Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Налоги

ЗАЩИТНИК ПРАВ БИЗНЕСА УПОЛНОМОЧЕН ЗАЯВИТЬ

УПРОЩЕНКА УХОДИТ В ТЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Инвестиции

Рисковые операции исключены

Сектор инвестиций

Одна из ключевых характеристик уходящего года: оценка деятельности частных инвесторов в различных секторах рынка. В целом моделью их поведения, по мнению экспертов «Капиталиста», было исключение рисковых операций и предпочтение стабильному, хотя и умеренному доходу. На фондовом рынке — это консервативные инструменты с доходностью выше депозита, на рынке недвижимости — преимущественно торговые и офисные или жилые объекты.

Последние исследования аналитиков Jones Lang LaSalle отражают следующие тенденции: объем мировых инвестиций растет, но при этом из акций инвесторы уходят в другие активы.

— Действительно, в 2012 году инвесторы переводили свои активы из акций в облигации с фиксированной доходностью, — отмечает мировую тенденцию исполнительный эксперт финансового рынка Константин Тютрин. — Причем государственные облигации некоторых стран (Германия, США) с учетом инфляции в этих странах давали реальную отрицательную доходность. Например, гособлигации США с доходностью 0,5% и инфляцией 2% обесценили вложения инвесторов примерно на 1,5% за год.

Такой шаг инвесторов был связан с нестабильностью в мировой экономике. Однако начиная со второй половины года многие иностранные фонды все же стали перекладываться из облигаций в более рискованные активы, предпочитая экономики развивающихся стран.

Сокращение оборота акций

— Что касается иркутского рынка, то за неимением других вариантов капиталовложения, инвесторы все чаще обращаются к продуктам с фиксированной доходностью: вклады, структурные продукты, облигации, закрытые рентные фонды. Недвижимость уже находится на максимальных значениях, и по сути это был последний год, который давал заработать на росте цен до докризисных значений. Золото также не выросло за текущий год, доллар и евро под большим сомнением, — оценивает Константин Тютрин.

За прошедший год оборот акций упал значительно. И инвестиции перетекают в депозиты и облигации.

— Это происходит в силу того, что банковские продукты более понятны инвесторам. Также по ним существует страховка вкладов, — анализирует гендиректор УК «Байкальский капитал» Сергей Малых.

За неимением других вариантов капиталовложения, иркутские инвесторы все чаще обращаются к продуктам с фиксированной доходностью

Статистика Байкальского банка (доля на рынке вкладов в регионе — 63,3%) подтверждает это. По данным пресс-службы учреждения, в целом пассивная база частных клиентов банка (включая депозиты, обезличенные металлические счета, сберсертификаты, средства, размещенные на социальных картах для получения пенсий) с начала года увеличилась на 11,2 млрд рублей и на 1 ноября достигла показателя в 122,3 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года темп прироста пассивной базы увеличился на 67%.

Клиенты, заботясь о стабильности, не забывают и о доходности. Что касается срочных вкладов, то в этом секторе частные клиенты стараются отслеживать изменения политики ставок по депозитам и при возможности переоформляют уже действующие вклады под более высокий процент. По статистике Байкальского банка, количество открываемых и переоформляемых депозитов в этом году по сравнению с прошлым годом увеличилось практически в два раза.

Среди тенденций — возросший интерес клиентов Байкальского банка к сберсертификатам. Объемы их продаж значительно увеличились за счет увеличения процентных ставок по «длинным» сберсертификатам.

Сегодня средства на сберсертификат можно разместить в зависимости от срока и суммы вклада под 6-10,25%. Также банк отменил плату за справку о приобретении этого сертификата, за прием на ответственное хранение, что приравняло сберегательный сертификат к депозиту, но с более высокими ставками. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж сберсертификатов в суммарном выражении увеличился в три раза, количество реализованных в Байкальском регионе сберсертификатов — в 3,5 раза.

Заработать на падении

 

Екатерина ВОКИНА,

менеджер коммерческого отдела АН «Тысячелетие»:

— Инвестиционной привлекательностью на местном рынке обладают именно торговые и офисные объекты. Случаи вложения средств в складскую недвижимость единичны.

    

Возвращаясь к фондовому рынку, стоит отметить некоторые особенности процесса удешевления акций предприятий. Если сравнивать с обвалом 2008 года в уровне текущих цен, то они с учетом баланса предприятий и результатов деятельности предприятий за эти годы сегодня стоят еще меньше, несмотря на то, что в абсолюте цены выше.

— Сейчас акции некоторых предприятий котируются ниже их ликвидационной стоимости, — утверждает Сергей Малых. — То есть если вдруг предприятие закрыть и распродать его имущество, сумма реализации имущества на акцию будет выше, чем стоимость его акций на сегодня. Это нонсенс. И для инвесторов лучшее время покупать с выгодой в долгосрочной перспективе. Однако, как показывает реальная ситуация, они не используют эти возможности и уходят в более стабильные активы. Возвращаются же они на фондовый рынок только тогда, когда он начинает активно расти.

В то же время Константин Тютрин отмечает интерес инвесторов к дешевеющим акциям.

— Со второй половины 2012 года инвесторы начали массово накапливать свои капиталы в подешевевших акциях угольной, металлургической, банковской и электроэнергетической отраслей. В условиях дальнейшего восстановления и роста экономики России (а эти данные цикличные) отрасли покажут сильный рост, сопоставимый с ростом после кризиса 2008 года.  

Эксперт прогнозирует, что местные инвесторы смогут на этом очень хорошо заработать, поскольку у них заблаговременно сформированы портфели ценных бумаг.

— Для многих граждан неизвестен такой факт: дивиденды, например, по привилегированным акциям ряда банков (Сбербанк, банк «Санкт-Петербург») выше, чем ставка по депозитам в этих же учреждениях. А ведь еще и на росте стоимости самих компаний можно заработать, — отмечает Константин Тютрин.

Как пример, акции иркутской золотодобывающей компании «Лензолото», которые уже третий год подряд растут на 20%. Таким образом, инвесторы предпочитали в условиях неопределенности не рисковать, а получать более-менее стабильный и умеренный доход на фондовом рынке.

Если говорить о рынке векселей, то он замер, поскольку в условиях замедления глобальной экономики корпоративные векселя перестали пользоваться спросом, также как и облигации.

— Что касается банковских векселей, то их доходность находится ниже средней банковской ставки по депозитам, а надежность депозитов с учетом страхования вкладов, естественно, выше векселей. Поэтому в ближайшей перспективе (полгода-год) мы не ожидаем восстановления вексельного рынка, — отмечает Константин Тютрин.

В аутсайдерах ПИФы

В аутсайдерах года инвестиции в ПИФы акций — они постепенно теряют свою актуальность, потому что на протяжении двух последних лет их доходность ставится под сомнение. Инвесторы предпочитают передавать свои денежные средства в управление специалистам, которые помогают выбирать между рискованными и надежными инструментами, благо что сейчас суммы, которые передаются в управление, начинаются от 100 тыс. рублей. 

Региональный инвестиционный рынок немного отстает по проникновению. Доля граждан, инвестирующих в ценные бумаги, ниже, чем в Москве.

— Здесь можно провести аналогию с сотовым бизнесом. В начале нулевых годов столичные жители уже вовсю использовали мобильники как инструмент связи, а в регионах телефон был лишь предметом престижа. Однако времена изменились, и теперь сотовый есть у каждого, и не один. То же самое будет и с торговлей ценными бумагами, — прогнозирует Константин Тютрин. — Брокерский счет вскоре появится у каждой семьи, будь то москвичи или жители Иркутска.

Из наиболее ярких событий российского фондового рынка можно отметить главную сделку года — поглощение «Роснефтью» компании «ТНК-ВР». В результате образовалась крупнейшая в мире нефтяная компания с российской пропиской. Для Иркутска это означает объединение усилий компаний в освоении месторождений, ведь раньше они конкурировали.

Другое значимое событие — продажа 7,6% акций Сбербанка из госпакета. Доля государства сократилась до 50,01%.

— Но главное — запущен процесс новой большой приватизации, в результате которой практически все крупные государственные монополии, такие как РЖД, Роснефть, Сбербанк, ФСК, Ростелеком в течение нескольких лет станут частными, что принесет в казну дополнительные доходы и увеличит эффективность самих компаний, — уверен Константин Тютрин.

Спрос на коммерческую недвижимость

Рынок недвижимости всегда был более понятным и предсказуемым для частных инвесторов, поэтому в 2012 году инвестиционный спрос на объекты показал рост. 

Сейчас акции некоторых предприятий котируются ниже их ликвидационной стоимости. Это нонсенс. И лучшее время для инвесторов

— Инвесторам интересны те объекты, окупаемость которых составляет шесть-семь лет, — комментирует менеджер коммерческого отдела АН «Тысячелетие» Екатерина Вокина. — В Иркутске это большей частью торговая недвижимость, доходность которой достигает в среднем 15% в год, и этот показатель выше офисной на 3-6%. Хотя есть много примеров, когда вложения в офисные объекты не менее выгодны, чем в торговые, за счет более низкой стоимости и хорошего месторасположения.

Популярность торговой недвижимости можно отследить и по спросу: наибольшее количество заявок — на объекты данного сегмента. Их стоимость различна: от 3 млн рублей до сотен миллионов — верхней планки нет, так как в продаже есть и крупные торговые центры.

По Иркутску средняя сумма «входного билета» для инвестирования в коммерческую недвижимость — 7 млн рублей. Хотя объекты на рынке представлены совершенно разные.

Просчитывая инвестиционную привлекательность объекта, следует учитывать не только доходность, но и рентабельность, наличие высокой арендной ставки на площади и максимальную заполняемость. Важный фактор — хорошее расположение (высокие транспортные потоки, в том числе пешеходные), также наличие отдельного входа, первый этаж, парковка.

Неинтересные склады

— Ситуация на местном рынке такова, что инвестиционной привлекательностью обладают именно торговые и офисные объекты. Случаи вложения средств в складскую недвижимость единичны, производственная приобретается только под нужды компании, — отмечает Екатерина Вокина. — И скорее всего, на ближайшее время у иркутской складской недвижимости инвестиционных перспектив нет.

Склады, как вложение средств, неинтересны потому, что спрос удовлетворяется предложением, нет даже намека на дефицит. Постоянный спрос отмечается на аренду недорогих складов с наличием железнодорожного тупика. И 80% предложений удовлетворяют и этому спросу.

— В течение всего периода формирования рынка коммерческой недвижимости Иркутска по складам всегда были предложения, и строить новые инвесторы не спешили. К тому же требования к современным складам очень высокие. К примеру, теплый пол (а это дорогие коммуникации), что удорожает строительство. Кому это выгодно, если цена на аренду низкая? Раньше под единичных арендаторов, которым нужны были склады высокого качества (был период спроса со стороны фармацевтических компаний), собственники либо реконструировали имеющиеся площадки, либо строили новые объекты. Этот спрос удовлетворялся полностью, — резюмирует управляющий объектами и недвижимостью ООО «Рента» Юрий Винников.

В конкурентах — жилье

По рынку коммерческой недвижимости в 2008-2009 годах произошло уменьшение объемов продаж и снижение арендных ставок. Сегодня спрос стабильный и активный как в продажах, так и в аренде. Ставки по аренде растут, поэтому рынок привлекателен для инвесторов. 

7 000 000 руб
средняя сумма «входного билета» для инвестирования в коммерческую недвижимость Иркутска

— Конкуренцию коммерческой недвижимости составляет жилая, особенно у частных инвесторов с капиталом в 2-3 млн рублей. Коммерческие объекты сложнее просчитать в плане выгоды, ими сложно управлять, — считает Екатерина Вокина. — Нередки случаи, когда в агентство обращаются клиенты, цель которых вложить деньги в недвижимость, и им нет разницы, будет она жилой или коммерческой. Такие клиенты в большинстве своем приобретают жилую недвижимость: и выбор больше и цены ниже.

По мнению экспертов, однозначно иркутские объекты интересны для инвестирования: город развивается, открывается много торговых центров, представительств крупных компаний. Это отражается и на инвестиционном спросе, который с каждым годом растет.

Домик на острове

 
    

Михаил ГРОХОЛЬСКИЙ,

директор АН «Наш дом»:

— Для инвестирования интересны все страны. Мое субъективное мнение: часть своих активов в любом случае стоит держать за рубежом.

Иркутяне с каждым годом проявляют все больший интерес к покупке зарубежной недвижимости.

— За пять лет через наше агентство было продано 50 объектов в Болгарии и 17 объектов на Кипре. Наиболее показательный срез спроса дает ежегодная иркутская «Ярмарка недвижимости». Если в 2008 году за консультацией на наш стенд зарубежной недвижимости обратилось около десяти потенциальных клиентов, то в 2012-м — уже 50 человек проявили интерес к покупке болгарской или кипрской недвижимости, — отмечает директор АН «Наш дом» Михаил Грохольский. 

Цели приобретения недвижимости за рубежом обычно три. Первая — покупка второго дома для отдыха у моря и сдача его в аренду в незанятые месяцы (до 50% клиентов). Вторая — инвестирование средств в объект с целью сохранения капитала (около 20%). Третья, долгосрочная, — приобретение недвижимости в Европе для получения вида на жительство (около 30%). Последний вариант распространен среди пенсионеров.

— Для инвестирования интересны все страны. Мое субъективное мнение: часть активов в любом случае стоит держать за рубежом, — советует Михаил Грохольский. — Логика в этом такая: как говорят в народе, нельзя все яйца хранить в одной  корзине. Поскольку наше агентство занимается только Кипром и Болгарией, более подробно могу рассказать о преимуществах покупки объекта именно в этих странах.

Болгария интересна как страна с доступными ценами на недвижимость европейского класса, при этом с перспективой их дальнейшего роста. Страна находится в стадии экономического роста и имеет большой потенциал развития. Цена объектов от €800 за 1 кв. м. Обслуживание объекта в год составляет €5-10 за 1 кв. м. Для квартиры средней площади — это не более €600 в год (за квартиру в жилом комплексе с бассейном и садовником). С коммунальными платежами в России даже не сравнить.

На Кипре объекты подороже — от  €1200 за 1 кв. м (в зависимости от месторасположения). Преимущества инвестирования: стабильная экономика, курорты мирового значения, прогнозируемый рост цен. Так как Кипр — это остров, земельные площади там ограничены, и этим все сказано.

Инвестирование в зарубежную недвижимость позволяет грамотно перераспределить свои денежные активы. Можно отметить, что к настоящему времени в Иркутске предложения по рынку зарубежной недвижимости сформированы. Существует возможность подобрать любой объект, есть стабильный спрос, интерес иркутян растет, налажены связи с иностранными партнерами и положительный опыт работы с ними. 

Наталья Бочарова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 9 (63) Декабрь 2012 - Январь 2013 2012 года


  • Число просмотров: 1441

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть