Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Налоги

ЗАЩИТНИК ПРАВ БИЗНЕСА УПОЛНОМОЧЕН ЗАЯВИТЬ

УПРОЩЕНКА УХОДИТ В ТЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Перспективы и опыт

В новых условиях

О жилье совершенно нового типа, сужении рынка, потребительских настроениях и нижнем преде-ле цены и о том, как довести интересный проект до счастливого конца – об этом шла речь на впер-вые прошедшем в Иркутске Байкальском саммите недвижимости, созванном Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД).

 

Для всех участников сферы недвижимости — архитекторов и концептологов, девелоперов и строителей, инвесторов и брокеров, органов власти — сегодня, в сложившихся экономических условиях, важно понимать тенденции развития рынка и отрасли: что строить, кому, когда и как? По словам организаторов, главной задачей саммита стала необходимость диалога для эффективного взаимодействия всех заинтересованных сторон в области недвижимости.

— Это был первый кирпичик в основание большого проекта, цель которого — сформировать площадку, прежде всего иркутскую, региональную, которая сможет объединить всех интересантов рынка недвижимости в одном месте и позволит им пообщаться, поспорить, принять решения и просто познакомиться друг с другом, — в интервью нашему журналу сказала заместитель руководителя Байкальского представительства РГУД Татьяна Галущенко.

Основные сливки сняты

— Иркутск не случайно был выбран местом для проведения столь масштабного события, — отметила в приветственном слове участникам саммита Вера Сецкая, вице-президент РГУД. — Мы приехали сюда, чтобы увидеть опыт развития недвижимости в вашем городе, поделиться своим опытом и впечатлениями. Мы уже посмотрели наиболее значимые объекты рынка недвижимости в Иркутске — как жилого, так и коммерческого назначения — и нас потрясло, что некоторые из них сделаны на уровне мировых стандартов. Мы видим, что на базе промышленного потенциала Иркутска, реализуемых программ социально-экономического развития создаются реальные перспективы для качественного развития рынка недвижимости в городе.

По словам Татьяны Галущенко, основные «потрясения» гостей были вызваны иркутским проектом 130-го квартала. Не было ни одного, который не оценил бы его концепцию и реализацию. Также впечатлил гостей коттеджный поселок «Хрустальный». Район «Иркутск-Сити» показался им очень взвешенным проектом, идеальным рабочим пространством: совсем как в Москве и Санкт-Петербурге. Впечатлил гостей саммита и жилой комплекс «Театральный квартал», который они окрестили настоящим столичным премиум-классом.

— Это жилье совершенно нового типа, и оно сейчас очень модно в столичных городах, — рассказывает Вера Сецкая. — Невысотное, трех, четырехэтажное, с хорошей социальной обеспеченностью, инфраструктурой. Жилье, которое гармонично, приятно человеку, создает новую среду обитания. Это поле для деятельности.

— Похоже, что основные сливки сняты, — делится эксперт из Екатеринбурга Андрей Бриль, — тем более, надо понимать объемы рынка в Иркутске. Наши региональные центры — это не такие большие рынки, и в каждом из сегментов недвижимости не очень большие объемы поглощения в квадратных метрах. Если, условно говоря, у нас в Екатеринбурге качественной офисной недвижимости рынок забирает 60-80 тыс. кв. м в год, то понятно, что в Иркутске, где население в два раза меньше, объем рынка еще меньше, это естественно. И так в каждом из сегментов.

Поэтому, считает эксперт, сейчас возникает целый ряд вопросов о следующем этапе: каким должно быть качество объектов? Что надо строить? Где есть платежеспособный спрос и где он будет? Естественно, очень возрастает и роль концепции, работы с правильными консультантами.

В свою очередь, Вера Сецкая заявила, что в Иркутске необходимо обратить внимание на реставрацию центральной части города.

— Местами явно напрашивается расселение, расширение дорог, улучшение транспортной ситуации, строительство более современных объектов, — отмечает вице-президент РГУД. — Также меня удивил такой момент, как отсутствие торговых центров районного значения. Это не гипермаркеты, не огромные ТЦ, это форматы гораздо меньшего размера. Может быть, одна-две тысячи квадратных метров. Магазины шаговой доступности, но хорошо управляемые, с торговыми сетями, которые известны. Я говорю именно про продукты питания. Мне показалось, что такого рода ТЦ в Иркутске маловато. Их вполне можно было бы строить.

 

Естественная пауза

Эксперты на саммите отмечали, что сегодня, в связи со сложностями в финансировании, все проекты затеваются либо за счет собственных средств, собственной прибыли девелопера, либо за счет средств дольщиков. Из-за чего вся активность строительного рынка сфокусирована на небольших проектах, и в основном в жилье, где можно привлекать средства дольщиков.

— И даже это удается с трудом, — отмечает Андрей Бриль, — потому что в прошлом году из-за девальвации в недвижимость принесли все деньги, какие только были. Сейчас — естественная пауза. Денег нет — зарплаты реально не растут, не индексируются, во всех крупных регионах падает оборот розничной торговли, что является основным индикатором. Ясно, что девелоперы сегодня лучше подготовлены, чем в 2008-2009 году, нет такого количества перекредитованных компаний, и люди могут постоять в экспозиции, подождать со своими квадратными метрами. Но это пауза, реальная пауза.

Но эксперт уверен, что все может измениться как по мановению волшебной палочки, если изменится финансовая политика в стране, если правительство не будет заниматься решением бюджетных проблем с помощью девальвации, а реально начнет печатать деньги и давать их в экономику, в кредиты, причем в длинные.

— Не так важны даже ставки сегодня. Ставки — это полбеды, — продолжает Андрей Бриль. — Но если тебе выдали трехлетний кредит, значит, ты все тело кредита должен включить в себестоимость на три года — то есть тебе сразу не под 25% выдали, а под 60% по сути дела. Поэтому сегодня, во-первых, нужно держать паузу. И понимать, что рассчитывать можно только на себя в этих условиях. Во-вторых, надо не бояться процедуры банкротства. Если вы попали в тяжелую ситуацию, и кредиторы вместо того, чтобы помочь вам реструктурировать кредит, не повышать хотя бы ставку, делают все наоборот, значит, надо использовать процедуру банкротства, блокировать их бессмысленную и беспощадную активность, восстанавливать платежеспособность. А в-третьих — надо очень разумно смотреть, что ты делаешь, работать над правильными концепциями, хорошо проектировать и правильно считать.

Детский сад по совместительству

Злободневный вопрос для девелопера: как экономически эффективно построить то, что будет востребовано потребителем? Варианты на саммите были предложены. И относительно способов привлечения инвестиций, и относительно способов снижения затрат. И что наиболее важно — тех форматов, которые будут пользоваться спросом в будущем. Как после утверждали участники саммита и игроки местного строительного рынка, практически все предложения и идеи спикеров могут иметь практическое применение в нашем городе.

К примеру, была поднята общероссийская проблема — катастрофическая нехватка детских садов. Но упирается эта проблема не только в финансирование, но и в то, что в крупных городах строить детские сады уже попросту негде. В своем докладе вице-президент РГУД Вячеслав Семененко предложил интересное решение этого вопроса.

По словам эксперта, на Западе существует практика создания детских садиков при разного рода социальных и коммерческих объектах — будь то школы или бизнес-центры. Первый вариант очень удобен, если в семье два ребенка школьного и дошкольного возраста. Второй привлекателен, если родители работают в этом бизнес-центре. Эксперт уверен, что российским регионам необходимо перенимать опыт западных коллег.

— Часть наших бизнес-центров пустует, а про школы это вообще отдельный разговор, — делится эксперт. — Я сравниваю наши учебные заведения со школами в Финляндии, и оказывается, что в пересчете на одного учащегося финские в 1,6 раза меньше. Это проблема нашего федерального регулирования. Сказать, что наши школы лучше, я не могу, хоть и построил их штук 70. Да и финны с этим не согласятся. Это страна очень комфортна для проживания, она сравнима по качеству жизни с Канадой и Австрией.

Сначала среда, потом жилье

Другой интересный вопрос, поднятый на саммите, касался динамичности российского рынка. Эксперты отмечают, что его динамика не позволяет почивать на лаврах — нужно все время быть начеку, все время искать новые решения.

— Если на протяжении долгого времени фаворитами рынка были жилье и ритейл, то сегодня всем очевидно, что в новых условиях необходимо искать новые формы и ресурсы, — считает заместитель гендиректора Российского аукционного дома Динара Усеинова. — В Москве уже выросло так называемое Замкадье — огромное количество жилых домов с отсутствием социальной инфраструктуры и рабочих мест. Это, кстати, является одной из причин пробок — люди вынуждены каждый день ездить в центр, где как раз и находятся эта самая инфраструктура и их рабочие места. Сегодня это проблема столичных городов, завтра она станет проблемой регионов.

Динара Усеинова также отметила, что в крупных городах, исходя из этой проблемы, уже строятся жилые кварталы, в которых сразу создается среда, где жители смогут работать и получать все необходимые услуги. Соответственно, им не нужно перемещаться в другие районы к месту своей работы. А имея жилье в квартале со всей инфраструктурой и рабочими местами, нет нужды искать школу, детский садик, магазины вне своего квартала. Это очень экономит время, а следовательно, повышает привлекательность жилого района.

Ниже минимумане опуститься

Но чтобы построить жилой район, необходимо финансирование. И именно это является основной проблемой в современных экономических реалиях, — подтверждает первый заместитель гендиректора ОАО «Сибавиастрой» Алексей Волков. По его словам, источники финансирования сегодня сократились, также сократился спрос и, как следствие, объемы продаж.

— Если говорить о жилой недвижимости, то самое оптимальное сегодня — строиться с помощью дольщиков, — считает Алексей Волков. — Но по нашей статистике, 40% продаж проходит через ипотеку. А у людей сейчас стало меньше возможностей взять ее. Даже несмотря на нынешнюю ставку и  программу господдержки, рынок сократился практически в два раза. И это, помимо всего прочего, безусловно, вызовет падение цен на жилье. Но на текущий момент в тех объектах, которые строятся, цена уже достигла своего минимума. Ниже нее застройщики опускаться не будут. Что же касается новых проектов, вот там цена за квадрат изначально будет закладываться низкая.

Как известно, помимо долевого строительства, существует еще три основных варианта финансирования — собственные средства, средства инвесторов, кредит в банке. Но, как отмечают эксперты, приоритетным вариантом для застройщиков всегда являлся поиск инвесторов.

— А они у нас разные по своим возможностям и желаниям. И если мы изучим каждого из них, из этой группы разных инвесторов можно слепить то, что доведет наш проект до счастливого конца, — утверждает вице-президент РГУД Вера Сецкая. — Мы поняли, что не стоит под свой проект искать одного крупного инвестора, это очень сложно, особенно сегодня. Нужно идти по проекту и на каждом этапе консолидировать инвестиции.

Три уровня инвестора

Вера Сецкая делит инвесторов на три уровня. Первый уровень — это те, кто готов рисковать своими деньгами. Их необходимо привлекать на самом старте и обещать им высокую доходность — 15-17%, причем в самые ближайшие сроки. Второй уровень — это те инвесторы, которые не готовы рисковать на старте, но согласны вложиться, имея хоть какую-то уверенность. А она к этому времени уже будет за счет пройденного первого уровня. Уже будет разрешение на строительство и предварительные договоры аренды. Соответственно доходность им обещают более низкую — в районе 13%. И наконец, инвесторы третьего уровня вообще не готовы рисковать своими деньгами.

— Но к тому времени, пока вы дойдете до третьего уровня, вам уже будет чем заверить такого инвестора, будет что показать, — уверена Вера Сецкая. — Они удовлетворяются более низким уровнем доходности — 8-10% и войдут лишь тогда, когда все хорошо: объект построен, арендаторы сидят, денежный поток идет.

Первая ошибка девелоперов, на которую указывает вице-президент РГУД — они идут не к тому, к кому нужно, вторая — не с тем, чем нужно. Самое сложное, как уверяет эксперт, это завлечь инвестора на ранней стадии строительства, и ключевой момент тут — грамотная и убедительная концепция проекта, подтвержденная консультантами. Также необходима финансовая модель с анализом на чувствительность и глубокое маркетинговое исследование, сделанное профессиональной компанией.

По словам Веры Сецкой, эта модель применима не только к столичным городам, она работает и в регионах, в том числе и в нашем:

— Самое сложное в этой ситуации — найти инвестора первого уровня, поскольку искать его придется в Иркутске. Москвичи с такими деньгами и рисками, как правило, на ранних стадиях в регионы не заходят. Зато на более поздних — с удовольствием…


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (84) Сентябрь - Октябрь 2015 года


  • Число просмотров: 862

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть