Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Налоги

ЗАЩИТНИК ПРАВ БИЗНЕСА УПОЛНОМОЧЕН ЗАЯВИТЬ

УПРОЩЕНКА УХОДИТ В ТЕНЬ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Недвижимость

В границах инфляции

Рынок недвижимости

В первой половине февраля средние цены на жилую недвижимость в городах Иркутской области подросли, но незначительно — по расчетам Realtyvision, на 0,32 – 0,67%. Как утверждают риелторы, подобная ценовая тенденция наблюдалась весь прошлый год: ни явно выраженных скачков, ни заметных падений. Хотя в Братске и Усолье-Сибирском цены на ликвидное малометражное жилье вернули свои докризисные позиции.

 
   

Григорий Бабицкий,

гендиректор АН «Карта Мира»

— Рынок ипотеки в Иркутске вырос примерно на 20% в сравнении с 2010 годом, основной объем ипотечных сделок банки провели в ноябре-декабре.

По мнению экспертов, плавному росту цен и поддержанию рынка недвижимости Иркутской области в состоянии стабильности способствовали активность банков в наращивании объемов ипотечного кредитования и реализация государственных сертификатов. Спрос активизировался в период сезонности. Итоги 2011 года: рост цен в разных сегментах — от 7 до 30%, дефицит ликвидных вариантов. Правила игры на рынке по-прежнему устанавливают покупатели, ставшие более требовательными к качеству жилья.

В прошлом году региональный рынок недвижимости не преподнес каких-то неожиданностей, восстанавливался медленно, но верно, без оглядки на вторую волну кризиса. Самым предсказуемым и спокойным оказался рынок Иркутска с ростом цен, не превысившим официальную инфляцию.

По словам директора АН «Олимп» Натальи Комиссаренко, в 2011 году единственный сегмент, который показал рост, выведя весь рынок в плюс, был сегмент недорогих квартир по цене 2 – 2,5 млн рублей. На ликвидные варианты, в случае если цена соответствовала качеству, ощущался дефицит предложения. Квартиры от 80 – 90 кв. м и больше по-прежнему не пользуются спросом. В целом по рынку предложение превышает спрос, покупатель имеет возможность выбирать и торговаться, получая скидки до 10%.

Рынок ипотеки вырос примерно на 20% в сравнении с 2010 годом, основной объем ипотечных сделок банки провели в ноябре-декабре прошлого года. Рост ипотечного рынка и спроса на жилье привел к тому, что за год цены выросли на 10%, утверждает гендиректор АН «Карта Мира» Григорий Бабицкий.

По словам Натальи Комиссаренко, на первичном рынке также отмечался рост цен, но застройщики повышали их не так заметно.

Иркутск. До 85% сделок — с привлечением ипотеки и госбумаг

— Если смотреть по сегментам вторичного рынка жилья, то одно-, двухкомнатные квартиры выросли в цене более всего — на 15 – 20% в зависимости от района и качества жилья, а цены многометражных остались на уровне 2010 года, — говорит президент иркутской областной гильдии риелторов Владимир Долгополов. — На однокомнатные квартиры спрос превышает предложение, в то время как в целом по рынку ситуация обратная, предложения намного больше.

В 2011 году на рынке малоэтажного строительства были минимальные изменения в сторону повышения. Как отмечает Владимир Долгополов, предложение по коттеджным поселкам выросло, а спроса на них нет.

До 85% сделок на иркутском рынке проходит с привлечением заемных средств или госбумаг (сертификатов, материнского капитала). В ипотечных сделках собственные средства клиентов составляют от 20 до 50%. Много сделок проходит по обмену с доплатой. На собственные накопления или деньги, взятые из бизнеса, жилье покупают не более 15% клиентов.

— Если говорить о предпочтениях покупателей, то гигантомания прошла, — считает Наталья Комиссаренко. — Огромные квартиры ради престижа для нужд небольшой семьи уже не покупаются. Возможно, это связано не только с кризисом, но и со слухами об увеличении налогов с дорогой недвижимости. Покупатель обращает внимание на то, за сколько «квадратов» и сколько он платит.

В 2011 году изменилась ценовая градация по районам. На вторичном рынке цены на квартиры в Иркутске-2 (Ленинский район) сравнялись с ценами на аналогичное жилье в Октябрьском районе. Все больше покупателей предпочитает новое жилье. При возможности выбора из нескольких вариантов одной ценовой категории, если есть предложение в новостройках с последней стадией готовности, то покупатель выберет его. Намного больше внимания потребители стали уделять качеству жилья.

Прогнозы. Рынок самодостаточен

 

Антон Колегов,

гендиректор АН «Эксперт-Ангарск»

— Среди покупателей ангарского жилья практически нет иркутян, как это было еще несколько лет назад.

   

— Предновогодний ажиотаж на рынке недвижимости не вызвал роста цен в январе, а в конце зимы — начале весны ожидается их незначительное снижение, — считает Григорий Бабицкий. — Это связано с тем, что февраль-март традиционно «тихие» месяцы, а в 2012 году к сезонности присоединится еще политика.

Неопределенность, связанная с предстоящими выборами Президента РФ, повлияет и на поведение покупателей, которые не станут торопиться с покупкой жилья.

До марта количество сделок сократится, предполагает гендиректор АН «Карта Мира». В дальнейшем возможно развитие рынка по двум сценариям: если власть не сменится — рынок начнет постепенно расти, если сменится — то на рынке недвижимости будет стагнация до тех пор, пока не проявится новый политический и экономический курс.

