ПОВЕДЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ МЕНЯЕТСЯ

В целом, если рассматривать все сегменты коммерческой недвижимости, то более всего в период ограничительных мер пострадали ретейл, стрит-ретейл и объекты развлечения (кинотеатры, детские клубы). Это вывод делают аналитики Colliers International, напоминая, что огромным ударом для владельцев торговых объектов, помещений и арендаторов было снижение покупательской активности. Это привело к сокращению доходов, так как на тот момент функционировать офлайн могли только магазины с товарами первой необходимости.

 

Пандемия в первую очередь отразится на изменении в потребительском поведении (рост лояльности к покупкам онлайн), снижении потребительского спроса в краткосрочном и среднесрочном периоде, утверждают некоторые аналитики. А последствия распространения пандемии станут катализатором развития уже существующих трендов на рынке: некоторые форматы окончательно уйдут, и еще большее количество объектов будет нуждаться в пересмотре концепции. Кроме того, продолжается своеобразная оптимизация – немало брендов и ресторанных сетей заявили о частичном уходе из торговых центров. Также существует риск закрытия небольших магазинов, которые занимают от 50 до 300 кв. м, а также более крупных форматов. В этом случае доля свободных площадей к концу года может превысить 10%.

 

Но так считают не все. В первый день Байкальского саммита РГУД его участники обсуждали тему коммерческой недвижимости – ее настоящее состояние и прогнозы на будущее. Александр Шарапов, вице-президент РГУД, президент Becar Asset Management Group (Санкт-Петербург), поделился своим мнением: влияние пандемии на экономику преувеличено.

влияние пандемии преувеличено

-- Я придерживаюсь нетрадиционных взглядов на ковид и не считаю, что пандемия очень мощно повлияет на происходящее на рынке. Просто усилятся тренды, и кризис станет акселератором того, что уже происходило на рынке раньше: тем сегментам, которым было плохо, станет еще хуже, а кто развивался – продолжит свое развитие. И привычки людей тоже не изменятся.

 

И далее эксперт озвучил свой вариант развития событий. По его словам, в первую очередь в нынешней ситуации выигрывает диджитал – цифровизация общества продолжается. Как и продолжат закрываться крупные торговые центры – эта тенденция в мире началась еще до пандемии. Ожидаем рост малой торговли, к которой люди испытывают особую привязанность. Офисы трансформируются в коворкинги. Фастфуд и dark kitchen (доставка готовой еды) будут набирать обороты. Туризм восстановится очень быстро – путешествовать в основном будет молодежь от 20 до 40 лет, которая меньше всего испугалась пандемии. Популярными станут отели с небольшой площадью номера (15-20 кв. м), но с большими общественными пространствами – именно такие отели в формате lifestyle строятся сейчас, в том числе, в России. Они могут легко трансформироваться в коливинги (современные общежития) -- спрос на которые тоже растет. Живя в них, молодые люди могут общаться, даже не выходя на улицу. И молодежь, как и раньше, будет стремиться жить именно в центре городов.

НЕ ВСЕ ТРЦ ПЕРЕЖИВУТ НЫНЕШНЮЮ СИТУАЦИЮ

Тезис о том, что крупные торговые центры продолжат закрываться, на Байкальском саммите поддержала Ольга Болотникова, исполнительный директор в концерне SRV (Санкт-Петербург).

 

-- Не все торговые центры переживут нынешнюю коронавирусную ситуацию, а те, кто останется, должны будут серьезно подумать над реконцепцией своих проектов, так как произойдет трансформация поведения и покупателей, и ретейлеров. Многие ретейлеры, особенно в категории одежды, будут с одной стороны сокращать свои площади, оптимизировать их или даже закрывать, переходя в онлайн-формат или в формат пунктов выдачи. А с другой стороны из-за роста вакансий площадей – искать более интересные локации по более выгодным ставкам.

 

Еще одна тенденция в трансформации крупных торговых центров, о которой сообщила эксперт, -- уход в развлекательную составляющую. При этом если раньше в работе девелоперов акцент делался на ротацию арендаторов, на привлечение новых, то теперь стратегия кардинально изменилась в сторону максимального сохранения имеющихся арендаторов и предвосхищения вакансий.

 

-- И хотя у нас нет сейчас большого количества вакансии впрямую, но мы прогнозируем рост их числа в торговой недвижимости до 30%. Кроме того, возвращение трафика в торговые центры тоже проходит нестабильно. Поэтому, как управляющая компания, мы разрабатываем два сценария нашей работы – плохой и очень плохой: все будет зависеть от развития ситуации, которая пока не очень понятна.

ОФИСЫ – ТРЕВОЖНЫЙ СЕГМЕНТ

В связи ограничительными мерами на фоне распространявшейся пандемии и введенным режимом самоизоляции с апреля в стране начался массовый переход на дистанционную работу («Домашняя работа. Новый тренд, грозящий остаться надолго» -- см. стр. 20.). Подобное переформатирование сложившихся устоев в деятельности многих компаний, а затем и обнаруженные владельцами бизнесов возможности реально экономить на офисных расходах, у части девелоперов вызвали даже определенную панику. Они задумались: «Если немало компаний теперь раздумывает над тем, чтобы не возвращать своих сотрудников в офисы, то вдруг офисные центры далее окажутся никому совсем не нужными?».

 

-- В доковидные времена в России удаленно работал только 1% трудоспособного населения. В самых прогрессивных в этом смысле странах – например, в Бельгии и Швеции -- около 8%, -- сообщил еще один участник Байкальского саммита РГУД Денис Соколов, руководитель департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield (Москва). – Сейчас очень многие в России работают удаленно, и все говорят, что наступили новые времена. Однако не факт, что удаленная работа будет эффективна в долгосрочном плане. Я думаю, что рано хоронить офисы. Девелоперское сообщество не должно сегодня поднимать руки и соглашаться с тем, что работа теперь будет только удаленная. Офисы должны нанести удар постпандемийной атмосфере.

