Итак, одно из наблюдений аналитиков иркутского рынка коммерческой недвижимости: цены на аренду торговых площадей по-прежнему имеют небольшую, но отрицательную динамику, зато арендаторов становится больше. Как долго еще рынок будет оправляться от падения 2014 года пока не известно, зато вполне ясно, что нужно делать, чтобы это случилось как можно скорее. Именно об этом шла речь на одном из недавних круглых столов по коммерческой недвижимости.

— Если говорить о стоимости торговой недвижимости в Иркутске, то, начиная с 2013 года, она практически не меняется и неизменно находится в районе 70 тыс. рублей за квадратный метр, — в ходе круглого стола констатировала заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД Татьяна Галущенко. — Гораздо печальнее с арендой — ее динамика отрицательна, что сказывается на доходности — если в 2014 году она была самая высокой — на уровне 12%, то сегодня она на уровне жилой недвижимости — 7-8%. Однако, я ожидаю, что этот показатель за год вполне может восстановиться и дальнейшего снижения не будет. Я думаю, что счастливое будущее торговли впереди, и оно настанет, когда доходы населения станут расти.

Татьяна Галущенко также уточнила, что доходность напрямую зависит от качества объекта — в Иркутске есть высокодоходные помещения, в которые выгодно вкладываться.

Спрос на аренду площадей уже заметно растет, отметил присутствовавший на круглом столе директор АН «Бизнес Недвижимость» Андрей Гаркушов. За последние несколько месяцев компания Гаркушова провела шесть сделок с коммерческой недвижимостью стоимостью в интервале от 7,5 до 50 млн рублей.

— Я считаю, что это очень хороший результат по сравнению с предыдущими годами, — подчеркивает риелтор. — Самые востребованные сегодня площади — небольшие — 60-120 квадратных метров. В основном, это магазины всевозможных направленностей, но есть спрос и на офисы в 30-50 квадратов. Что касается динамики цен, согласен, к сожалению, она пока отрицательная.

То, что динамика цен пока отрицательная, подтверждает и Дмитрий Щербаков, директор АН «Слобода». Однако заметно, что активность клиентов нарастает.

— Да, роста цен мы пока не наблюдаем, но сроки экспозиции уменьшаются — площади все меньше простаивают пустыми. Средний срок сейчас от трех до пяти месяцев, а раньше площади могли простаивать целый год.

Юлия Козлова, директор ООО «Сибирская слобода»: — Делая экономические подсчеты, арендаторы уходят с некачественных площадей в качественные. Люди научились считать — кризис нас этому научил.

Торговые центры развлекают

Интересно, что словосочетание «качественные объекты» звучало на круглом столе чаще других риелторских терминов. Все эксперты отмечали один безоговорочный тренд — создание качественных торговых площадей, комфортной среды для покупателей и предпринимателей.

Сегодня именно потребитель формирует требования к площадям. Эксперты отмечают, что у горожан в последнее время падает внимание к заведениям иркутского стрит-ретейла*, поскольку им гораздо интереснее посетить крупный торговый центр. Туда можно приехать надолго, оставить автомобиль на оборудованной стоянке, детей — в зоне развлечений, пройтись по магазинам — причем, чем больше магазинов, тем лучше, а потом зайти в кафе или кинозал. И все в одном месте. Стрит-ретейл не может предложить одномоментно такой широкий спектр услуг.

— Раньше люди шли в ретейл, чтобы покупать какие-либо товары. Сейчас они идут за эмоциями, развлечениями, которые предлагают торгово-развлекательные центры, — подчеркивает генеральный директор ООО «Новация» Илона Толстоухова. — Недавно я прошла по иркутской торговой улице Урицкого — там эмоции только печальные. Лет десять назад собственникам недвижимости на Урицкого мы советовали нанять одну управляющую компанию и привести улицу в порядок. Но устойчивость арендаторов вселяет собственникам ложную уверенность в том, что и далее все будет хорошо. Однако прошло время, и ничего хорошего там сейчас нет.

Стрит-ретейлу надо переформатироваться

Еще несколько проблем стрит-ретейла озвучил Юрий Винников, управляющий торговыми объектами, в том числе и формата стрит-ретейл. По его словам, данному виду торговли мешают развиваться и памятники архитектуры, коих много в центре Иркутска. Законодательство в отношении таких объектов ужесточается, что с одной стороны хорошо. Но в плане проведения работ для обустройства магазина или ресторана это очень сильно связывает руки управляющей компании.

Юрий Винников, управляющий торговыми объектами: — Чтобы стрит-ретейлу в центре Иркутска выжить, и центру, и самим торговым объектам надо переформатироваться в сторону качества и разнообразия предоставляемых услуг.

В проседании же торговли на той самой улице Урицкого, по словам эксперта, серьезную роль сыграло закрытие несколько лет назад полуофициального вещевого рынка, именуемого в народе «шанхайкой». Этот рынок значительно влиял на формирование в этом районе Иркутска покупательских потоков.

— Сейчас все наши надежды связаны с реализацией проекта «Иркутские кварталы», который создаст благоприятную среду для развития торговли в центре, — отмечает Юрий Винников. — Чтобы стрит-ретейлу в центре города выжить, и центру, и конечно самим торговым объектам надо переформатироваться в сторону качества и разнообразия предоставляемых услуг.

Набережная, которая живет

Но есть в Иркутске и удачные примеры уличной коммерции. К примеру, микрорайон «Набережный» на берегу Ангары в районе бульвара Постышева — место, которое иногда даже называют «ривьерой». Здесь организована комфортная территория для отдыха горожан, а первые этажи жилых домов, выходящих на набережную, заняты представителями как раз стрит-ретейла. «Ривьера» привлекает немало и горожан, и интересных арендаторов. Это молодые и инициативные люди, которые заходят с необычными проектами.

— Действительно, посетителей у нас много, поскольку набережная очень привлекательна для прогулок, — рассказывает представитель управляющей компании «Набережная «Ривьера» Валерия Нициевская. — И арендаторы нас не покидают, несмотря на то, что мы являемся стрит-ретейлом, находящимся совсем не в центре города. И к тому же сюда не ходит общественный транспорт. Но набережная живет: у нас заполняемость арендаторами на уровне 90-95%. Поэтому я не могу согласиться с утверждением, что уличная коммерция умирает — она живет. И даже в спальных районах стрит-ретейл имеет место быть, если он, конечно, качественный, к коим и нам бы хотелось себя причислять.

Генеральный директор «FOX architecture & design» Дмитрий Фальковский также высказал уверенность в том, что для жизни стрит-ретейлу необходимо быть качественным, а это включает в себя мультиформатность. По его словам, в Москве и Санкт-Петербурге, задающих тон для всей торговой недвижимости страны, четко видна общая тенденция и для торгово-развлекательных центров и для стрит-ретейла: сегмент покупок сейчас заметно уменьшается, но рост идет в сторону развлечений. Новые столичные объекты представляют собой мультиформатные центры для времяпровождения.

— Чем разнообразнее предложение и чем оно качественнее, тем больше посетителей придет в торговый центр или на улицу с коммерческими объектами. Вполне логично, что те объекты, которые были построены уже давно, сейчас начинают испытывать трудности, — продолжает Дмитрий Фальковский. — Кстати, еще один нюанс, который, кстати, объясняет и успех набережной на Постышева: люди больше не хотят жить в центре, они переезжают в спальные микрорайоны либо пригороды. Людям хочется комфорта и уединения от шумной части города. И представителям формата стрит-ретейл нужно под это подстраиваться: если вы предложите горожанам хороший набор услуг и возможность приятно провести время, им незачем будет ехать в шумный центр города.

 

Иероглифы — свежий тренд

Еще один свежий тренд в местном ретейле и общепите, о котором нельзя не сказать — ориентация на китайского посетителя. В магазинах, аптеках и ресторанах, находящихся в местах с высокой туристической проходимостью, предприниматели начали дублировать меню и ценники на китайском языке, устанавливать указатели и рекламные щиты с иероглифами. Естественно, подобные усилия владельцев конкретных заведений повышают интерес к ним у гостей из Поднебесной, коих с каждым годом в нашем городе становится все больше.

— В наш торговый центр даже зашли предприниматели, которые открывают магазин с четким расчетом именно на китайских покупателей, — отмечает Юлия Козлова, директор ООО «Сибирская слобода», которая управляет ТРЦ «Сильвер Молл».

Валерия Нициевская, представитель УК «Набережная «Ривьера»: — Не соглашусь с утверждением, что уличная коммерция умирает — она живет. И даже в спальных районах стрит-ретейл имеет место быть, если он, конечно, качественный.

И еще одна очень показательная тенденция последнего времени, обозначенная Юлией Козловой: новые, качественные коммерческие площади в нашем городе начали рассматриваться федеральными сетями, которые в Иркутск до этого практически не заходили. А те розничные сети, что уже присутствуют в городе, оптимизируют свои площади, анализируют качество арендуемых помещений, не исключая вероятности переезда в новые объекты.

— Делая экономические подсчеты, арендаторы уходят с некачественных площадей в качественные. Люди научились считать — кризис нас этому научил, — утверждает директор ООО «Сибирская слобода». — Сегодня, когда компания к нам заходит, она платит своевременно и заходит надолго. Потому что заранее все просчитывает. Таким арендаторам собственники, конечно же, идут навстречу, делают уступки по цене, поскольку они заинтересованы в надежности своих клиентов — все настроены на перспективу. Не секрет, что у нас, как и у многих других крупных торгово-развлекательных сетей, есть привязка к бизнесу арендаторов, к их товарообороту.

По словам Юлии Козловой, сегодня в отношениях арендодателя и арендатора обе стороны стали максимально открытыми друг другу: арендодатель раскрывает свои расходы на обслуживание объекта, налоги и кредитные платежи, а арендатор показывает объемы выручки. Так строится сотрудничество. В этом смысле, последний кризис научил многих не только считать, но и доверять друг другу, работать вместе на один результат. 

 

 

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (96) Июль - Август 2017 года

• Число просмотров: 1223