Стоит заметить, что за последние три года реальное снижение доходов населения составило практически 10%. Это не могло не отразиться на рынке жилья — цены серьезно просели, продажи снизились. Причем, как отмечают эксперты, вторичного рынка снижение коснулось в большей степени.

По данным на сентябрь 2016 года, средняя стоимость квадратного метра «вторички» упала до 56 тыс. рублей. Новостройки в этом смысле чувствуют себя более уверенно — количество заключенных договоров долевого участия стало постепенно расти. Более того, серьезно увеличивается и количество ипотечных сделок — 664,5 млрд рублей ипотечных кредитов выдано в первом полугодии нынешнего года, а это на 44% больше, чем за тот же период годом ранее.

Долевое — только крупным

А теперь важная новость. С ростом спроса на ипотеку, а главное — на долевое строительство, государство решило обезопасить дольщиков, внеся поправки в 214-й федеральный закон, который регулирует подобные сделки. Новая форма закона начнет работать в 2017 году, и, как отмечают эксперты рынка, она усложнит жизнь многим строительным компаниям.

— Чем все это обернется — покажет практика. Но, по моему мнению, те нововведения, которые внесены в 214-ФЗ, приведут или к увеличению стоимости квадратного метра, или к уменьшению объемов возводимого жилья, — на панельной дискуссии в рамках «Ярмарки недвижимости» заявила замруководителя службы государственного строительного надзора Иркутской области Анастасия Парфенова.

Так что же конкретно меняется после внесения поправок в закон, и какие последствия это будет иметь?

Первое и самое заметное изменение касается размера уставного капитала компании, которая привлекает средства дольщиков для строительства. Он должен измеряться миллионами рублей — точная его сумма определится, исходя из общей площади возводимых за счет средств дольщиков объектов.

Это требование может в значительной степени проредить ряды застройщиков, ведь в настоящее время, согласно оценкам экспертов, примерно половина строительных компаний имеет по документам уставный капитал, равный всего 10 тыс. рублей. Предполагается, что введение этого требования позволит оставить на рынке только крупных и ответственных застройщиков и избавит его от компаний-однодневок, которые чаще других не могут должным образом выполнить свои обязательства перед дольщиками.

К слову, сегодня в регионе застройщиков, привлекающих денежных средств дольщиков, насчитывается около 135.

Деньги сохранит эскроу

Еще одно серьезное изменение по 214-ФЗ предусматривает условия использования денежных средств участников долевого строительства. Со следующего года взносы дольщиков будут поступать не напрямую к застройщикам, а отправляться в банк на счета эскроу. Это специальные счета для учета и блокирования денежных средств, полученных от владельца в целях их передачи другому лицу при возникновении оснований, предусмотренных договором. В данном случае, предусмотренные договором основания — сдача дома в эксплуатацию.

— Эскроу-счета в долевом строительстве — это новая тема не только для дольщиков и застройщиков, но и для банков, — признается начальник управления правового сопровождения корпоративного бизнеса Байкальского банка Сбербанка Елена Полянская. — Однако могу точно сказать, что право открытия таких счетов для расчетов по договору участия в долевом строительстве объектов недвижимости будет дано далеко не всем банкам. Также можно сказать, что счета эскроу являются своеобразным гарантом для дольщиков: их денежные средства до момента, пока объект не передадут в пользование, никуда не денутся. Банк гарантирует их сохранность.

Что делать застройщикам, которые в этот период не смогут направить деньги дольщиков на строительство объекта? Скорее всего, будут пересматриваться оценка объектов и процентные ставки в зависимости от того, сколько денег хранится в банке на счетах эскроу в период строительства. Конкретные механизмы пока не выработаны, поскольку для банков это тоже новое направление, объяснила сотрудник Байкальского банка.

 

Альтернатива из Иркутска

Не менее важное нововведение в 2017 году затронет весь российский рынок жилой недвижимости. Но в самую первую очередь эффект испытает на себе именно иркутский рынок. Дело в том, что Министерство строительства РФ поручило иркутскому минстрою разработать проект введения жилищных сертификатов и опробовать его на рынке нашего региона.

Что такое жилищный сертификат? Это ценная бумага, номинальная стоимость которой выражена в единицах общей площади жилья и в денежном эквиваленте. Документ предоставляет его владельцу право приобретения в собственность квартиры. Другими словами, человек покупает сертификат, а после обменивает его на квадратные метры.

— Вопрос о создании сертификатов возникал у нас давно, поскольку был необходим некий альтернативный механизм долевому строительству и тем изменениям, которые внесены в 214-ФЗ, — отмечает министр строительства Иркутской области Светлана Свиркина. — Это было задание федерального министерства строительства, и Иркутская область была выбрана пилотной территорией. Летом мы представили проект реализации министру строительства РФ, и его одобрили. Теперь, если в нашей области этот механизм заработает, он будет тиражироваться на всю страну.

Светлана Свиркина, министр строительства Иркутской области: — Регион выбран пилотной территорией для введения жилищных сертификатов. Теперь, если в нашей области этот механизм заработает, он будет тиражироваться на всю страну.

По утверждению Светланы Свиркиной, к разработке механизма подтолкнули те риски, которые ожидают и застройщиков, и потребителей — строится все-таки много: поручение губернатора — выйти на 1,5 млн кв. м в год. Но эти квартиры надо продавать, а покупательская способность граждан снизилась.

— Более того, дольщики боятся быть обманутыми, а застройщики имеют риски в недофинансировании своих проектов — либо банк не даст деньги, либо граждане не донесут по договорам долевого участия, — продолжила министр. — Имеется и риск удорожания строительства — стройматериалы дорожают, инфляция имеет место быть. И от экологической экспертизы мы никуда не денемся.

Исходя из приведенных доводов, жилищный сертификат для граждан — это возможность постепенного приобретения квадратных метров и снижение финансовой нагрузки. Для застройщиков — гарантированный сбыт до начала строительства, получение финансирования стройки. Для правительства тоже есть плюсы — ликвидация проблем с обманутыми дольщиками. А также это способ строительства доступного жилья и рост налоговых поступлений в областной бюджет.

Примечательно, что квадратные метры в сертификате будут стоить на порядок меньше, чем при приобретении жилья напрямую на разных этапах строительства. При определении цены в сертификате министерство привязывалось к порогу доступности жилья, а не к рыночной стоимости по конкретным участкам. К примеру, по дому, который вскоре возведут в Юбилейном, продажная цена сертификатов будет 42,5 тыс. рублей за квадратный метр.

В режиме экономии

Большие изменения с января следующего года ждут и рынок коммерческой недвижимости. Как отмечает директор по маркетингу ГК «Актив» Татьяна Галущенко, в последние годы прирост площадей в сегменте офисной недвижимости очень низкий. Причины: нет серьезного прироста числа новых компаний, то есть тех, для кого эти площади строить. И рынок офисной недвижимости достаточно насыщен — для того количества бизнеса, который функционирует сегодня, площадей вполне достаточно.

Что касается торговой недвижимости, то здесь показатель действующих площадей довольно высок — 1622 кв. м приходится на тысячу человек. Имеющийся норматив — 700 кв. м — давно устарел. Более того, сегодня функционирует понятие «качественные торговые площади», а таковых в Иркутске лишь 450 кв. м на тысячу человек.

К тому же, с пикового 2014 года очень сильно снизилась стоимость аренды и продажи коммерческих площадей.

— Традиционно коммерческая недвижимость была значительно дороже жилой. Сейчас же цены почти сравнялись: офисы, например, стоят почти так же, как жилье, — отмечает Татьяна Галущенко. — Все находятся в режиме жесткой экономии. Безусловно, это очень сильно отражается на рынке.

Новый налог под елку

Итак, рынок коммерческой недвижимости чувствует себя не очень хорошо. И это самочувствие, по опасениям экспертов, в следующем году может серьезно ухудшиться. Дело в том, что с января вступает в силу новая кадастровая оценка объектов коммерческой недвижимости. Более того, местные чиновники планируют ввести максимальный налог — 2% в год от этой оценки.

— На новый год Дед Мороз под елку нам несет новый налог, — предупредил руководитель проекта «Управление недвижимостью» УК «Система АМТ» Антон Кондратьев. — Закон предусматривает периодичность кадастровой оценки — не чаще чем раз в три года и не реже чем раз в пять лет. Соответственно, если новая оценка, которая серьезно отличается от старой, вступит в силу в следующем году, то продержится она как минимум до 2020 года. Подчеркну, что даже за те полгода, пока шла оценка, стоимость многих объектов коммерческой недвижимости серьезно просела. То есть на сегодняшний момент мы имеем уже неактуальную оценку. Понятно, что законом предусмотрено оспаривание данной оценки, однако обратиться в комиссию или в суд мы можем только с первого января Нового года. Учитывая все праздники и вялотекучесть процесса оспаривания, полагаю, что раньше чем через шесть месяцев оспорить оценку не получится. Следовательно, полгода придется жить с теми налогами, которые нам «нарисуют».

Еще один важный момент — корректность оценки. Эксперты пришли к выводу, что помещения внутри здания не дифференцируется. Это значит, что одну стоимость может иметь цокольный и первый этажи.

Эксперты пошли дальше и рассмотрели опыт других регионов — проверили ставки налогов на недвижимость и обнаружили, что в начале 2016 года Иркутская область в этом рейтинге занимала 48 место со ставкой налога 1,5%. С Нового года ставка вырастет до 2%, и регион поднимемся аж на восьмое место. Для сравнения, соседняя Бурятия в следующем году по величине этого налога расположится на 35-м месте.

— Во многих регионах сделали по-умному: ввели минимальный налог с постепенным увеличением. Это позволит отследить его влияние на бизнес и на бюджет и при необходимости ввести коррективы, — продолжил Антон Кондратьев. — При ставке же в 2%, по нашим подсчетам, на грани банкротства окажутся все собственники коммерческой недвижимости, у которых заполняемость объекта ниже 50%.

Последствия непредсказуемы

По словам Антона Кондратьева, введение налога в текущей редакции может привести к отрицательным последствиям для рынка. В их числе рост цен во всех торговых сетях на товары первой необходимости, низкая собираемость налога на имущество, начало судебных разбирательств собственников с их кредиторами, увеличение числа предложений о продаже коммерческой недвижимости и снижение реальной рыночной стоимости, дальнейшее снижение инвестиционного рейтинга региона и уход инвесторов с местного рынка коммерческой недвижимости.

Антон Кондратьев, руководитель проекта УК «Система АМТ»: — Во многих регионах сделали по-умному: ввели минимальный налог на недвижимость с постепенным увеличением. Это позволит отследить его влияние на бизнес и на бюджет и при необходимости ввести коррективы.

— Мы понимаем, что нужно наполнять бюджет. Но этого не произойдет, если рынок захлебнется под тяжестью налогов. Мы полагаем, что лучшим решением было бы последовать примеру других регионов и ввести налог в 0,5% от кадастровой стоимости с постепенным увеличением. Это уравняет всех, — подытожил руководитель проекта «Управление недвижимостью» УК «Система АМТ».

Присутствовавший на встрече уполномоченный по защите прав предпринимателей Алексей Москаленко полностью согласился с Антоном Кондратьевым, отметив, что представленная им картина еще достаточно лояльна. В реальности же все может оказаться гораздо хуже.

— По отчету оценщиков, которые считали кадастровую стоимость, общее увеличение кадастровой стоимости по области — 20%. Министерство имущества Иркутской области называет нам эти цифры, но это среднее значение по региону, своеобразная средняя температура по больнице, — подчеркнул Алексей Москаленко. — А если мы возьмем региональный центр, то обнаружим, что в Иркутске эти проценты будут выше в два, а то и в три раза. У нас некоторые предприниматели подсчитали срок окупаемости своих объектов по кадастровой оценке 2011 года, получилось 14 лет. Это немало, а с новой оценкой и ставкой в 2% при таком положении дел срок окупаемости вырастет во много раз.

Более того, уточнил бизнес-омбудсмен, сегодня под ставку в 2%, согласно законопроекту, попадают объекты недвижимости площадью от тысячи квадратных метров, а к 2020 году эту ставку будут платить собственники объектов площадью от 250 кв. м, то есть практически весь малый бизнес. Кто же будет строить новые объекты в таких условиях? О каком улучшении инвестиционного климата и развитии рынка недвижимости тогда можно вести речь? 

Ярослав Князев

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 6 (92) Ноябрь - Декабрь 2016 года

• Число просмотров: 988