Инвестировать ли сейчас в недвижимость? Как могут повести себя цены в обозримой перспективе, в том числе на жилые новостройки и во вторичном сегменте? И где они — новые точки роста рынка в целом? Ответы на эти непростые вопросы искали участники иркутского рынка недвижимости — застройщики, инвесторы, аналитики и риелторы — в ходе круглого стола «Рынок коммерческой недвижимости сегодня и завтра: сценарии и прогнозы», прошедшего в рамках Ярмарки недвижимости.

— Недвижимость всегда была прибежищем инвестиций, — утверждает аналитик рынка недвижимости Юрий Винников. — Вспомните кризис 2009 года, когда динамика пошла вниз. Но уже в 2011-2012 годах рынок практически оправился и сегодня вышел на докризисные, 2008 года, показатели.

Получается, что с прошлым кризисом наш рынок недвижимости все же справился. Но какие прогнозы на ближайшее время?

Конкретных ответов эксперты не дают, что, впрочем, понятно. На фоне ожиданий очередного спада точно спрогнозировать, как дальше поведет себя кривая графиков спроса и цен, аналитики затрудняются: очень много макроэкономических и политических факторов, напрямую влияющих на динамику рынка недвижимости.

Динамика положительной доходности

Если же оглянуться на уходящий год, то он оказался вполне положительным:

объекты коммерческой недвижимости приносили доход. По информации директора по маркетингу группы компаний «Актив» Татьяны Глущенко, офисная недвижимость показала доходность в 10%, где доход от сдачи в аренду составил 11%, а потери от падения стоимости объекта 1%. Торговая недвижимость порадовала доходом в 14%, из которых аренда принесла 11,8%, а рост стоимости объекта — 2,2%.

Причем эта положительная динамика наблюдалась несмотря даже на небольшое удешевление с начала года стоимости в Иркутске квадратного метра зданий, офисов и торговых помещений.

В уходящем году более активно в кредитовании строительства коммерческой недвижимости решил участвовать и банковский сектор.

— Еще пару лет назад банк ВТБ практически не финансировал региональные строительные проекты. Были единичные случаи — такие, например, как комплекс Ice People или строительство шоу-рума крупного регионального автодилера, — в интервью нашему журналу немногим ранее отмечала Александра Макарова, руководитель дирекции ВТБ по Иркутской области. — Работа с девелоперами на иркутском рынке, по сути, началась у нас в прошлом году. Если сравнивать с предыдущими годами, объемы финансирования коммерческого строительства у ВТБ в Иркутске существенно выросли.

Положительную динамику по кредитованию застройщиков коммерческой недвижимости отметили и в Байкальском банке Сбербанка России. По информации на начало этого года, объем займов по данному сегменту строительства составил 9,9 млрд. рублей. За два года этот показатель вырос почти в два раза. При финансовой поддержке Сбербанка были введены в эксплуатацию ТРЦ «Фестиваль» в Ангарске и ТРК «Модный квартал» в Иркутске.

 

 

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Иркутск, средние цены, 2014 г.
	Ноябрь	Март	Изменение, %
Продажа (руб./кв. м)
Здания	50718	47451	6,9
Нежилые помещения	58820	64093	-8,2
Офисы	70841	70060	1,1
Торговые помещения	77878	70658	10,2
Аренда (руб./кв.м в мес.)
Офисы	685	743,9	-8
Источник: RealtyVision.ru

 

Усредненные цифры

— Совсем иначе по сравнению с коммерческой дела с доходностью обстоят в сегменте жилой недвижимости, — отмечает Татьяна Галущенко. Здесь наблюдается нулевая доходность: за аренду инвестор получает 8%, которые полностью съедает снижение стоимости объекта.

С учетом инфляции и по сравнению с 2013 годом спекулятивная доходность офисной недвижимости в этом году упала на 1%, жилой — на 8%. А торговая недвижимость, напротив, выросла на 2%.

Но стоит учитывать, что все эти цифры — усредненный показатель, — предупреждает эксперт. Каждый объект стоит рассматривать индивидуально — какие-то все еще приносят высокую прибыль, какие-то напротив, серьезно теряют в цене.

— Несмотря на то что в этом году ожидается положительная динамика ВВП, ресурсы роста экономики практически исчерпаны. Это означает, что рынок недвижимости должен как можно скорее адаптироваться к новой экономической модели. Правительство неизбежно будет усиливать налоговое давление, что негативно скажется на деловой активности. Потребители и общество в целом становятся более консервативными и прагматичными, поэтому снижение потребительской активности неизбежно, — утверждает Татьяна Глущенко.

Заранее успешные проекты

Однако определенный налет пессимизма участники круглого стола постоянно разбавляли положительными историями.

Например, в уже упомянутом 2009 году, в разгар последнего экономического кризиса, в Иркутске стартовал проект возведения 130 квартала — «Иркутская слобода». Его инвесторам всего за полтора года удалось вернуть вложенные средства и выйти на прибыль. Об этом на круглом столе напомнил член экспертного Совета «Сибирской лаборатории урбанистики» Сергей Маяренков. Это подтверждает мысль о том, что заранее успешным проектам не страшны какие-либо неурядицы в экономике.

Как выявить такие объекты? Эксперт считает, что все дело в необычности проекта и среды, в которую он погружен.

— К примеру, предположим, что все фермерские хозяйства Иркутска и ближайших районов выращивают одни помидоры и приезжают с ними на рынок. Мы столкнемся с тем, что фермеры будут смотреть друг на друга довольно озлобленно, конкурентно, не будут сотрудничать и взаимодействовать, ведь у всех один и тот же продукт, у всех одно и то же предложение на рынке. С недвижимостью точно так же — у нас не хватает разнообразия.

По мнению эксперта, именно сейчас, когда кризисная история повторяется, выйти из нее можно уже проверенной раз дорожкой: осуществить новый, грандиозный и необычный коммерческий проект.

 

---

 

ДИНАМИКА ЦЕН

Иркутск, коммерческая недвижимость, по месяцам, руб./кв.м, 2014 г.

 

 

 

Новый спасательный круг

В прошлых номерах наш журнал уже рассказывал про план реновации той части исторического центра Иркутска, которую еще полгода назад занимали стихийные рынки, именуемые «шанхайкой». Этот проект, разработанный Сибирской лабораторией урбанистики, получил пилотное название «Торговая ось Иркутска». Именно она, по мнению экспертов, может стать очередным спасательным кругом для инвесторов.

Напомним, «Торговая ось» — очередной нестандартный проект архитекторов, известных по строительству 130-го квартала. Этот маршрут от сквера Кирова через улицу Пролетарскую выйдет на улицу Урицкого, затем — Центральный рынок, охватит развлекательные центры на улицах Партизанской и 1-й Советской, а также ЦПКиО и 130-й квартал.

Эта своеобразная торгово-историческая доминанта, ярко выраженной линией проходящая через центр города, начала формироваться столетия назад. Процесс этот не прекращается и в наше время. Именно ее за основу своего проекта взяли разработчики концепции развития территории, освобожденной от «шанхайки».

Проект предполагает серьезные изменения городской среды на территории 11 кварталов на площади в 42 га в границах улиц Тимирязева, Карла Либкнехта, Подгорной и Горной. Здесь появятся торговые, культурно-досуговые объекты, офисная застройка и зоны отдыха. При этом все архитектурные памятники будут сохранены и приведены в порядок.

Из неожиданных деталей: территорию по улице Софьи Перовской напротив ТЦ «Шанхай-Сити» планируется стилизовать под чайна-таун, как это сделано в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе. Также в качестве иллюстрации приводилось место возле императорского сада в Шанхае. Оно оформлено под старый Китай — специально для туристов, интересующихся культурой и традициями Поднебесной.

Затраты частников

Проект уже одобрили собственники земельных участков, он представлен на городских общественных слушаниях. Сейчас активная работа над ним продолжается. Ожидается, что пик реализации придется на следующий год. 

— Основные финансовые обязательства по реализации проекта «Торговая ось» примут на себя именно частные предприниматели, — со ссылкой на мэра города Виктора Кондрашова сообщило агентство IrkutskMedia. За счет муниципалитета планируется лишь возвести дороги, а также провести благоустройство.

«Самое главное сейчас — составить вектор задач и от этой концепции не отступать. У муниципалитета затраты минимальные, в основном частники будут все делать, потому что там все под коммерцию, под туризм. То, что мы там планировали для себя сделать, сделаем, но постараемся минимизировать расходы муниципалитета,» — цитирует мэра информационное агентство.

 

Текст Ярослав Князев. Фото Ярослав Князев

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 8 (79) Декабрь 2014 - Январь 2015 2014 года

• Число просмотров: 2191