Свежий номер «Капиталиста»

В продаже с 21 июля
Дело
КАДАСТРОВЫЕ ВОПРОСЫ ОСТАЮТСЯ
Состояние
СЕЗОН МЕНЯЕТ РАЗМЕРЫ
Практика
КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ ОТ НЕДОБРОСОВЕСТНОГО ПАРТНЕРА

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

В центре внимания

Россия погасила последнюю задолженность СССР

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 15 августа
Новости
НА СТАВРОПОЛЬЕ ПОЯВИЛАСЬ ГАЗИРОВКА «ВОЖДЬ»
Вопрос-ответ
«ПРОСВЕЩЕНИЕ» ВЫСТУПИЛО ПРОТИВ ПИРАТСКОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Каталог
ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Выставка

Лифты в Иркутске

ЖБИ

Больше мебели за меньшие деньгиБронзовый век

Карго Сервис

Консалтинг

Сэйв

Окинский

Типография Иркут

АльтСтройКом

СЦСЭ

Доставка грузов

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Динозавры должны умереть

Коммерческая недвижимость

Ситуация непростая, но уже отмечаются предпосылки к стабилизации иркутского рынка коммерче-ской недвижимости. Это особенно заметно, если сравнивать обстановку с прошлым годом, когда не ясны были даже ближайшие перспективы. Своими наблюдениями и оценками эксперты делились в ходе круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости–2016: сценарии и прогнозы».

 

Основной показатель ситуации на рынке коммерческой недвижимости — доходность, которую владельцы получают, сдавая свои объекты в аренду. По словам экспертов, нормальный показатель доходности для офисной недвижимости — 12%. Именно такими и были цифры в спокойных для экономики страны 2013 — 2014 годах. А в непростом 2015-м доходность от сдачи офисов в аренду снизилась до 10%. Но уже в марте нынешнего года она повысилась до уровня 11%.

— Как мы видим, офисная недвижимость находится во вполне стабильном состоянии, — отмечает Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», замруководителя Байкальского представительства РГУД. — А с торговой недвижимостью дела обстоят несколько иначе, даже несмотря на то, что торговые площади традиционно сдаются в аренду по более высокой стоимости, чем офисные, что обычно позволяло получать более высокую доходность. Вообще нормальным для торговли является показатель в 12-14%, но по факту доходность торговой недвижимости в 2015 году составила 9,3%, а в марте 2016 года и вовсе опустилась до 8%.

Поэтому эксперт советует: инвесторам сейчас выгодно вкладываться в офисные помещения и сдавать их в аренду, это принесет хороший доход. Впоследствии их можно будет продать. Но не сейчас — нынешние цены хороши именно для покупки, а не для продажи.

Гигантизм закончился

Звучали на круглом столе и другие рекомендации. К примеру, переходить от крупных объектов к мелким.

— Период «гигантизма» офисной недвижимости в Иркутске закончился еще в 2009 году, когда за год было сдано в эксплуатацию рекордное количество — 86 тыс. кв. м новых площадей, — отмечает Татьяна Галущенко. — Насыщение в торговой недвижимости завершилось позже — в 2014-2015 годах, когда были введены в эксплуатацию «КомсоМолл» и «Сильвер Молл». Поэтому потребителей как на крупные офисные, так и на крупные торговые площади пока нет. Однако имеется непокрытая потребность в объектах небольших форматов в микрорайонах, они сейчас пользуются хорошим спросом, и в ближайшей перспективе эта тенденция будет развиваться.

С этим утверждением согласилась и бизнес-тренер по менеджменту Яна Варшавская. По ее мнению, сейчас как никогда актуален формат магазинов и предприятий обслуживания в шаговой доступности.

— Важно, что в этом заинтересованы и крупные застройщики. С помощью таких арендаторов они смогут организовать комфортную среду обитания в жилом комплексе, — считает бизнес-тренер. — Это должно быть целевое направление — магазины, аптеки, частные детские садики.

 

Мультиформатность как магнит

Еще одна озвученная рекомендация: строить мультиформатные здания с развитой инфраструктурой и нестандартным наполнением объекта, будь то офисная или торговая недвижимость. К примеру, для офисных площадей, где сложно придумать что-то оригинальное, Татьяна Галущенко предложила оборудовать комнаты отдыха для сотрудников, где бы они могли отдохнуть, выпить кофе, посидеть на диване. Такая практика, по словам эксперта, общепринята во всем мире, только почему-то не у нас.

     
   
 

Татьяна Галущенко,

директор по маркетингу ГК «Актив»:

— Офисная недвижимость находится во вполне стабильном состоянии. Инвесторам сейчас выгодно вкладываться в офисные помещения и сдавать их в аренду, это принесет хороший доход.
 
     

— Что же касается торговых центров, они сейчас сами по себе уже никому вообще не интересны. Поэтому и должны становиться многофункциональными, отличаться друг от друга, — продолжает Галущенко. — К примеру, там можно оборудовать стремительно набирающие популярность квест-комнаты или развивать спортивные направления — экстрим-парки, скалодромы, лабиринты, батут-парки. Возможны и такие форматы, как контактные зоопарки, винотеки для дегустации разных видов алкоголя. Все это обеспечивает приток посетителей, в том числе семей с детьми, которые придут в поисках развлечений, а по пути сделают покупки.

Юлия Козлова из компании «Сибирская Слобода», которая занимается управлением ТРЦ «Сильвер Молл», подтвердила: новые торговые центры делают ставку именно на мультиформатность и стараются как можно сильнее отличаться от своих конкурентов.

— Арендаторы, бизнес которых направлен на развлечение посетителей, заходят к нам на льготных условиях. Мы понимаем, что это та составляющая, которая не принесет нам большие деньги, но обеспечит поток посетителей, которых мы хотим видеть в нашем торговом центре. Ведь от потока зависит успех наших арендаторов, а от него зависим мы.

В поиске скидок

Как отмечают эксперты, сегодня увереннее всего на рынке себя чувствуют продовольственные ретейлеры, поскольку потребители сейчас тратят на продукты питания 30-50% своих заработков. Хорошо и низкому ценовому сегменту — недорогим форматам, а также тем, кто предоставляет большие скидки, устраивает акции и распродажи.

Кстати, ищут скидки и сами арендаторы. Управляющий объектами типа стрит-ретейл Юрий Винников отметил, что когда в экономике страны начались проблемы, арендаторы потянулись с челобитными о пересмотре стоимости арендных ставок.

— Не скрою, в благополучные докризисные времена мы поднимали ставки на наших объектах формата стрит-ретейл, и по некоторым позициям доходили до четырех-пяти тысяч рублей за кв. м. Поэтому мы могли пойти на уступки нашим арендаторам и делали это, — делится Юрий Винников. — Я тогда заявил собственникам объектов, находящихся под нашим управлением, что времена наступают сложные и необходимо удерживать арендаторов, которые ищут более выгодные, привлекательные условия и менее высокие арендные цены. Поэтому необходимо идти на какие-то скидки, поблажки, нужно вести диалог и анализировать отчеты о продажах, выяснять, почему торговые точки нерентабельны. Таким образом, примерно 90% арендаторов мы удержали тем или иным способом. Освободившиеся же помещения простаивали примерно по три месяца, что в три раза больше, чем в докризисные времена.

Некоторые арендаторы, как утверждает эксперт, просили привязать арендную ставку к их обороту. Но формат стрит-ретейл не может на это пойти, поскольку собственники зданий не формируют потоки посетителей, как это делают ТРЦ, проводя различные мероприятия, розыгрыши и размещая на своих площадях кинотеатры и кафе. В стрит-ретейле все зависит от самого арендатора, от его продукции и цен на нее.

— Мы тоже пережили наплыв арендаторов, просящих скидки, — добавляет руководитель проекта «Управление недвижимостью» УК «Система АМТ» Антон Кондратьев. — Мне кажется, что главная идея предоставления скидок — это осознать потенциал этих арендаторов. Тут важно понять, поможешь ты бизнесу или только продлишь предсмертную агонию. Лучше отрезать сейчас, чем потом мучиться с таким арендатором. А перспективным необходимо помогать. У нас даже были такие истории, когда ребята приходили к нам и говорили: «Два месяца платить не сможем, потом все отдадим». Мы шли на это. И эти люди у нас сидят до сих пор. Также важно заранее быть готовым к диалогу о скидках — владеть информацией о том или ином секторе, знать, почему происходит спад продаж — сезонное это явление, общероссийская тенденция или недоработки арендатора. То есть сегодня арендодатель обязан отслеживать ситуацию, держать руку на пульсе.

Эксперты отмечают, что рынок стал более открытым — арендаторы готовы показывать свои товарообороты, готовы открыть все свои карты перед арендодателем. Но — ждут того же в ответ. И аналитики считают, что это профессионально, поскольку именно так и должен строиться диалог в условиях кризиса — необходимо держаться друг за друга.

Время сдержанного оптимизма

Будут ли в ближайшее время в Иркутске планироваться и строиться новые объекты? Эксперты считают, что проекты, запущенные недавно, коих немало, будут достраиваться. Насчет новых инвесторы осторожничают.

В качестве примера участники рынка отмечают Москву, которая является неким барометром для всей России, и можно с уверенностью сказать, что те тенденции, которые прослеживающиеся там сейчас, вскоре дойдут и до Иркутска.

В столице страны в первом квартале 2016 года впервые с 2002 года не появилось ни одного торгового центра. При этом в существующих там ТЦ вакантные площади составляют примерно 8-12%, и ожидается, что эта цифра вырастет. Пустуют в основном те торговые центры, которые открылись в начале кризиса.

Примечательно, что и в Иркутске самые большие проблемы с наполняемостью площадей именно у ТЦ, открывшихся недавно.

— Прошлый год был тяжелым, но наступил 2016-й, который я бы назвал временем сдержанного оптимизма — появился некий устойчивый спрос на площади, — комментирует Юрий Винников. — К сожалению, многие сети в прошлом году ушли с российского и иркутского рынка или серьезно сократили свое присутствие. Но сейчас на их место приходят новые арендаторы.

С этим согласна и Юлия Козлова. По ее словам, некоторые признаки выхода из кризиса действительно наблюдаются, даже новые бренды собираются заходить на российский рынок. По некоторым данным, в начале года в Россию уже зашло 13 новых иностранных брендов, что в три раза больше, чем в первом квартале 2015 года.

К сожалению, до Иркутска, как отмечает Юлия Козлова, дойдут не многие из них — Иркутск — не город-миллионник, находится далеко от столицы, вследствие чего строить логистику непросто.

Без буквы «А»

А теперь с цифрами в руках нарисуем общую картину коммерческой недвижимости в Иркутске.

Как известно, в этой сфере принята классификация объектов по комфортности, действуют определенные критерии, по которым то или иное здание относится к соответствующему классу — А, В, С, Д. Кстати, согласно новой, предложенной ведущими российскими консалтинговыми компаниями в 2011 году системы стандартов в расчет принимаются только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: А, В, В+.

Исходя из существующих классификаций класс А — самый высший — предполагает следующие характеристики: новое здание, расположено в центре города, с удобными подъездами к нему, охраняемой большой парковкой, просторными офисами с потолками не менее 3,3 м, со всеми коммуникациями и инфраструктурой, конференц-залами, средствами питания, отдыха и обслуживания и т.п.

Но в Иркутске бизнес-центров класса А нет. А по словам иркутских экспертов недвижимости, и необходимость в них отсутствует. Подобные центры востребованы лишь в городах-миллионниках, Москве и Санкт-Петербурге, где базируются филиалы крупных транснациональных компаний. Под их определенные требования и строятся такие бизнес-центры.

В нашем городе лучшие офисные центры — это класс В. Зато массово представлена категория Д — офисы в зданиях бывших промпредприятий, на первых этажах жилых домов и в полуподвальных помещениях и без парковки.

Но и доля качественных площадей значительна — треть от общего количества — 192 тыс. кв. м из порядка 570 тысяч офисных «квадратов», имеющихся в Иркутске.

Торговых площадей в городе сейчас немногим более миллиона квадратных метров, из которых лишь 282 тыс. кв. м эксперты называют качественными. К таковым относят торговые центры площадью не менее пяти тысяч квадратных метров, в которых большая часть площадей отдана именно под торговлю. Еще одно важное условие — обязательное присутствие в торговом центре федерального или международного ретейлера.

Можно рассмотреть существующие объемы в привязке к населению. По данным иркутской администрации, население нашего города на начало 2016 года составляло 623,5 тыс. человек. Следовательно, на одну тысячу иркутян приходится 914 кв. м офисных площадей и 1623 кв. м торговых. Из них качественных офисных площадей — 309 кв. м и 453 кв. м — торговых также на тысячу горожан.

Достаточно ли такого количества? Однозначного ответа нет — нормативы были установлены слишком давно. Согласно им качественных офисных площадей, к примеру, в городе должно быть не менее 300 кв. м на тысячу горожан. Сегодня же, по мнению Татьяны Галущенко, Иркутск дорос до того, чтобы этот показатель достиг и 700 «квадратов».

— С торговлей ситуация аналогична: несмотря на то, что в Иркутске очень большой объем торговых площадей, качественных все равно мало, — уверяет Татьяна Галущенко. — По нормам, которые сегодня указывают наши градостроители и эксперты, их должно быть порядка 700 кв. м на тысячу человек, у нас же их лишь 453 кв. м. Поэтому Иркутску однозначно есть куда расти. На мой взгляд, «динозавры» должны умереть, а на их месте — появиться современные многофункциональные торговые объекты. 

Валкрия Топоркова, Ярослав Князев


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (89) Июнь - Июль 2016 года


  • Число просмотров: 5022

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Ростелеком

Агентство недвижимости

Art Divina

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть