Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Перестройка бизнеса

ЕСТЬ ЛИ НАДЕЖДА У ОБЩЕПИТА

ВЫХОД НА ДОПАНДЕМИЙНЫЙ УРОВЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 22 августа
Законотворчество
НОВЫЕ ЗАКОНЫ ДЛЯ БИЗНЕСА
Налоги
УДАЛЕНЩИКИ БУДУТ ПЛАТИТЬ НАЛОГИ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Федеральная Пассажирская Компания

Тракстоп

Дезирс

Архив журнала «Капиталист»

Строительство

ТЕМПЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ СОХРАНЯЮТСЯ

Несмотря на негативные ожидания некоторых…

В этом году строительная отрасль и рынок недвижимости, впрочем, как и другие сферы экономики страны, столкнулись с новыми рисками и сложностями. Естественно, что некоторые эксперты заявили: на фоне политической нестабильности и экономических санкций российскую строительную отрасль неминуемо ждут кризис и стагнация.

Однако в нашем регионе итоги прошлого года и первого квартала нынешнего свидетельствуют, что слухи о кризисе преувеличены. Более того – ощущается  определенный запас прочности для реализации новых планов. Подробнее о проблемах и перспективах отрасли – в этом обзоре «Капиталиста».

 

 

Несмотря на проблемы

Конечно, проблемы в строительной отрасли есть, они никуда не делись. Их  обсуждали на прошедшей в Иркутске конференции «Жилищное строительство: новые вызовы и перспективы». Если кратко, то в ходе круглого стола застройщики обратили внимание на некую неопределенность в отрасли, на затягивание банками принятия решений о выдаче проектного финансирования по льготной ставке, невысокую покупательскую способность населения, а также низкую маржинальность девелопмента в регионе.

 

Однако, несмотря на это, темпы ввода в жилищном строительстве в регионе сохраняются. В минувшем году в Иркутской области ввели в эксплуатацию на 9% больше жилья, чем в 2020-м. Положительная динамика сохранилась и в первом квартале нынешнего года. В этот период объемы жилищного строительства составили 380,4 тыс. кв. метров. Данный показатель на 70,6% превышает цифры аналогичного периода прошлого года.

 

Правда, опять, как и в прошлые годы, объемы строительства индивидуального жилья (ИЖС) значительно превышают долю многоквартирных домов (МКД). И это сильно бросается в глаза: на ИЖС в регионе пришлось 75% всех сданных площадей, или 908,2 тыс. кв. метров. Остальное – многоквартирные здания.

 

Для сравнения: в соседних Красноярском крае и Новосибирской области соотношение вводимых площадей, в среднем, выглядит так: МКД – 65%, ИЖС – 35%.

Частный сектор разрастается

С чем связан такой перекос в сторону индивидуального строительства? По мнению министра строительства Иркутской области Павла Писарева, цифры по индивидуальному жилищному строительству могут не отражать реальности, поскольку на момент отчета в органы статистики не все достроенные МКД находятся в стадии заселения.

 

Однако, по данным нашего журнала, реальность в том, что превышение объемов индивидуального строительства в регионе наблюдается с 2018 года. Уже традиция? Которая, впрочем, дает чиновникам для отчетов ежегодно нужную цифру прироста.

 

Хотя с действительно существующей тенденцией по переезду из городских квартир в свои загородные дома соглашаются многие. Этому процессу содействует и правительство РФ, реализуя программу по развитию ИЖС.

 

Новый и мощный импульс частному строительству дает запущенная с 1 июня пилотная льготная ипотечная программа на строительство частных жилых домов своими силами, то есть без привлечения профессиональных застройщиков. Льготная ставка по этой ипотеке составит не более 9%. Максимальный размер займа для регионов – 6 млн рублей.

Причины торможения в секторе СКД

Глава минстроя региона назвал еще причины спада в секторе МКД в 2021 году. Это дефицит строительных материалов и отсутствие в регионе крупных домостроительных комбинатов, производящих домокомплекты, и отток иностранной рабочей силы из-за пандемии.

 

Негативную роль также сыграла история с запретом на жилищное строительство в седьмой подзоне иркутского аэропорта. В начале 2021 года Росавиация неожиданно включила в эту приаэродромную подзону едва ли половину территории города, совершенно не учитывая особенности региона. В результате замороженными почти год простояли 11 строящихся объектов.

 

В конце декабря 2021-го ситуация разрешилась: седьмую подзону, скорректировав, сократили. А это, в свою очередь, означает, что замороженные жилые объекты в ближайшее время могут быть заселены.

 

Наконец, строительство многоквартирных жилых комплексов тормозится в силу недостаточной коммунально-инженерной инфраструктуры. А мы живем в Сибири, где отопительный сезон длится восемь месяцев.

 

В холодное время года потребность в теплоснабжении города на 80% покрывает Ново-Иркутская ТЭЦ, от которой в город проложены четыре основных теплотрассы – четыре луча. Без подключения к одному из них постройка многоквартирных домов в городе бессмысленна. Именно с этим фактором можно связать и жесткую борьбу застройщиков за ценную землю именно в городе, где есть возможность подключения.

Новые тепловые лучи

Но проблема с отсутствием свободных территорий, где возможно подключение к отоплению, может решиться в обозримое время. Давно ведется разговор о прокладке нового теплового луча в предместье Рабочем. На данный момент жилой сектор там отапливается 15 угольными и мазутными котельными, которые вдобавок к своей неэффективности еще и загрязняют окружающую среду.  Подключение к центральной теплосети открыло бы для Рабочего множество перспектив.

 

В 2021 году Иркутская область получила инфраструктурный бюджетный кредит в 8,6 млрд рублей, который, в частности, будет направлен на проектирование тепломагистрали от ТЭЦ-10 в Ангарске до Иркутска, реконструкцию КОС левого берега в областном центре, строительство теплового луча в Рабочее.

 

Строительство тепловой инфраструктуры в Иркутске позволит построить в городе более миллиона квадратных метров жилья. В качестве потенциальных территорий для застройки глава минстроя Павел Писарев отметил деревни Малая Еланка и Мамоны. Потенциал роста этих территорий министр оценил в 10-12 млн кв. метров. Для сравнения: в самом Иркутске площадь жилых помещений сейчас составляет более 18,1 млн кв. метров.

Достраивают и заселяют

В 2021 году в Иркутске полностью достроили более 40 жилых комплексов. Достраиваются последние секции крупных ЖК. Один из них – Suncity компании «Грандстрой» стал финалистом в номинации «Комплекс года с лучшей архитектурой» конкурса Urban Awards.

 

В этом году в финал премии Urban Awards вошли сразу несколько проектов из Иркутской области. В финал номинации «Лучший малоэтажный комплекс» вошел «Французский квартал», построенный в Новолисихе девелоперской группой «Хрустальный».

 

В номинации «Лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса Сибирского ФО» в финал вошли сразу два иркутских ЖК: «Скандинавия» от застройщика «Иркутскгорстрой» и жилой квартал «Затон» группы компаний «АС». В номинацию «Самый инвестиционно привлекательный проект» вошел ЖК «Сибиряков» от ООО СЗ «Флагман».

 

Компания En+ group отчиталась о завершении масштабного семилетнего проекта по переводу нагрузок с выработавшей ресурс ТЭЦ-1 на ТЭЦ-9 в Ангарске. На проект по переводу мощностей на более экологичную и эффективную станцию компания потратила 3,45 млрд рублей

 

Будет сдан долгострой на улице Донской в Иркутске. За первый квартал 2022 года из Единого реестра проблемных объектов были исключены четыре стройки. Всего во 2-м квартале 2022 года из Единого реестра проблемных объектов планируется исключить три объекта: два – на улице Донской в Иркутске и в поселке Изумрудном Иркутского района – путем завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Еще один дом в Ангарске продан с торгов, граждане – участники долевого строительства получат компенсационные выплаты

 

В 2023 году в Иркутской области при взаимодействии Фонда развития территорий РФ будут восстановлены права более 600 семей, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков на 11 объектах.

 

Это объекты застройщика ООО «МолдРосс» в Иркутске на углу улиц Дыбовского и Байкальской и на улице Сибирской, объекты компании ООО «Базисстройинвест» в Иркутске на Сергеева во взаимодействии с Фондом развития территорий, а также иными способами – объекты застройщика ООО «Северный» в Иркутске на улице Радищева и компании ЗАО ЖСК «Инвест» на улице Седова.

Цена «квадрата» растет

Рост стоимости недвижимости в Иркутске продолжается третий год подряд. Так в новостройках Иркутска за 2021 год цена за квадратный метр выросла на 24%. Вторичное жилье подорожало на 21%, что несколько меньше, чем в 2020 году, но это все еще весьма высокий показатель роста.

 

Вместе с ценами и вырос спрос. По данным Росреестра, интерес к долевому строительству в Иркутской области в минувшем году увеличился на 3%.

 

Если сравнивать с соседними регионами, то по данным аналитиков «Авито-Недвижимость», к началу апреля средняя стоимость квадратного метра в Иркутске составила 90 тыс. рублей. Для сравнения: в соседнем областном центре – Красноярске – один квадрат, также изрядно подорожавший, стоит 84 500 рублей.

 

Из пяти районов Иркутска самым дорогим для приобретения жилья является Октябрьский – 118 тыс. рублей за один кв. метр (по данным Realty.irk.ru).

 

К слову, в конце прошлого года Минстрой РФ увеличил показатель средней рыночной стоимости одного «квадрата» жилья – для Приангарья в первом квартале 2022 года она составила 80,9 тыс. рублей, что на 66,6% выше, чем аналогичный показатель 2021 года.

А стоимость аренды снижается

Весной из-за изменения экономической ситуации многие продавцы вторичной недвижимости заняли выжидательную позицию. Одни поспешили перевести свои квадратные метры из продажи в аренду. Другие подняли цены до заградительного уровня или вовсе убрали ликвидную недвижимость из продажи.

 

Уже сейчас можно заметить некоторое снижение средней стоимости аренды. По данным «Циан», стоимость аренды в крупных городах России с февраля по март снизилась на 5,5% и продолжает снижаться.

 

По данным ВЦИОМ, наученные опытом конца 1990-х россияне считают недвижимость самой надежной и безопасной инвестицией. Во времена экономических трудностей часть наших сограждан обращает внимание на квартиры, которые им представляются объектом монументальным и безопасным. Такие настроения, по мнению экспертов, могут несколько поддержать цены.

Город туристического интереса

Иркутск богат историческими памятниками и архитектурой. В городе насчитывается более 685 памятников истории и культуры, из них 108 – федерального значения. Город претендует на то, чтобы стать туристическим центром, привлекающим ежегодно не менее 1 млн туристов.

 

В апреле Иркутск вошел в перечень городов туристического интереса Ростуризма. Совместно с Ростуризмом на базе проекта «Иркутск – город на Ангаре, дочери Байкала» для города будет разработан собственный дизайн-код - набор правил проектирования, требований и рекомендаций, с помощью которых сформируют стилистически единую, комфортную и безопасную городскую среду.

 

Предполагается создание новых информационно-туристических центров, навигации вдоль городских туристических маршрутов, обустройство фотозон и смотровых площадок, устройство фасадного освещения и установку малых архитектурных форм. На национальный проект до 2024 года заложено 12,3 млрд рублей. 

 

Богатое наследие требует бережного обращения. Иркутск включен в число исторических населенных мест с сохранением старинной планировки и застройки, поэтому строительство в историческом центре города осложнено. И все же стоит признать, что не все памятники удастся восстановить. Многие дома-памятники сильно обветшали, заброшены или вовсе сожжены.

 

В результате здравой переоценки в историческом центре Иркутска был полностью перестроен 130 квартал, что позитивно сказалось на облике города. Появилась новая точка притяжения для бизнеса, жителей города и туристов. Сейчас на Цесовской набережной, которая находится долгие десятилетия в упадке, на месте бывшей чаеразвесочной фабрики строится элитный ЖК CORSO residence. На месте снесенных Курбатовских бань будет возведен бутик-отель  с сохранением исторического фасада легендарного здания.  

Опять проект моста

В апреле был одобрен и согласован с национальным парком новый проект генерального плана Листвянки. Проект включает развитие общественно-деловой зоны на улице Горького, новое здание администрации Листвянки, реконструкцию набережной и расширение проезжей части.

 

Территорию на второй линии отведут под жилую и общественно-деловую застройку. В Крестовой пади будет размещен общественный центр, а вдоль реки Крестовка разместятся социальные объекты и частные дома. В проект входят очистка и углубление рек, озеленение берегов.

106 участков выделят для строительства домов для малоимущих и нуждающихся в улучшении условий жителей. Запланировано строительство детсада на 100 мест, школы на 200 учеников, клуба с краеведческим музеем и кинозалом на 300 мест, физкультурно-оздоровительного комплекса и больницы. 

 

В проект входит реконструкция и строительство новых причалов в Листвянке и Больших Котах. В рамках реализации проекта транспортного кольца Иркутск – Листвянка – порт Байкал – Маркова – Иркутск планируется возвести мост через Ангару в поселке Никола.

 

Ну, мосты у нас всегда относились к очень долгоиграющим проектам…

Льготная ипотека продолжается

Правительство не собирается сворачивать программу льготной ипотеки, которая критически важна для строительства в области. По словам курирующего строительство в России вице-премьера Марата Хуснуллина, на программу господдержки в РФ в 2022 году правительство выделит дополнительные 80 млрд рублей.

 

С первого февраля нынешнего года в связи ускорением инфляции увеличена льготная ставка на жилье в новостройках – с 6 до 12%. Между тем и выросла максимальная сумма кредита. В Москве и Санкт-Петербурге — до 12 млн рублей, в остальных регионах, в том числе Иркутской области — до 6 млн. Новые условия действуют до 1 июля 2022 года.

 

Кстати, ставку по льготной ипотеке могут пересмотреть досрочно. Об этом в апреле рассказал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин. Таким образом регулятор пытается сохранить баланс, при котором те, кому действительно нужна ипотека, все еще могут себе ее позволить.

 

А вот для спекуляции такие условия уже малоинтересны. Поэтому инвесторам, которые вложились в недвижимость на этапе котлована, рассчитывая на хороший процент по продаже на завершающих этапах строительства, стоит умерить ожидания. Ведь такое жилье по закону является вторичным и основные государственные льготы на него не распространяются.

 

Таким образом, круг потенциальных покупателей сужается до обладателей всей суммы наличными. Для остальных же итоговая цена от застройщика может оказаться даже выгоднее. С учетом экономии по льготной ипотеке, доля которой из всех ипотечных кредитов в этом году может подняться с 50% до 75-80% (прогноз ВТБ).

 

Олег Старшинин


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (121) Июнь - Июль 2022 года


  • Число просмотров: 206

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

СибЭкспоЦентр

Офис-заказ

Домстрой

Сэйв

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть