Архив журнала «Капиталист»
Недвижимость
Спрос ровный. Уровень низкий
Коммерческая недвижимость
Российские и международные эксперты расходятся в оценках перспектив отечественного рынка коммерческой недвижимости на 2012 год – объем инвестиций в него останется на уровне прошлого года или сократится вдвое? Их иркутские коллеги более единодушны: интерес инвесторов к этому сегменту достаточно средний. Более того, только в части офисной недвижимости до сих пор пустует и находится в стадии продаж около 10% площадей, а это 35-40 тыс. кв. м.
Григорий УСТИНОВ, специалист по коммерческой недвижимости АН «Слобода» — Подавляющее большинство бизнесменов рассматривают покупку объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности. Важно одно: как быстро вложения окупятся. |
|
Татьяна ГАЛУЩЕНКО, директор по маркетингу ГК «Актив»: — Цифры, не меняющиеся в течение четырех лет, отражают реальное состояние рынка коммерческой недвижимости. Возможно, это связано с тем, что бизнес не растет количественно. |
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в этом году, скорее всего, останется на уровне 2011 года и составит $9 млрд, в ходе всероссийской конференции по офисной недвижимости «Экономика и успешный девелопмент» предположил Михаил Гец, управляющий директор консалтинговой компании Praedium Oncor International.
Ранее другая крупная международная консалтинговая компания — Jones Lang LaSalle — выпустила отчет, в котором прогнозировала сокращение в 2012 году объемов вложений в коммерческую недвижимость РФ почти на 23% — до $6,5 млрд.
В любом случае активизацию инвесторов аналитики ожидают именно весной — по аналогии с прошлым годом, когда в основном все сделки совершались в течение первых девяти месяцев, так как решения по ним принимались в начале года.
В нашем регионе рынку коммерческой недвижимости не свойственны ярко выраженные оживления. Если ситуацию проиллюстрировать данными регионального управления Росреестра, то оказывается, что за четыре года — с 2008-го по 2011-й — в период активного насыщения рынка новыми объектами коммерческой недвижимости количество регистраций прав на нежилые помещения почти не менялось из года в год. Небольшое снижение в 10% отмечалось лишь в кризисном 2009 году. В то же время количество новых объектов, вводимых в эксплуатацию — офисов, торговых площадок, развлекательных центров, объектов досуга, первых и цокольных этажей жилых зданий, гостиниц, — ежегодно прирастало.
Это наглядно можно проследить на примере сегмента офисной недвижимости.
В последние несколько лет насыщенность города офисными зданиями сильно изменилась. Так, в 2008 году в Кировском районе концентрировалась примерно половина всей офисной недвижимости города, в Октябрьском — 35%, остальное располагалось в Ленинском и Свердловском районах. Осенью же 2010 года лидером по объемам деловых площадей стал уже Октябрьский район — 42%. В Кировском районе находилось около 34% всех коммерческих площадей, Куйбышевском — 11%, Ленинском — 9%, Свердловском — 4%.
К 2011 году в общей сложности долевой прирост офисных площадей относительно 2007 года (в 2008-м началось массовое офисное строительство) составил 86%, то есть количество офисных площадей с 2007 года по 2011 год увеличилось почти в два раза. При этом наибольший прирост в размере 36% в год наблюдался в 2009 году, когда спешно достраивались крупные офисные здания, строительство которых началось еще в предкризисный период. В прошлом году прирост офисных площадей составил 7% относительно 2010 года.
— На текущий момент в Иркутске эксплуатируется более ста офисных зданий общей площадью свыше 350 тыс. кв. м — учитываются объекты, полностью или большей частью используемые под офисы коммерческих фирм. Еще 14 объектов общей площадью около 35 – 40 тыс. кв. м пустует или находится в стадии сбыта, что составляет 10% от всех офисных площадей, — отмечает директор по маркетингу ГК "Актив" Татьяна Галущенко.
Цифры, не меняющиеся в течение четырех лет, отражают реальное состояние рынка коммерческой недвижимости, уверена Татьяна Галущенко. Они говорят о том, что ежегодный объем поглощения новых площадей находится на одном уровне. Возможно, это связано с тем, что бизнес не растет количественно. По данным статистики, численность предприятий в городе не увеличивается. Предприниматели переезжают из одних помещений в другие, в том числе за счет этого происходит заполнение новых объектов.
ЦЕНА КВАДРАТА |
|
Коммерческая недвижимость, средняя цена, руб./ кв. м |
|
Иркутск, март 2012 г. |
|
Здания |
57981 |
Нежилые помещения |
55716 |
Офисы |
51990 |
Торговые помещения |
55547 |
Источник: RealtyVision.ru |
— С конца 2009 года, когда рынок вышел из кризиса, отмечается ровный спрос на объекты коммерческого назначения, меняются только предпочтения по сегментам, — ситуацию комментирует специалист по коммерческой недвижимости АН "Слобода" Григорий Устинов. — Всплесков и спадов спроса нет. Учитывая, что новых объектов стало больше, можно предположить, что спрос сместился в их сторону.
Тем не менее, как показывает практика, при покупке коммерческого объекта для клиента не важно — новостройка это или «вторичка», утверждает Григорий Устинов. Подавляющее большинство бизнесменов рассматривают покупку объекта с точки зрения инвестиционной привлекательности. Приобретается ли объект под нужды компании, для сохранения капитала или сдачи в аренду, важно одно: как быстро вложения окупятся. В этом плане инвесторы любят магазины. Торговая недвижимость покупается чаще, больше и охотнее.
Новых объектов ритейла в последние годы в городе появилось много. Но с точки зрения максимальной инвестиционной привлекательности многие из них не столь интересны, поскольку расположены либо внутри улиц, либо в спальных микрорайонах.
Кстати, по расчетам «Капиталиста» с использованием данных RealtyVision, средняя цена на коммерческую недвижимость в целом (здания, нежилые и торговые помещения, офисы) за год (март 2011 — март 2012) выросла на 10,1% до 55308 руб./кв. м.
- Число просмотров: 1310