Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Наличные деньги юрлиц

СВЫШЕ 600 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ

БАНКИ БУДУТ СООБЩАТЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 28 мая
Новости
С ИЮЛЯ ВВОЗ ПРАВОРУЛЬНЫХ МАШИН УЖЕСТОЧИТСЯ
Торговые тенденции
РОССИЯНЕ СКУПИЛИ ХОЛОДИЛЬНИКИ

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Котенок в дар

ФинСовет-Иркутск

DI клиника

Мастер-класс

Глазковская типография

ДиТранс

Орнамент Group

БайкалЭкоПродукт

Архив журнала «Капиталист»

Строительство

Строительные беседы

На прошлогоднюю тему

Острая нехватка земель под массовое жилищное строительство в Иркутске — проблема, уже набившая оскомину иркутским застройщикам. Из года в год земельный вопрос поднимается на конференциях и заседаниях, посвященных строительной отрасли региона. Но воз по-прежнему с места не двигается. Очередные «строительные беседы» — обмен мнениями между строителями и чиновниками — прошли в форме конференции на Байкальской строительной неделе.

В этом году областное правительство вовсе не планирует предоставлять земельные участки для строительства многоквартирных жилых домов. Нет, земли выделять, конечно, будут, например, для возведения объектов коммунальной инфраструктуры, социальных и коммерческих объектов, под индивидуальное жилищное строительство... Затем, по словам участников рынка, многие из этих участков будут переведены их новыми владельцами в разряд городских, под массовую застройку, и проданы тем же застройщикам. Но уже втридорога.

   
    

Между тем чиновники не теряют оптимизма и неустанно рапортуют о миллионах квадратных метров, которые должны появиться в рамках реализации региональной целевой программы по стимулированию жилищного строительства. И вроде бы уже видны первые результаты: по итогам прошлого года в Иркутской области построено и введено в эксплуатацию 751,3 тыс. кв. м жилья, что без малого на 20% выше показателей 2010 года. В плане на 2012 год — 870 тыс. кв. м, а в 2015-м — уже 1,3 млн кв. м.

Строители радужных надежд не разделяют: в разряд сданного в 2010-2011 годах жилья попало то, что закладывалось и строилось в предыдущие периоды, докризисные годы. А вот реального роста объемов строительного рынка как не происходило, так и не происходит.

— Всего программой «Стимулирование жилищного строительства Иркутской области на 2011-2015 годы» предусмотрено выделение без малого 7900 га земли, из них в прошлом и нынешнем годах — 1866 га, — говорит председатель Союза строителей Иркутской области Юрий Шкуропат. — На деле под массовую застройку не выделяют ничего. Те реляции, которые попали в губернаторские отчеты, что у нас все идет прекрасно по выделению земель, — пустой звук. Нет таких земель! За пятилетку — почти ноль. Вся программа по итогам 2011 года и намекам на 2012 год ведет к тому, что строительный комплекс Иркутской области может прекратить существование.

Невостребованные поля

Однако отчет Владимира Аполинского, начальника отдела предоставления земельных участков для строительства министерства имущественных отношений Иркутской области, говорит об обратном: участки под многоквартирную застройку  на торги выставляются, но никто их  не выкупает.

— В Иркутске мы выставляли на аукцион три земельных участка, но они так и не были востребованы, — в ходе конференции доложил Владимир Аполинский. — В частности, по участку в Ново-Ленино застройщиков не устраивает цена, порядок оплаты и отсутствие коммуникаций. При этом ни одна строительная компания не предложила своих вариантов. Хотя мы готовы пойти на уступки. Всего же в Иркутском районе нами было продано четыре земельных участка общей площадью 270 га под комплексное жилищное строительство.

Новое освоение когда-то уже застроенных территорий, то есть снос развалюх — единственно возможное решение для Иркутска

Кроме того, по словам Владимира Аполинского, идет активная работа по трем площадкам – земли госуниверситета, земли ИСХИ и Медицинской академии. Земельный участок ИГУ уже передан в собственность федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС).  Ближе к концу года он будет выставлен на аукцион.

— В докладах звучит цифра в 40 участков, которые за последний год якобы были выделены под комплексное строительство, — в свою очередь отмечает Оксана Коновалова, гендиректор «Ассоциации застройщиков города Иркутска». — На деле на аукционы выставляются участки площадью пять-шесть соток. То есть выделяются они частникам под индивидуальное жилищное строительство, под коммерческие объекты, но не под многоэтажки. Участок в Ново-Ленино выставлялся уже три раза. Проблема в том, что там нет тепла и возможности его подключения. Перед каждым аукционом наша ассоциация пишет во все министерства региона, что на торги выставляются никому не нужные участки, никто их не купит. Но реакции нет. Рынок по предоставлению земельных участков у нас не сформирован. Очень бы хотелось, чтобы минимущество начало плотно работать по этому вопросу с застройщиками. У нас есть опыт, мы можем подсказать, как сделать лучше.

Инфраструктура  посреди лесов

Полемикой обернулись результаты одного из последних аукционов фонда РЖС. В частности, право аренды федеральных земель в пригороде — Пивовариха, Патроны, Бурдаковка и Новолисиха — общей площадью 270 га выиграла компания «Сибирьэнерготрейд». Согласно ее концепции на четырех загородных участках к 2024 году планируется построить 475 тыс. кв. м жилья.

   
    

— Мы неоднократно писали в министерство имущественных отношений, что эти земли представляют собой леса и поля, где нет ни социальной, ни дорожной, ни коммунальной инфраструктуры. Ее создание обойдется в 14 тыс. рублей на каждый квадратный метр будущего жилья. Плюс стоимость самого строительства. Даже если поставить ее в пределах 20 тысяч за метр, то в итоге получим 34 тыс. рублей. И это только себестоимость кв. метра жилья. Напрашивается вопрос: за сколько же и кому будет реализовывать застройщик это жилье? На мой взгляд, без соответствующей инфраструктуры торговать эти земли было ошибкой, — утверждает Оксана Коновалова.

— Фонд РЖС провел аукционы, не услышав ни строителей, ни администрацию города, которая заявляла, что городские канализационные очистные сооружения не в состоянии принимать канализационные стоки с тех участков, которые выставлены на аукцион, — возмущается Александр Ткачев, гендиректор ОАО ФСК «Новый город». — Тем не менее, на эти участки зашла структура-монополист с неясными перспективами освоения и обеспечения их инженерной и социальной инфраструктурой, для которой строительство не является профильной деятельностью.

Однако как утверждает Юлия Долгополова, директор ЗАО «Сибирьэнерготрейд» (дочернее предприятие ОАО «Иркутскэнерго»), именно энергетики способны справиться со строительством необходимых коммуникаций. Компания планирует сделать акцент на недорогом жилье по доступным ценам. Согласно предварительным расчетам, оптимальный бюджет покупки коттеджа эконом-класса составит 2,2-4,2 млн рублей, бизнес-класса — 6-7,5 млн рублей, таунхауса — 2,2–2,5 млн рублей, однокомнатной квартиры — 0,9–1,5 млн рублей.

— Нужно понимать, что это не те цены, по которым мы будем в итоге продавать жилье, — подчеркнула Юлия  Долгополова. — Это только анализ сегодняшнего  рынка и определение адекватных цен для эконом-класса. Динамика цен на жилье ожидается на уровне 5–10% в год. Так что в течение семи-десяти  лет реализации проекта цены будут меняться.

По второму кругу

Очевидно, что Иркутск окончательно застроил свои границы и свободных земельных участков очень мало. Есть, конечно, отдельные строительные компании, которые держат участки про запас, тем самым обеспечивая себе работу еще максимум на три-четыре года. Но что они будут делать дальше?

МНОГОЭТАЖНЫЕ ПЛАНЫ

Ввод жилья, Иркутская область,
тыс. кв. м

2011

751,3

2012(план)

870

2015(прогноз)

1300

— Я призываю всех снова вернуться к вопросу освоения застроенных территорий и начать уже наконец плотно этим заниматься, — обратился к  участникам конференции Евгений Девочкин, председатель комитета по градостроительной политике администрации Иркутска. — Мы долго не решались пойти по этому пути, но сейчас очевидно, что для города это единственное возможное решение. Только так мы изменим внешний облик Иркутска, ликвидируем ветхое, аварийное жилье и получим возможности для развития строительной отрасли. Если при этом еще и будем применять передовые технологии, использовать новые стройматериалы, то сможем экономить, снижать стоимость квадратного метра жилья. Сейчас получается парадокс: застройщик, который приходит на  застроенный земельный участок, помимо того, что расселяет жильцов, должен еще и большую сумму вложить в технологические подключения.

Проект «Развитие застроенных территорий» был разработан в ноябре 2010 года. В прошлом году власти и застройщики определили 43 подходящих площадки, утвердили правила землепользования и застройки для 14 участков. Это пересечение улиц Волжской и Депутатской, правый берег реки Ушаковки — улица Баррикад, участок на Якоби — улица Захарова, ул. Чайковского, район улицы Костычева, Челнокова и другие.

Пилот уперся  в промзону

Пилотный проект освоения должен быть реализован на участке в границах улиц Пискунова, Байкальской, Красноярской и т. д. — 16 гектаров в Октябрьском округе.

   
    

Но здесь опять обнаружились проблемы.

— Отдельные дома на обозначенной территории из тех, что надо расселять и сносить, находятся в санитарно-защитной зоне производственного предприятия, и жилищного строительства там не будет, — резюмирует Евгений Девочкин.

По его словам, то, что дома, которые надо сносить, попадают в санитарно-защитную зону, было ясно с самого начала. У земельного участка получилась сложная конфигурация. Однако попытки найти выход из ситуации с помощью проектировщиков результата не дали.

Первоначально же территория выглядела иначе, но правительство Иркутской области на основании решения суда внутри этой территории предоставило несколько земельных участков под застройку.

Председатель правления некоммерческого партнерства строителей Байкальского региона Сергей Брилка предложил действовать жестко — изымать участки, расторгать договоры, компенсируя  предыдущие затраты. Иначе с мертвой точки не сдвинуться, и без решения этих вопросов аукцион не будет иметь никакого значения.

Кроме того, стоит вопрос: куда переселять тысячу жителей с застроенных территорий? «Ассоциация застройщиков» предложила для этих целей задействовать земли РЖС. К примеру, свободны 30 Га в Пивоварихе, 9 га в Юбилейном, участок в 12 га Лермонтова — Улан-Баторская и земли в  Академгородке.

Гектары под снос

На сегодняшний день первую площадку проекта освоения застроенных территорий, наконец, приняли к развитию. Это 6,8 га с 39 аварийными домами под расселение. В июне администрация планирует назначить по этому участку аукцион.

Для расселения домов потребуется порядка 800 млн рублей. Это будут не бюджетные деньги, а средства частного инвестора, выигравшего аукцион. На подключение к энергосетям — на данной пилотной территории есть такая возможность — понадобится еще порядка 200 млн рублей. То есть у инвестора, выигравшего аукцион, один миллиард рублей уйдет только на снос и подключение к сетям.

По 185 Федеральному закону «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» Иркутску в этом году выделено 46 млн рублей. То есть за свой счет мэрия сможет расселить только четыре дома. 

— Поэтому, собственно, и была создана «Ассоциация», — поясняет Оксана Коновалова. — Ни одна из компаний в городе не сможет в одиночку выйти на такую территорию. Кроме огромных денег, это и серьезная социальная ответственность. Необходимо переселить порядка тысячи жителей, а для этого нужно построить около 20 тыс. кв. м жилья. Механизм следующий: победитель аукциона разрабатывает проект планировки межевания, администрация его утверждает. Затем происходит расселение жителей, снос домов и, наконец, строительство. Механизм сложный и долгий. Получается, если в июне 2012 года аукцион по первой территории состоится, то срок  реализации проекта — декабрь 2018 года.  Срок подстраховочный — плюс один год, с учетом того, что это пилотный проект и на него будут равняться оставшиеся 42 территории.

Напротив пилотной территории — на участке в границах улиц Волжской, Пискунова, Либкнехта, Депутатской, 30-й Дивизии, Красноярской — находится 20 многоквартирных деревянных домов 50-60-х годов постройки, подлежащих сносу. На месте этих домов разрешено строительство современных многоквартирных домов, магазинов, торгово-развлекательных и физкультурно-оздоровительных комплексов.

— Здесь в хорошем смысле плановая экономика: город финансирует из своего бюджета с привлечением федеральных денег снос этих домов, — продолжает Оксана Коновалова. — Таким образом, всего под снос идет уже 59 домов. В итоге одномоментно к 2018 году получаем полноценный район с жильем, инфраструктурой, дорогами. Иркутяне такого не видели со времен Советского Союза. 

Пропавший стимул

В строительстве про любое дело, не подкрепленное деньгами, можно тут же забыть. Застройщики решили поинтересоваться: заложен ли в областном бюджете 1,1 млрд рублей на те пять лет, в течение которых должна быть реализована программа «Стимулирование жилищного строительства до 2015 года»?

Так, в 2011 и 2012 годах власти должны были выделить строительной отрасли региона по 220 млн рублей. Плюс федеральное финансирование по 960 млн рублей на каждый год. Но в прошлом году этих денег не было.

— Где это финансирование — очень бы хотелось узнать, — спросила чиновников Оксана Коновалова. — Из всех этих денег строительной отрасли Иркутска предполагалось также выделить по 100 млн на развитие застроенных территорий и малоэтажную застройку. Но никто ничего не получил. О чем мы тогда с вами здесь говорим и что «стимулируем»? Очевидно, что в областной бюджет  финансирование на 2011-2012 годы не было заложено. При этом мы активно обсуждаем программу. Но будем реалистами: утром деньги — вечером стулья. Когда пойдет финансирование, тогда и будут конкретные результаты. Иначе мы так и будем без конца заседать, докладывать о проблемах и отчитывать друг друга.

Члены «Ассоциации застройщиков» предложили направить хотя бы часть этих денег на инфраструктуру земель РЖС и отторговать несколько участков по системе голландских аукционов.

Чиновники, как и всегда, обещали подумать и взять все вопросы под личный контроль. Правда, куда все-таки пошли деньги, заложенные в программу стимулирования жилищного строительства, никто застройщикам так и не ответил…

Катерина Сухих


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (58) Июнь - Июль 2012 года


  • Число просмотров: 1355

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

Олиговская Рыба

Yamaguchi

Российский Экспортный Центр

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть