Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Налоги

ЗАЩИТНИК ПРАВ БИЗНЕСА УПОЛНОМОЧЕН ЗАЯВИТЬ

УПРОЩЕНКА УХОДИТ В ТЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

Пока самостоятельная работа

Управление недвижимостью

В своем становлении рынок коммерческой недвижимости Иркутска прошел путь от острого дефицита объектов к его перенасыщению. Теперь понимание того, что недвижимость — это стабильно высокодоходный актив, ушло в прошлое. Сегодня, чтобы объект приносил прибыль, необходим целый комплекс мер по повышению его капитализации и снижению расходов.

 
   

Юрий ВИННИКОВ,

управляющий объектами и недвижимостью компании «Рента»

— Грамотное управление способно увеличить доходность объекта, в том числе и за счет снижения расходов.

За рубежом решением вопросов по управлению коммерческой недвижимостью занимаются профессиональные управляющие компании. В России, особенно в регионах — в большинстве своем сами собственники зданий. И если в Москве услуга по управлению недвижимостью активно развивается, то в Иркутске, хотя ею и интересуются, еще слабо развита. Причины этого «Капиталист» обсудил с экспертами. 

Оказалось, что одна из причин того, что собственники объектов не спешат нанимать профессионалов,  лежит на поверхности. Владельцы зданий или девелоперы  не до конца понимают, а за что платить?

— Допустим, собственник здания сделал ремонт, сам на 90% заполнил офисы арендаторами, уборщицу нанял. Его устраивает существующая доходность. Ясно, что он не видит необходимости в услугах управляющей компании, — объясняет управляющий объектами и недвижимостью компании «Рента» Юрий Винников.

Такая позиция существовала и на заре становления рынка недвижимости, когда при остром дефиците площадей стоимость аренды росла не по дням, а по часам, и заполняемость объектов приближалась к 100%, и сейчас — в диаметрально противоположной ситуации.

Как уже сообщал наш журнал, иллюстрируя строительный ажиотаж недавнего времени, к 2011 году долевой прирост только офисных площадей относительно 2007 года (в 2008-м началось массовое офисное строительство) в общей сложности составил 86%, то есть количество офисов в Иркутске с 2007 года по 2011 год увеличилось почти в два раза. При этом наибольший прирост в размере 36% в год наблюдался в 2009 году, когда спешно достраивались крупные офисные здания, строительство которых началось еще в предкризисный период. В прошлом году прирост офисных площадей составил 7% относительно 2010 года.

По данным директора по маркетингу ГК «Актив» Татьяны, Галущенко, сейчас в городе эксплуатируется более ста офисных зданий общей площадью свыше 350 тыс. кв. м — учитываются объекты, полностью или большей частью используемые под офисы коммерческих фирм. Этот показатель рассчитан без учета офисных зданий, принадлежащих крупным госорганизациям и ими же используемых. Пустует или в стадии сбыта находится еще более десятка объектов общей площадью около 35-40 тыс. кв. м.

Современное решение

Конечно, для малоразмерных объектов управленческая услуга не актуальна. А вот если объектов у собственника несколько и они крупные, разноплановые и еще в чем-то проблемные, то без специалиста не обойтись. «Такая услуга наиболее выгодна для торгово-развлекательных центров, бизнес-центров, муниципальных зданий», — считает гендиректор УК «АктивУправление» Сергей Баранов. 

В специфике деятельности любого торгово-развлекательного центра (ТРЦ) важнейшим фактором является его популярность у целевой аудитории. Добиться преданности посетителей можно, только используя все современные технологии, знания и опыт такой работы.

— Понятно, что у собственника объекта, как правило, таких возможностей нет. Поэтому привлечение профессиональной управляющей компании (УК) на объект является практически единственным правильным решением, благодаря которому можно достичь высоких показателей прибыльности, — отмечает Сергей Баранов.

При управлении зданиями типа офисных бизнес-центров (БЦ) перед собственниками в первую очередь встает вопрос престижности БЦ и удобстве арендаторов в нем. Если УК сумеет сделать нахождение арендаторов в здании комфортным, будет расширять список своих возможных услуг, то все это приведет, в конечном счете, к росту привлекательности здания для потенциальных арендаторов.

По мнению Юрия Винникова, необходимость в управляющей компании  есть у современных офисных центров, которые относятся к классу «А» или «В+», и здесь вопрос не только повышения доходности, но и имиджа и статуса центра.

Проблемы доверия и цены

 

УРОВЕНЬ ДОХОДНОСТИ

Коммерческой недвижимости, Россия

Торговые центры

14-15%

Офисные объекты

9-12%

Склады

до 10%

Услуга управления коммерческой недвижимостью в Иркутске постепенно набирает популярность, но еще не является массовой.

 

— В первую очередь сказывается недостаточная информированность собственников объектов об этой услуге и о компаниях, которые ее предоставляют, — считает Сергей Баранов.

По мнению эксперта, на формирование рынка негативно влияет отсутствие общепринятых и понятных для собственника систем расчета стоимости услуги управления объектами. Существует проблема доверия и открытости в вопросах финансового управления зданием. Однако предлагающие услугу компании настаивают на принятых у них принципах прозрачности в формировании бюджета расходов на управление зданием и применении, в том числе, схемы фиксированного вознаграждения УК.

По словам Юрия Винникова, в Москве и Санкт-Петербурге в среднем услуги управляющих компаний стоят 5-10% от дохода объекта. Наем управляющих компаний актуален, когда здание новое. Эти расходы окупаются, так как собственнику, построившему, к примеру, 10 тыс. кв. м, все равно надо нанимать штат административных и технических работников, а содержание собственного штата может стоить столько же, что и внешнее управление.

Работа по росту доходности

Управление недвижимостью включает в себя ряд разноплановых услуг от брокериджа (поиск арендаторов и работа с ними) до организации уборки здания и обслуживания сетей. Одна из целей управления — повышение капитализации компании в целом.

В некоторых случаях грамотное управление способно значительно увеличить доходность объекта.

В Иркутске есть уже пара наглядных примеров. Известный магазин «Детская обувь» на улице Урицкого превратился из мини-барахолки, где каждый арендатор «по углам стоял», в комплекс из нескольких самостоятельных магазинов. Команда управленцев при новом собственнике согласовала перепланировку, и вместо двух были открыты пять входов, исторически существовавших в здании. Переориентация на новый формат позволила увеличить доходность здания в 1,5 раза.

Другой пример: в прошлом федеральный объект на улице Тимирязева, 18, в котором сначала размещались ремонтные автомастерские. Потом сделали торговый центр, где павильоны располагались по периметру. Заполняемость здания не превышала 30%. Новый собственник изменил существующую концепцию: укрупнил торговые площади и заполнил их, сдав в аренду всего нескольким якорным арендаторам (мебельным и оптово-розничным магазинам детских товаров). Цена квадратного метра аренды снизилась, зато объем арендуемой площади увеличился. Заполняемость составила 100%, доходность здания выросла.

— Грамотное управление способно увеличить доходность объекта, в том числе и за счет снижения расходов, — утверждает Юрий Винников. — Но стоит понимать, что любые технологии, дающие прибыль, требуют вложений. Те же энергосберегающие лампы хотя в будущем и позволят значительно снизить  расходы на электроэнергию, но массово менять их во всем здании нужно уже сегодня. Или автоматизация теплового пункта, позволяющая в зависимости от погодных условий контролировать температуру в отопительной системе здания и экономить на плате за теплоэнергию. Любой собственник первым задаст вопрос: а сколько это стоит? И не всегда пойдет на внедрение новых технологий.

Анализ рынка

 
   

Сергей БАРАНОВ,

генеральный директор УК «АктивУправление»

— На формирование рынка негативно влияет отсутствие общепринятых и понятных для собственника систем расчета стоимости услуги управления объектами.

Управление недвижимостью — это не только работа над повышением доходности и снижением эксплуатационных расходов.

— Грамотный управленец анализирует действия конкурентов, отслеживает ситуацию на рынке, что называется, «держит нос по ветру». Собственники зачастую думают, что раз они заполнили здание, то всю жизнь так и будут сидеть со своими арендаторами. Но рынок недвижимости очень быстро меняется, и на каком-то этапе могут возникнуть проблемы, если не отслеживать ситуацию и вовремя не принимать меры, — предупреждает эксперт. — Иногда правильное понимание сложившейся ситуации позволяет снизить потери в будущем.

Как считает Юрий Винников, иногда нужно, к примеру, вместо очередного повышения аренды пойти навстречу и снизить стоимость хорошему крупному арендатору, который формирует поток покупателей в ТРЦ. Это возможно сделать еще и потому, что неподалеку есть свободные площади в аренду, куда данный арендатор может переехать, а вы останетесь с пустым помещением и потеряете больше, чем от снижения арендной цены.

Отличительная черта

По мнению экспертов нашего журнала, если сравнивать местный рынок управленческих услуг со столичным, принципиальных отличий, кроме, естественно, самого уровня спроса, не так уж и много.

Например, на иркутском рынке управляющий сталкивается с проблемой подбора кадров. Участники рынка сетуют на большой дефицит квалифицированных рабочих, в частности, по специальностям электрик и слесарь-сантехник.

С 2003 года специалистов по экспертизе и управлению недвижимостью готовит ИрГТУ. Но для успешной деятельности в управляющей компании, по мнению экспертов, нужно иметь практический опыт. Как вариант практического обучения, необходимы стажировки в российских компаниях, лидерах бизнеса в сфере управления. Также обязательно регулярно участвовать в различных  конференциях,  посвященных управлению коммерческой недвижимостью.

Но все же одним из главных отличий нашего рынка от московского эксперты называют отсутствие в Иркутске иностранных игроков.

В Москве крепки позиции у зарубежных управляющих компаний. Такая ситуация сложилось исторически. Строительство бизнес-центров класса «А» началось там в середине 90-х годов за счет иностранных инвестиций. Эти объекты строились для зарубежных арендаторов, которые вплоть до 1998 года занимали до 70% площадей в офисах высшей категории. Услуги по привлечению западных арендаторов оказывали также иностранцы, управлением и инжинирингом занимались зарубежные компании. В итоге рынок управляющих компаний Москвы начал формироваться именно за счет заграничных фирм.

Сейчас в столице по-прежнему немало коммерческих объектов принадлежит компаниям с иностранным капиталом. И многие управляющие компании имеют иностранные корни.

— Однако я знаю несколько истинно русских компаний, добившихся значительных успехов на этом рынке благодаря знанию особенностей российской действительности и менталитета, — обращает внимание Сергей Баранов.

Сейчас рынок услуг внешнего управления в Иркутске находится пока в стадии развития и ближайшее время будет набирать обороты. Уже можно назвать пять-шесть компаний, готовых взять в управление коммерческие объекты. Следовательно, собственник получает возможность выбора УК, с которой и нужно начинать.

 

Наталья Бочарова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 8 (62) Ноябрь - Декабрь 2012 года


  • Число просмотров: 1289

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть