Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 20 октября
Новости
В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ПЛАНИРУЕТСЯ СОЗДАНИЕ ЭКСПОРТНОГО ЦЕНТРА
Вопрос-ответ
КАК ОТКРЫТЬ КАФЕ В ЖИЛОМ ДОМЕ?
Каталог
ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Выставка подарки

Лифты в Иркутске

Деловая сеть

Мир Эклера

ВостСибМебель

Дом.ру

СЭЙВ

Типография Иркут

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Динозавры должны умереть

Коммерческая недвижимость

Ситуация непростая, но уже отмечаются предпосылки к стабилизации иркутского рынка коммерче-ской недвижимости. Это особенно заметно, если сравнивать обстановку с прошлым годом, когда не ясны были даже ближайшие перспективы. Своими наблюдениями и оценками эксперты делились в ходе круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости–2016: сценарии и прогнозы».

 

Основной показатель ситуации на рынке коммерческой недвижимости — доходность, которую владельцы получают, сдавая свои объекты в аренду. По словам экспертов, нормальный показатель доходности для офисной недвижимости — 12%. Именно такими и были цифры в спокойных для экономики страны 2013 — 2014 годах. А в непростом 2015-м доходность от сдачи офисов в аренду снизилась до 10%. Но уже в марте нынешнего года она повысилась до уровня 11%.

— Как мы видим, офисная недвижимость находится во вполне стабильном состоянии, — отмечает Татьяна Галущенко, директор по маркетингу ГК «Актив», замруководителя Байкальского представительства РГУД. — А с торговой недвижимостью дела обстоят несколько иначе, даже несмотря на то, что торговые площади традиционно сдаются в аренду по более высокой стоимости, чем офисные, что обычно позволяло получать более высокую доходность. Вообще нормальным для торговли является показатель в 12-14%, но по факту доходность торговой недвижимости в 2015 году составила 9,3%, а в марте 2016 года и вовсе опустилась до 8%.

Поэтому эксперт советует: инвесторам сейчас выгодно вкладываться в офисные помещения и сдавать их в аренду, это принесет хороший доход. Впоследствии их можно будет продать. Но не сейчас — нынешние цены хороши именно для покупки, а не для продажи.

Гигантизм закончился

Звучали на круглом столе и другие рекомендации. К примеру, переходить от крупных объектов к мелким.

— Период «гигантизма» офисной недвижимости в Иркутске закончился еще в 2009 году, когда за год было сдано в эксплуатацию рекордное количество — 86 тыс. кв. м новых площадей, — отмечает Татьяна Галущенко. — Насыщение в торговой недвижимости завершилось позже — в 2014-2015 годах, когда были введены в эксплуатацию «КомсоМолл» и «Сильвер Молл». Поэтому потребителей как на крупные офисные, так и на крупные торговые площади пока нет. Однако имеется непокрытая потребность в объектах небольших форматов в микрорайонах, они сейчас пользуются хорошим спросом, и в ближайшей перспективе эта тенденция будет развиваться.

С этим утверждением согласилась и бизнес-тренер по менеджменту Яна Варшавская. По ее мнению, сейчас как никогда актуален формат магазинов и предприятий обслуживания в шаговой доступности.

— Важно, что в этом заинтересованы и крупные застройщики. С помощью таких арендаторов они смогут организовать комфортную среду обитания в жилом комплексе, — считает бизнес-тренер. — Это должно быть целевое направление — магазины, аптеки, частные детские садики.

 

Мультиформатность как магнит

Еще одна озвученная рекомендация: строить мультиформатные здания с развитой инфраструктурой и нестандартным наполнением объекта, будь то офисная или торговая недвижимость. К примеру, для офисных площадей, где сложно придумать что-то оригинальное, Татьяна Галущенко предложила оборудовать комнаты отдыха для сотрудников, где бы они могли отдохнуть, выпить кофе, посидеть на диване. Такая практика, по словам эксперта, общепринята во всем мире, только почему-то не у нас.

     
   
 

Татьяна Галущенко,

директор по маркетингу ГК «Актив»:

— Офисная недвижимость находится во вполне стабильном состоянии. Инвесторам сейчас выгодно вкладываться в офисные помещения и сдавать их в аренду, это принесет хороший доход.
 
     

— Что же касается торговых центров, они сейчас сами по себе уже никому вообще не интересны. Поэтому и должны становиться многофункциональными, отличаться друг от друга, — продолжает Галущенко. — К примеру, там можно оборудовать стремительно набирающие популярность квест-комнаты или развивать спортивные направления — экстрим-парки, скалодромы, лабиринты, батут-парки. Возможны и такие форматы, как контактные зоопарки, винотеки для дегустации разных видов алкоголя. Все это обеспечивает приток посетителей, в том числе семей с детьми, которые придут в поисках развлечений, а по пути сделают покупки.

Юлия Козлова из компании «Сибирская Слобода», которая занимается управлением ТРЦ «Сильвер Молл», подтвердила: новые торговые центры делают ставку именно на мультиформатность и стараются как можно сильнее отличаться от своих конкурентов.

— Арендаторы, бизнес которых направлен на развлечение посетителей, заходят к нам на льготных условиях. Мы понимаем, что это та составляющая, которая не принесет нам большие деньги, но обеспечит поток посетителей, которых мы хотим видеть в нашем торговом центре. Ведь от потока зависит успех наших арендаторов, а от него зависим мы.

В поиске скидок

Как отмечают эксперты, сегодня увереннее всего на рынке себя чувствуют продовольственные ретейлеры, поскольку потребители сейчас тратят на продукты питания 30-50% своих заработков. Хорошо и низкому ценовому сегменту — недорогим форматам, а также тем, кто предоставляет большие скидки, устраивает акции и распродажи.

Кстати, ищут скидки и сами арендаторы. Управляющий объектами типа стрит-ретейл Юрий Винников отметил, что когда в экономике страны начались проблемы, арендаторы потянулись с челобитными о пересмотре стоимости арендных ставок.

— Не скрою, в благополучные докризисные времена мы поднимали ставки на наших объектах формата стрит-ретейл, и по некоторым позициям доходили до четырех-пяти тысяч рублей за кв. м. Поэтому мы могли пойти на уступки нашим арендаторам и делали это, — делится Юрий Винников. — Я тогда заявил собственникам объектов, находящихся под нашим управлением, что времена наступают сложные и необходимо удерживать арендаторов, которые ищут более выгодные, привлекательные условия и менее высокие арендные цены. Поэтому необходимо идти на какие-то скидки, поблажки, нужно вести диалог и анализировать отчеты о продажах, выяснять, почему торговые точки нерентабельны. Таким образом, примерно 90% арендаторов мы удержали тем или иным способом. Освободившиеся же помещения простаивали примерно по три месяца, что в три раза больше, чем в докризисные времена.

Некоторые арендаторы, как утверждает эксперт, просили привязать арендную ставку к их обороту. Но формат стрит-ретейл не может на это пойти, поскольку собственники зданий не формируют потоки посетителей, как это делают ТРЦ, проводя различные мероприятия, розыгрыши и размещая на своих площадях кинотеатры и кафе. В стрит-ретейле все зависит от самого арендатора, от его продукции и цен на нее.

— Мы тоже пережили наплыв арендаторов, просящих скидки, — добавляет руководитель проекта «Управление недвижимостью» УК «Система АМТ» Антон Кондратьев. — Мне кажется, что главная идея предоставления скидок — это осознать потенциал этих арендаторов. Тут важно понять, поможешь ты бизнесу или только продлишь предсмертную агонию. Лучше отрезать сейчас, чем потом мучиться с таким арендатором. А перспективным необходимо помогать. У нас даже были такие истории, когда ребята приходили к нам и говорили: «Два месяца платить не сможем, потом все отдадим». Мы шли на это. И эти люди у нас сидят до сих пор. Также важно заранее быть готовым к диалогу о скидках — владеть информацией о том или ином секторе, знать, почему происходит спад продаж — сезонное это явление, общероссийская тенденция или недоработки арендатора. То есть сегодня арендодатель обязан отслеживать ситуацию, держать руку на пульсе.

Эксперты отмечают, что рынок стал более открытым — арендаторы готовы показывать свои товарообороты, готовы открыть все свои карты перед арендодателем. Но — ждут того же в ответ. И аналитики считают, что это профессионально, поскольку именно так и должен строиться диалог в условиях кризиса — необходимо держаться друг за друга.

Время сдержанного оптимизма

Будут ли в ближайшее время в Иркутске планироваться и строиться новые объекты? Эксперты считают, что проекты, запущенные недавно, коих немало, будут достраиваться. Насчет новых инвесторы осторожничают.

В качестве примера участники рынка отмечают Москву, которая является неким барометром для всей России, и можно с уверенностью сказать, что те тенденции, которые прослеживающиеся там сейчас, вскоре дойдут и до Иркутска.

В столице страны в первом квартале 2016 года впервые с 2002 года не появилось ни одного торгового центра. При этом в существующих там ТЦ вакантные площади составляют примерно 8-12%, и ожидается, что эта цифра вырастет. Пустуют в основном те торговые центры, которые открылись в начале кризиса.

Примечательно, что и в Иркутске самые большие проблемы с наполняемостью площадей именно у ТЦ, открывшихся недавно.

— Прошлый год был тяжелым, но наступил 2016-й, который я бы назвал временем сдержанного оптимизма — появился некий устойчивый спрос на площади, — комментирует Юрий Винников. — К сожалению, многие сети в прошлом году ушли с российского и иркутского рынка или серьезно сократили свое присутствие. Но сейчас на их место приходят новые арендаторы.

С этим согласна и Юлия Козлова. По ее словам, некоторые признаки выхода из кризиса действительно наблюдаются, даже новые бренды собираются заходить на российский рынок. По некоторым данным, в начале года в Россию уже зашло 13 новых иностранных брендов, что в три раза больше, чем в первом квартале 2015 года.

К сожалению, до Иркутска, как отмечает Юлия Козлова, дойдут не многие из них — Иркутск — не город-миллионник, находится далеко от столицы, вследствие чего строить логистику непросто.

Без буквы «А»

А теперь с цифрами в руках нарисуем общую картину коммерческой недвижимости в Иркутске.

Как известно, в этой сфере принята классификация объектов по комфортности, действуют определенные критерии, по которым то или иное здание относится к соответствующему классу — А, В, С, Д. Кстати, согласно новой, предложенной ведущими российскими консалтинговыми компаниями в 2011 году системы стандартов в расчет принимаются только качественные офисные площади, подразделяемые на три класса: А, В, В+.

Исходя из существующих классификаций класс А — самый высший — предполагает следующие характеристики: новое здание, расположено в центре города, с удобными подъездами к нему, охраняемой большой парковкой, просторными офисами с потолками не менее 3,3 м, со всеми коммуникациями и инфраструктурой, конференц-залами, средствами питания, отдыха и обслуживания и т.п.

Но в Иркутске бизнес-центров класса А нет. А по словам иркутских экспертов недвижимости, и необходимость в них отсутствует. Подобные центры востребованы лишь в городах-миллионниках, Москве и Санкт-Петербурге, где базируются филиалы крупных транснациональных компаний. Под их определенные требования и строятся такие бизнес-центры.

В нашем городе лучшие офисные центры — это класс В. Зато массово представлена категория Д — офисы в зданиях бывших промпредприятий, на первых этажах жилых домов и в полуподвальных помещениях и без парковки.

Но и доля качественных площадей значительна — треть от общего количества — 192 тыс. кв. м из порядка 570 тысяч офисных «квадратов», имеющихся в Иркутске.

Торговых площадей в городе сейчас немногим более миллиона квадратных метров, из которых лишь 282 тыс. кв. м эксперты называют качественными. К таковым относят торговые центры площадью не менее пяти тысяч квадратных метров, в которых большая часть площадей отдана именно под торговлю. Еще одно важное условие — обязательное присутствие в торговом центре федерального или международного ретейлера.

Можно рассмотреть существующие объемы в привязке к населению. По данным иркутской администрации, население нашего города на начало 2016 года составляло 623,5 тыс. человек. Следовательно, на одну тысячу иркутян приходится 914 кв. м офисных площадей и 1623 кв. м торговых. Из них качественных офисных площадей — 309 кв. м и 453 кв. м — торговых также на тысячу горожан.

Достаточно ли такого количества? Однозначного ответа нет — нормативы были установлены слишком давно. Согласно им качественных офисных площадей, к примеру, в городе должно быть не менее 300 кв. м на тысячу горожан. Сегодня же, по мнению Татьяны Галущенко, Иркутск дорос до того, чтобы этот показатель достиг и 700 «квадратов».

— С торговлей ситуация аналогична: несмотря на то, что в Иркутске очень большой объем торговых площадей, качественных все равно мало, — уверяет Татьяна Галущенко. — По нормам, которые сегодня указывают наши градостроители и эксперты, их должно быть порядка 700 кв. м на тысячу человек, у нас же их лишь 453 кв. м. Поэтому Иркутску однозначно есть куда расти. На мой взгляд, «динозавры» должны умереть, а на их месте — появиться современные многофункциональные торговые объекты. 

Валкрия Топоркова, Ярослав Князев


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (89) Июнь - Июль 2016 года


  • Число просмотров: 5049

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Двери

Ростелеком

Агентство недвижимости

SibExpo

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть