По итогам прошлого года в Иркутской области сдано в эксплуатацию 977,3 тыс. кв. метров жилья. Конечно, это пока опять не миллион, к которому регион стремится уже не первый год. Но отработанный объем практически повторяет результаты 2018 года, когда было построено 982,3 тыс. кв. метров. Разница всего в 0,5% - на уровне погрешности. А если взять во внимание объекты, сданные уже в январе 2020-го, то она почти совсем исчезает. По словам экспертов, окончательное оформление построенных, но документально пока не сданных в эксплуатацию домов может поправить этот показатель.

 

Например, едва не вошла в статистику-2019 двадцатидвухэтажная башня «Небо», которая претендует на звание самого высокого здания в Иркутской области. Это завершающий объект первой очереди жилого квартала «Стрижи», построенный на границе иркутского микрорайона Первомайский и Марковского поселения. Сдан в эксплуатацию в январе этого года.

ЧАСТНИКИ ОПЯТЬ ОПЕРЕЖАЮТ КРУПНЫЕ КОМПАНИИ

Общий объем введенного в регионе жилья позволил Иркутской области сохранить за собой третье место, как и в 2018-м, по Сибирскому федеральному округу. Впереди лишь Новосибирская область – постоянный лидер СФО по жилому строительству (в 2019 г. введено 1,76 млн кв. м) и Красноярский край (1,19 млн кв. м). Кстати, на долю Новосибирской области приходится более четверти всего возведенного на территории округа жилья. Кроме того, регион по этому показателю занимает десятую позицию в общероссийском рейтинге.

 

Новоселами в 2019 году в Иркутской области стали более 13 тыс. семей, подсчитали в Иркутскстате. И, как и в предыдущие годы, более половины общей площади нового жилья – это объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – малоэтажные и частные дома, построенные не строительными компаниями, а населением за свой счет и с помощью кредитных средств. Их в общем зачете 60%.

 

Интересно, что у лидера – Новосибирской области – по количеству квадратных метров частное строительство на уровне нашего региона, однако в процентном соотношении их ИЖС – только треть от общего объема, что говорит о большом числе и большей активности новосибирских крупных строительных компаний.

 

Далее в Иркутскстате отмечают, что наличие жилья в регионе и обеспеченность им в расчете на каждого жителя постепенно растут. Но по средней обеспеченности населения квартирами и домами Иркутская область занимает только 55-е место в Российской Федерации. Кроме того, значительная часть жилья не удовлетворяет потребности населения не только по размерам, но и по своим качественным характеристикам. Степень благоустройства возрастает очень медленно. В целом по области только 64% жилых помещений имеют одновременно все виды благоустройства: водопровод и водоотведение, горячее водоснабжение, централизованное отопление, газ или напольную электроплиту. А это означает, что спрос на современное благоустроенное жилье будет сохраняться.

РОСТ ПО СОЦИАЛЬНЫМ ОБЪЕКТАМ

Кроме жилья, прошлый год отмечен значительными темпами строительства социальных и культурных объектов. В целом, сданных в эксплуатацию и строящихся объектов в муниципалитетах региона более 300, что в среднем в пять раз больше, чем строилось в предыдущие периоды.

 

Если кратко, в небольших населенных пунктах восьми районов области появились фельдшерско-акушерские пункты. Стало больше возможностей для поддержания здоровья: построено два плавательных бассейна, каток с искусственным льдом, шесть физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивные залы, футбольные поля, игровые площадки.

 

Спортивные объекты возводились не только в городах, например, в Зиме, Иркутске, Усть-Илимске, но и в районах -- Балаганском, Заларинском, Киренском, Куйтунском, Чунском, Баяндаевском, Нукутском. В селах Иркутского, Усть-Удинского и Аларского районов появились дома культуры. Большая часть новых школ и детсадов также находятся в сельской местности – за год появилось 1187 новых ученических мест и 869 мест для дошкольников.

СТАРТОВ БУДЕТ МЕНЬШЕ

Сейчас в Иркутской области в процесс строительства находится около 60 жилых проектов. А где планируется начать работы в этом году?

 

В Иркутске в наступившем году будет значительно меньше строительных стартов: администрация города выдала всего восемь разрешений на возведение многоквартирных жилых домов. Годом ранее их выдали в три раза больше – 27 разрешений. Причем, в первом полугодии 2019 года эти документы запросили только три иркутских застройщика. В третьем квартале претендентов на строительство жилья не было совсем. А в четвертом квартале администрация областного центра разрешительные документы выдала сразу пяти компаниям – «Новый город», «КСИ-Строй», «Макспласт», «Топка-СтройИнвест» и «Гранд-Строй».

 

Итак, где в областном центре планируются новые стройки в 2020 году?

 

ФСК «Новый город» получила разрешение на строительство девятиэтажки ЖК «Символ» в микрорайоне Солнечный. Дом рассчитан на 56 квартир. Его строительство станет седьмым этапом возведения жилого комплекса у Иркутского водохранилища.

 

В домах этого жилого комплекса предусмотрены все основные типы квартир – от однокомнатных до четырехкомнатных. Некоторые эксперты обращают внимание на то, что здания этого жилого комплекса отличает необычная для Иркутска отделка фасадов. Для облицовки застройщик применяет японскую технологию с использованием декоративных вентилируемых фасадов из фиброцемента с нанопокрытием, что обеспечивает легкость и прочность материала.

 

Компания «Макспласт» планирует возвести на улице Полины Осипенко шестиэтажный 11-квартирный дом. Выбранный для этого участок площадью 1,9 тыс. кв. метров находится в самом центре города, возле створа Глазковского моста со стороны Правобережного округа.

 

«КСИ-Строй» в 2020 году продолжит возводить ЖК «Глазковский» по ул. Клары Цеткин и Гоголя. В этом году начнется строительство блок-секций №6 и №7. Первая из них будет 13-этажной с 81 квартирой и с подземной парковкой. Вторая – 12-этажная блок-секция – рассчитана на 121 квартиру.

 

«Топка-СтройИнвест» намерена построить четыре блок-секции в микрорайоне Топкинский. Это 13-этажные высотки, общая площадь которых составит более 23,8 тыс. кв. метров. Завершение этой стройки запланировано на 2022 год. Несколько лет назад этот же застройщик сдал в Топкинском жилой комплекс «Видный-2» на 340 квартир.

СРАЗУ 11 ДЕСЯТИЭТАЖНЫХ ДОМОВ

Самый крупный проект запустит компания «Гранд-Строй». В декабре застройщик получил разрешение на строительство нового жилого комплекса (55 тыс. кв. м) в микрорайоне Солнечный рядом с инновационной школой «Точка будущего». Документы выданы на четыре этапа строительства, которое планируется завершить до февраля 2024 года. В проекте 11 блок-секций – это десятиэтажные дома на 579 квартир с различным количеством комнат. В комплексе предусмотрены и различные виды автостоянок – как подземные гаражные боксы, так отдельные надземные паркинги.

 

Продолжится начатое в прошлом году на территории Ленинского района строительство двух жилых комплексов: ЖК "Сосновый бор" в границах улиц Норильская -- Розы Люксембург -- пер. Восточный (более 24 тыс. кв. м, застройщик "Инстройтех") и жилой дом на 132 квартиры на улице Почтамтской (более 10 тыс. кв. м, СК "Корона").

 

А вот планируемого грандиозного строительства, обещавшего Кировскому району сразу более 31,8 тыс. кв. метров элитного жилья, не будет. 10 февраля Кировский районный суд Иркутска удовлетворил административный иск с требованием о признании недействительным разрешение на строительство на территории бывшей чаеразвесочной фабрики жилого комплекса Corso Residence. Около года иркутская общественность сражалась против этого проекта возведения элитной многоэтажки на берегу Ангары… Впрочем, в пресс-службе суда сообщили, что ответчик может оспорить решение суда в течение 30 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Одномоментного перехода не случилось

В прошлом году главным трендом для рынка новостроек стало проектное финансирование – новый механизм защиты граждан, приобретающих квартиры на этапе строительства. И с июля 2019 года застройщикам пришлось подстраиваться под новые требования закона о долевом строительстве. Теперь между ними и дольщиками поставлены банки, выступающие гарантом сохранности денежных средств дольщиков и исполнения всех обязательств по сдаче дома в эксплуатацию.

 

К слову, в Иркутской области пока еще не ликвидированы отголоски прежней формы финансирования, разрешавшей строителям использовать средства дольщиков напрямую. Это позволяло самым недобросовестным из них при определенных обстоятельствах бросать недостроенный объект, не возвращая деньги гражданам. На сегодняшний день в регионе остается еще 1079 участников долевого строительства, чьи права нарушены. Всего насчитывается 31 проблемный объект и 12 застройщиков, допустивших нарушение прав граждан в области долевого строительства. Однако эти цифры значительно ниже, чем в других регионах России.

 

Новый механизм -- так называемое проектное финансирование – действует так: взносы в долевое строительство от граждан поступают не напрямую застройщику, как раньше, а на эскроу-счета соответствующих банков. И чтобы возвести объект, в который вложились дольщики, ему нужно взять кредит. Когда стройка закончится, и жилье будет сдано, застройщик с эксроу-счета получит все деньги дольщиков.

 

Однако, как предполагали законодатели, одномоментного перехода на новый принцип финансирования не случилось: все объекты, построенные на 30% и более, где продано от 10% квартир, а таких оказалось больше половины всех новостроек, власти разрешили достроить по прежним правилам, утверждает портал «Сибдом». А вот для продолжения работ на домах в начальной стадии строительства и запуска новых проектов компаниям пришлось брать кредиты в банках или привлекать собственные средства.

 

По статистике Банка России, за 2019 год по всей Сибири кредиты на строительство получили только 78 новостроек, на покупателей квартир в них открыты 2352 счета эскроу.

 

В Иркутской области в прошлом году из более чем 60 новостроек по новой схеме финансирования с использованием эксроу-счетов возводили только десять объектов. Один из таких объектов – башня «Небо» в иркутском жилом квартале «Стрижи», о которой «Капиталист» упоминал выше. Количество открытых эксроу-счетов 396, на них, по данным ЦБ РФ, сейчас находится 1044 млн рублей дольщиков региона.

Проектное финансирование совершенствуют

Неделю назад в Москве прошел круглый стол комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Госдумы РФ. На нем обсудили переход региональных застройщиков на проектное финансирование, а также – некоторые изменения и усовершенствования документов по этой новой схеме работы со средствами дольщиков.

 

В настоящее время законодательство уже доработано с учетом ранее обсуждаемых вопросов. В частности, теперь предусмотрена возможность для застройщика расходовать средства с расчетного счета на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий. Кроме того, доработаны нормы о процедуре банкротства застройщика. Определена возможность для строительной организации вносить изменения в проектную документацию и другие документы в Единой информационной системе жилищного строительства раз в месяц, а не чаще, чего требует действующее законодательство.

 

Также предполагается возможность ведения застройки на измененных земельных участках на основании ранее полученных градостроительных планов. Будет уточнен состав раскрываемой застройщиками информации.

 

Одной из проблем, озвученной застройщиками в ходе круглого стола, является узкий перечень банков, работающих по эскроу-счетам. Так, в настоящее время в Иркутской области по эскроу-счетам работают десять застройщиков, девять из них – клиенты одного и того же банка. Также представители строительного бизнеса отмечают высокие действующие банковские процентные ставки на кредиты для застройщиков – 12-13%, что может сказаться на стоимости квадратного метра жилой площади.

 

– Безусловно, необходимо проработать вопрос по расширению перечня банков. Конкурентная среда среди банковских организаций будет благоприятствовать снижению процентных ставок для застройщиков, – считает участвовавшая в круглом столе в Госдуме вице-спикер Заксобрания Иркутской области Ольга Носенко.

Рост цен в пределах 10%

По словам Ольги Носенко, которую цитирует «Телеинформ», застройщики Иркутской области среди проблем, существенно осложняющих ситуацию, также называют проведение экологической экспертизы.

 

– Процедура является обязательной на всей территории атмосферного воздействия Байкальской природной территории, требует от нескольких месяцев до года. В связи с этим затягивается реализация проектов и замораживаются средства, вложенные застройщиками в приобретение земельных участков. Вопрос требует детальной проработки механизма на законодательном уровне, – отмечает вице-спикер.

 

 А что до роста цен на недвижимость, который накануне вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве прогнозировали эксперты, то он действительно произошел, но оказался в пределах 10%. Причем, поскольку большинство домов после 1 июля 2019 года по-прежнему строилось на средства дольщиков, переход на эскроу был не основной причиной повышения. В 2019 году выросла себестоимость строительства, кроме того, цены на квартиры индексировались по мере роста строительной готовности домов, утверждают эксперты рынка.

 

В Иркутской области цены на первичном рынке жилья в четвертом квартале 2019 года повысились по сравнению с предыдущим кварталом на 3,4%, в том числе на квартиры улучшенного качества – на 3%, среднего качества – на 6,6%. Средняя стоимость жилья составила 60415 рубля за 1 кв. метр общей площади, сообщает Иркутскстат. Средняя цена жилья на вторичном рынке повысилась за квартал на 2,1% и составила 46458 рублей за 1 кв. м общей площади.

 

Василий Потемкин

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (112) Февраль - Март 2020 года

• Число просмотров: 733