Начало

 

	Евгений ХОДЫРЕВ, руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Группа Компаний Инвест38»: — Сезонность мало влияет на продажу участков — спрос на них всегда хороший. А вот на коттеджи — не очень. Все больше тех клиентов, кто передумывает покупать готовый коттедж «под ключ».

Несмотря на то что на рынке загородного жилья есть объекты на любой вкус и кошелек и предложение явно превышает спрос, рынок продолжает активно развиваться. Растет количество поселков, предлагающих таунхаусы и дуплексы. Появляются новые форматы, например загородные квартиры, которые строит ЗАО «СибирьЭнергоТрейд», дочерняя компания «Иркутскэнерго».

— Такое предложение в ближайшие годы будет очень востребовано, — прогнозирует Евгений Ходырев, руководитель отдела загородной недвижимости ООО «Группа Компаний Инвест38». — Среди плюсов — невысокая цена — от 1,5 млн рублей, наличие земельного участка, удобные подъездные пути. Несмотря на отсутствие развитой инфраструктуры, перспективы продаж у этих объектов хорошие. Когда дома начнут активно сдаваться в эксплуатацию, конкурентам придется нелегко. Возможно, и цены на рынке будут снижаться.

Спрос не в чистом поле

Но новые форматы не ограничиваются только загородными квартирами. Есть интересные предложения и в более дорогом сегменте — виллеты. Это таунхаусы повышенной комфортности, отличающиеся от стандартных большей площадью дома и земельного участка, а также более широким спектром инженерного обеспечения.

— Все больше появляется коттеджных поселков, реализующих «просто земельные участки», начинают активно распродаваться «поля» по Александровскому, Голоустенскому и Качугскому трактам, — рассказывает руководитель проекта «Микрорайон «Хрустальный» Кристина Барышникова. — В целом на рынке наблюдается тенденция формирования предложения по сегментам. Премиум, представленный элитными загородными резиденциями. Оптимальный — средний класс — объекты в поселках с комплексным освоением. И эконом — это точечная застройка.

Спрос на все это многообразие, по оценкам экспертов, средний, потому что одно дорого, другое, что называется, «в чистом поле». Всем интересны площадки, готовые к строительству, а с инфраструктурой мало что предлагается.

— Детские сады и школы вообще за гранью возможного. Хотя крупные застройщики уже начинают закладывать в свои проекты строительство таких объектов, чтобы потом передать муниципалитету, — говорит Владимир Егупов.

Качество документов ведет к ипотеке

Самый высокий спрос наблюдается на участки стоимостью до 1 млн рублей и дома до 1,5 млн рублей. На них приходится основной объем продаж, в том числе и по ипотеке. По оценке специалистов, от 20% до 40% сделок по покупке загородного жилья и дач — ипотечные.

— Объемы строительства выросли, в том числе и за счет роста ипотечного кредитования, — подтверждает Сергей Шибанов. — Банки стали активнее финансировать сделки, потому что улучшилось качество документов на землю. Еще шесть лет назад в собственность у населения было оформлено не более 20% участков, сейчас доходит уже до 60%. Стимул для оформления документов — высокий спрос на землю и действие дачной амнистии.

С тем, что земля в цене, согласен и Евгений Ходырев.

— Сезонность мало влияет на продажу участков — спрос на них всегда хороший. А вот на коттеджи — не очень. Объекты до 10 млн рублей еще как-то покупают, но больше тех клиентов, которые передумывают покупать готовый коттедж «под ключ». Вместо этого останавливаются на покупке земельного участка или квартиры. Под дорогие дома даже банки ипотеку неохотно выдают. Сложности еще возникают с той недвижимостью, которая в собственности менее трех лет.

 

ЦЕНА ЗЕМЛИ
Иркутск, август 2014 г., по направлениям от города, тыс.руб./сотка
Тракт	Средняя стоимость	Мин.	Макс.
1. Иркутск	150,0	14,6	7229,0
2. Качугский тракт	112,0	37,6	154,2
3. Байкальский тракт	84,7	4,9	669,8
4. Александровский тракт	71,0	3,3	137,5
5. Култукский тракт	69,7	40,7	168,7
6. Плишкинский тракт	71,3	46,9	130,5
7. В сторону Мельничной пади	56,1	16,4	511,7
8. Московский тракт	39,4	4,3	167,2
9. Голоустненский тракт	37,7	3,0	326
Источник: «Инвест38»

Страхование рисков и тень

Из основных тенденций рынка нужно отметить изменение законодательства в сфере строительства. С 1 января 2014 года застройщики, осуществляющие строительство многоквартирных домов на землях населенных пунктов, обязаны страховать риски при привлечении средств граждан на условиях долевого участия. Это теперь позволит компенсировать дольщикам их потери в случае невыполнения застройщиком всех своих обязательств. Источником компенсации при этом служат страховая компания, общество взаимного страхования ответственности или банк, выступающий поручителем.

