Дмитрий САМСОНОВ, директор ГК «Европа»: — Развитие мини-гостиниц как сектора гостиничного бизнеса —перспективное направление, но если только государство сможет навести порядок в этой сфере.

Забегая вперед, скажем, что на сообщение о «запретительном» законопроекте владельцы иркутских гостиничных квартир особо не отреагировали. Свое равнодушие к депутатской инициативе они объяснили в разговоре с нашим журналом, о чем — ниже.

Но почему мини-гостиницы и хостелы заинтересовали вдруг народных избранников? 

Закон о топоте котов

Если внимательно проанализировать деятельность федеральных законодателей, направленную на поддержание благополучной жизни россиян в собственных квартирах, то внесение очередного законопроекта, призванного регулировать отношения в этой сфере, вполне закономерно.

Не так давно бурно обсуждался закон о соблюдении тишины и допустимом уровне шума, вошедший в историю как «закон о топоте котов». Теперь — новая идея из той же серии: автор законопроекта, депутат от одной из партий Сергей Катасонов, считает, что мини-отели, прописавшиеся в жилых домах, нарушают права других жильцов на покой и тишину. А также бьют по карману, ведь хостелы не экономят воду и электричество, а оплачивать их расточительность из-за несовершенства системы расчета коммунальных услуг приходится законопослушным соседям.

Если законопроект будет одобрен, это станет первым случаем вмешательства государства в «хостельный» бизнес. В настоящее время в российском законодательстве нет прямого запрета как на использование жилых помещений для оказания гостиничных услуг, так и на сдачу собственниками квартир в наем, в том числе организациям и предпринимателям.

Полностью запретить сдачу в аренду квартир в аренду депутаты не решились, реально оценивая силу социального протеста в таком случае. Поэтому в новом проекте закона, где вводятся понятия гостиницы, гостиничных услуг, гостиничного номера, а также содержится требование обязательной сертификации гостиничных услуг, сохраняется право граждан сдавать за плату свои квартиры для проживания. Но только с учетом количества проживающих и соблюдением норм площади на одного человека. И с оговоркой: по мнению автора поправок, собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо предпринимательской деятельности (адвокатской, репетиторской и так далее), кроме занятия на данной территории гостиничным бизнесом.

Растущий спрос

На вопрос «Капиталиста», насколько сейчас в Иркутске востребованы малые средства размещения (мини-гостиницы, хостелы), около десятка привлеченных экспертов ответили утвердительно: спрос есть, он стабильный и растущий. Причем начался этот «бум» около десяти лет назад. Тенденция последних лет: спрос увеличивается ежегодно.

Этому способствуют различные факторы: историческое расположение областного центра на пересечении издавна проторенных торговых путей, развитие различных видов туризма — приключенческого, экологического и событийного, позиционирование Иркутска как одного из центров деловой, интеллектуальной и культурной «точек роста» Сибирского федерального округа. Все эти факторы, соответственно, определяют категории тех, кто как раз формирует спрос на мини-гостиницы в домах.

Наш эксперт Дмитрий Самсонов, директор ГК «Европа», предлагает следующую классификацию основных постояльцев «неофициальных гостиниц».

Во-первых, они востребованы многими организованными туристическими группами, с которыми работают местные туроператоры. При этом группы четко делятся на два потока: состоящие из иностранцев (которые, даже обладая немалыми состояниями, предпочитают жить в путешествиях по экономварианту, отнюдь не стремясь к пятизвездочности гостиниц и предпочитая «скромное обаяние» мини-гостиниц) или туристов из Москвы и Санкт-Петербурга, следующих западным тенденциям.

Пункт для экономии

Кроме того, «квартирные гостиницы» однозначно выбирают и индивидуальные путешественники из России и всего мира, в большом количестве проезжающие транзитом через Иркутск по пути на Байкал и в Монголию. Такие туристы тщательно просчитывают стоимость своих путешествий и, стараясь экономить, выбирают для себя наиболее комфортные и наименее дорогостоящие виды жилья.

Во-вторых, огромную часть постояльцев мини-гостиниц составляют командировочные. Им просто не нужны дорогие номера с набором услуг, которыми они не успевает воспользоваться. Такие постояльцы отдают предпочтение мини-гостиницам не только из-за невысокой цены, но и из-за имитации домашнего уюта, что тем более актуально, если человек направлен в длительную командировку.

Учитывая обширные деловые связи компаний региона с партнерами из Москвы и других ведущих городов, а также проводимые на территории различные бизнес-мероприятия, можно сказать, что эта категория выбирающих гостиничные квартиры относительно постоянна круглый год.

В-третьих, жить в хостелах и мини-гостиницах планируют и случайные приезжие. Например, те, кто оказывается в Иркутске по личным делам или по разным непредвиденным обстоятельствам и вынужден провести здесь непродолжительное время.