 

По мнению эксперта, даже если представить, что в России будут работать удаленно 7-8% населения, это вовсе не значит, что они будут это делать из пригородов. Есть резон работать удаленно из тех мест, где достаточно качественная среда, например, из городов-субмиллионников. Иркутск – один из таких городов, который может стать бенефициаром этого процесса.

 

Интересным предположением на Байкальском саммите поделился еще один эксперт из столицы, председатель комитета по офисной недвижимости РГУД Гайк Папоян. По его мнению, развитие рынка недвижимости пришло к тому, что должна обновиться и классификация офисных зданий. И в новой классификации больший упор будет делаться не на местоположение офисных зданий или количество машиномест на парковке, а на диджитализацию и на современные системы управления.

ПЕРСПЕКТИВНЫЕ КОВОРКИНГИ

-- Основная тенденция у организаций сейчас – как, когда и кому вернуться в офисы. Небольшим компаниям, которые в настоящее время испытывают финансовые трудности, мы рекомендуем отказываться от офисов, работать дома и использовать гибкие офисные пространства. Ряд компаний, которые занимали, например, 1000-1500 кв. метров, уже расторгли свои договоры и ищут другие пространства по более привлекательным ставкам. Они рассчитывают на то, что управляющие новых объектов пойдут на скидки арендаторам. Но это делают очень немногие: к примеру, в Санкт-Петербурге скидку в пределах 10% дают 20-30% участников рынка. Сетевые девелоперы же дают отсрочку до конца года с оплатой 50% в месяц. Поэтому те организации, которые не могут позволить себе копить долги, отказываются от офисов, -- на саммите проинформировал коллег Иван Починщиков, сопредседатель комитета по офисной недвижимости РГУД, управляющий партнер IPG. Estate (Санкт-Петербург).

 

Он считает, что в сегодняшней ситуации коворкинги – очень перспективный бизнес, позволяющий компаниям снижать затраты на организацию рабочих мест в своих офисах. И этот бизнес продолжит активно развиваться и далее. Если раньше коворкинги были помещением для фрилансеров и индивидуальных предпринимателей, то теперь их арендуют даже крупные корпорации, причем, целыми этажами, потому что это удобно. Иван Починщиков утверждает, что будущее именно за коворкингами. Главное – правильно выбрать формат.

 

Российские эксперты рынка коммерческой недвижимости уверены, что в скором времени офисный рынок стабилизуется. Его дальнейшая динамика будет зависеть от скорости восстановления бизнес-активности в целом. Частично работодатели продолжат использовать подход удаленной работы. Компании буду чаще обращаться к формату гибкого офисного пространства. В общем, осенью активность в бизнес-центрах полностью восстановится и вернется к уровню, который был до пандемии.

 

Правда, про долгосрочные перспективы пока говорить преждевременно, так как полностью оценить влияние пандемии на офисный рынок удастся не раньше, чем через 6-12 месяцев. Сейчас у большинства компаний продолжают действовать текущие договоры аренды, и какие-либо корректировки занимаемых площадей будут происходить по истечении этих сроков.

А ВОТ СКЛАДЫ УСТОЯЛИ

А этот сегмент рынка коммерческой недвижимости, похоже, даже не заметил коронакризиса. Эксперты компании CBRE, мнение которых приводит «Интерфакс», признали складской сегмент наименее пострадавшим во всей этой истории с пандемией. Они констатируют: ограничительные меры, принятые властями, и ситуация в целом, оказали минимальное влияние на складской рынок -- деловая активность сохранилась на нормальном для рынка уровне.

 

С ними согласен участник Байкальского саммита Айрат Гиззатуллин, вице-президент РГУД, генеральный директор АО «Химград» (Казань).

 

-- Складская недвижимость действительно меньше всего пострадала от коронакризиса. Инвестиционная привлекательность этого актива, то есть доля производства складской недвижимости, за последнее время выросла в два раза. Сделки продолжаются и сейчас, причем связаны они не только с продажей стресс-активов, как это бывало раньше. Например, не так давно на рынке складской недвижимости России была заключена рекордная сделка между компанией «ВсеИнструменты.ру» и девелопером PNK Group, которая считается одним из лидеров российского рынка индустриальной недвижимости, о строительстве 180 тыс. кв. метров складов в Подмосковье. Сумму сделки аналитики оценивают в более чем семь миллиардов рублей.

 

Кроме этого, компания PNK Group буквально в марте этого года заявила о новом формате  привлечения частных инвестиций в свои строящиеся проекты, причем минимальный объем инвестиций составляет от трех тысяч рублей. Реализуется все через паевый инвестфонд, схема управления денег - доверительное управление. Это очень важный момент, так как есть заинтересованность со стороны частных лиц, сообщил Айрат Гиззатуллин. 

 

Вообще, в перспективе ближайших пяти лет девелопмент городских складов будет очень актуальной сферой. Аналитики Knight Frank объясняют это так. «По мере проникновения онлайн-покупок в повседневную жизнь потребность клиентов получить заказ как можно скорее возрастает. В условиях самоизоляции люди смогли оценить преимущества покупок онлайн, и, вероятно, в дальнейшем данная тенденция закрепится. К примеру, в США уже порядка 20-25% всех интернет-заказов доставляются день в день. Вероятно, что такое будущее ждет и Россию. В связи с этим игроки e-commerce и e-grocery стремятся сократить время доставки, размещаясь в черте города».

 

Василий Потемкин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (114) Август - Сентябрь 2020 года

• Число просмотров: 513