Этот закон напрямую касается и рынка загородного жилья, потому что таунхаусы и дуплексы формально считаются многоквартирной застройкой и всегда требуют разрешительной документации и надзора. Только на строительство индивидуальной дачи этого не требуется.

— Особенностью данного нововведения является то, что процентные ставки по страхованию напрямую зависят от надежности застройщика, — рассказывает Кристина Барышникова. — И как следствие: чем выше рейтинг, тем ниже платежи, а значит, и влияние на цену объектов. Строить легально стало еще сложнее, поэтому риски страхуют не все. К сожалению, нововведение увело некоторых застройщиков в «тень» — в обход закона. Вновь появились строительные кооперативы и пайщики, часть строительства попросту ведется незаконно по различным инвестиционным договорам или договорам строительного подряда.

Земельные перспективы: +20%

По информации экспертов «Капиталиста», каждый третий поселок в Иркутске и окрестностях возводится на землях сельхозназначения. Такие поселки серьезно демпингуют по ценам, предлагая объекты не дороже 15 тыс. рублей за квадратный метр.

Однако, приобретая объект загородной недвижимости, потребителю стоит четко понимать, что форматы таунхауса, дуплекса, загородной квартиры формально будут считаться многоквартирной застройкой. А значит, эти объекты должны быть построены на землях населенных пунктов с централизованными коммуникациями. При других условиях — строительство ведется в обход закона.

У земельного рынка хорошие перспективы: ежегодно земля растет в цене в среднем на 20%, и этот уровень сохранится. Но для более высокого роста предпосылок нет: предложения достаточно.

Все предложения до 1 млн рублей будут пользоваться повышенным спросом, уверены эксперты. А в качестве инвестиций подойдет покупка недорогой земли — на перспективу.

Вдали от трубы

На рынке загородного жилья в Шелеховском районе идет активное строительство поселков эконом-класса — это ДНТ «Солнечное», коттеджные поселки «Родовое поместье», «Крылатый», «Ясная поляна», «Светлый», а также точечная застройка в Баклашах, Введенщине, Чистых Ключах.

— На развитие нашего рынка загородной недвижимости повлиял повышенный спрос, — отмечает директор АН «Шанс» Ирина Дрягина. — В Шелехове не очень благоприятная экологическая обстановка из-за промышленных выбросов, поэтому люди стремятся иметь дома за городом, жить вдали от шума и суеты, на свежем воздухе, с возможностью быстро добраться до Шелехова и Иркутска.

Также большое влияние на рост рынка оказало увеличение количества земельных участков, появившихся в обороте в результате скупки земель сельхозназначения, дальнейшего их размежевания и изменения вида разрешенного использования.

Сегодня процессы на шелеховском рынке загородной недвижимости также идут достаточно активно. Спрос формируют не только местные жители, но и иркутяне с ангарчанами. Интерес к шелеховским объектам обусловлен территориальной, транспортной доступностью и невысокой ценой.

Здесь также на рынке загородного жилья существенно увеличилось количество ипотечных сделок. Часто используются средства материнского капитала и федеральной программы «Молодым семьям — доступное жилье».

Шелеховский эконом

	Ирина ДРЯГИНА, директор АН «Шанс»: — Если агломерация получит развитие, то стоимость земельных участков и загородных домов в Шелехове однозначно повысится, стремясь к иркутской.

Как и в случае с Иркутском, на шелеховском рынке загородной недвижимости присутствует большое количество предложений по всем направлениям от города. Это объекты от эконом-класса до премиум в живописных местах, с большими земельными участками и развитой инфраструктурой.

— Однако основной спрос на рынке загородной недвижимости сконцентрирован в сегменте «эконом», — отмечает Ирина Дрягина. — По характеристикам это дома площадью 100-150 квадратных метров с земельным участком в 10-15 соток. Материалы, используемые при их строительстве,  — дерево, блоки из газо— и пенобетона, сэндвич-панели. Важной составляющей для таких объектов является наличие инфраструктуры: центральные коммуникации, дороги, образовательные и медицинские учреждения, магазины.

Перспективные направления: новые границы населенных пунктов Шелеховского района — село Баклаши, Введенщина, Олха. Это бывшие паи сельхозназначения, которые теперь будут размежеваны, и на них начнется массовое строительство загородных домов.

— В плане развития очень перспективен поселок Чистые Ключи, который имеет центральные коммуникации и расположен в лесной зоне рядом с городом, — отмечает Ирина Дрягина. — Сейчас там строятся однотипные недорогие дома, на которые есть спрос. Но в будущем, возможно, будут реализованы более интересные проекты.

Земельные участки — бизнес выгодный

Цены на загородные объекты в Шелеховском районе варьируются от 1, 5 млн рублей до 8 млн рублей — в зависимости от вышеперечисленных факторов.

Рост рынка земли оказывает положительное влияние на развитие рынка загородной недвижимости, строится большое количество домов в разных ценовых категориях, у покупателя появляется выбор.

Инвесторы охотно приобретают земельные участки, поскольку это возможность не только заработать за счет естественного удорожания объекта, но и преобразовать его качественно, повысив стоимость участка в несколько раз по сравнению с начальной ценой.

— Есть категория инвесторов, которая приобретает земельные участки для строительства домов, — рассказывает директор АН «Шанс». — Но если сразу продать дом не получится, то есть возможность взять кредит под залог или вообще открыть кредитную линию для инвестиционного проекта. Поэтому приобретение и продажа земельных участков в Шелехове — бизнес выгодный и перспективный, который и дальше будет активно развиваться. 

Возвращение Большого Иркутска

Спустя семь лет, в мае этого года, региональные власти вновь вернулись к теме Большого Иркутска, подав в Минрегион РФ заявку на создание агломерации вокруг Иркутска.

Причем, как сообщил губернатор региона в интервью ИТАР-ТАСС, в создании агломерации теперь будет использован принципиально новый подход по сравнению с тем, что предлагалось ранее. Просто объединять муниципальные образования для того, чтобы формально получить статус города-милионника, сегодня не имеет никакого смысла. Формировать иркутскую агломерацию нужно с прицелом не на внутреннее логистическое сообщение, а на развитие крупных транспортных артерий. Уже сейчас можно сказать, что в рамках проекта агломерации «Байкальский луч» запланировано строительство нескольких крупных инфраструктурных объектов.

Но пока проект новой городской агломерации обретет какие-либо осязаемые очертания, местному бизнесу необходимо оценить перспективы. В целом они радужные: загородные поселки будут строиться в цивилизованных условиях с новыми дорогами, коммуникациями, развитой инфраструктурой.

Естественная перспектива

Если агломерации вновь не случится, тоже не беда, уверены эксперты. Лет через десять города объединятся естественным путем. Не первый год можно наблюдать «движение» городов друг к другу и высокие темпы освоения межгородских территорий.

ВЫСТАВЛЕНЫ НА ПРОДАЖУ
Загородная недвижимость, окрестности Иркутска, август 2014 г., в шт.
2018	Земельные участки
387	Дачи
153	Дома/коттеджи
Источник: «Инвест38»

Как уже сообщал наш журнал, последняя попытка возвращения к обсуждению идеи иркутской агломерации произошла в 2012 году. Однако тогда градостроительный совет при губернаторе не поддержал проект, в защиту которого выступила главный архитектор Иркутской области Екатерина Протасова. Она отмечала, что существует необходимость приступить к разработке документов территориального планирования, объединяющих территории тесного социально-экономического развития, в частности, Иркутска, Ангарска, Шелехова, Иркутского, Шелеховского, Ангарского районов, а также Усолья-Сибирского и Черемхово.

Главный архитектор подчеркивала, что в области идет активный процесс увеличения количества пригородных поселков, зачастую стихийный. В Иркутске практически исчерпаны площадки под комплексное жилищное строительство. Отдельной проблемой она назвала развитие инженерной инфраструктуры. Городские сети не рассчитаны на ту нагрузку пригорода, который развивается опережающими темпами. Особенно это актуально для Иркутска и Иркутского района.

Исчезающие границы

Эксперты рынка недвижимости подтверждают, что сейчас границы между городами становятся все более размытыми.

— Будет или нет агломерация — уже не принципиально, — считает Сергей Шибанов. — Иркутск давно расширяется в сторону Ангарска и Шелехова. Достаточно посмотреть на то количество новых поселков, которое появилось в последнее время. Этот процесс будет идти и дальше, поскольку бизнесу выгодно: территория большая и земля недорого стоит. Пока есть дешевые площадки, строительство продолжится.

Прогнозы эксперта относительно того, что даст агломерация, однозначны только в одном — будет рост цен.

— С одной стороны, коммуникации, дороги и инфраструктура позволят эффективнее осваивать территории, но земля станет дороже, — уверен Сергей Шибанов. — Сейчас застройщики сами решают эти вопросы, ведь не в пустом поле дома строят.

Но цены пойдут вверх не только в областном центре.

— Если агломерация получит развитие, то стоимость земельных участков и загородных домов в Шелехове однозначно повысится, стремясь к иркутской, — считает Ирина Дрягина. — Но есть и положительные моменты. При дополнительном финансировании территорий, которое предусматривает агломерация, рынок загородной недвижимости будет цивилизованно развиваться.

В новые коттеджные поселки проведут центральные коммуникации, построят дороги, современные торговые центры, детсады и школы, все, что необходимо для комфорта жителей. И чего загородным территориям очень не хватает сейчас — в условиях еще нередко стихийного освоения.

 

Текст Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (76) Август - Сентябрь 2014 года

• Число просмотров: 1925