Архив журнала «Капиталист»
Недвижимость
Типичный год с преувеличенными ценами
Рынок загородной недвижимости
Интерес к загородному жилью в Иркутске продолжает развиваться, отмечают эксперты. Однако, несмотря на разнообразие предложения и активность продавцов, он так и не становится массовым. Этому есть причины.
Максим Ходырев, генеральный директор ООО «Инвест38»: — В связи с запредельной для обычного покупателя стоимостью загородного жилья в подавляющем большинстве клиенты предпочитают купить участок и без переплат поэтапно и самостоятельно его осваивать. |
По итогам прошлого года рынок загородной недвижимости по основным показателям не показал ни роста, ни падения — так в целом оценили сегмент специалисты, к которым «Капиталист» обратился за комментариями.
— Ситуация на иркутском рынке загородного жилья немногим отличается от ситуации на рынке жилья в целом, — считает аналитик рынка недвижимости Татьяна Галущенко. — Люди строятся, покупают коттеджи, дома, так же как и квартиры в городе. Но все это без особых скачков и падений.
С коллегой согласен и гендиректор ООО «Инвест38» Максим Ходырев, также считая, что 2013-й был типичным годом с точки зрения покупательской способности потенциальных клиентов.
— Ничего прорывного в том году не произошло, — утверждает эксперт. — Среди основных тенденций — лишь продолжение тенденций прошлых лет: стабильный спрос, востребованность недорогих участков стоимостью до 500 тыс. рублей. Доля готового загородного жилья в общем объеме рынка как была несущественной, так и осталась. Причина — запредельная для обычного покупателя стоимость жилья. Ценовые предложения на таунхаус, коттедж начинаются от 7-8 млн рублей. В связи с этим в подавляющем большинстве клиенты предпочитают купить участок и без лишних переплат поэтапно его осваивать, осуществляя застройку либо самостоятельно по индивидуальному проекту, либо с привлечением частных подрядчиков.
Все формы предложения
Сегодня сегмент загородной недвижимости представлен всеми его формами: в предложениях по продаже — земельные участки, готовые дома, дачи, коттеджи и таунхаусы. Основной объем предложения по земле — участки вблизи Иркутска, где в ценовом топе Байкальский тракт, доступно массовое направление — Хомутово.
Местоположение объекта, престижность территории при выборе пока еще имеют большое значение. Традиционно престижным по-прежнему считаются участки вдоль Байкальского тракта, в список элитных направлений можно включить и береговую часть Мельничной Пади, поселки Дзержинск и Пивовариха. Перспективными для освоения территориями являются Хомутово и Урик.
— Интересных проектов на рынке загородного жилья с точки зрения имен сегодня нет, — считает Максим Ходырев. — Основной спрос удовлетворяется за счет частных предложений, поэтому глобальных, а главное, массовых проектов рынок не предлагает. Есть отдельные комплексы, но цены на их объекты и объемы продаж наглядно показывают, что это лишь капля в море всех сделок с недвижимостью.
Стабильно растет и развивается хомутовское направление, где темпы застройки остались на уровне прошлых лет. На всех остальных территориях в 2013 году завершались стройки, начатые ранее, продолжалось благоустройство. Также велась частная застройка уже существующих населенных пунктов.
ЦЕНА ЗЕМЛИ |
|||
Иркутск, по направлениям от города, тыс.руб./сотка |
|||
Тракт |
Средняя стоимость |
Мин. |
Макс. |
Иркутск |
143,2 |
11,9 |
3268 |
Качугский тракт |
110,2 |
37,6 |
154,2 |
Байкальский тракт |
81,3 |
5,1 |
669,8 |
Александровский тракт |
65,6 |
0,43 |
108,7 |
Култукский тракт |
70,1 |
47,3 |
125,2 |
Плишкинский тракт |
67,4 |
36 |
128,6 |
В сторону Мельничной пади |
47,2 |
9,3 |
498,2 |
Московский тракт |
40,5 |
3,7 |
167,7 |
Голоустненский тракт |
40,1 |
3,8 |
217,3 |
Источник: «Инвест38» |
Пик спроса — земельные участки
По оценкам экспертов, в рейтинге спроса на первом месте сегодня земельные участки. Все дело в цене готовых или строящихся объектов — она слишком высока, поэтому клиенты до сих пор предпочитают покупать землю и строить самостоятельно. Затем по мере снижения популярности спроса — дачи, частные дома и далее — таунхаусы и коттеджи.
