Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Наличные деньги юрлиц

СВЫШЕ 600 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ

БАНКИ БУДУТ СООБЩАТЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 28 мая
Новости
С ИЮЛЯ ВВОЗ ПРАВОРУЛЬНЫХ МАШИН УЖЕСТОЧИТСЯ
Торговые тенденции
РОССИЯНЕ СКУПИЛИ ХОЛОДИЛЬНИКИ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Котенок в дар

ФинСовет-Иркутск

DI клиника

Мастер-класс

Глазковская типография

ДиТранс

Орнамент Group

БайкалЭкоПродукт

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Дачный сезон

общая картина из мелких деталей

Поскольку дачный сезон, как обычно в это время, активно и успешно стартовал, «Капиталист» решил присмотреться к нему со своего ракурса: как там загородные наделы? Земля продается и почем? Оказалось, что оценки экспертов неоднозначны…

 По мнению риелторов, к которым наш журнал обратился за комментарием, рынок земли в Иркутске и пригороде сложен в оценке и выявлении каких-то общих тенденций даже для профессионалов, поскольку разнообразен по содержанию.

К примеру, такой традиционный индикатор, как средняя цена, не дает объективной картины. Потому как стоимость одних объектов падает, независимо от качества предложения и расположения. На другие объекты — не меняется уже пару лет. А на некоторые участки цены растут даже в кризис.

Провала не чувствуется

Соотношение спрос–предложение также зависит от множества характеристик.
В целом предложения по земле много, а покупателей мало. Но при этом ликвидные участки всегда нарасхват, дачники активны в сезон. А кроме того, продолжается освоение новых направлений. Общая картина рынка складывается сегодня из множества мелких деталей.

Конечно, рынок земли неразрывно связан с рынком загородного жилья. Участки покупаются либо с домом, либо с целью его строительства.

— В последние годы загородная жизнь набирает обороты, — говорит Евгений Ходырев, руководитель отдела загородной недвижимости компании «Инвест38». — Достаточно посмотреть на садоводства. Уже норма, когда дачники переходят с летнего проживания на круглогодичное. И именно на эти объекты, недорогие и доступные, всегда спрос.

После кризиса 2008 года рынок восстанавливался и все эти годы шел вверх. 2014 год стал пиковым для рынка, который достиг своего максимального значения. 

— И хотя на рынке жилой или коммерческой недвижимости сегодня стагнация, а где-то и снижение, по рынку земли я провала не чувствую, — говорит генеральный директор РК «Система» Дмитрий Мысин. — Традиционно сезонный, весной 2015 года рынок вступил в фазу очередной активности. Кризис кризисом, а для дачников время покупать землю. Я говорю о сегменте загородной недвижимости с земельными участками стоимостью до 1 млн рублей. Все, что выше этой суммы, нацелено на строительство дорогих домов, а это требует инвестиций. Их нет, поэтому в данном сегменте и наблюдается застой.

Счет от воды

С тем, чтобы правильно оценить ситуацию, необходимо учитывать структуру предложения. На рынке земли есть как «первичка» (свежие наделы только что выделенной земли иногда даже без юридически закрепленной формы использования) и «вторичка» — перепродажа уже освоенных участков, где как минимум проложены коммуникации и, возможно, есть готовые строения.

— В нынешнем сезоне цена просела как раз на вторичном рынке — на 15-20%. На «первичке» ничего не изменилось, так как предложение и без того было недорогим. Вообще, есть сегменты, где цена снижается, а есть, где стоит, и даже те, где растет. Например, Байкальский тракт до 12 км, поскольку там престижно, есть инфраструктура, и земля имеет инвестиционную привлекательность.

Дмитрий Мысин

Дмитрий Мысин,

генеральный директор РК «Система»:

— Самый продаваемый и самый спрашиваемый сегодня — сегмент участков по цене 500-600 тыс. рублей за объект. Он растет.

По информации нашего журнала, разбег цен на этом направлении следующий. На 26-28 км Байкальского тракта, где много новых нарезок в коттеджных поселках, земля стоит сегодня от 80 до 150 тыс. рублей за сотку. Если участок на первой линии от воды — цена доходит уже до 500 тыс. рублей за сотку. На вторичном рынке земли в среднем за сотку — от 100 тыс. до 140 тысяч рублей.

— Все, что предлагается свыше двух-трех миллионов, стоит. Не сказать, что цены падают, но и такого спроса, что был в предыдущие годы весной, нет. В еще более высоком ценовом сегменте если и есть снижение, то не более чем на 10%. Как говорят мои клиенты: «Земля, она и в Африке земля». Сегмент участков по цене 500-600 тыс. рублей за объект — самый продаваемый и самый спрашиваемый сегодня. Он растет, — утверждает Дмитрий Мысин.

Садоводы торопятся

Обычно весной с покупкой торопятся потенциальные садоводы — им же надо успеть до начала дачного сезона. И сегодня они в выгодном положении, так как цены на дачи и участки не выросли с 2013 года, в то время как все остальные категории земель в 2014 году дорожали.

— Сегодня продавцов вообще процентов на 50 больше, чем покупателей. Что касается рынка загородной недвижимости, то провал еще больший, предложения на 80% больше, чем спроса, — отмечает Евгений Ходырев. — Регистрируются лишь единичные сделки, потому что цены слишком высокие даже для Иркутска, особенно по Байкальскому тракту. Те клиенты, у кого есть деньги на такие объекты, предпочитают не покупать готовый дом за $1 млн., а строить новый на свой вкус.

В целом, во всех ценовых сегментах в первом квартале года освоение участков снизилось. Запланированные стройки откладываются до лучших времен. Многие загородные поселки стоят — продаж нет. Кроме Байкальского тракта, Новоиркутского поселка, поселков Николов Посад, Хрустальный, Пивовариха, Дзержинск и Малой топки, говорит эксперт.

Хотя предложение значительно превышает спрос, продавцы идут на снижение цен, но не сильно. Себе в убыток никто продавать не хочет и не собирается, эта позиция продавцов на рынке четко прослеживается. Сейчас они взяли паузу.

Лидеры предложения и спроса: Мельничная падь, Качугский (Хомутово) и Байкальский тракты.

Хомутовское направление активно, так как там десять соток можно приобрести даже за 50 тыс. рублей. Это и недорого, и — «земля на будущее», многие покупают в инвестиционных целях. В общем же по рынку, для строительства сегодня покупаются лишь 50% всех участков, остальное — сохранение средств.

Из новых направлений можно назвать Плишкинский и Александровский тракты. К ним появился интерес, и участки стали пользоваться спросом в кризис, так как цена достаточно привлекательна.

А вот на земельные участки по Московскому и Голоустненскому тракту спрос снижается, интерес к этим направлениям малозаметен, освоение минимально.

Покупательские приоритеты

Традиционно среди покупательских приоритетов — участки с приемлемой ценой, хорошим месторасположением и наличием инфраструктуры. Требуемый минимум инженерной инфраструктуры для садоводства — электричество и летний водопровод. Для поселка — электричество и дорога. Но кризис внес свои коррективы.

— Меньше продается дорогих земель, так как основной спрос в этом сегменте поддерживала ипотека. А сейчас банки почти не кредитуют загородную недвижимость и землю. Если и дают кредиты, то под очень высокие проценты. А раньше каждый третий покупатель был с заемными средствами, — говорит Евгений Ходырев. — Да и сама жизнь дороже стала, покупательская способность значительно снизилась. На рынке мало не только покупателей, но и тех, кто просто интересуется земельным вопросом. К примеру, наш сайт с аналитикой и объемом предложений в несколько тысяч вариантов до конца прошлого года посещало не менее 800 человек в день. Сейчас — максимум 150 потенциальных клиентов. В январе-феврале нынешнего года спрос еще был, в данное время — тишина. Не снизилась активность только в сегменте садоводств. У дачников сейчас самый сезон.

— Спрос не снизился, он просто перераспределился, — уточняет Дмитрий Мысин. — Та категория людей, которая хотела что-то посерьезнее прикупить, она скатилась в сегмент предложения до одного миллиона рублей, обеспечив тем самым рост этому сегменту. Ситуация разворачивается примерно так: покупатель, планировавший взять 10-15 соток на правой стороне Байкальского тракта по цене до трех миллинов, соглашается теперь на 10 соток
на левой стороне. Теперь ему это подходит и по цене и по качеству.

Основные сделки сейчас проходят в форме бартера или обмена. Если покупатель с «живыми» деньгами — ему лучшие условия. Он может выбирать, требовать скидок и не торопиться с покупкой.

Одна из сегодняшних особенностей: на участки в Хомутово и по Байкальскому тракту одинаково высокий спрос.

— Отличие в том, что в Хомутово клиенты сразу начинают строить дом — многие продают квартиру в городе, чтобы начать строительство. А купившие участки по Байкальскому выжидают. Там для строительства требуются другие деньги, поэтому пока не время. Если в Хомутово дом плюс участок можно купить за два миллиона рублей, то по Байкальскому тракту за эти деньги — только землю — констатирует Евгений Ходырев.

Земля под производство

И тем не менее, в конце 2014 года и начале нынешнего в Иркутске состоялось несколько крупных земельных сделок. Правда, земля приобреталась не для частного использования — под производство и склады.

— Рынок земель под коттеджное строительство перенасыщен. А только что построенные коттеджи сейчас стоят, как и новостройки. В свою очередь, оживилось производство, да и цены на землю в кризис стали приемлемыми. И сделки пошли. Две из них — по Качугскому тракту в начале года. Цель приобретения — строительство складов и лесоперерабатывающего комплекса, — сообщает Евгений Ходырев.

Евгений Ходырев

Евгений Ходырев,

руководитель отдела загородной недвижимости компании «Инвест38»:

— Ипотека на покупку земельных участков даст толчок продажам. Но насколько эффективно будет работать кредитная система на загородном рынке — покажет только время.

Активно, по оценке эксперта, развивается Московский тракт. На выездах из Иркутска в сторону Ангарска освоены площадки под складирование, стоянки для строительной техники, автосалоны.

Была куплена земля под организацию производства в поселке Чистые ключи (Шелеховский район). Эта сделка интересна тем, что первоначально участок выставлялся в 2013 году за 60 млн рублей. В итоге заинтересованный покупатель нашелся, только когда цена в кризис снизилась до 24 млн рублей.

По мнению экспертов, ожидать падения земельного рынка в 2015 году не стоит — его вытянет недорогой сегмент. К тому же с 30 апреля ипотеку на загородную недвижимость и земельные участки снова стал выдавать Сбербанк (условия: 30% — первоначальный взнос и 15-17% годовых до 30 лет).

— Теперь владельцы продаваемых земельных участков, которые находятся в частной собственности, смогут найти своих счастливых покупателей за более короткий промежуток времени, — считает Евгений Ходырев. — Ипотека на покупку земельных участков даст толчок продажам на рынке загородной недвижимости. Но насколько эффективно будет работать кредитная система на загородном рынке — покажет только время.

Наталья Бочарова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (82) Май - Июнь 2015 года


  • Число просмотров: 1188

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Олиговская Рыба

Yamaguchi

Российский Экспортный Центр

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть