В прошлом году Иркутская область поступательно строилась. Несмотря на все внешние и внутренние невзгоды в строительной отрасли в целом. Годовой план по запуску в эксплуатацию жилья выполнили еще в ноябре. А в целом по году введено 1 605,2 тыс. кв. м жилья, что составляет 107,7% к аналогичному периоду 2023 года.

 

 

Если же оценивать по плановому показателю ввода, который ежегодно устанавливается в рамках федерального проекта «Жилье» по соглашению между региональным правительством и Минстроем России, то там вообще: план превышен на 27,5%. На 2024 год плановый показатель был 1 259 тыс. кв. м.

 

Такие темпы позволили нашему региону хорошо выглядеть на общесибирском фоне – второе место в СФО по абсолютному объему ввода жилья по итогам 2024 года. Уступили только Новосибирской области.

 

-- Достигнутый показатель стал рекордным для региона. Это стало возможным благодаря слаженной работе всех участников строительного процесса, системным мерам поддержки, а также реализации долгосрочной стратегии, направленной на устойчивое развитие жилищного строительства, -- отметил и.о. главы регионального минстроя Алексей Емелюков. 

 

Так, наверное, и должна выглядеть официальная «верхушка айсберга».

Самый густо застраиваемый район

Между тем, на недавнем майском заседании президиума Госсовета президент страны рекомендовал региональным властям нарастить объемы жилищного строительства и обеспечить застраиваемые участки коммунальной инфраструктурой.

 

На этот год в Приангарье плановый показатель ввода установлен на 1 520 тыс. кв. м жилья, что выше прошлогоднего. Однако такую планку наши строители уже преодолели в 2024-м. Получится ли в этом году? Удастся ли обеспечить «слаженную работу всех участников строительного процесса»?

 

Ведь объемы сдачи жилья от крупных застройщиков снижаются. И уже который год общие показатели растут только за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

 

В том же прошлом году индивидуальными застройщиками в Иркутской области введено 1 200 тыс. кв. м жилья. То есть 74,8% от всего сданного жилья. Оно построено населением самостоятельно – с помощью кредитов или на собственные средства. Это сразу на 18% больше, чем годом ранее. Тогда возвели чуть больше миллиона «квадратов». Об этом говорится в материалах Иркутскстата.

 

Кстати, построено самостоятельно – это не значит как в старые времена: всей деревней накинулись и поставили сруб молодой семье. В индивидуальном строительстве нанимаются и бригады плотников, каменщиков, и небольшие  строительные фирмы. Но население строит без каких-то особых льгот, «системных мер поддержки» и «реализации долгосрочной стратегии»…

 

Самый строящийся на сегодня и уже много лет – Иркутский район. Там за прошлый год ввели в строй почти 760 тыс. кв. метров жилья. То есть практически половину объема дает именно он.

 

За Иркутским районом – лидерами второго эшелона по вводу жилья – на территории региона являются Иркутск, Шелеховский район, Ангарск и Братск.

Надо полмиллиона домов в год

Такая ситуация, когда люди все больше предпочитают частные дома  квартирам, прослеживается по всей стране.

 

К примеру, в Омской области соотношение введенных в 2024 году площадей объектов ИЖС и многоквартирных домов (МКД) – два к одному (582 тыс. кв. м ИЖС, 286,9 тыс. кв. м в МКД). В Красноярском крае частники построили в полтора раза больше, чем компании. В Новосибирской области – на 30% больше.

 

И только в Иркутской области ИЖС – в четыре раза больше.

 

Согласно свежему исследованию аналитического центра НАФИ, более 40% россиян хотят жить в загородных домах. Но с оговоркой: им важна транспортная доступность и развитая инфраструктура поселков. Как отмечается в опросе, такая установка особенно распространена среди семейных респондентов.

 

По мнению Никиты Чаплина, депутата Госдумы и председателя Союза дачников Подмосковья, эти данные отражают общемировую тенденцию: люди стремятся к стабильности и комфорту. Развитая инфраструктура и удобная транспортная доступность – те базовые потребности, которые обеспечивают качество жизни и позволяют чувствовать себя уверенно в любой ситуации.

 

Действительно, наиболее привлекательным форматом жилья для россиян становится частный дом за городом. «И это еще один важный тренд, который мы наблюдаем в последние годы. Люди устали от городской суеты и стремятся к большему простору и уединению», - подчеркивает Чаплин.

 

Около 560 тыс. домов в год – таким в течение пяти ближайших лет будет оставаться потенциальный спрос на ИЖС, утверждают в аналитическом центре «ДОМ.РФ». Кстати, Это на 20% больше, чем возведено домов в прошлом году (461 тыс. домов).

 

-- Высокий интерес к индивидуальному строительству объясняется, в том числе, текущей квартирографией многоквартирного жилья, которая не в полной мере удовлетворяет потребности семей с детьми. Так, 46% семей хотели бы приобрести квартиры с тремя и более комнатами, однако доля таких объектов в портфеле строящегося жилья не превышает 15%", -- говорит руководитель аналитического центра «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг.

 

Большинство семей (73% тех, кто собирается обзавестись домом в ближайшие годы) планируют купить или построить здание с четырьмя и более комнатами. Их, как правило, интересуют дома площадью в 100-120 «квадратов».

 

Еще несколько лет назад желаемые площади были больше. Однако сейчас потенциальные владельцы не гонятся за чересчур просторными помещениями. Более компактные дома, по их мнению, и дешевле, и требуют меньших затрат средств и сил при их обслуживании и ремонте.

Разница цен – в три раза

Еще один ключевой фактор, влияющий на стабильный спрос на индивидуальное жилье, - это цена. В среднем по России один квадратный метр индивидуального готового дома стоит в 2,9 раза дешевле «квадрата» в новостройке. Такие данные приводятся в исследовании аналитиков «Домклик».

 

Статистика получена исходя из цен предложения на витрине «Домклик», актуальных в феврале 2025 года. Для оценки средних цен и ценовой разницы рассчитаны медианные показатели — для регионов и в целом по России.

«В некоторых случаях разница в цене является следствием сравнительно высокой стоимости новостроек. Этим фактором обусловлены ценовые разрывы в Забайкальском крае, Нижегородской и Иркутской областях, а также в Бурятии», - поясняется в исследовании.

 

В «Домклик» уточнили, что перечисленные регионы входят в топ-15 лидеров по ценам на новостройки, но находятся за пределами первой десятки по ценам на готовые частные дома.

 

Да, Иркутская область попала в этом исследовании в десятку регионов, где стоимость квадратного метра в частном доме значительно ниже, чем в новой многоэтажке. 50,6 тыс. рублей против 163,7 тысячи.

 

У наших соседей та же история и то же соотношение: в Бурятии 49,2 и 147,8 тыс. рублей за «квадрат» соответственно, в Забайкалье – 50,4 и 175 тыс. рублей.

 

По-моему, то, что «метр» дешевле – это лучший аргумент в пользу индивидуального дома за городом.

 

Кстати, про площадь загородного дома. Загородные дома в Иркутской области – самые большие в России. По данным на май 2025 года, наш регион занял первое место по этому показателю, опередив даже столицу.

 

Как сообщила «РБК Недвижимость» со ссылкой на исследование аналитиков «Домклик», наибольшую медианную площадь загородных домов зафиксировали в Иркутской области (137 кв. м), Москве (131 кв. м) и Ямало-Ненецком автономном округе (115 кв. м). В топ-10 также вошли Калининградская область (113 кв. м), Татарстан (112 кв. м), Севастополь, Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область (по 110 кв. м).

 

В целом по России средний метраж загородного дома составил 100 кв. метров.

Вместо аварийных развалюх

Итак, в последние годы индивидуального жилья в Иркутской области строится все больше, а многоквартирных домов – все меньше. Насколько больше-меньше?

 

В прошлом году организации-застройщики ввели в строй чуть более 405,2 тыс. кв. м, просев за год по вводу жилья почти на 15%. За последние три непростых года — это самый скромный показатель. В 2023-м сдали более 470 тыс. кв. метров жилья, в 2022-м — 413 тысяч.

 

Одна из причин этого – см. выше – в разы возросшая популярность загородного проживания.

 

Однако крупные застройщики, кроме непосредственно строительства жилых домов, выполняют еще другую важную функции, на которую не способны частники.

 

Крупные компании участвуют в программе комплексного развития территорий (КРТ), которая стала продолжением программы развития застроенных территорий (РЗТ). Этот механизм позволяет городам заметно обновляться, избавляясь от древнего, аварийного жилья и получая новые современные микрорайоны.

 

Один из примеров их реализации – микрорайон в Иркутске в границах улиц Якоби и Мухиной. Территория развивается сразу вся, комплексно: снесли аварийные хибары, построили ЖК со всей инфраструктурой и соцобъектами.

 

А не так, как в Иркутске ранее практиковалось: расчистили площадку, куда может встать одна многоэтажка – туда и воткнули одноподъездный дом-свечку.

 

Комплексное развитие сейчас в приоритете. Что полезно не только населенным пунктам, но и самим застройщикам – получают под разработку сразу значительные объемы.

 

Кроме того, механизм КРТ позволяет включать для расселения и сноса не только официально признанные аварийными многоквартирные дома, но и, к примеру, имеющие 50% износа здания или системы горячего водоснабжения.

Передовики на стройке

По числу проектов, которые сейчас в регионе рамках КРТ реализуют и готовят к реализации, Иркутская область вошла в топ-10 субъектов России. В работе в регионе 26 проектов общей площадью 424,4 гектара с градостроительным потенциалом 1 247,7 тыс. кв. метров. Из них пять проектов приняты на федеральном уровне, два – на региональном и 19 – на муниципальном.

 

Стройки в режиме КРТ ведутся в ряде городов региона. Например, в Усолье завершили строительство двух блок-секций общей площадью 4,9 тыс. кв. метров. Сейчас квартиры в них передают гражданам, переселяемым из аварийного жилья.

 

В Саянске в рамках КРТ незастроенной территории введены в эксплуатацию 32 индивидуальных жилых дома. Выданы разрешения на строительство следующих коттеджей со сроком ввода в этом году.

 

Продолжается реализация КРТ незастроенных территорий в Иркутском районе, Усть-Илимске, Усть-Куте, Шелехове и Братске.

 

– Мы видим, что механизм КРТ в регионе активно развивается. И наш регион по этому показателю находится в зеленой зоне рейтинга Минстроя России, - отмечает Алексей Емелюков, и.о. министра строительства Иркутской области.

 

По словам чиновника, механизм КРТ позволяет реализовывать в едином проекте различные программы: по строительству жилья для граждан, переселяемых из аварийного жилищного фонда, для детей-сирот, для специализированного жилищного фонда, для проживающих в сейсмически неустойчивых жилых домах.

 

И в заключение посмотрим, кто в регионе на сегодня самые-самые по объемам строительства.

 

Согласно данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), три компании, на которые приходится треть всех объемов строительства в регионе, - это «Новый город», «ПарапетСтрой» и «ДомСтрой».

 

На весну 2025 года ГК «Новый город» являлась лидером в Приангарье, под застройкой у них находилось 101,5 тыс. кв. метров. С учетом этих объемов застройщик входит в российский топ-200 крупнейших (196-е место).

 

У других из иркутской тройки лидеров так: ГК «ПарапетСтрой» – 64,1 тыс. кв. м, и ГК «ДомСтрой» - 58,7 тысячи. Но это объемы, с которых они стартовали в этом году.

 

А насчет прогнозов по турбулентности в строительной сфере – это осенью станет понятно.

 

Семен Дюков

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (130) Май - Июнь 2025 года

• Число просмотров: 553