Архив журнала «Капиталист»
Недвижимость
Рыночные факторы
На фоне закрывшихся заводов
Экономика любого моногорода жестко привязана к градообразующему предприятию. Следовательно, даже незначительные нарушения заданного производственного ритма будут ощущаться и за заводскими стенами… Сейчас этот тезис можно подвергнуть сомнению.
Действительно, практика показывает, что экономика моногородов в нашем регионе в последние годы эволюционирует, стремясь оторваться от якорных предприятий. Тем более что они сами переходят или уже перешли в разряд балласта.
«Капиталист» попросил экспертов проанализировать ситуацию на рынке недвижимости в двух городах — Байкальске и Усолье-Сибирском, где остановлены градообразующие производства. В конце прошлого года закрылся Байкальский целлюлозно-бумажный комбинат, в начале этого года — «Усольехимпром».
Анализируя влияние ликвидации основных производств на рынок недвижимости, эксперты нашего журнала отметили, что эти события никак не повлияли на основные показатели рынка — цену, спрос и объем предложения. По их словам, влияние сегодня оказывают совсем другие, рыночные факторы — сезонность, ипотека и реализация государственных жилищных программ.
Спрос обеспечивает ипотека
По утверждению Олега Кочнева, директора усольского агентства недвижимости «Азимут», окончательная остановка «Усольехимпрома» и сокращение штата работников не оказали прямого влияния на рынок недвижимости города. Цены, спрос и предложение стабильны, есть небольшие колебания стоимости жилья, но связаны они исключительно с сезонностью.
— Банкротство «Усольхимпрома» не было одномоментным, сокращения на предприятии начались еще в 2012 году, — говорит Олег Кочнев. — Ситуацию освещали многие СМИ, поэтому население было готово к тому, что в итоге завод закроется. Панических настроений нет, никто не бросается продавать свое жилье и менять место жительства. Массового оттока населения также не наблюдается. Многие нашли работу в Ангарске.
Сегодня стабильный спрос на недвижимость в Усолье обеспечивает ипотека, ее рост в общем объеме сделок увеличился до 80%. Есть проекты и по новостройкам. Например, жилищный комплекс «Новый» на восемь трехэтажных домов, финансируемый из средств госпрограммы по расселению из ветхого жилья.
Сектор коммерческой недвижимости города показывает пусть небольшой, но рост, что говорит о стабильности. Появляются новые объекты, ритейл расширяет площади, приходят новые игроки, в том числе федеральные сети.
Отложенное влияние ЖКХ
— Что реально может повлиять на снижение спроса на недвижимость и, соответственно, падение цен в отложенной перспективе, так это рост коммунальных платежей в связи с тем, что ресурсы ТЭЦ станут дороже, — считает эксперт «Капиталиста».
750-880 тыс. руб. — порядок цен на однокомнатную квартиру в Усолье
Эти опасения не кажутся безосновательными. В Байкальске, где градообразующее предприятие закрылось всего несколько месяцев назад, такое влияние уже очевидно. Из-за роста цен на услуги ЖКХ (в связи с ликвидацией БЦБК) собственники стараются продавать 3-4-комнатные квартиры или обменивать их на меньшие по площади. Однако спрос на многоквартирное жилье нулевой.
В настоящем времени на рынок жилья Усолья-Сибирского влияют два основных фактора — сезонность и объемы ипотечного кредитования. Средняя стоимость квадратного метра жилья в апреле составила чуть более 27 тыс. рублей (по данным портала Realtyvision). Цены сейчас находятся на том же уровне, что были в конце прошлого года.
— В декабре 2013 года они немного подросли в связи с оживившимся спросом — это традиционный рост рынка, связанный с сезонностью, — отмечает Олег Кочнев. — В январе новых продаж практически не было, шли в основном те сделки, что не были завершены ранее. Февраль выдался спокойным, и даже слишком, в сравнении с прошлым годом сделок состоялось в два раза меньше. Спрос активизировался лишь в марте за счет ипотеки.
Частные дома. Ежедневный показ
Предложение различно: от малосемейных общежитий до современных коттеджей.
Традиционно востребованы одно-, двух-комнатные квартиры в панельных домах. «Однушки» за 750-880 тыс. рублей, «двушки» — от 900 до 1100 тыс. рублей наиболее интересны покупателям. На некогда популярные малосемейные общежития спрос упал, что связано с их завышенной ценой.
— Когда потенциальные покупатели начинают изучать предложения по «малосемейкам» и видят, что за объект в 18 кв. м просят 500-550 тыс. рублей, а за 24 кв. м — до 650 тысяч, то предпочитают доплатить еще сто тысяч и купить однокомнатную благоустроенную квартиру, которая и больше по площади, и лучше по качеству, — рассказывает директор АН «Азимут».
В сегменте загородной недвижимости и земли интерес покупателей к объектам увеличился весной. Показы идут ежедневно. Среди клиентов большинство тех, кто продает свое жилье на «вторичке» и планирует переселиться в частный дом или коттедж. Особенность рынка в том, что объем ипотеки здесь низок, поскольку к объекту предъявляются высокие требования, а имеющиеся в Усолье-Сибирском и пригороде предложения их не удовлетворяют. Потенциальные клиенты выбирают активно, но решение о покупке принимают долго, иногда месяцами.
Мотивация для риелторов
Анализируя общую ситуацию на рынке жилья, можно отметить, что при всех колебаниях цены на недвижимость выросли не более чем на 2-5% за полгода. К лету ожидается традиционное снижение как спроса, так и цен. Хотя этого может и не произойти, поскольку ипотека достаточно стабильна, размышляет эксперт. К тому же Сбербанк запустил мотивационную программу для риелторов (с системой вознаграждений, направленной на завершение сделки). Сотрудничество показывает хорошие результаты — значительно возросло количество ипотечных заявок от потенциальных клиентов. А где рост заявок, там и рост сделок.
К тому же на рынке присутствуют и государственные деньги (различные сертификаты, программа по переселению из ветхого жилья, приобретение квартир для детей-сирот). Сохраняется инвестиционный спрос, когда квартиры покупаются для последующей сдачи в аренду.
Подводя итог, эксперт отмечает, что если и есть пессимистические настроения относительно будущего Усолья-Сибирского, то пока они только на уровне разговоров.
Байкальское равновесие
В Байкальске также рынок недвижимости находится в состоянии равновесия, роста нет, но и движения вниз не наблюдается.
— За прошедшие полгода ничего не изменилось. Цены держатся на прежнем уровне, спрос стабильный, предложение не увеличивается, население массово не покидает город, — рассказывает исполнительный директор АН «Ольга» Светлана Пластинина.
450 тыс. руб. — нижняя ценовая планка на жилые объекты в Байкальске
Традиционно самые востребованные одно-, двухкомнатные квартиры в центре Байкальска. Цены выставленных на продажу квартир составляют от 850 тыс. до 1200 тыс. рублей. Как отмечает эксперт, среди покупателей много северян с сертификатами и пенсионеров, которые меняют свои квартиры в Иркутске или Ангарске на меньшие по площади с доплатой. Обменные квартиры отдают детям, а себе на остаток средств покупают жилье в Байкальске.
Ипотечные сделки в Байкальске единичны, в связи с чем местные жители приобретают недвижимость, либо реализуя материнский капитал, либо продав одно жилье с доплатой и покупая другое.
Нерыночные аппетиты
Нижняя ценовая планка на жилые объекты — 450 тыс. рублей. Хотя, как отмечает Светлана Пластинина, вывести средний показатель невозможно: разброс цен на объекты большой. На продажу, например, предлагаются двухкомнатные квартиры по цене трехкомнатных. Это происходит потому, что продавцы, выставляя жилье, почти всегда ориентируются на собственные финансовые аппетиты, а не на реальную ситуацию на рынке.
Опять же, если объект действительно нужно продать, то они готовы идти на уступки покупателю, и цена реальной сделки обычно процентов на десять ниже заявленной.
Если рассматривать рынок загородного жилья и земли в Байкальске, то стоит отметить, что интерес к данному сегменту есть, а продаж особых нет. Основное предложение сосредоточено в поселке Утулик. Объекты, предлагаемые там на продажу, старые и ветхие, а цены на них завышены.
— В перспективе стабильность на рынке сохранится. Если колебание цен возможно, то только в связи с сезонностью, — резюмирует эксперт.
- Число просмотров: 1709