Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Исследование

В ФОКУСЕ ВНИМАНИЯ: ОТЗЫВЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ

ПРОДУКТОВЫЙ РИТЕЙЛ ХОЧЕТ МЕНЯТЬСЯ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Типичный год с преувеличенными ценами

Рынок загородной недвижимости

Интерес к загородному жилью в Иркутске продолжает развиваться, отмечают эксперты. Однако, несмотря на разнообразие предложения и активность продавцов, он так и не становится массовым. Этому есть причины.

 

    

Максим Ходырев,

генеральный директор ООО «Инвест38»:

— В связи с запредельной для обычного покупателя стоимостью загородного  жилья в подавляющем большинстве клиенты предпочитают купить участок и без переплат поэтапно и самостоятельно его осваивать.

 По итогам прошлого года рынок загородной недвижимости по основным показателям не показал ни роста, ни падения — так в целом оценили сегмент специалисты, к которым «Капиталист» обратился за комментариями.

— Ситуация на иркутском рынке загородного жилья немногим отличается от ситуации на рынке жилья в целом, — считает аналитик рынка недвижимости Татьяна Галущенко. — Люди строятся, покупают коттеджи, дома, так же как и квартиры в городе. Но все это без особых скачков и падений.

С коллегой согласен и гендиректор ООО «Инвест38» Максим Ходырев, также считая, что 2013-й был типичным годом с точки зрения покупательской способности потенциальных клиентов.

— Ничего прорывного в том году не произошло, — утверждает эксперт. — Среди основных тенденций — лишь продолжение тенденций прошлых лет: стабильный спрос, востребованность недорогих участков стоимостью до 500 тыс. рублей. Доля готового загородного жилья в общем объеме рынка как была несущественной, так и осталась. Причина — запредельная для обычного покупателя стоимость жилья. Ценовые предложения на таунхаус, коттедж начинаются от 7-8 млн рублей. В связи с этим в подавляющем большинстве клиенты предпочитают купить участок и без лишних переплат поэтапно его осваивать, осуществляя застройку либо самостоятельно по индивидуальному проекту, либо с привлечением частных подрядчиков.

Все формы предложения

Сегодня сегмент загородной недвижимости представлен всеми его формами: в предложениях по продаже — земельные участки, готовые дома, дачи, коттеджи и таунхаусы. Основной объем предложения по земле — участки вблизи Иркутска, где в ценовом топе Байкальский тракт, доступно массовое направление — Хомутово.

Местоположение объекта, престижность территории при выборе пока еще имеют большое значение. Традиционно престижным по-прежнему считаются участки вдоль Байкальского тракта, в список элитных направлений можно включить и береговую часть Мельничной Пади, поселки Дзержинск и Пивовариха. Перспективными для освоения территориями являются Хомутово и Урик.

— Интересных проектов на рынке загородного жилья с точки зрения имен сегодня нет, — считает Максим Ходырев. — Основной спрос удовлетворяется за счет частных предложений, поэтому глобальных, а главное, массовых проектов рынок не предлагает. Есть отдельные комплексы, но цены на их объекты и объемы продаж наглядно показывают, что это лишь капля в море всех сделок с недвижимостью.

Стабильно растет и развивается хомутовское направление, где темпы застройки остались на уровне прошлых лет. На всех остальных территориях в 2013 году завершались стройки, начатые ранее, продолжалось благоустройство. Также велась частная застройка уже существующих населенных пунктов.

 

ЦЕНА ЗЕМЛИ

Иркутск, по направлениям от города, тыс.руб./сотка

Тракт

Средняя стоимость

Мин.

Макс.

Иркутск

143,2

11,9

3268

Качугский тракт

110,2

37,6

154,2

Байкальский тракт

81,3

5,1

669,8

Александровский тракт

65,6

0,43

108,7

Култукский тракт

70,1

47,3

125,2

Плишкинский тракт

67,4

36

128,6

В сторону Мельничной пади

47,2

9,3

498,2

Московский тракт

40,5

3,7

167,7

Голоустненский тракт

40,1

3,8

217,3

Источник: «Инвест38»

Пик спроса — земельные участки

По оценкам экспертов, в рейтинге спроса на первом месте сегодня земельные участки. Все дело в цене готовых или строящихся объектов — она слишком высока, поэтому клиенты до сих пор предпочитают покупать землю и строить самостоятельно. Затем по мере снижения популярности спроса — дачи, частные дома и далее — таунхаусы и коттеджи.

Ценовые ожидания потенциальных покупателей следующие: участок они готовы приобрести в среднем за 500 тыс. рублей, дачу — не дороже 1,5-2 млн рублей, дом — за 2,5-3,5 млн рублей, таунхаус — за 4-5 млн рублей, коттедж — за 6-7 млн рублей. Однако…

ВЫСТАВЛЕНЫ НА ПРОДАЖУ

Загородная недвижимость, окрестности Иркутска, февраль 2014 г., в шт.

Земельные участки

1930

Дачи

386

Дома/коттеджи

175

Источник: «Инвест38»

— В реальности же на рынке недвижимости эти объекты стоят дороже, поэтому и уровень продаж не такой высокий, каким он мог бы быть при совпадении уровня спроса и предлагаемых цен, — отмечает Максим Ходырев.

Еще одна из тенденций: земельные участки сейчас востребованы в основном именно под застройку. Инвестиционного интереса к земле практически нет, хотя единичные случаи отмечаются. Но такие исключения скорее как раз подтверждают общую тенденцию: бум спекуляции с землями сельхозназначения давно прошел.

Интересный факт: согласно статистике регистрации сделок, рост рынка земли отмечается, но по факту его нет. Как объясняют ситуацию эксперты, в отчеты попадают те участки, которые раньше продавались по дачным книжкам и никак не регистрировались в ФРС. А теперь практически все дачники стараются оформить землю в собственность, благо этому способствует дачная амнистия и упрощенные порядки на регистрацию в собственность садовых домов. Если смотреть на реальные сделки, то в 2013 году было зарегистрировано скорее даже небольшое падение по некоторым направлениям.

Своеобразное ценообразование

—  Цена определяется многими факторами и практически по всем объектам она является завышенной, — считает гендиректор «Инвест 38». — Поэтому и покупатели, и продавцы всегда готовы торговаться.

Цену объекта продавцы формируют своеобразно, включая в нее, как правило, фактически понесенные затраты плюс корректировку по аналогичным вариантам. А затем на случай торга еще и завышают конечную цифру.

ЦЕНОВЫЕ ОЖИДАНИЯ

Потенциальных покупателей, Иркутск, в руб.

Земельный участок

500 тыс.

Дача

до 2 млн

Дом

2,5-3,5 млн

Таунхаус

4-5 млн

Коттедж

6-7 млн

Источник: «Инвест38»

— На стоимость сегодня больше влияет желание продать. Некоторые наши клиенты-продавцы выставляют объекты на продажу со словами: «Есть-пить не просит, пусть стоит столько, сколько потребуется» и назначают цену «от фонаря». Другие продавцы, видя подобные варианты, делают то же самое. В итоге стоимость объектов завышается, становясь далекой от реальной рыночной. Однако в ситуации, если человеку действительно нужно продать, то обе стороны — и продавец, и покупатель — как правило, находят компромисс по цене.

Также не всегда рыночно обоснованы цены на объекты в новых коттеджных поселках.

Подводя итог, можно отметить, что на рассматриваемом рынке властвует стагнация. «И нет предпосылок для того, чтобы сейчас что-либо поменялось в худшую или лучшую сторону», — заключает маркетолог-аналитик Татьяна Галущенко.

Хотя некоторые девелоперы отмечают, что в 2013 году на рынке и спрос был, и предложения прибавилось, особенно за счет новых игроков. И склонны оценивать прошлый строительный сезон как активный и с перспективой дальнейшего роста. Которая проецируется на год наступивший… 

Текст Наталья Бочарова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (72) Февраль - Март 2014 года


  • Число просмотров: 1839

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть