Начало

 

	ТРК «Модный квартал» Расположение: Иркутск, 130 квартал Площадь: 38,7 тыс. кв. м Статус: действующий, открыт в июле 2013 г.

В прошлом году в Иркутске ввели в эксплуатацию 19 крупных объектов розничной торговли общей площадью 66,1 тыс. кв. м. К концу нынешнего года планируется открытие трех крупных торгово-развлекательных комплексов (ТРК) — на Шишиловском острове, рядом с микрорайоном Первомайским и напротив микрорайона Юбилейный.

Города потребления

Самый большой девелоперский проект в Иркутске, как в сравнении с ныне действующими, так и строящимися — «Сильвер Молл». Торгово-развлекательный центр, площадью 110 тыс. кв. м, возводится на улице Сергеева, рядом с «Джем Моллом». Всего в «Сильвер Молле» будет представлено 200 магазинов различной направленности. Также в нем предусмотрена подземная парковка, 13-зальный кинотеатр и развлекательная зона.

На острове Шишиловский возле Академического моста строится ТРК «КомсоМОЛЛ» площадью 75 тыс. кв. м. В нем планируется разместить более ста магазинов, многофункциональную развлекательную зону, куда войдут киноцентр, боулинг и детский развлекательный центр, а также гипермаркет.

У микрорайона Юбилейный тоже будет свой торговый центр с одноименным названием. В здании площадью 26 тыс. кв. м инициаторы проекта обещают открыть продовольственный супермаркет, несколько кинозалов, фуд-корт. Возле здания предусмотрена парковка.

— Новые ТРЦ в Иркутске появляются не только в центре города, но и у границ жилых микрорайонов. Таким образом, устаревшие торговые площади постепенно заменяются более современными, — констатирует аналитик коммерческой недвижимости Татьяна Галущенко.

Мода на торгово-развлекательные центры — моллы — пришла к нам с Запада. Автор эссе Джоан Дидион, писавшая о моллах, когда они впервые появились в Южной Калифорнии в 1960-х годах, однажды заметила, что они были «пирамидами для времени расцвета». Это были своего рода города, «где люди не живут, а потребляют». В нашей стране первый торгово-развлекательный центр в западном стиле открылся в Москве в 2000 году.

— Многофункциональные центры — это среда обитания современного человека, — в интервью «Капиталисту» говорит эксперт ООО «Институт территориального развития» Денис Воронов. — Раньше для советского человека покупки и развлечения были совершенно не пересекающимися функциями. Единственное исключение — это ГУМ, оставшийся с царских времен. Сегодня главный тренд — многофункциональность. Возьмите мобильный телефон, по которому можно не только разговаривать, но и смотреть видео, фотографировать, выходить в интернет.

Пересекающиеся функции

По словам Дениса Воронова, коммерческая недвижимость все больше строится именно с совмещенными функциями: например гостиница и фитнес-центр или офисные помещения со спортивным ядром.

В этом смысле первым с нуля возведенным многофункциональным центром в Иркутске, изменившим стандарты в проектировании торговых площадей, стал «Модный квартал». Большая часть действующих торговых центров были переоборудованы из других помещений, чаще всего заводских корпусов — кондитерской фабрики, заводов радиоприемников, тяжелого машиностроения, карданных валов и т.д.

Философия моллов проста: посетителям должно быть не только удобно и комфортно делать покупки в одном месте, шопинг для них становится приятным досугом. Под одной крышей объединены различные бренды и созданы новые формы отдыха. Организуются отдельные зоны развлечений, в число которых входят фастфуды, кафе-бары, кинозалы, комнаты для детей, залы игровых автоматов и т. п. В моллах также могут быть размещены залы для игры в бильярд и дорожки для боулинга. Для реализации всех этих услуг необходима большая площадь.

120,7 млрд руб. — оборот розничной торговли в Иркутске, 2013 г. (+ 6,3%)

— Торговый центр в нынешнем понимании — это не просто универсальный магазин. Это уже некий лайф-стайл, это место покупок, место встреч, место, куда идут провести время с друзьями: сходить в кино, ресторан. Я придерживаюсь мнения, что критерием успеха торгового центра является то, интересно в нем или нет. Если посетителям интересно, то они приходят снова, они проводят больше времени и, как следствие, тратят больше денег. Так комфорт, эмоции и интерес конвертируются в деньги, — в разговоре с нашим журналом отмечает Илья Афраймович, управляющий партнер ROSS Group (ТРЦ «Карамель»).

Появление современных торговых объектов в городах с населением менее одного миллиона человек — это устойчивый тренд развития российского рынка торговой недвижимости. В этом убеждена Ирина Барсукова, управляющий ТРК «Модный квартал»:

— На данный момент тенденция такова, что, как и большинство общественных зданий, торговый центр совмещает в себе несколько функций: это место для осуществления розничной торговли, место для общения, для посещения культурных мероприятий, для занятий спортом (в составе многих объектов могут располагаться фитнес-центр, скалодромы, центры йоги и т.д.), для организации детского досуга. Иногда торговый центр несет важную социальную функцию: в некоторых случаях профессиональный торговый центр может являться объектом культурного наследия или просто зданием с интересной архитектурной концепцией.

Крыша для всех

	Денис ВОРОНОВ, эксперт ООО «Институт территориального развития»: — Раньше для советского человека покупки и развлечения были совершенно не пересекающимися функциями. Сегодня главный тренд — многофункциональность.

Моллы более всех других магазинов удовлетворяют потребность людей в шопинге. Эти торгово-развлекательные центры доступны абсолютно всем слоям населения, в них представлены многие мировые бренды. Приходя в молл, покупатель становится сродни туристу.

— В ТРК «Модный квартал» представлено более ста модных брендов и направлений, причем некоторые марки в Иркутске впервые: H&M, Reserved, Mohito, Mexx, Calvin Klein, «Рив Гош». Кроме того, «Модный квартал» располагает полноценной концепцией фуд-корта, состоящей также и из федеральных сетей: «Крошка Картошка», Sbarro, Baskin Robins, Блиноff, — перечисляет Ирина Барсукова. — Вообще, если говорить о наших якорных арендаторах, то они представлены как местными, так и федеральными операторами. В числе первых — иркутский супермаркет «Слата», кинотеатр «КИНО Квартал», детский развлекательный центр «Пикабум». Пример федеральных сетей — магазин электроники и бытовой техники «М.Видео», крупные международные универмаги одежды H&M, Reserved и Mohito.

— Большинство наших арендаторов — федеральные сети, такие как «Спортмастер», Ostin, Kira Plastinina, Savage, Love Republic, Ile de Beaute. Многие из арендаторов ТРЦ «Карамель» в Иркутске больше нигде не представлены, — говорит Илья Афраймович. — Есть сети, которые не осуществляют самостоятельного развития в нашем регионе. Тогда к ним на помощь приходят местные предприниматели, которые открывают магазины по франшизе.

Как утверждает Илья Афраймович, в последнее время качество местных ритейлеров очень изменилось. Многие ведут бизнес профессионально, с соблюдением международных стандартов и не хуже самих сетей, которые они представляют.

— Не так давно у нас открылись первые магазины итальянских марок Intimissimi и Calzedonia — лидеры в сегментах белья и колготок в мире, — продолжает эксперт «Капиталиста». — Условия, предъявляемые к арендуемым помещениям, у них очень высокие. Мы с большим трудом добились возможности их размещения в нашем торговом центре.

И все-таки рост доходов

По мнению многих экспертов, в основе сегодняшней привлекательности моллов для инвесторов — рост доходов россиян, которому способствует политика, ориентированная на средний класс. В России действует фиксированный подоходный налог, который составляет 13%. Большинство россиян являются собственниками жилья. Кроме того, в стране больше развита государственная система здравоохранения. Поэтому неудивительно, что россияне превращаются в шопоголиков. Они тратят до 60% своих доходов на розничные покупки. Для сравнения: в Швеции на розничные покупки люди тратят 40% доходов, в Германии — 28%.

— Конечно, по количеству ТРЦ нельзя судить об уровне развития Иркутска. В этом вопросе уместны, на мой взгляд, другие критерии оценок — чистые улицы, отсутствие автомобильных пробок, наличие социальных объектов — школ, детских садов, больниц. Активное строительство многофункциональных центров свидетельствует о значительном росте доходов населения, — делится своим мнением Александра Финкельштейн, директор мультилистинговой компании «Эм-Эл-Си». — Жизнь у нас становится намного лучше, чем в 90-е годы, когда и продукты были в дефиците, и многие горожане месяцами не получали зарплату, а кто-то вообще оказался без работы. В то время по понятным причинам центром притяжения была «Шанхайка». Сегодня россияне больше зарабатывают, поэтому у них повышаются требования к услугам торгового сектора. Однако переход к цивилизованным форматам автоматически отражается на увеличении цен на продукты, бытовую технику, электронику и другие товары.

Спорные нормативы

ТРЦ «Сильвер Молл» Расположение: Иркутск, ул. Сергеева Площадь: 110 тыс. кв. м Статус: строящийся, планируемое открытие — ноябрь 2014 г.

Надо сказать, что на сегодняшний день нет единого мнения по количеству и нормам торговых площадей в Иркутске. Оценки властей, инвесторов, застройщиков, аналитиков рынка недвижимости по этому вопросу расходятся.

По данным мэрии, в прошлом году фактическая обеспеченность иркутян торговыми площадями составила 1154,3 кв. м на тысяу жителей, что на 73,6% превышает норматив минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов (норматив — 665 кв. м).

Другие цифры приводит Денис Воронов: «По экспертным оценкам, на тысячу жителей должна приходиться одна тысяча квадратных метров торговых площадей. Причем под ними подразумеваются современные многофункциональные центры. Рынки и магазины в расчеты не берутся. Но в Иркутске до этого стандарта еще далеко, и даже когда построят все ТРЦ, которые сейчас достраиваются, мы подойдем к цифре 500 тыс. кв. м».

— По показателю количества международных брендов, представленных в регионе, Иркутск находится в самых нижних строчках, — комментирует Илья Афраймович. — В Москве сейчас функционирует порядка 349 таких сетей, в Красноярске — не менее ста. А в столице Приангарья их всего 49. Это значит, что поле у нас непаханое, а основная проблема заключена именно в недостатке площадей.

— В Улан-Удэ, к примеру, в городе с населением почти в полтора раза меньше Иркутска, количество торгово-развлекательных центров больше. Там строят уже седьмой, в нашем городе их только шесть, с учетом строящихся, — приводит данные аналитик Татьяна Галущенко.

Парковочный нюанс

	Илья АФРАЙМОВИЧ, управляющий партнер ROSS Group (ТРЦ «Карамель»): — По количеству международных брендов, представленных в регионе, Иркутск находится в самых нижних строчках. Это значит, что поле у нас непаханое.

При всех положительных моментах все-таки одним из недостатков торговых центров называют недостаток парковочных мест.

Как нам рассказали в службе государственного жилищного и строительного надзора Иркутской области, согласно нормативам градостроительного проектирования Иркутска (утверждено постановлением администрации Иркутска от 15 июля 2011 года № 031-06-1287/11), для офисного здания количество мест парковок должно быть минимум 16 машиномест на 1 тыс. кв. м общей площади здания, тогда как для торговых площадей этот показатель составляет минимум 20 машиномест на 1 тыс. кв. м общей площади. Известны случаи, когда застройщики в проектах представляют одни цифры, на деле получается все иначе.

Например, по информации Госстройнадзора, совсем недавно в городе появился очередной торговый центр, рядом с которым заведомо возникнет проблема нехватки парковочных мест. Объект с проблемной парковкой — недавно отстроенный ТЦ «Лермонтов» на улице Грибоедова. Согласно проектной документации, назначение нового здания — эксплуатация офисных помещений. Но как стало известно уже после сдачи объекта, как минимум на двух его этажах будут располагаться торговые площади, к которым применяются повышенные нормы по количеству машиномест.

— Проектная документация отслеживается на обеспеченность парковочными местами в соответствии с местными нормативами градостроительного проектирования. Например, на стыке центральной части города и жилой территории Октябрьского района появляются отдельные ТРЦ, к примеру ТРЦ «Карамель», которые обеспечены необходимыми парковочными местами, но они не относятся к крупным торгово-развлекательным центрам, — поясняет Евгений Харитонов, заместитель мэра — председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска. — Однако не все застройщики соблюдают требования градостроительного проектирования. Для таких нарушителей даже появился новый термин — «паразитирование». Подобная проблема была озвучена комитетом по градостроительной политике на депутатских слушаниях и на ВАК. По поручению мэра Иркутска по данному факту осуществляется проверка подобных объектов совместно со службой жилищного и строительного надзора Иркутской области.

— Мы знаем, что в пиковые часы парковка возле ТРЦ «Карамель» сильно загружена из-за огромного количества посетителей. Это неудобство для посетителей, поэтому в рамках второй очереди торгового центра нами запланировано строительство многоуровневого паркинга. Расчетное количество парковочных мест не только создаст условия для комфортного размещения автомобилей посетителей, но и решит ряд проблем города как перехватывающая парковка, — отмечает Илья Афраймович.

— На сегодняшний день в «Модном квартале» автоматизированная подземная парковка. Такого пока ни у кого нет. Она рассчитана на 200 машин, к тому же на уличной прилегающей территории есть возможность припарковать еще около 300 автомобилей. Глядя в будущее, планируем расширять парковку: напротив ТРК будем строить многоуровневый паркинг на 600 мест, — сообщает Ирина Барсукова.

Банковские схемы

ИРКУТСК ТОРГОВЫЙ
Число объектов розничной торговли, 2014 г.
Магазины	1688
Гипермаркеты	2
Супермаркеты	44
Центр мелкооптовой торговли	1
Торговые центры	79
Розничные рынки	4
Объекты нестационарной торговли	1581
Фирменные сети местных товаропроизводителей	8
Источник: мэрия Иркутска

В развитии коммерческой недвижимости в Иркутске, кредитуя застройщиков, в последнее время более активно решил участвовать и банковский сектор.

— До 2013 года банк ВТБ практически не финансировал региональные строительные проекты. Были единичные случаи — такие, например, как комплекс Ice People или строительство шоу-рума крупного регионального автодилера, — отметила Александра Макарова, руководитель дирекции ВТБ по Иркутской области. — Работа с девелоперами на иркутском рынке, по сути, началась у нас в прошлом году. Если сравнивать с предыдущими годами, объемы финансирования коммерческого строительства у ВТБ в Иркутске существенно выросли.

Александра Макарова рассказала, что ВТБ предлагает застройщикам разные схемы сотрудничества. Во-первых, напрямую финансирует строительство объектов недвижимости с целью их дальнейшей реализации. Во-вторых, осуществляет рефинансирование ранее понесенных инвестиционных затрат. И в-третьих, финансирование инвестиционных проектов для собственных нужд клиента — это в основном кредиты торговым ритейлерам на расширение их розничных сетей.

Активной поддержкой банка ВТБ пользуются автодилеры, открывая в городе современные шоу-румы. Кроме того, региональный офис банка поддержал проект реконструкции Торгового комплекса, старейшего подобного сооружения в Иркутске.

Миллиарды в торговые площади

Положительную динамику по кредитованию застройщиков коммерческой недвижимости отмечают и в Байкальском банке Сбербанка России: по данным на первое января нынешнего года объем займов по данному сегменту строительства составил 9,9 млрд рублей, а еще два года назад эта цифра была равна 5,7 млрд рублей. При финансовой поддержке Сбербанка были введены в эксплуатацию ТРЦ «Фестиваль» в Ангарске и ТРК «Модный квартал» в Иркутске.

— Коммерческая недвижимость в понимании банка — это любая нежилая недвижимость, которая приносит прибыль от аренды, — пояснил начальник отдела финансирования недвижимости Байкальского банка Сбербанка России Андрей Куликов.

По его словам, практически все проекты коммерческой недвижимости (в их числе офисные здания, магазины, склады, логистические комплексы, гостиницы, автодилерские центры и прочее) отличаются большой капиталоемкостью. Специально под такие проекты банк внедрил популярное на Западе комплементарное кредитование. Это замещение части средств инвестора, то есть часть тех 30%, которые он должен внести, может быть замещена до 15% дополнительным кредитом банка.

Без перекосов

	ТРК «КомсоМОЛЛ» Расположение: Иркутск, ул. Верхняя Набережная Площадь: 75 тыс. кв. м Статус: строящийся, планируемое открытие — III кв. 2014 г.
	ТРЦ «Юбилейный» Расположение: Иркутск, ул. Багратиона Площадь: 26 тыс. кв. м Статус: строящийся, планируемое открытие — III кв. 2014 г.

