ИРИНА КРАВЕЦ, директор Агентства развития памятников Иркутска: — Если предпринимателю необходимо место в центре Иркутска, то реставрация памятника — удачное решение для воплощения задуманного.

Как уже рассказывал «Капиталист», пару лет назад мэрия Иркутска приступила к реализации интересного проекта, предложив предпринимателям новое направление для частных инвестиций: выкупать деревянные здания — памятники истории и архитектуры — в собственность в привлекательных для бизнеса местах, но с условием их полной реставрации. Наш журнал продолжает следить за этим процессом «распродажи» памятников.

Еще один иркутский памятник — Усадьба Горячкиной — в конце октября обрел потенциального хозяина. Между Агентством развития памятников Иркутска (АРПИ) и одним из иркутских предпринимателей подписан договор инвестирования, согласно которому бизнесмен обязуется профинансировать реставрацию здания. А после завершения всех работ инвестор получит право собственности на дом.

По такому же механизму сейчас восстанавливают уже дюжину деревянных памятников. До конца года АРПИ, учредителем которого является администрация Иркутска, выставит на торги еще два объекта: доходный дом начала XX века по ул. Декабрьских Событий, 20, и усадьба Богданова, состоящая из двух строений конца XIX века, на ул. Баррикад, 35.

Руководитель агентства Ирина Кравец сообщила, что в этом году Иркутск вошел в список исторических городов, любое строительство в историческом центре которых теперь будет согласовываться на федеральном уровне. В ситуации с реставрацией памятников такое согласование не требуется. А в целом инвестиции в объекты культурного наследия для бизнеса сегодня очень доходны и выгодны прежде всего с экономической точки зрения. «Мы создали для предпринимателей идеальные условия инвестирования», — говорит она.

Так ли это на самом деле? Этот вопрос «Капиталист» задал самим инвесторам.

Инвестиции в остов

— Мы, предприниматели, не любим публичности, не хотим лишний раз светиться и привлекать к себе внимание властей, — объяснил свое нежелание официально представиться один из собеседников, назвавшийся Сергеем. — Мало ли чего случится? У нас в стране все несовершенно и непостоянно — политическая воля, судебная система... Вот получу право собственности, тогда фотографируйте.

Примерно такой же точки зрения придерживаются и остальные инвесторы.

А Сергей показал нам договор инвестирования, который он в прошлом году заключил с АРПИ. И хотя инвестор уже выплатил агентству большую часть выкупной стоимости объекта и финансирует все этапы реставрации, собственником дома-памятника по-прежнему пока остается АРПИ. Так будет до момента окончания всех работ, прохождения экспертиз, ввода объекта в эксплуатацию. В среднем процесс реставрации занимает два-три года.

В будущей усадьбе Сергея на улице Декабрьских Событий проектные работы позади, сейчас возводится цоколь, идет подключение сетей. В зиму планируют поставить сруб. А к следующей осени иркутяне увидят восстановленное лицо памятника, которое вряд ли кто помнит. К моменту начала работ объект представлял собой обгоревший остов. Восстанавливать его истинный облик пришлось по фотографиям и историческим описаниям.

Собственность в конце стройки

— Почему мы выбрали именно такую правовую форму передачи памятника в собственность — после его полного восстановления? Чтобы гарантированно получить нужный результат. Посмотрите, сколько памятников продано с обременением. Так они и продолжают стоять в руинах. У нас инвестору не выгодно тянуть время, чем быстрее он профинансирует работы, тем быстрее получит объект в собственность, — поясняет механизм передачи Ирина Кравец.

Руководитель агентства с пониманием относится к настороженности инвесторов: наш народ в любом благом деле ищет дурной подтекст. Так, после того, как журналистам показали, как идут реставрационные работы в усадьбе купца Жарникова на улице Горького, 34, в одном интернет-СМИ появилась статья с «жареным» заголовком «Вместо детсада строят ресторан!».