Ценовые ожидания потенциальных покупателей следующие: участок они готовы приобрести в среднем за 500 тыс. рублей, дачу — не дороже 1,5-2 млн рублей, дом — за 2,5-3,5 млн рублей, таунхаус — за 4-5 млн рублей, коттедж — за 6-7 млн рублей. Однако…
ВЫСТАВЛЕНЫ НА ПРОДАЖУ Загородная недвижимость, окрестности Иркутска, февраль 2014 г., в шт. Земельные участки 1930 Дачи 386 Дома/коттеджи 175 Источник: «Инвест38»
— В реальности же на рынке недвижимости эти объекты стоят дороже, поэтому и уровень продаж не такой высокий, каким он мог бы быть при совпадении уровня спроса и предлагаемых цен, — отмечает Максим Ходырев.
Еще одна из тенденций: земельные участки сейчас востребованы в основном именно под застройку. Инвестиционного интереса к земле практически нет, хотя единичные случаи отмечаются. Но такие исключения скорее как раз подтверждают общую тенденцию: бум спекуляции с землями сельхозназначения давно прошел.
Интересный факт: согласно статистике регистрации сделок, рост рынка земли отмечается, но по факту его нет. Как объясняют ситуацию эксперты, в отчеты попадают те участки, которые раньше продавались по дачным книжкам и никак не регистрировались в ФРС. А теперь практически все дачники стараются оформить землю в собственность, благо этому способствует дачная амнистия и упрощенные порядки на регистрацию в собственность садовых домов. Если смотреть на реальные сделки, то в 2013 году было зарегистрировано скорее даже небольшое падение по некоторым направлениям.
Своеобразное ценообразование
— Цена определяется многими факторами и практически по всем объектам она является завышенной, — считает гендиректор «Инвест 38». — Поэтому и покупатели, и продавцы всегда готовы торговаться.
Цену объекта продавцы формируют своеобразно, включая в нее, как правило, фактически понесенные затраты плюс корректировку по аналогичным вариантам. А затем на случай торга еще и завышают конечную цифру.
ЦЕНОВЫЕ ОЖИДАНИЯ Потенциальных покупателей, Иркутск, в руб. Земельный участок 500 тыс. Дача до 2 млн Дом 2,5-3,5 млн Таунхаус 4-5 млн Коттедж 6-7 млн Источник: «Инвест38»
— На стоимость сегодня больше влияет желание продать. Некоторые наши клиенты-продавцы выставляют объекты на продажу со словами: «Есть-пить не просит, пусть стоит столько, сколько потребуется» и назначают цену «от фонаря». Другие продавцы, видя подобные варианты, делают то же самое. В итоге стоимость объектов завышается, становясь далекой от реальной рыночной. Однако в ситуации, если человеку действительно нужно продать, то обе стороны — и продавец, и покупатель — как правило, находят компромисс по цене.
Также не всегда рыночно обоснованы цены на объекты в новых коттеджных поселках.
Подводя итог, можно отметить, что на рассматриваемом рынке властвует стагнация. «И нет предпосылок для того, чтобы сейчас что-либо поменялось в худшую или лучшую сторону», — заключает маркетолог-аналитик Татьяна Галущенко.
Хотя некоторые девелоперы отмечают, что в 2013 году на рынке и спрос был, и предложения прибавилось, особенно за счет новых игроков. И склонны оценивать прошлый строительный сезон как активный и с перспективой дальнейшего роста. Которая проецируется на год наступивший…
- Число просмотров: 1839