И все-таки, несмотря на активный в последние годы рост ТРЦ и автодилерских центров, ряд экспертов отмечает, что главным недостатком иркутского рынка коммерческой недвижимости является отсутствие разнообразия.

— Сегодня строить то, что не приносит доход, уже никто не хочет. Торговать просто квадратными метрами становится невозможно. К каждому объекту нужно подходить так, чтобы его концепция заранее обеспечивала его успех, — поясняет Олег Яценко, председатель совета ИРО общероссийской общественной организации «Деловая Россия». — Но разнообразием наш рынок коммерческой недвижимости похвастаться не может. Есть масса форматов, которые еще не схвачены, не проанализированы, но которые точно принесут доход: гостиницы, апартаменты, конгресс-центры. Нет в Иркутске и хороших парков развлечений. Хотя это доходные объекты. Может, срок окупаемости у них большой, но это вечный бизнес. Причем под него можно получить госгарантии.

Александра Финкельштейн считает, что причиной неактивного строительства тех же гостиниц, по сравнению с ТРЦ, являются низкие темпы развития туризма в регионе — по сравнению с мировыми круглогодичными пляжными направлениями. Главным барьером, по ее мнению, остается фактор сезонности.

— В наших природно-климатических условиях в рамках туристического сезона всего пять рабочих месяцев из двенадцати. Соответственно, сроки окупаемости любого проекта растягиваются, — говорит эксперт. — Выравнивать сезонность можно развитием делового туризма. Для этого нам необходима практически еженедельная серия масштабных мероприятий, подобных Байкальскому экономическому форуму, Зимниаде и Чемпионату мира по хоккею с мячом. Это обеспечит приток туристов, дающих круглогодично равномерную высокую загрузку объектов туриндустрии и сопутствующих им транспортных, пищевых и экскурсионно-культурных объектов.

— На мой взгляд, перекосов в сторону строительства торговых центров у нас не наблюдается. В Иркутске также строятся офисные помещения, гостиницы, апартаменты. Не в том объеме, как торговые площади, но такого объема им и не нужно, — считает Татьяна Галущенко. — Если говорить о конгресс-центрах, то это проекты низкодоходные. Соответственно, финансируются они, как правило, при поддержке властей. Частному инвестору такие проекты пока не интересны. Выгоднее построить все тот же торговый центр.

Будущее разнообразие

В плане развития разнообразия торговых площадей Иркутску есть куда расти, уверены эксперты. В той же Москве открываются аутлет-центры, ритейл-парки и т.д. Не исключено, что вскоре эти форматы будут востребованы и в Сибири.

— Бесконечно строить ТРЦ в Иркутске не будут, есть предел и по насыщенности торговыми площадями, есть дефицит земли, есть предел нагрузки на дорожную сеть, — в интервью «Капиталисту» отмечает Виталий Аникин, руководитель проекта многофункционального центра «Сильвер Молл», директор ООО «УК «Перспектива». — Аутлет-центры и ритейл-парки и в самой Москве пока по пальцам можно пересчитать. Первый аутлет открылся в Москве всего полтора года назад.

Вообще, что такое аутлет-центр? Это торговый центр, расположенный, как правило, на больших территориях, состоящий из многих отдельно стоящих магазинов и торгующий с большими скидками. Причем товарами, которые не были своевременно проданы. Такие центры располагаются где-нибудь в пригородах или за городом. Но даже на такие расстояния выгодно ездить, потому что скидки там сумасшедшие, утверждает эксперт.

Ритейл-парки — это несколько другое, но также большие площади, отдельно стоящие большие мономагазины, совсем простые с минимальными удобствами, с низкими арендными ставками и, соответственно, низкими ценами за счет этого.

— Безусловно, такие форматы торговли нам будут нужны, они будут востребованы потребителями, — уверен Виталий Аникин. — Но для них требуются большие инвестиции и крупные земельные участки. Думаю, что и у нас когда-нибудь появятся инвесторы, готовые предложить нам новые форматы торговли.

 

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (74) Май - Июнь 2014 года

• Число просмотров: 2661