Россияне все чаще покупают недвижимость в Европе. На фоне снижения активности местного населения в сфере недвижимости, европейский рынок заинтересован в любых финансовых вливаниях, несмотря на их происхождение. Более того, россиянам, покупающим там жилье, все чаще стараются облегчить инвестиционные условия и вводят дополнительные бонусы, такие данные от президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля приводит РИА «Новости».

К примеру, вид на жительство в случае покупки недвижимости ввели Греция и Латвия, Болгария разрешила въезд по шенгенской визе. Наличие недвижимости в Финляндии дает право на получение визы на два года, а налоговая декларация подтверждает основание на продление визы.

Популярной у россиян становится и Ирландия. Цены на жилье в отдельных сегментах там упали почти в два раза, достигнув несерьезных, по меркам крупных российских городов, показателей в €40-50 тыс. Другая точка роста – Словения, предлагающая по адекватным ценам полный набор – от моря, гор и солнца до близости к Италии, Австрии и перспективам на тот же самый вид на жительство.

Финские палки. В наши колеса

СТРУКТУРА ПОКУПОК
зарубежной жилой недвижимости россиянами, в %
Апартаменты	70
Дома, виллы	25
Земельные участки	5
Источник: международное агентство недвижимости Gordon Rock

Политика благоприятствования частным иностранным инвестициям в недвижимость объясняется широкими финансовыми возможностями самих инвесторов с востока. Как иллюстрация: в феврале депутаты финского парламента возмутились раздуванием уровня цен на объекты в стране, вызванным высокой платежеспособностью россиян, которая недоступна для большинства финнов. Средняя стоимость сделки по дачному дому среди коренного населения составляет сейчас €100 тыс. Россияне же могут позволить себе купить его за €200 тыс.

А группа финских депутатов пошла дальше – они подписали законодательную инициативу, предлагающую введение запрета негражданам ЕС на приобретение недвижимости в Финляндии, сообщает Yle.fi. Инициатива явно направлена на ограничение инвестиционной активности россиян. Сейчас иностранцы (в подавляющем большинстве – россияне) могут покупать дома, коттеджи и участки в Финляндии практически без ограничений, за исключением пятикилометровой приграничной зоны.

Однако эксперты уверены, что проект не пройдет: кризис еврозоны окажет влияние на заинтересованность финского рынка в российских деньгах, несмотря на политические игры.

 По оценкам экспертов, в Европе средний бюджет покупки недвижимости «для жизни» в 2011 году в существенной степени «отыграл» те 20-25% падения, которое имело место в кризисные 2009-2010 годы. В 2008 году средний бюджет покупки составлял порядка €150 тыс., а в последующие два года он снизился до €110-120 тыс.

Мягкая ипотека – от 2,5%

Интерес россиян к зарубежной недвижимости подогревают и условия ипотеки, которая намного дешевле отечественной. Сейчас средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в европейских странах варьируется от 2,5% (Швейцария) до 7,5% (Чехия); в США составляет – 5,5%, в Израиле – 3,5%.

К концу 2011 года в большинстве стран Еврозоны был отмечен некоторый рост ставок – 0,2-1%. По мнению главы Gordon Rock, рост процентных ставок – одна из тенденций, которые сформировались к концу прошлого года и будут определять перспективу первого полугодия 2012 года.

Кроме того, европейские банки в условиях кризиса Еврозоны ужесточают требования к заемщикам (как к гражданам страны, так и к нерезидентам), что приводит к росту числа отказов в выдаче кредитов или, как минимум, к существенному удлинению сроков рассмотрения заявок на получение кредита и предоставлению кредитов на менее выгодных (с точки зрения срока, ставки, размера) условиях.

Кстати, самое незначительное число ипотечных сделок приходится на США, Литву, Эстонию и все экзотические страны. А в Болгарии, Египте, Таиланде и Черногории ипотека для россиян практически недоступна.

Мотивация покупателя

По словам экспертов, недвижимость за границей россияне покупают с различными целями, среди которых наиболее часто – для жилья (постоянное проживание или эпизодические приезды на время отпуска) или в качестве инвестиций для получения дохода и сохранения сбережений.

В инвестиционных мотивациях россиян в отношении российской недвижимости, как правило, доминирует инвестирование в строящиеся объекты, причем на стадии котлована – в расчете на существенный рост стоимости объекта к моменту сдачи его в эксплуатацию. Основная же мотивация инвесторов за рубежом – получение стабильного дохода от сдачи объекта в аренду: получаемый рентный доход мультиплицируется благодаря привлечению недорогой ипотеки, достигая 10 – 12% годовых, например, в Великобритании и Германии.

По итогам прошлого года с точки зрения покупки недвижимости россиянами для жизни лидировали Болгария, Германия и Испания. Список стран, недвижимость которых инвестиционно привлекательна для наших соотечественников, начинается с Германии, Великобритании и США.

Кстати, в 2010 году в первых строках этого рейтинга находилась еще и Италия. Но, по мнению экспертов, сейчас российские покупатели зарубежной недвижи-мости для жизни и инвесторы занимают в отношении стран, испытывающих серьезные политические потрясения или экономические сложности, очень осторожную и взвешенную позицию.

В отношении интереса россиян к сделкам с недвижимостью в странах СНГ несомненным лидером по количеству сделок является Украина – около 5-6 тысяч сделок ежегодно. На втором месте Беларусь – 1,5 тысячи сделок.

Китайское направление

ОСНОВНЫЕ ЦЕЛИ РОССИЯН
при покупке зарубежной жилой недвижимости, в %
Дом для отдыха	45
Инвестиции для получения дохода (средство сохранения сбережений)	30
Семейные причины (в т. ч. обучение детей, воссоединение семьи, пенсионная недвижимость)	10
Получение вида на жительство (в т.ч. бизнес-иммиграция, получение мульти-визы)	10
Другие причины	5
Источник: международное агентство недвижимости Gordon Rock

Интерес иркутян к зарубежной недвижимости на западном направлении умеренно стабильный. При всей привлекательности оно имеет один большой минус – географическая удаленность от Иркутска. Однако инвесторы все же предпочитают европейские страны, где недвижимость имеет больший уровень доходности и надежности. А для отдыха – те страны, куда недалеко добираться из Иркутска, то есть Юго-Восточную Азию.

«Капиталист» решил рассмотреть обстановку в Китае – относительно темы этого материала. Китай для иркутян – страна, с которой налажены тесные экономические связи. Именно поэтому интерес существует в основном к коммерческим объектам, необходимым для бизнеса (склады, магазины, базы, заводы). К покупке располагает территориальная близость и невысокие цены.

Первые специализированные агентства недвижимости начали работу в середине 2008 года. Тогда на заре зарождавшегося интереса иркутян к покупке зарубежной недвижимости найти в городе посредника для приобретения китайских квадратных метров не составляло труда. Существовали и агентства, которые пытались заниматься китайской недвижимостью и даже посещали Поднебесную с целью налаживания контактов.

Но поскольку интерес покупателей так и не перерос в устойчивый спрос, это направление не получило своего развития. По словам иркутских риелторов, им невыгодно предлагать недвижимость в Китае, поскольку спрос единичный, а схема работы с китайскими агентствами недвижимости так и не была проработана, особенно в части выплаты комиссионного вознаграждения. 

Не удалось получить положительный ответ и в Торгово-промышленной палате Восточной Сибири.

– За консультационной или информационной помощью к нам никто из потенциальных покупателей ни разу не обращался,  – говорит начальник отдела внешнеэкономической деятельности департамента по развитию услуг ТПП ВС Александр Борзин.– В то же время с палатой не сотрудничает ни одна местная посредническая фирма, предлагающая китайскую недвижимость. Оказывается ли подобная услуга в Иркутске – нам неизвестно.

Однако, как удалось выяснить «Капиталисту», иркутяне все же покупают китайскую недвижимость, в основном коммерческую. Но обобщить и проанализировать эти данные невозможно, так как подобные сделки бизнесмены не афишируют. При совершении операций с недвижимостью они обращаются к своим посредникам, через которых ведут бизнес с Китаем. Кто-то в качестве посредников использует специалистов транспортных компаний. 

Василий Потемкин, Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (56) Март - Апрель 2012 года

• Число просмотров: 1312