Неизвестный показатель

Целевая группа потребителей услуг хостелов постоянно растет. Желающих снять недорогое место для сна и отдыха очень много, ведь достаточно проблематично найти и в центре города, и на его окраине мини-отель с доступными по цене номерами. Открытие хостелов — это перспективное направление в области размещения туристов, так как именно они помогают решить проблему недорогого проживания в центральных районах города вблизи транспортных развязок и исторического центра.

Какая часть гостей Иркутска и региона в целом пользуется гостиничными квартирами — официальной статистики на эту тему, естественно, нет. Но можно утверждать, что число их постояльцев достаточно заметно на фоне общего количества приезжих, расселяющихся в официальные гостиницы и отели. К примеру, только в первом квартале нынешнего года, не в самый высокий туристический сезон, число граждан, разместившихся в официальных гостиницах, составило 100,6 тыс. человек, что на 21% больше, чем в тот же период 2013 года. Это цифры регионального агентства по туризму.

Кстати, пару лет назад администрация Иркутска делала попытку выяснить уровень популярности гостиничных квартир. Тогда, правда, почему-то в октябре — не в самом активном с туристической точки зрения месяце — было заказано социологическое исследование в виде опроса приезжих. 11% опрошенных гостей города подтвердили свое проживание именно в арендуемых квартирах. Можно предположить, что в разгар сезона этот показатель был бы значительно выше.

Сегмент обнаружен случайно

Если обратиться к истории вопроса, то впервые в Иркутске о гостиничных квартирах, как о свежем тренде в сфере гостеприимства, официально заговорили еще в середине 2000-х годов («Апарт-отели и продажа памятников: новые виды иркутского бизнеса», «Капиталист» №6 (16), декабрь 2006).

СРЕДСТВА РАЗМЕЩЕНИЯ
Иркутская область
Гостиницы	219*
из них в Иркутске	70
Санатории, пансионаты	46
Дома отдыха, турбазы	165
* Данные на январь 2013 года
Источник: «Отчет о работе агентства по туризму Иркутской области»

Тогда специалистами Иркутского агентства развития бизнеса в ходе мониторинга «Перспективы развития малого предпринимательства в сфере гостиничного бизнеса города Иркутска» был обнаружен новый сегмент рынка — значительное число так называемых апарт-отелей — мини-гостиниц на три-четыре места, расположенных в обычных квартирах. Интересно, что акулы иркутского гостиничного бизнеса до того момента даже не догадывались, что рядом подрастает их серьезный конкурент.

Как правило, под названием «гостиничная квартира» или «мини-гостиница» подразумевалась отремонтированная и переоборудованная для сдачи в наем одно- или многокомнатная квартира, обычно в центре города, с полным или частичным набором услуг: уборка, кухня с плитой и посудой.

Мониторинг показал, что в основном эти гостиницы рассчитаны на непритязательных и не готовых платить много клиентов из России или ближнего зарубежья, командировочных. Однако в подобных мини-отелях предпочитают жить и иностранцы, высоко ценящие именно уютный домашний стиль.

То исследование показало, что подобный вид малого предпринимательства в гостиничном бизнесе пока только в стадии развития, а большинству городских мини-гостиниц не более трех лет. Но рынок уже в 2006 году показывал активный рост, а спрос на услугу характеризовался как повышенный.

Первопроходцы уводили клиентов

Вообще, как рассказывали нашему журналу владельцы гостиничных квартир, первопроходцами посуточной аренды в Иркутске можно считать штатных сотрудников традиционных гостиниц. Тогда обычной считалась практика, когда администратор мог поселить клиентов не только в своей гостинице, но и на частной квартире.

В первой половине 2000-х спрос на кратковременную аренду перекрывал имеющиеся предложения: даже агентства недвижимости не могли обеспечить всех желающих жильем на короткий период. Тогда и многие из риелторов решили попробовать себя в новой нише.

А в целом посуточная аренда в России как таковая «выросла» из деятельности владельцев частных квартир, сдающих свою недвижимость в наем на длительные сроки. Когда начал формироваться новый спрос, самые предприимчивые из них поняли, что прибыль от сдачи квартиры посуточно или даже почасно выше, чем при долгосрочной аренде. Со временем самые находчивые стали сдавать не только свои, но и чужие квартиры, занимаясь субарендой или выступая посредниками.

Кроме того, собственники квартир, желавшие получить дополнительный доход, но не имевшие возможностей искать клиентов самостоятельно, передавали свою недвижимость в доверительное управление фирмам, которые с каждой сданной квартиры получают в пределах 20-40%.

В 2005 году прибыль с одной квартиры достигала 250-300%. С ростом числа участников доходность бизнеса резко снизилась. Однако рентабельность гостиничной квартиры напрямую зависит от количества вложенных в нее денежных средств.

Первые гостиничные квартиры чаще были большими — от трех комнат и больше. На такие площади было трудно найти квартиранта на длительный срок, поэтому агенты нередко договаривались с владельцами: пока идет поиск долгосрочных клиентов, заселять такие квартиры временно — студентами-заочниками или командированными.

Несколько сотен единиц

Рынок малых средств размещения за последние годы претерпел и количественные, и функциональные изменения. Но сколько мини-гостиниц и хостелов действует в столице Приангарья — так никто и не определял. Если обратиться к системе 2ГИС, она по-прежнему выдает скромное число — 32. Хотя эта цифра соотносится, к примеру, с числом хостелов, действующих в Новосибирске. Эксперты издания «Континент Сибирь» называют их количество — 36. Здесь имеются в виду более-менее крупные организации с большим парком квартир.

Если же оценивать количество единиц размещения, то эксперты «Капиталиста», много лет работающие на рынке недвижимости, уверенно говорят, что в Иркутске как гостиничные используется несколько сотен квартир.

Нужно сказать, что этот сегмент рынка в последние годы значительно улучшил свой имидж: хостелы и мини-гостиницы могут похвастаться приличным уровнем обслуживания и комфорта в номерах, где могут остановиться и состоятельные граждане, и путешествующие семьи с детьми.

Комфорт от цены почти не зависим

Так, на иркутском рынке в шаговой доступности от железнодорожного вокзала и аэропорта работают хостелы и мини-гостиницы, которые предоставляют комфортные номера с достойным уровнем сервиса, сейфом и бесплатным Wi-Fi. Они работают под девизом «Доступно и достойно» и предлагают размещение в номерах различной вместимости (от двух до пяти человек) в ценовом сегменте от 450 до 2500 рублей за сутки. Причем отельеры уделяют большое внимание ремонту и выбору отделочных материалов, меблировке и дизайну помещений, несмотря на низкую стоимость проживания.

Современные хостелы предоставляют тот же набор услуг, что и любой отель, просто часть услуг не включена в стоимость — их постояльцы оплачивают только при необходимости. В стоимость проживания некоторых иркутских мини-гостиниц и хостелов включен завтрак. Во многих есть полностью оборудованные кухни, где можно готовить самостоятельно.

Среди гостиничных квартир самыми востребованными остаются одно— и двухкомнатные, отдельные, благоустроенные, с евроремонтом — от 1600 до 2400 рублей в сутки. Эти квартиры меблированы и оснащены необходимой бытовой техникой.

Чаще всего иркутские хостелы и мини-гостиницы находятся в жилых домах. Сегодня принцип их работы — необходимый уровень комфорта за минимальные деньги.

Не афишируя свою деятельность

Пользуясь тем, что современное российское законодательство официально и не разрешает, но и не запрещает превращение квартир в жилых домах в мини-гостиницы, а все формулировки, связанные с этой сферой, расплывчаты, владельцы таких гостиничных квартир не спешат регистрировать свой настоящий бизнес — очень выгодный и прибыльный.

Не афишируя свою деятельность, они в то же время формально подстраховывают себя и достаточно просто: регистрируются, уведомляя соответствующие структуры о том, что будут сдавать квартиру арендаторам, например, за десять тысяч в месяц. А затем спокойно ведут свой гостиничный бизнес. Доказать, что квартира используется «не по назначению», очень сложно.

Один из владельцев сети гостиничных квартир на условиях анонимности рассказал нашему журналу, что ежемесячный доход только от одной гостиничной квартиры составляет от 40 до 50 тыс. рублей (правда, без вычета зарплаты управляющего этой мини-гостиницей и расходов на оплату коммунальных услуг). Учитывая, что владельцы подобного бизнеса имеют явно не одну квартиру, действительно становится понятно, что он приносит немалые деньги.

Кстати, по действующему законодательству, за предоставление гостиничных услуг без свидетельства о присвоении категории, предусмотренной системой классификации, компании могут быть оштрафованы на сумму до 50 тыс. рублей.

Но ни это, ни готовящийся законопроект хозяев мини-гостиниц не тревожат. «Мое отношение к этому лучше всего отражает название одного фильма: «Поймай меня, если сможешь», — так совершенно спокойно резюмирует беседу нашу анонимный собеседник.

— Безусловно, развитие мини-гостиниц как сектора гостиничного бизнеса — перспективное направление, но если только государство сможет навести порядок в этой сфере. А сделать это непросто. И дело не только в отсутствии четких законов, но и в менталитете. На Западе незаконное содержание гостиницы в обычной квартире невозможно в принципе, потому что если соседи видят что-то незаконное, они сразу же сообщают в полицию. И та действует, этот самый закон защищая. У нас же подобное не принято. Найти и проверить все гостиничные квартиры просто нереально, — резюмирует Дмитрий Самсонов.

Теперь же осталось лишь дождаться завершения депутатской работы по внесенному законопроекту, а затем понаблюдать, как он будет реализовываться. Вероятно, это станет темой новых экспертных комментариев в нашем журнале.

 

Текст Анна Любимова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (76) Август - Сентябрь 2014 года

• Число просмотров: 1948