В Иркутске, по оценкам участников рынка, сегодня действует около 30 фирм, занимающихся посуточной арендой квартир. Точнее их число назвать не получится в силу определенной непрозрачности этого сегмента. Также примерно можно оценить и его долю в общем объеме данной услуги. В прошлом году 11% опрошенных гостей города в ходе заказанного мэрией Иркутска социологического исследования подтвердили свое проживание именно в арендуемых квартирах. Здесь надо сказать, что опрос проводился далеко не в самый активный туристический период — в октябре. То есть можно предположить, что в разгар сезона показатель будет значительно выше.

Впервые «Капиталист» обратил внимание на новое явление — появление на иркутском гостиничном рынке значительного числа мини-гостиниц на три-четыре места, расположенных в обычных квартирах, — еще в ноябре 2006 года. Еще формирующуюся услугу обнаружили специалисты Иркутского агентства развития бизнеса в ходе мониторинга «Перспективы развития малого предпринимательства в сфере гостиничного бизнеса города Иркутска».

Исследование тогда показало, что малое предпринимательство в гостиничном бизнесе пока только развивается и большинство таких мини-гостиниц существует на рынке Иркутска не более трех лет. Около трети из них представлены приватизированными квартирами, которые и используются под гостиницы. Это направление бизнеса на ближайшие годы имеет реальные перспективы роста.

Судя по всему, сегодня можно говорить о первом десятилетии существования иркутского сегмента гостиничных квартир как услуги.

Первопроходцы посуточной аренды

Рынок жилой аренды в первой половине 2000-х был напряженным, ипотека только набирала обороты, во многих сегментах спрос опережал предложение, а в сфере кратковременного найма практически никто не работал.

— Первопроходцами посуточной аренды в Иркутске можно считать штатных сотрудников традиционных гостиниц. Тогда была обычной практика, когда администратор мог поселить клиентов не только в своей гостинице, но и на частной квартире, — в интервью нашему журналу вспоминает Елена Барахтенко, руководитель апарт-отеля «Елена».

Спрос на кратковременную аренду перекрывал имеющиеся предложения: даже агентства недвижимости не могли обеспечить всех желающих жильем на короткий период. Тогда многие из риелторов решили попробовать себя в новой нише. Именно так поступила и Елена Барахтенко: имея опыт руководителя отдела в агентстве недвижимости, она семь лет назад открыла свой бизнес посуточной аренды.

Вообще, посуточная аренда в России как таковая «выросла» из деятельности частных владельцев квартир, сдающих свою недвижимость в наем на длительные сроки. Когда начал формироваться новый спрос, самые предприимчивые из них поняли, что прибыль от сдачи квартиры посуточно или даже почасно выше, чем при долгосрочной аренде. Со временем самые находчивые стали сдавать не только свои, но и чужие квартиры,  занимаясь субарендой или выступая посредниками.

Кроме того, собственники квартир, желавшие получить дополнительный доход, но не имевшие возможностей искать клиентов самостоятельно, передавали свою недвижимость в доверительное управление фирмам, которые сегодня с каждой сданной квартиры получают 20-40%.

Первые гостиничные квартиры чаще были большими — от трех комнат и больше. На такие площади было трудно найти квартиранта на длительный срок, поэтому агенты нередко договаривались с владельцами: пока идет поиск долгосрочных клиентов, заселять такие квартиры временно — студентами-заочниками или командированными.

Сегодня самыми популярными являются однокомнатные квартиры с одним или двумя спальными местами.

Завтрак на плите

Чем же объясняется востребованность гостиничной квартиры? В первую очередь тем, что комфорт в такой квартире сопоставим с уровнем комфорта в гостиничном номере. Конечно, без завтрака на этаже, без бара или ресторана, зато в обстановке, близкой к привычной домашней. При этом стоимость проживания всегда ниже, чем в номере отеля. Если прибавить и то, что по размерам квартиры всегда больше гостиничных номеров — за счет кухни, коридора и санузла — то рост популярности посуточной аренды легко объяснить.

Когда появился новый спрос, самые предприимчивые поняли, что прибыль от сдачи квартиры посуточно выше, чем при долгосрочной аренде

Тем не менее, пока набор услуг в городских отелях превышает количество услуг в квартирах, несмотря на то, что последние все время развиваются. Предприниматели вводят новые предложения: услуги прачечной, бронирование билетов в места развлечений, доставка продуктов и других товаров на дом, интернет, встреча в аэропорту или на вокзале, экскурсии, заказ транспорта, ночной заезд и другие. Владельцы квартир стали более лояльны к проживанию с домашними животными.

Если в период возникновения краткосрочной аренды наличие микроволновой печи или доступа в интернет в квартире выделяло ее среди конкурентов, то сейчас даже в самой дешевой посуточной квартире можно найти эти и другие атрибуты комфортного проживания. Более дорогие квартиры — бизнес-класса — имеют евроремонт. А квартиры класса люкс уже близки к аналогичным номерам в отелях — дизайнерская мебель, спутниковое телевидение, сейф, кондиционер, домофон и консьерж.

В Иркутске такой градации, конечно, нет: дорогих квартир единицы, а владельцы устанавливают цены таким образом, чтобы они не превышали среднюю стоимость номера в обычной гостинице.

Кстати, промежуточное положение между гостевыми квартирами и отелями занимают мини-гостиницы, в которых все номера расположены в одном месте. Например, несколько квартир на одной лестничной площадке, многокомнатная квартира или несколько рядом расположенных комнат при коридорной системе, что и отличает  мини-гостиницы от гостиничных квартир. Номерной фонд маленьких гостиниц существенно меньше, чем в крупных отелях, и, как правило, ограничивается десятком комнат. Они способны конкурировать с посуточными квартирами по цене, но только при условии наличия кухни и санузла в каждом номере.

Небаснословная прибыль

По признанию участников рынка, несмотря на увеличение спроса на гостиничные квартиры и отсутствие прямых административных барьеров для вхождения в бизнес, баснословных прибылей они не имеют.

Нетрудно предположить, что огромные прибыли собирали первые зашедшие на рынок фирмы. По словам Елены Барахтенко, прибыль с одной квартиры в 2005 году достигала 250-300%. С ростом числа участников доходность бизнеса резко снизилась. Однако рентабельность гостиничной квартиры напрямую зависит от количества вложенных в нее денежных средств.

В настоящее время если квартира арендуется для последующей сдачи в субаренду, то чистая прибыль фирмы может составить около 8 тыс. рублей в месяц. Однако в несезонье (январь и май) фирма может даже нести убытки. Квартира же в собственности приносит до 18 тыс. рублей. Это и определило последнюю тенденцию: постепенный отказ предпринимателей от субаренды в пользу собственных квартир.

Содержание гостиничной квартиры требует не только постоянных финансовых вложений, но и временных. Основная статья расходов — ремонт и обстановка. Фирмам приходится тратить приличные суммы на прочную, соответственно, недешевую мебель и предметы интерьера, периодически ремонтировать или заменять бытовую технику, посуду, шторы, постельное белье. Немало средств идет на рекламу и продвижение. Хотя участники рынка признаются: больше всего новых клиентов приходят по совету друзей, когда-то пользовавшихся их услугами.

— При условии открытости, честности и хорошего сервиса через два года можно наработать постоянную клиентскую базу, — отмечает Александр Попов из сервисной компании «Один».

Скидки на деятельность ЖКХ

Специфика работы в сфере обслуживания такова, что любые неполадки должны устраняться максимально быстро. Очень часто владельцы несут расходы, связанные с зависимостью гостиничных квартир от различных городских служб, которые планово или внезапно могут отключить воду, свет, газ и т.д. на определенный (или что еще хуже — неопределенный) срок. Как правило, в подобных ситуациях предприниматели снижают цены.

В 2005 году прибыль с одной квартиры достигала 250-300%. С ростом числа участников доходность бизнеса резко снизилась

Александр Попов пришел в этот бизнес в самый разгар кризиса, в 2009 году, когда многие крупные организации сокращали бюджеты и сворачивали второстепенные проекты. По его мнению, большую роль в продвижении такого бизнеса играет умение договариваться с собственниками и соседями и не подражать тем фирмам, которые в надежде на скорый доход заселяют проблемных людей.

Многие руководители в начале своей деятельности вкладывали почти все заработанные деньги в расширение своего номерного фонда, выполняя функции администрации и рядового персонала одновременно.

— Первые годы я работала без выходных и отпусков. Постельное белье и полотенца стирала и гладила у себя дома. Наемный персонал или договор с прачечной требует значительных средств и становится более-менее выгодным только тогда, когда квартир в фирме не менее десятка, — объясняет Елена Барахтенко.

— Порой у нас нет возможности даже отдохнуть: мы все время привязаны к определенному району пребывания, постоянно отвечаем на звонки по ночам и всегда должны находиться в пятиминутной готовности, — делится опытом Александр Попов.

	Елена БАРАХТЕНКО, руководитель апарт-отеля «Елена»  — Первопроходцами посуточной аренды в Иркутске можно считать штатных сотрудников традиционных гостиниц.

Постояннный натиск конкурентов

Те, кто все-таки преодолел начальный этап своей деятельности, постоянно ощущает натиск конкурентов, тем более что их здесь предостаточно. Самый главный конкурент гостиничной квартиры — это другая аналогичная гостиничная квартира. Новые предложения появляются ежедневно, рынок переполнен.

Недвижимость всегда давала хорошие прибыли, но и вложений требовала немало, что не все учитывают. Поэтому нередко очередной соискатель — фирма или индивидуальный предприниматель, зайдя на рынок в надежде на быстрый доход, закрывается в первые несколько месяцев.

Легальным фирмам помимо конкуренции между собой приходится мириться и с однодневками. Существует некая конкуренция с частниками-арендодателями, официально не зарегистрированными. Физические лица в большинстве своем обходят налоговое законодательство, а значит, не могут предоставить гостю отчетные документы. Но в этом плюс для официальных компаний — командированные практически всегда требуют отчетные документы. Кроме того, частники забирают себе и так называемого рискового клиента, что на пользу посредникам. Но и фирмы не застрахованы от нежелательных гостей.

— Много заявок поступает от молодежи, которая любит проводить вечеринки в съемных квартирах. Но эта категория приносит больше убытков, чем прибыли. К тому же гарантированы жалобы соседей, сломанная мебель, разрисованные обои и разбитая посуда. Поэтому таким клиентам я категорически отказываю даже в самый низкий сезон, — делится опытом Елена Барахтенко.

Что касается обычного арендатора гостиничной квартиры, то в Иркутске это, как правило, командированные, студенты-заочники, приезжающие на сессию, абитуриенты, иностранные туристы (чаще всего пенсионного возраста), выбирающие квартиру среднего ценового сегмента. Из них, как правило, и формируется слой постоянных клиентов.

А вот основными и постоянными клиентами апарт-отеля «Елена», как это ни странно, являются иркутяне. Причем половина из них — это влюбленные пары от 18 до 60 лет, и эти пары явно не семейные. Что ж, говорит эксперт «Капиталиста», такой спрос также имеет право на существование.

В целом рынок гостиничных квартир Иркутска более однообразен по сравнению с  тем же московским. Это и понятно, ведь столичная недвижимость существенно отличается от иркутской, и поток приезжих несравнимо выше.

Удобная альтернатива

Московские эксперты не раз констатировали, что одной из причин, сдерживающих туристические потоки в город, является недостаточное количество альтернативных средств размещения и, конечно же, высокая стоимость гостиниц. Средняя стоимость столичного отеля категории «пять звезд» составляет $325 в сутки. Переночевать под сенью четырех звезд можно за $195, а в отеле, украшенном тремя звездочками, — за $108. Понятно, что такие цены по карману далеко не всем туристам и гостям столицы. Ведь не все они бизнесмены или топ-менеджеры. Да и со средней по стране зарплатой такие прайс-листы не стыкуются. А ведь до 80% всех посетивших столицу в прошлом году — это командированные из других стран и регионов России.

 

СРАВНИТЕЛЬНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ
Типовые средства размещения среднего ценового уровня, Иркутск, 2012 г.
Параметр	Номер в гостинице	Посуточная аренда	Долгосрочная аренда
ремонт	+	+	+/-
дополнительные услуги	+	+	-
прозрачность рынка	+	рост фирм-однодневок	возможность ухода от налогов
зависимость цены от количества проживающих	+	-	-
стандартизация услуг (класс, звездность)	условная	-	-
«личные» кухня, с/у, коридор	-	+	+
домашние животные	+/-	+/-	+/-
возможность приготовить пищу	-	+	+
домашняя обстановка/приватность	-	+	+
привод гостей	ограничен	свободен	свободен

 

Строить бюджетные гостиницы на дорогой столичной земле сложно, а вот организовывать частные гостиницы в уже существующих квартирах — выгодный и интересный бизнес. Поэтому появление в столице сегмента частных гостиниц — большой шаг на пути создания полноценной индустрии гостеприимства, рассчитанной на туристов самого разного уровня достатка.

Оценить точное количество квартир, сдающихся на посуточной основе, а уж тем более обороты этого сегмента столичного рынка, как и в Иркутске, очень непросто. Во многом потому, что на рынке нередко появляются временные предложения, а хозяева «временных аэродромов» не хотят афишировать свой бизнес. Но как бы то ни было, речь идет уже о тысячах квартир и десятках миллионов долларов.

— В Москве действительно сложно найти гостиничный номер в пределах 1000-1500 рублей, поэтому посуточная аренда квартир может оказаться удобной альтернативой, — рассуждает гендиректор Hospitality Inn Елена Лысенкова. — Однако системный бизнес в этом сегменте, по сути, отсутствует. В большинстве случаев этот продукт превращается в сдачу комнаты или почасовую аренду.

Зато именно на этом рынке и сформировался сегмент частных гостиниц, организованных на обычной индивидуальной жилплощади. По оценкам аналитиков агентства недвижимости «Тубар», в 2011 году таких «гостиниц» в Москве было уже около 400. «Чаще всего москвичи создают мини-отели в трехкомнатных и четырехкомнатных квартирах, — говорят в агентстве. — В таких «отелях» можно найти номера на одного-двух человек или же арендовать «койко-место». Стоимость проживания в квартирах колеблется от одной тысячи рублей в сутки за комнату и от 100 рублей за «койко-место». При этом собственники квартир предлагают постояльцам тот же сервис, что и в гостинице: ежедневная уборка, стирка, возможность погладить одежду, приготовление пищи, доступ в интернет и т. д.»

Процесс превосходства качества

Согласно информации руководителя аналитической службы портала о недвижимости Москвы «RussianRealty» Алексея Болсанова, в столице диапазон цен на квартиры, сдаваемые посуточно, колеблется в пределах от 1800 до 3700 рублей. И это только для однокомнатных квартир. Решающее влияние на цену здесь оказывает местоположение квартиры.

В Иркутске же расположение квартиры на стоимость аренды практически не влияет. Диапазон цен — от 500 до 3000 рублей в сутки в зависимости от количества комнат и набора услуг. Различия с Москвой есть и в установленных минимальных сроках проживания. Минимальные сроки в столичных квартирах — от 12 часов, от суток, от трех суток. Как правило, чем дороже квартира, тем больше минимальный срок ее посуточной аренды. Квартиры в Иркутске в большинстве случаев сдаются не менее чем на сутки.

И в качестве итога: сегодня рынок посуточной аренды квартир в Иркутске постепенно переходит в стадию превосходства качества над количеством. Клиент становится все требовательнее, что мобилизует рынок, заставляя серьезных предпринимателей развиваться, а остальных покидать нишу.

— Если власти не придумают какой-нибудь законопроект, усложняющий работу гостиничных предпринимателей, то мы обязательно будем развиваться, — уверен Александр Попов.

В любом случае, отмечают эксперты, чтобы сделать бизнес в сегменте частных гостиниц успешным, необходимо помнить о главных его составляющих: это высокий уровень сервиса и доступная цена.

Екатерина Надыкто

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (58) Июнь - Июль 2012 года

• Число просмотров: 2828