иркутска и могли быстро добираться до своей работы.

Спрос на чугунные печи

Усадьба, о которой идет речь, появилась на городском Плане 1890 года. В доме со временем разместились различные торговые лавки и лечебные кабинеты. Здесь же были мастерские, производившие по заказу всякую всячину – предметы быта, посуду, мебель. Одно время там под заказ изготовляли замки – различных форм, с гравировкой, и секретами. А с 1900 года в здании появилась и бакалейная лавка Стрекаловой.

 

Там же проживали сами владельцы и квартиросъемщики. Квартира внаем стоила 15 – 25 рублей в месяц, аренда помещения под лавку – 57 рублей.

 

Дом не сразу стал двухэтажным. На фотографиях 1906 – 1908 годов хорошо просматривается угол 5-й Солдатской улицы, где видны два одноэтажных дома среднего размера. А в 1911 году на фотоснимках появляется уже один двухэтажный дом с хозяйственной пристройкой со двора в южной части.

 

В усадьбе находилось несколько дровяников, уборная, выгребная яма и один сарай под технические нужды. Отопление в здании естественно было печным.

 

Известно также, кто был заказчиком или строителем данной усадьбы, – семья Турицыных. Согласование на объединение двух домов и достройку второго этажа в то время городская дума давала практически всем соседям Турицыных, проживавшим по 5-й Солдатской.

 

Кстати, строительство двухэтажного дома с мансардой под сдачу квартир внаем обходилось в 1909 году в 20 – 21 тысячу рублей. В 1860 – 1870-х годах эта цена была существенно ниже и не достигала даже 5–7 тысяч.

  

Интересный факт: сборка печей и дымоходов не входила в стоимость строительства самого дома и оплачивалась отдельно. Иметь собственную кирпичную печь было дорого, поэтому иркутяне со средним достатком отдавали предпочтение переносным чугунным печам «Метеор» санкт-петербургского общества «Мальцовских заводов».

 

Подобные «переносные, непрерывного горения для всякого топлива» печи устанавливались и в иркутских доходных домах. К тому же представительство Мальцовских заводов некоторое время находилось по соседству – через два дома – на улице Подгорной, «в усадьбе доходного дома Игнатьева М. Г. и Шапир И. М.».

 

Стоимость разных моделей «Метеора» в 1901 году колебалась от 61 рублей (черный окрас с топкой) до 130 рублей (никелированная с цветной эмалью и чугунным декоративным литьем). С накладными расходами и доставкой по железной дороге конечная цифра возрастала до 450 рублей.

 

Чтобы понять уровень этих затрат, можно посмотреть на суммы заработных плат в 1914 году (см. таблицу в печатной версии).

 

Известно, что до 1911 года в Иркутском генерал-губернаторстве (в состав которого входили также Енисейская губерния, Якутская и Забайкальская области) было реализовано 87 000 «Метеоров».

 

Владимир Титов

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (132) Апрель - Май 2026 года

• Число просмотров: 228