Одной из самых горячих тем круглого стола стало обсуждение новой редакции федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступающего в силу с 1 июля 2018 года. Как и все его предыдущие редакции, начиная с 2004 года, он призван защитить дольщиков от рисков потерять свои вложения и остаться без жилья. Интересно, что законодатели придумывают очередные способы обеспечения прав покупателей, но количество обманутых дольщиков в России не снижается. Что собственно говорит о неэффективности уже принятых мер.

Дмитрий Ружников, заместитель генерального директора ФСК «Новый город»: — Какова будет стоимость жилья у тех, кто начнет строить после 1 июля 2018 года? Как это отразится на рынке, сколько застройщиков на нем останется и сколько объектов будет строиться? — пока загадка…

— Долевое строительство используется в двух случаях: когда у людей не хватает средств на готовую квартиру, или в формате инвестиций — купить дешевле, продать дороже, получить прибыль, — поясняет заместитель гендиректора ФСК «Новый город» Дмитрий Ружников. — Наша компания работает на рынке 20 лет, и все изменения в этой сфере мы прочувствовали на себе. Формально строители на деньги людей строят им жилье. Пока не было регулирования деятельности застройщика, существовало много схем для обмана — люди деньги сдавали, но ничего не получали взамен. Назрела необходимость в законе, и первый приняли в 2004 году. Закон менялся неоднократно, но с каждым новой редакцией становилось понятно — нормы все равно не работают. Одно время застройщик должен был платить процент платить страховой компании. Однако и это не прошло — страховщики исчезали, а с ними и собранные деньги.

Теперь вместо страховых компаний создается Фонд защиты дольщиков — как новое средство борьбы с пирамидами на рынке недвижимости. Застройщик собирает деньги на строительство нового дома на стадии котлована и использует их на достройку предыдущего проекта. А когда у девелопера заканчиваются деньги, вновь появляются недостроенные дома и обманутые дольщики.

Также новая редакция закона вводит много дополнительных условий для строительных компаний. Например, наличие не менее трехлетнего опыта участия в качестве застройщика в строительстве многоквартирных домов, наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. домов, наличие экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве. Причем запрещено строить одновременно сразу по нескольким разрешениям на строительство. При таких условиях с рынка будут вынуждены уйти небольшие или недавно работающие компании. Или те, кто занимается только малоэтажным строительством.

— Полгода мы пытались понять, как по новому закону жить дальше. Например, деньги тратить можно только на строительство жилого комплекса непосредственно внутри площадки, — продолжает Дмитрий Ружников. — Получается, что мы теперь не можем строить никаких сетей, детских садов, школ, потому что они находятся за территорией площадки. Не имеем права ничего благоустраивать, потому что это считается нецелевым использованием средств. Долго ломали голову, как дальше жить и строить, но президент страны 25 октября сообщил: хватит душить застройщиков, переходите на проектное финансирование. Но за него банки будут брать проценты. Если №214 ФЗ отменят, на «стадии котлована» мы больше ничего продавать не сможем, только готовое жилье.

Иначе говоря, когда дольщики вкладывают деньги в строительство, они их без процентов дают застройщику, которому не хватает своих средств на проект. Если долевое строительство через несколько лет отменят, и строить придется только через проектное финансирование, то застройщик будет брать недостающую сумму в банке — естественно под проценты.

— Банк дал деньги, через два года мы построили дом и начали продавать жилье, — поясняет Дмитрий Ружников. — Оно станет явно дороже: мы должны отдать банку по 15% годовых, плюс налоги, содержание и оплата коммунальных услуг готового жилья — все это накручивается на первоначальную цену и получается увеличение стоимости на 30%. И какова будет стоимость жилья у тех, кто начнет строить после 1 июля 2018 года, как это отразится на рынке, сколько застройщиков на нем останется и сколько объектов будет строиться? — пока загадка… 

Ольга Игошева

______________

Более подробно о темах прошедшего
круглого стола — в следующем номере
«Капиталиста»

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (98) Ноябрь - Декабрь 2017 года

• Число просмотров: 1090