Дмитрий ЧЕРКАСОВ, специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Слобода»: — С января по июнь крупных сделок не проходило. На рынке продаж массовый интерес сосредоточен на предложениях объектов стоимостью до 10 млн рублей.

Первое полугодие иркутского рынка торговой недвижимости характеризуется полной стабильностью — отсутствием сезонного повышения цен и сколь-нибудь ярко выраженного спроса. В сегменте продаж рост цен незначительный — не выше инфляции и то на ликвидные объекты. На рынке аренды ставки законсервированы. Спрос не активизировался, предложение в объемах не изменилось.

Однако на фоне такого общего затишья происходят события, которые в ближайшем будущем могут изменить общую картину: идет процесс насыщения качественными площадями. Данная тенденция уже принесла ощутимые результаты в прошлом году.

Как сообщили «Капиталисту» в департаменте предпринимательства и развития потребительского рынка иркутской администрации, в прошлом году сфера торговой недвижимости развивалась динамично. Появился ряд торговых объектов нового поколения, чем четко обозначилась тенденция дальнейшего укрупнения торговых форматов. Кроме того, развитие розничной сети в городе характеризовалось и открытием магазинов шаговой доступности в новых жилых комплексах.

Диспропорции остаются

Основная проблема иркутской розничной торговли по-прежнему остается неизменной — это диспропорции существующей торговой сети, как по ее территориальному размещению, так и по структуре, что создает определенные неудобства горожанам. Ситуацию хорошо иллюстрирует статистика.

По расчетам администрации города, обеспеченность торговыми площадями в Иркутске выше среднестатистической российской нормы на 73%. Наиболее высокий показатель — традиционно в Правобережном округе города и составляет 409,4 %. Наименьшая обеспеченность — в Свердловском округе (112,6%), что, впрочем, также выше нормы.

Несмотря на эти цифры, переизбытка торговых площадей в городе нет, и рынку есть куда расти. Причина — в неравномерности распределения объектов.

Исторический лидер по количеству магазинов в Иркутске неизменен, можно утверждать, уже не первое столетие — центр города, территория бывшего Кировского района. Здесь обеспеченность торговыми площадями достигает 746,8%. А по группе непродовольственных товаров данный район превышает норму обеспеченности торговыми площадями в десять (! —капиталист) раз.

На фоне подобной плотности в городе есть районы, где торговых площадей, исходя из численности проживающего здесь населения, значительно меньше нормы. Например, микрорайоны Зеленый (17,8%), Топкинский (20,8%), предместье Радищево (24,8%). А по группе непродовольственных товаров обеспеченность магазинами в них даже менее пяти процентов.

Недостаток магазинов и отставание от общероссийских норм наблюдаются также в Юбилейном, Первомайском, Академгородке.

Подобная неравномерность размещения торговых объектов на городской территории приводит к тому, что для совершения даже повседневных покупок горожанам приходится ехать в центр. Что не проходит незамеченно: одна из проблем, возникающих как следствие, — транспортная. 

Более тысячи квадратов

Но торговая диспропорция понемногу выравнивается — с помощью самих представителей бизнеса. За прошлый год ими введено в эксплуатацию — построены с нуля или перепрофилированы имевшиеся строения — двадцать крупных объектов розничной торговли общей площадью 17,8 тыс. кв. м.

Самый крупный из новых объектов — торговый центр «Мебель» (4,8 тыс. кв. м) на пересечении улиц Трактовой и Генерала Доватора. Немного уступил ему по площади еще один торговый центр сети предприятий «Фортуна» (3,6 тыс. кв. м) на улице Октябрьской Революции.

Следом в категории «более тысячи квадратных метров» расположим новые супермаркеты «Абсолют» на Розы Люксембург и «Слата» на Рабочего Штаба.

Еще полтора десятка супермаркетов, открывшихся в Иркутске в прошлом году, имеют площади менее тысячи квадратных метров и являются дальнейшим развитием действующих в городе основных розничных сетей.

В настоящее время на территории Иркутска зарегистрированы и действуют девять крупных местных сетевых структур, осуществляющих реализацию товаров в розничной торговой сети. Фирменные торговые сети включают в себя 212 объектов общей торговой площадью более 93 тыс. кв. м.

Дополнительные емкости

 

ОБЕСПЕЧЕННОСТЬ ТОРГОВЫМИ ПЛОЩАДЯМИ
Иркутск, по округам, 2012 г.
Правобережный	409,4*
Октябрьский	109,7
Свердловский	112,6
Ленинский	135, 2
*в % по отношению к нормативу минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов
Источник: департамент предпринимательства и развития потребительского рынка администрации Иркутска

Эксперты иркутского рынка коммерческой недвижимости спорят: есть ли у рынка дополнительная емкость, нужны ли новые торговые объекты? Ответ очевиден, он положительный.

 

Неравномерное распределение торговых объектов по районам города, недостаточный объем современного качественного предложения, а также сохраняющаяся высокая доходность торговой недвижимости дают перспективы для дальнейшего роста рынка.

Развитие идет, вопрос лишь в сохранении некоего равновесия мелких и крупных игроков. Не секрет, что основная масса площадей торгово-развлекательных центров (ТРЦ), открытие которых ожидается в Иркутске в ближайшем будущем, уже забронированы федеральными брендами.

У федеральных ритейлеров, которые заполняют новые площади, более широкий ассортимент товара, сильная рекламная поддержка, имеются ресурсы для демпинга. Готов ли местный малый бизнес к такой конкуренции?

— Все не так однозначно, — считает Юрий Винников, управляющий объектами недвижимости ООО «Рента». — У существующих торговых объектов местного бизнеса и новых ТРЦ зачастую разные форматы и разные потребители, особой конкуренции здесь нет. К тому же, пока есть потребность в качественном предложении, рынок будет насыщаться.

Положительное усиление конкуренции

— Во многих европейских странах есть ограничения по строительству крупных торговых объектов, связанные с защитой интересов мелких торговцев. Если новый ТЦ приведет к закрытию небольших магазинов или просто к ухудшению ситуации с мелкой розницей, то разрешение на строительство не выдается, — делится информацией замначальника департамента предпринимательства и развития потребительского рынка администрации Иркутска Максим Волынец. — Товарооборот всех мелких киосков и магазинов в Иркутске не сравним с теми же показателями крупных супермаркетов. Но это не значит, что мелкий бизнес — несущественный элемент в торговой рознице.

По словам Максима Волынца, Иркутску одинаково нужны и супермаркеты и магазины «у дома». Однако пока у нас нет законодательного механизма, позволяющего как-то регулировать эти процессы, не говоря уже о том, чтобы влиять на них.  

Положительным моментом появления новых торговых центров можно назвать усиление конкуренции, вызванное приходом в Иркутск новых федеральных ритейлеров с качественной продукцией и лучшими условиями для покупателей. В перспективе можно надеяться на снижение арендных ставок. Возможно, с новыми ТЦ нас ожидает перераспределение потребительских потоков.

В будущем многие торговые центры, чтобы сохранить поток посетителей, проведут модернизацию и реконструкцию, корректировку концепций. Вероятна также ротация арендаторов. В итоге торговые объекты с качественной концепцией, удачным местоположением, а также те, где ведется работа по улучшению инфраструктуры, останутся в лидерах.

Нефть как ориентир

Одно из планируемых открытий этого года: ТЦ на пересечении улиц Волжской и Партизанской

Какова сегодня ситуация в секторе продаж коммерческой недвижимости? С этим вопросом «Капиталист» обратился к иркутским риелторам.

— На рынке продаж массовый интерес сосредоточен на предложениях объектов стоимостью до 10 млн рублей, — говорит специалист отдела коммерческой недвижимости АН «Слобода» Дмитрий Черкасов. — Набор требований потенциальных покупателей к торговой недвижимости стандартен: объект категории стрит-ритейл, большая проходимость, площадь от 50 до 150 кв. м.

Есть на рынке вполне ликвидные объекты и по цене в пределах 150-300 млн рублей, но покупатели к ним лишь прицениваются.

— Возможно, к концу года какие-то из них и продадутся, —надеется риелтор. — Пока же с января по июнь крупных сделок не проходило. По крайней мере, ничего о них не было слышно.

То, что на рынке есть интересные высоколиквидные объекты, подтверждает и Юрий Винников, уточняя при этом, что цена на них слишком высока. Эта недвижимость если и приобретается, то только по производственной необходимости, то есть с целью развития собственного торгового бизнеса. Такие клиенты готовы даже переплатить.

— Можно прогнозировать разные сценарии развития, но при текущей экономической ситуации возможен даже такой сценарий — движение цен вниз в краткосрочной перспективе, — считает Юрий Винников. — Однако до тех пор, пока цены на нефть будут ниже $120 за баррель, стагнация рынку обеспечена.

Ожидание нового предложения

1008,3 % уровень обеспеченности непродовольственными магазинами в центре Иркутска — в десять раз выше общероссийской нормы

Статичен и иркутский рынок аренды. Если рассматривать предложение, то, к примеру, самые ликвидные торговые места — первые этажи магазинов улиц Урицкого и Карла Маркса — уже давно не предлагаются. Они прочно заняты арендаторами, которые не меняются годами.

Говоря о стоимости аренды, стоит отметить, что с начала года заметного роста ставок не наблюдается. Возможно, отмечают эксперты, они достигли своего максимума. К тому же рынок в ожидании нового предложения.

В ближайшее время планируется ввод в эксплуатацию новых ТРЦ — запускается «Модный квартал» в «Иркутской слободе», планируется «КомсоМОЛЛ» и т.п. Это означает приток большого объема (более 100 тыс. кв. м) качественных площадей.

Однако пока данная информация не оказывает явного влияния на рынок аренды действующих объектов (например, в сторону снижения ставок), поскольку особой конкуренции нет. В Иркутске все еще ощущается дефицит качественного предложения.

 

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (67) Июнь - Июль 2013 года

• Число просмотров: 1991