Илья КРУГОВЫХ, директор по продажам ГК «Актив»: — Доходность объекта — важный критерий. На сегодняшний день наиболее доходным остается сегмент торговой недвижимости, затем идут офисная и складская.

По оценкам директора АН «Олимп» Натальи Комиссаренко, на рынке коммерческой недвижимости сегодня ощущается дефицит предложений, сбалансированных по параметрам «цена-качество-месторасположение». А на то, что выставляется на продажу, цены завышены. Покупателей — единицы, они очень долго выбирают объект и так же долго принимают решение о покупке. Более всего их интересуют ликвидные площадки в проходных местах. Чаще бизнесмены ищут помещения для салонов красоты, небольших магазинов, фастфуда, кафе и ресторанов.

Причины вялого спроса, по мнению эксперта, в том, что сейчас свободных средств на приобретение недвижимости у потенциальных покупателей нет. А те, кто хотел что-то приобрести, уже давно это сделали.

Инвестиционный интерес

Однако возобновляется инвестиционный интерес к офисным объектам. Для таких покупателей среди прочих критериев важным является наличие долгосрочных договоров аренды. Хороший объект по приемлемой цене, но пустой, без арендаторов клиенты даже не смотрят.

Весной была отмечена волна повышенного интереса к региональной недвижимости со стороны столичных инвесторов. Причем их внимание распространялось как на крупные, так и на мелкие объекты.

— Тяжелее всего обстоит ситуация в сегменте производственной и складской недвижимости, — отмечает Наталья Комиссаренко. — Несмотря на имеющиеся хорошие предложения производственных баз и комплексов по низким ценам, даже при активной рекламе по ним поступает минимальное количество звонков. До просмотров дело не доходит.

Доходность объекта — важный критерий, считает директор по продажам ГК «Актив» (девелопер проекта «Деловой район «Иркутск-Сити») Илья Круговых. На сегодняшний день наиболее доходным остается сегмент торговой недвижимости, затем идут офисная и складская.

— На рынке офисной недвижимости, — отмечает эксперт, — рост продаж был зафиксирован с начала года, чему способствовало оживление потребительского спроса. Причем рост отмечался как в объемах, так и в ценах.

Эксперт предполагает, что тенденция к росту сохранится и осенью.

— В целом по рынку коммерческой недвижимости цены по основной массе предложений стоят на месте, — констатирует Наталья Комиссаренко. — Однако продавцы ряда крупных объектов в желании продать готовы и уступить в цене, и даже раздробить объект, продав его частями.

Одна из тенденций предложения: возросшее число коммерческих объектов, которые продаются целиком, как готовый бизнес — с оборудованием, клиентской базой и т.п. В основном это салоны красоты и СТО.

Незамеченный всплеск

Григорий УСТИНОВ, специалист по коммерческой недвижимости АН «Слобода»: — Местный рынок предсказуем, и все процессы, происходящие на нем, говорят о стабильности.

Если наблюдать за местным рынком недвижимости, используя еще один источник — данные Россреестра, то обнаруживаются интересные цифры.

По данным регионального управления Россреестра, в январе-феврале 2012 года число регистраций прав на нежилую недвижимость оказалось на 18% больше, чем за аналогичный период 2011 года. Весной же количество регистрируемых сделок снизилось на 2%.

Уникальным стал май: зафиксирован всплеск роста сделок почти на четверть — на 24% в сравнении с аналогичным периодом 2011 года. Что подтверждается снижением цен в тот период во всех сегментах, за исключением офисной недвижимости.

Однако, комментируя эти цифры, эксперты «Капиталиста» не выказали энтузиазма. Они утверждают, что действующая ситуация не соответствует такой статистике Росреестра: реальный рынок почувствовал бы ощутимые изменения,  все-таки рост в 24% — это около 400 сделок.

Наталья Комиссаренко предположила, что резкий рост зарегистрированных прав на нежилые объекты в мае связан с новостройками. По ее словам, сегодня все застройщики возводят жилые дома с коммерческими площадями (первые и цокольные этажи зданий). Впоследствии многие из них имеют трудности с продажей этих объектов на этапе долевого строительства — бизнесу ограниченно интересны коммерческие площадки в глубине жилых массивов вдалеке от проходных улиц. Когда дом готов к сдаче, непроданные объекты строительные компании оформляют на себя. Возможно, это и дает рост показателей статистики, но не реальных продаж.

По мнению специалиста по коммерческой недвижимости АН «Слобода» Григория Устинова, данные статистики о росте количества зарегистрированных прав собственности косвенно могут отражать  влияние на рынок фактора сезонности, который в настоящее время ярко проявляется.

— Бизнесмены знают, что самый активный деловой период, когда можно что-то продать, — это зима-весна, — утверждает риелтор. — Выставленный на продажу в это время объект может быть завышен в цене, чем и не вызвать интереса потенциальных покупателей. Но если к завершению сезона объект не реализован, а продавец не хочет, чтобы он простоял на рынке еще полгода, то выбирает самый очевидный путь — снижение цены. Такие маневры характерны как раз перед летом — сезоном затишья.

Вероятно, этим и объясняется всплеск продаж: в мае клиенты созрели для покупки, а продавцы готовы были идти на уступки, боясь упустить последний в сезоне шанс.

Диктат сезонности

Касаемо популярной ценовой категории, то с начала 2012 года предприниматели активно интересуются объектами в коридоре 5-15 млн рублей, что, впрочем, и составляет львиную долю предложения на рынке. И если раньше потенциальные покупатели только проявляли интерес к данным вариантам, но не приобретали из-за отсутствия ремонта или высокой цены объекта, то на сегодняшний день объем данного предложения уже исчерпан, предупреждает Григорий Устинов. В агентстве остались на продажу только большие здания.

Однако крупные объекты — это отдельная тема, они единичны, и сделки по ним не оказывают такого влияния, по которому можно отслеживать тенденции рынка.

По мнению экспертов «Капиталиста», в последние годы на иркутском рынке недвижимости наиболее ярко выраженной тенденцией стала сезонность. Она и диктует основные изменения спроса-предложения.

— Это можно отметить даже в сегменте аренды, где спрос традиционно стабильный. Здесь тоже ощущается наступление лета, сезона отпусков, — продолжает Григорий Устинов. — К примеру, по аренде офисов звонки в агентство прекратились, хотя зимой-весной клиенты интересовались офисами, и они активно сдавались.

А вот колебания курсов валют не оказывают на наш рынок никакого влияния.

— Местный рынок предсказуем, и все процессы, происходящие на нем, говорят о стабильности, — считает риелтор. — Например, всегда востребованы торговые площадки. Высокий спрос на стрит-ритейл — магазины с высокой проходимостью в пределах «красной линии» площадью от 60 до 200 кв. м. В течение всего года есть потребность в аренде небольших площадей 15-20 кв. м, как торговых, так и офисных. Звонков по таким площадкам всегда много.

 

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (59) Август - Сентябрь 2012 года

• Число просмотров: 1543