Виктор КОНДРАШОВ, мэр Иркутска: — Застроенные территории в принципе должны отдаваться без денег или за минимальную стоимость.

Строительство на застроенных территориях — несмотря на явную тавтологию в этом словосочетании, подобный путь — новое освоение когда-то уже застроенных территорий, то есть снос развалюх и дальнейшее возведение на освободившихся площадях современных кварталов — сегодня единственно возможное решение для развития многих городов.

В Иркутске проект «Развитие застроенных территорий» был разработан еще в ноябре 2010 года. Под него власти и застройщики определили 43 подходящих площадки, утвердили правила землепользования и застройки для 14 участков. Это пересечение улиц Волжской и Депутатской, правый берег реки Ушаковки — улица Баррикад, участок на Якоби — улицы Захарова, Чайковского, район улиц Костычева, Челнокова и другие. Пилотной для освоения определена территория на участке в границах улиц Пискунова, Байкальской, Красноярской и т. д. — 16 га в Октябрьском округе (более подробно — «Строительные беседы на прошлогоднюю тему», «Капиталист», N4(58), июнь 2012).

Двухэтажки под снос

Сегодня по трем из 43 участков, определенных под развитие застроенных территорий (РЗТ) в нашем городе, уже прошли аукционы, разработаны проекты планировки и межевания участков, ведется строительство.

— Первый проект — это семь гектаров земли с 39 двухэтажными многоквартирными домами, — в ходе прошедшей в Иркутске в первой половине июня конференции Ассоциации сибирских и дальневосточных городов «Проблемы современного градостроительства в муниципальных образованиях Сибири и Дальнего Востока» рассказала Инна Кондратьева, начальник управления архитектуры и градостроительства администрации Иркутска, главный архитектор города. — После сноса 16 тыс. кв. м

деревянных построек в районе улицы Депутатской на их месте будут возведены 130 тыс. кв. м нового жилья. Расселение и реконструкция сетей выполняются за счет инвестора. Городские власти возводят социальные объекты.

— Мы тоже пытались работать по такой схеме, но в Барнауле рыночная оценка 4 га земли составила 66 млн рублей, — отметила Зинаида Герасимович, генеральный директор ОАО «Барнаулкапстрой». — Застройщиков это отпугнуло.

По словам Ирины Кондратьевой, на данный момент в рамках иркутского проекта разыгрываются участки с неплотной застройкой. Затраты застройщиков на расселение не так высоки и позволяют им заработать. Так, по итогам аукциона участок размером 68 тыс. кв. м обошелся застройщику в 1,3 млн рублей. Участки с более плотной застройкой будут расселяться при участии городской администрации.

Своим опытом в сфере развития застроенных территорий поделились и представители Новосибирска. Определить условия реновации 31 участка площадью 57,5 га здесь попытались еще в 2007 году. А в 2011 году городские власти Новосибирска вынуждены были взять на себя 45% затрат, связанных со сносом и расселением аварийного жилья.

В Перми опыт развития застроенных территорий насчитывает четыре года — за это время без участия городского бюджета расселено несколько десятков аварийных домов. На Урале отдел жилищных отношений муниципалитета заказывает оценку попадающей в зону РЗС недвижимости, договаривается с собственниками либо решает вопросы в судебном порядке.

В Абакане за бюджетные средства производят реконструкцию инженерных сетей. В Красноярске городские власти самостоятельно подготовили проект планировки территории для сноса бараков на одном участке, который после слушаний будет выставлен на торги.

Самый масштабный на сегодняшний день проект развития застроенных территорий реализуется в Санкт-Петербурге, где принята программа сноса целых кварталов пятиэтажных «хрущевок».

— Застроенные территории в принципе должны отдаваться без денег или за минимальную стоимость, — резюмировал опыт регионов Виктор Кондрашов, мэр Иркутска. — Наша задача как можно быстрее достичь высокого качества жизни населения. Пусть застройщики зарабатывают на этом проекте, нам важен результат.

Не дать выжать максимум

Пилотный проект по комплексному развитию территории в Октябрьском районе Иркутска застройщик обещает завершить на два года раньше срока — к 2016 году.

— Однако серьезной проблемой, препятствующей как развитию застроенных территорий, так и градостроительства в целом, являются действующие в Иркутске местные нормативы градостроительного проектирования, — замечает Владимир Распутин, главный специалист по градостроительному законодательству и проектированию ООО «Забайкальский институт территориального планирования». — Существующие нормативы не учитывают многообразия градостроительных типов застройки на территории города. Отсутствует внятная методика по определению расчетных показателей жилищной обеспеченности и количества жителей, машиномест.

Согласно местным нормативам градостроительного проектирования, минимальная площадь земельного участка для пятиэтажного дома должна составлять не менее 1,5 тыс. кв. м, десятиэтажного — 4,5 тыс. кв. м.

— Эти нормативы позволяют установить минимальные показатели для расчета размеров земельных участков жилой застройки, а следовательно, уйти от точечной застройки, — отметила Инна Кондратьева. — Документ позволяет рассчитать нормативы, необходимые для размещения детских площадок, парковок, мест отдыха. При выдаче разрешений на строительство мы руководствуемся данными расчетами. Проблема в том, что строительные компании пытаются из минимальной площадки выжать максимум. В итоге происходит это за счет детских площадок, автостоянок, зон озеленения.

В ходе дискуссии выяснилось, что так или иначе все градостроительные организации Сибири и Дальнего Востока сталкиваются с данной проблемой. В ряде случаев решать ее удается с помощью длительных переговоров с застройщиками. Однако единого действенного рецепта пока нет.

Город, отпечатанный в ЗD

Но не только проблемы точечной застройки и развития застроенных территорий волнуют сибирских и дальневосточных градостроителей. Томские архитекторы предложили участникам конференции свой инновационный подход к строительной сфере.

— Совместно с томскими учеными мы разработали геоинформационную систему (ГИС), — рассказал Владимир Коренев, главный архитектор Томска. — Система представляет собой карту города с описанием памятников истории архитектуры, городской застройки, социальной структуры, органов управления. Информация представлена в виде фотографий, архивных документов, чертежей, исторических текстов, архитектурных описаний.

На сайте администрации Томска в открытом доступе размещен геолокационный сервис. На карте можно увидеть все дома, строящиеся в городе, причем указано, с пакетом каких документов производится застройка. Сразу видны и самострои — здания без разрешительной документации. А с помощью специального приложения можно увидеть все земельные участки, выставленные на торги.

— Еще у нас есть детальный макет Томска, отпечатанный на 3D, — продолжил Владимир Коренев. — Он позволяет увидеть и оценить масштабы города, спрогнозировать развитие территории на 30 лет вперед.

 

Фото Андрей Федоров

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (67) Июнь - Июль 2013 года

• Число просмотров: 2233