За последние несколько лет экономика страны прочувствовала очередной кризис. Как он отразился на ситуации с недвижимостью и головной болью многих россиян — ипотекой? Небольшой экскурс в историю — от начальника отдела финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка Инны Кошелевой.

— C 2013 года в России факторов роста экономики не наблюдалось, поэтому и доходы населения начали существенно снижаться. За два года их падение составило около 15%. Некая их стабилизация наметилась только в начале 2016-го, а небольшой рост — еще через год. Снижение платежеспособности потенциальных клиентов отразилось и на сфере недвижимости. В 2014 году произошел резкий всплеск продаж по договорам долевого участия, связанный с девальвацией рубля. Затем темп снизился, и это снижение отмечается и в этом году.

В 2015-2016 годах объемы продаж недвижимости вновь стали относительно стабильными и, в целом по России, составили около 130 тыс. сделок за квартал. Почему? Сказалось влияние государственной поддержки ипотеки, которая позволила привлечь в отрасль 1,3 трлн рублей. В марте 2017-го господдержка ипотеки была отменена, но, тем не менее, продажи не остановились, хотя их и стало меньше. Это связано с тем, что снизилась ключевая ставка банка России, а вслед за ней — и ставки по ипотеке.

Сегодня средняя ипотечная ставка по России — 10,5%, а при субсидировании ее застройщиками может доходить и до 7,5%. В настоящее время количество ипотечных сделок сокращается, но объем привлекаемых ипотечных кредитов превышает показатели 2016 года.

Такая тенденция связана с тем, что происходит либерализация требований к ипотечным кредитам со стороны банков, например, уменьшается доля собственных вложений заемщиков. Кроме того, на объем продаж влияет такой фактор экономики, как сбережение населением денежных средств.

В кризис все копят

Когда происходит экономический спад, люди начинают копить деньги. Рекордного уровня сбережения граждан достигли в 2015-2016 годах — 11% от доходов. Копят по-разному: на банковских вкладах, приобретают ценные бумаги или недвижимость. В указанный период доля сбережений в виде недвижимости составляла 3-4%.

Инна Кошелева, начальник отдела финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка РФ: — По иркутскому рынку ситуация с количеством реализованных квартир менее критична, чем по России. Объемы строительства у нас меньше, поэтому все, что строилось, то и продали.

Сейчас эксперты Байкальского банка прогнозируют изменение ситуации: вложение денег в недвижимость должно вырасти. Во-первых, с уменьшением ключевой ставки банка России сокращается и процентная ставка по депозитам, вклады становятся невыгодными. Во-вторых, этому поспособствует и низкая ставка по ипотеке.

В период экономического спада в России застройщики снижали цены на недвижимость, и только сейчас отмечается небольшое увеличение стоимости квадратного метра. Когда грянул кризис, у застройщиков было много проектов либо на старте, либо в процессе. Приостанавливать строительство им было экономически нецелесообразно, поэтому проект доводили до конца и сдавали в эксплуатацию. А уровень спроса снизился, и рынок не смог поглотить это количество построенного жилья.

— В 2016 году в России общее количество реализованных квартир оказалось на 14% меньше, чем построенных, — подтверждает Инна Кошелева. — По иркутскому рынку, на мой взгляд, ситуация менее критична. Объемы строительства у нас меньше, поэтому все, что строилось, то и продали.

Застройщики сейчас стараются эту ситуацию исправлять — они строят меньше объектов, ориентируясь на рынок. Это подтверждает и уменьшение количества выданных разрешений на строительство: в целом по стране количество строящихся объектов сократилось на 30%. Результат этого скажется и на цене и экономике, но почувствуем мы его не сразу, а года через полтора-два.

На данный момент на рынке недвижимости России концентрация застройщиков достаточно низкая — на топ-10 приходится около 12% всего объема строительства. Тенденция снижения рентабельности застройщиков продолжится и дальше. Изменение 214-го закона, возможность отмены долевого строительства как явления, увеличение налоговой нагрузки (в некоторых регионах застройщики вынуждены платить налог на имущество от непроданных квартир) — все это приведет к тому, что мелкие застройщики либо уйдут с рынка, либо будут поглощены более крупными.

Офис, склад и магазин

Жилая недвижимость всегда была основным сегментом рынка. Коммерческая идет следом. Тем не менее, магазины, офисы и складские помещения были, есть и будут. Как обстоит ситуация с ними?

— В последние два года рынок офисной недвижимости переживает очень непростые времена, — продолжает Инна Кошелева. — Количество строящихся и вводимых в эксплуатацию объектов сократилось до минимума за весь период рынка. Если офисы и строятся, то только под конкретного заказчика. Арендаторы освобождают офисы в центре и переезжают на периферию — для экономии на арендной плате.

Рынок складской недвижимости в России не развит. Основная доля складских объектов приходится на Москву и Санкт-Петербург, на все остальные регионы — всего 26% объектов от общего их числа.

Ситуация начинает меняться: на рынок выходят новые крупные российские и международные операторы, им необходимы складские площади. Но для возведения этих объектов они привлекают девелоперов из центральной части страны, либо строят эти объекты своими силами. Меняется и структура складского рынка: уменьшается доля площадей под розничную торговлю и увеличивается — для онлайн-торговли.

На рынке торговой недвижимости количество строящихся объектов приблизилось к минимальному за последние десять лет значению. У готовых объектов изначально невысокое заполнение: доля вакантных площадей составляет около 50-60%. Заполняются они по мере эксплуатации, в основном за счет новых торговых операторов, и все равно, не сданными аренду остаются около 8% площадей.

Нефть влияет на метры

Интересную теорию зависимости цен на жилую недвижимость от колебаний курса нефти вывел доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИРНИТУ Илья Казимиров. Аналитик нарисовал графики цен на нефть и на вторичную недвижимость, сдвинул их относительно друг друга на несколько месяцев и сделал такой вывод: график колебаний цен на нефть наглядно показывает, как поведут себя цены на недвижимость примерно через год.

Илья Казимиров, доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью» ИРНИТУ: — Я решил, что буду наблюдать ситуацию дальше. Если совпадения продолжатся, то вывод однозначен: график колебаний цен на нефть покажет, что будет с ценами на вторичную недвижимость через год и больше.

— Исследования зависимости цен на недвижимость от цен на внешние факторы — в данном случае, на нефть, ведутся давно, — поясняет Илья Казимиров. — Я нарисовал эти графики, сопоставил их и увидел, что коэффициент корреляции хороший. Можно отнестись к этому скептически, как уже сделали коллеги из других регионов, но я решил, что буду наблюдать ситуацию в течение нескольких следующих месяцев. Если совпадения продолжатся, то вывод однозначен: график колебаний цен на нефть покажет, что будет с ценами на вторичную недвижимость через год и больше.

Кстати, «вторичка» становится все более популярной. Если раньше соотношение кредитов на новостройки и жилье б/у составляли примерно 50 на 50, то сейчас оно изменилось в сторону увеличения по последним примерно до 70%.

— Разброс цен на жилье в Иркутске очень велик, — продолжает Илья Казимиров. — Предложения от 17 тысяч рублей до 240 тысяч за квадратный метр. Купить квартиру можно в любом районе города — центр, Ново-Ленино, Свердловский. Среди всех явно выделяется Октябрьский район, где строят много. Происходит смещение спроса в сторону готового жилья, в которое можно въехать без существенных затрат.

По словам эксперта, он проанализировал именно этот сегмент рынка, отбросив деревянные здания, плохое состояние, черновую и получистовую отделку. Получилось, что средние цены формируются запросами продавцов. За последний год лидерами продаж становятся объекты с постоянно снижающейся ценой, рост порядка 4-5% в месяц. Однако доля продавцов, идущих на скидки, по сравнению с 2015 годом очень сильно упала. Люди не готовы отдавать свои квартиры дешево.

От вечного к временному

Кто же в таком случае вообще готов покупать вожделенные квадратные метры? Портрет покупателя нарисовала руководитель иркутского филиала федеральной риелторской компании «Этажи» Ирина Голобородько:

 — Аналитическая группы нашей компании провела опрос примерно 300 клиентов, которые недавно приобрели квартиру в новостройке. 83% из них купили жилье для себя, 9% — для инвестирования средств, и 7 % — для родственников. При этом у 82% покупателей уже своя квартира — это либо второе, либо новое жилье. Около половины обладателей новостроек — люди от 26 до 35 лет. Треть клиентов — 32% — это супруги с двумя детьми. 20% — одинокие люди, приобретающие однокомнатные квартиры, студии и т.д., которым либо некогда, либо трудно делать ремонт.

Ирина Голобородько признается: ее удивило, что на первом месте среди критериев выбора квартиры стоит район проживания (43%), на втором — стоимость. Еще два года назад все было наоборот. Далее идут такие критерии как удачность планировки, площадь, надежность застройщика, наличие рядом школы, детского сада, магазинов, транспортной развязки и т.д.

— Изменилось и отношение людей к недвижимости, — продолжает эксперт. — Еще у наших мам и бабушек квартира приобреталась «на всю жизнь», чтобы передать ее по наследству детям и внукам. Сейчас все больше людей говорит о том, что они покупают жилплощадь для жизни здесь и сейчас, на 3-5-7 лет.

Ирина Голобородько соглашается с Ильей Казимировым в том, что спрос на готовое жилье — «заехать, надеть тапочки и жить» — увеличился.

Коттедж как признак счастья

А помните, как насколько модным было на рубеже веков иметь особняк за городом? Огромные дома, считавшиеся признаком неимоверного счастья и больших денег, строили по принципу «больше и вычурней».

— Это были особняки с непонятной архитектурой, — вспоминает генеральный директор УК «Система АМТ» Антон Кондратьев. — Люди вкладывали в эти дома кучу средств и времени, мечтая, что здесь будут жить их дети и внуки. Этот дом был для них домом мечты, к которой они были готовы идти долгое время. Сейчас, спустя 15-20 лет, загородная недвижимость — это дома небольшой площади, правильной формы, современной архитектуры с небольшим земельным участком.

Почему же так изменилась модель потребительского поведения? Люди перестали рассматривать загородный дом как мечту и элемент роскоши. Современные покупатели относятся к нему просто как к месту комфортной жизни. Причины тому разные. Возможность путешествовать за границу, видеть и сравнивать архитектуру. Дороговизна содержания больших домов. Одновременно люди начали приходить к пониманию: для комфортной жизни не нужны огромные площади.

— И в то же время все больше людей покупают или планируют купить загородную недвижимость, — продолжает Антон Кондратьев. — Считаю, что в дальнейшем их количество еще увеличится. Причин тому несколько. Во-первых, это расширение дорожной сети. Добраться из пригорода до центра Иркутска за 20 минут — это уже не проблема. Во-вторых, растет инфраструктура: появляются школы, садики, торговые центры, магазины. В-третьих, на рынок выходят объекты, по цене сопоставимые с ценой квартиры. У человека есть выбор — купить трех-четырехкомнатную квартиру в Иркутске либо небольшой дом или таунхаус в пригороде. В-четвертых, играют свою роль безопасность и экологичность. Современные поселки — это поселки со своей службой безопасности и видеонаблюдением. Важна и доступность кредитных денег: каждая пятая сделка осуществляется при помощи ипотеки.

Все это позволяет говорить о том, что на рынок загородной недвижимости приходят другие люди, для которых это уже не первое жилье. У них сформировано ожидание качества жизни. Они планируют жить за городом, но при этом получать городские удобства. А заботы по обслуживанию дома типа расчистки дороги после снегопада, качества воды из крана и своевременной очистки септика хотят переложить на управляющую компанию.

Одноэтажная Россия

Потенциал у данного сегмента рынка велик, считает эксперт. Спрос растет как на дорогие, так и на дешевые дома.

— Налицо переориентация покупателей на современные поселки, — говорит Антон Кондратьев. — Если в городе спрос на жилье распределяется между новостройками и «вторичкой», то за городом он концентрируется вокруг первичного жилья. Причем спрос на участки без подрядов* составляет 37%, на коттеджи и готовые дома — около 40%. Если смотреть тенденцию по отношению к 2016 году, то видно, что растет доля современных поселков — продуктов с высокой добавленной стоимостью. В них застройщики строят не только дома, но и прокладывают сети, создают инфраструктуру. Это очень важная составляющая любого поселка, чего нельзя добиться при самостоятельном строительстве.

Подводя итоги о новых тенденциях рынка загородного жилья, стоит отметить следующие моменты. Главный сегодняшний тренд — снижение площадей участка и дома. Покупателю не нужны лишние квадраты — для бильярдной, например. В современных поселках есть и спортивные площадки, и даже теннисные корты. На первое место выходит удобство организации помещений. Дом должен быть привлекателен и снаружи — простые формы, стильная архитектура. Очень важны инженерные сети и инфраструктура.

— Рынок загородной недвижимости накопил необходимый опыт, и сейчас переходит к более продуманному формированию качества, — делает вывод Антон Кондратьев. — Мне кажется, на наших глазах формируется одноэтажная Россия и мы с вами вместе сможем сделать ее лучше.

Ольга Игошева

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 6 (99) Декабрь 2017 - Январь 2018 2017 года

• Число просмотров: 873