В том памятнике действительно долгие годы размещался детский сад. Но ребятишкам давно уже по соседству построили новое здание. По пожарным нормам детское заведение не может располагаться в деревянном доме, которому к тому же больше века. Автор злобного опуса не вспомнил, что к моменту продажи усадьбы она была аварийной и не могла эксплуатироваться, и, скорее всего, разделила бы участь многих «деревяшек», которые сожгли случайные поселенцы.

Дача губернатора на проезжей части

		ДОМ У МАРАТОВСКОЙ РАЗВЯЗКИ (ул. Рабочего штаба, 4) Площадь здания         481 кв. м Площадь участка        1099 кв. м Стоимость       3,6 млн руб. Начало реставрационных работ      II кв. 2013 г. Назначение отреставрированного объекта определяется инвестором

Деревянный дом начала XX века на Рабочего Штаба, 4, который приобрел на конкурсе наш следующий собеседник Александр, за последние десять лет горел трижды. После передачи памятника на баланс АРПИ его законсервировали: вход и оконные проемы надежно закрыли профлистом.

После исторической экспертизы и обмеров здания специалисты заключили, что архитектура дома богата уникальными деталями, которые в Иркутске больше нигде не встречаются. Например, оригинальные «сердечки» на внешнем фасаде и необычные «звезды» на наличниках. Из исторической справки стало известно, что когда-то на этом месте располагался загородный дом иркутского гражданского губернатора Ивана Цейдлера (1777-1853). В середине ХIХ века в усадьбе проживало семейство декабриста Трубецкого, а позже известный купец Катышевцев. В советское время в здании много лет располагалась станция скорой помощи.

Проектно-технические работы позади, нынешним летом инвестор был готов начать непосредственную реставрацию. Но в дело вмешался юридический казус.

— Дом стоит за «красной линией». По проекту Маратовской развязки новая магистраль должна пройти как раз под памятником. Соответственно, необходимо небольшое смещение вглубь территории муниципальной больницы №9, которая расположена на городской земле. По закону памятник нельзя уничтожить или перенести. Его можно только сдвинуть в границах его земельного участка по согласованию со Службой по охране памятников, что мы и планировали сделать, — объясняет Александр. — Мэрия не возражает, больницу мы также не ущемляем, потому что места достаточно. Как вдруг выяснилось, что главный врач лечебного заведения против переноса. Формально без ее юридического согласия ничего сделать нельзя.

Самое забавное состоит в том, что если памятник останется на своем историческом месте, то город не сможет расширить Маратовское кольцо. Такая абсурдная ситуация, заложником которой стал наш собеседник.

— Я понимаю, что в итоге все придут к соглашению. Городу нужна Маратовская развязка, памятник нужно восстанавливать, но нервов мне попортят за это время немало, — предполагает собеседник «Капиталиста».

Дешевле рынка

Это подгоревшее наследие у Маратовского кольца инвестор приобрел за 3,6 млн рублей. Историки и проектировщики подготовили всю необходимую техническую документацию, которую также пришла пора оплачивать. А строить невозможно. Выходит, средства предпринимателя «заморожены» на неопределенное время.

— Но случай на Рабочего Штаба скорее исключение. Своим инвесторам мы не просто помогаем. Например, можем дать годовую рассрочку на выплату выкупной стоимости объекта. Заключив договор инвестирования, агентство не самоустраняется из процесса. Мы выбираем лицензированных подрядчиков на все виды работ, контролируем их, принимаем результат, проходим все согласования. По сути, инвестор является только финансистом проекта. Конечно, мы согласовываем с будущими хозяевами все этапы. Инвестор может быть уверен, что все работы будут произведены, как положено. И он получит готовый объект, прошедший несколько государственных экспертиз и приспособленный к современному использованию, причем назначение выбирает сам инвестор. Идеальные условия для выгодного вложения средств практически без финансовых рисков, — считает Ирина Кравец.

По подсчетам Александра, полный цикл реставрации усадьбы обойдется ему миллионов в тридцать. Сегодня площадь дома составляет около 500 кв. м. После сооружения цокольного этажа (по правилам это допустимо) она увеличится в размерах вдвое. В итоге квадратный метр обойдется предпринимателю немногим дороже 30 тыс. рублей, что для коммерческой недвижимости совсем недорого. Плюс затраты на декоративные элементы и техподключения.

Но место-то выгодное — именно своим расположением деревянные памятники интересны бизнесу в первую очередь.

Выгодная авантюра

У Сергея окончательная стоимость «квадрата» выйдет дороже — 45 тыс. рублей. Но его объект расположен в самом центре города, где цена торговых и общепитовских площадей на первой линии начинается сейчас от 80 тысяч за квадратный метр.

— В каждом случае стоимость реставрационных работ очень индивидуальна. По сути, инвестор на момент подписания договора инвестирования точно знает только размер выкупной стоимости объекта, его название и местоположение. Дальше начинают работать историки, архитекторы, проектировщики. Они готовят историческую справку, эскиз здания, поднимают охранные обязательства, в которых зафиксированы все ценные детали объекта. Кстати, мы никогда заранее не делаем проект реставрации. По опыту поняли, что наши представления о будущем назначении дома практически никогда не совпадают с мнением инвестора, — уточняет Ирина Кравец.

Стоимость реставрационных работ всегда в разы выше обычного строительства. Даже на стадии проектирования. Так, если проект современного деревянного одно-этажного дома стоит в среднем 500 тыс. рублей, проектирование памятника тех же размеров может превысить 3 млн рублей.

— Понимая все это, мы стараемся помочь инвестору и подсказать, как минимизировать затраты, например, выбрав правильное техническое решение внутреннего пространства. Работаем с предпринимателями в тесном контакте. И такая тактика дает результаты: за полтора года заключено тринадцать договоров инвестирования. И это только начало. В Иркутске больше 700 деревянных памятников. Чтобы все их привести в порядок, потребуется годовой бюджет города. Поэтому без частного капитала в этом деле не обойтись, — поясняет директор АРПИ. — Кстати, и на федеральном уровне сегодня разрабатывают концепцию привлечения инвесторов к восстановлению культурного наследия под названием «Зеленый коридор», то есть предпринимателям включат «зеленый свет».

Беседуя о плюсах и минусах инвестиций в восстановление деревянного наследия, «Капиталист» пытался склонить своих собеседников к размышлениям о том, что восстанавливать памятники — это правильно и даже патриотично.

— Мы же не герои какие-то, обычные бизнесмены, — утверждает Александр. — Признаюсь честно, об уникальности деревянного зодчества, патриотизме каком-то не думал вовсе. Прочитал в интернете о том, что администрация предлагает выкупать деревянные памятники с условием восстановления, сел, просчитал, понял, что выгодно, заинтересовался. Хотя некоторые знакомые, узнав, что решил вложить несколько десятков миллионов в эти руины, да еще и построить здание из дерева, покрутили пальцем у виска. Пока я не осознал до конца, в какую авантюру ввязался. И даже не решил, что здесь будет в итоге размещено. Но соглашусь, что процесс реставрации затягивает. Посмотрите, как интересно этот дом выглядит на эскизе. Да, умели наши предки строить. Думаю, стоит результат их талантов вернуть людям…

Когда верстался номер

В ходе прошедшего в конце октября в Москве международного форума по иностранным инвестициям представители Агентства развития памятников Иркутска провели переговоры с потенциальными иностранными инвесторами. Предложениями АРПИ, в частности, заинтересовалась координатор французской культурно-просветительской ассоциации «Альянс Франсез» в России Мирей Шеваль. Она сказала, что всегда мечтала о деревянном «кружевном» доме. Переговоры сторон будут продолжены.

 

Текст Татьяна Габидулина Фото Екатерина Белых

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 8 (71) Декабрь 2013 - Январь 2014 2013 года

• Число просмотров: 2547