Наталья Комиссаренко считает, что политика, к тому же федеральная, не влияет на региональный рынок недвижимости. Пока отсутствие спроса на жилье связано с отсутствием денег, рынок не будет реагировать ни на какие политические события. Ажиотажа на недвижимость в период выборов точно не будет. Возможно, продавцы станут придерживать жилье до окончания президентских выборов.

Владимир Долгополов прогнозирует в 2012 году продолжение плавного роста цен, отмеченного в 2010 – 2011 годах. Строительство жилья идет, все крупные игроки на рынке остались, явных предпосылок для ухудшения ситуации на сегодняшний день нет.

— На местный рынок не влияет ни политическая нестабильность, ни вторая волна кризиса, — резюмирует президент ИОГР. — Падение-рост доллара и евро на иркутском рынке недвижимости также не отражаются. За долгие годы в Иркутске сложилась уникальная ситуация, при которой расчет цен на жилье происходит в рублях. У нас не приживаются ни долларовые цены, как в Москве, ни долларовый эквивалент. Рынок самодостаточен, поэтому валютные колебания вряд ли могут сильно исказить общую картину.

Ангарск. Выбор огромен

— Впервые в 2011 году на рынке недвижимости Ангарска не было сезонных колебаний спроса. Год прошел без резкого понижения или повышения цен. Рост составил не более 5%, — в интервью нашему журналу утверждает гендиректор АН «ЭкспертАнгарск» Антон Колегов.

КОЛИЧЕСТВО СДЕЛОК

по купле-продаже и приватизации жилья, земли и объектов коммерческого назначения, Иркутская область, за 11 месяцев 2011 г.

Иркутск

133,8 тыс.

Ангарск

37,3 тыс.

Братск

32,6 тыс.

Усолье

21,6 тыс.

Усть-Илимск

13 тыс.

Шелехово

12,9 тыс.

Источник: управление в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Докризисный уровень будет достигнут, когда цены наберут еще 15 – 20%. Предложение жилья в Ангарске намного превышает спрос, выбор квартир огромен. Основной спрос приходится на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки (на конец года их стоимость начиналась от 1,7 млн рублей). Двухкомнатные квартиры дороже 2,5 млн рублей не интересны покупателям — те, у кого есть данная сумма, предпочтут аналогичное жилье в Иркутске.

В то же время среди покупателей ангарского жилья практически нет иркутян, как это было еще несколько лет назад. Квартиры здесь приобретают ангарчане, усольчане и жители Усольского района. Спрос на многокомнатные квартиры заметно ниже в связи с их высокой ценой. Цена — сегодня это основной критерий у покупателей при выборе жилья.

Очень незначителен процент покупателей с живыми деньгами — только если сделка «обмен с доплатой». В основном квартиры приобретаются с привлечением заемных средств и сертификатов. В Ангарске ипотеку выдают около семи банков, но основная доля кредитов приходится на Сбербанк и ВТБ.

В прошлом году подрос рынок малоэтажного жилья. Активным спросом у горожан, желающих увеличить жилплощадь, пользуется предложение одного из местных застройщиков: обмен своей квартиры с небольшой доплатой на недорогое малоэтажное жилье с земельным участком в 10 соток.

— Рынок земли также показал хорошие результаты: по концу года ликвидные земельные участки подорожали в полтора раза, — продолжает Антон Колегов. — Но это связано в большей степени не с возросшим спросом, а с его восстановлением. В кризис земельный рынок просел сильнее всего, и сейчас он просто возвращает свои позиции. О восстановлении всех сегментов рынка говорит и тот факт, что торг хоть и возможен, но все реже недвижимость и земля продаются с дисконтом. Максимум на что может рассчитывать покупатель — это скидка в 50 тыс. рублей с объекта.

Братск. Возвращение к докризисным ценам

 

Наталья Комиссаренко,

директор АН «Олимп»

— Если говорить о предпочтениях покупателей, то гигантомания прошла. Огромные квартиры ради престижа для нужд небольшой семьи уже не покупаются.

   

В Братске цены в 2011 году выросли на 20 – 25% и достигли докризисного уровня. Тем не менее рынок недвижимости в городе стабилен, повышение цен шло плавно, без резких скачков.

По словам Галины Михайлюковой, президента союза риелторов Братска, директора агентства недвижимости «Экспресс-квартира», в прошлом году рынок стимулировали главным образом ипотечные деньги. В настоящее время около половины всех сделок в Братске проходит по ипотеке. Еще одним заметным фактором, способствующим росту местного рынка, братские риелторы называют улучшение благосостояния братчан, работающих в компании «Востокнефтепродукт».

Одной из наиболее ярких тенденций прошедшего года можно отметить интерес братчан к четырех-, пятикомнатным квартирам. Они стали востребованы, причем цена квадратного метра здесь уже соизмерима с ценой «квадрата» одно-, двухкомнатных квартир. Однако ликвидные варианты все же в дефиците, в остальном предложение превышает спрос. Новое жилье на рынке в Братске отсутствует. Новостроек мало, и они не выходят в свободную продажу: единичные объекты строит муниципалитет под нужды переселенцев из ветхого жилья. А дома компании «Востсибстрой» — одной из тех немногих, кто в последние семь-восемь лет строил в Братске жилье, давно проданы. Поэтому все предложение представлено только вторичным рынком. В настоящее время стоимость одного кв. м в городе находится в пределах 30 – 35 тыс. рублей.

Если же рассматривать рынок по сегментам, то наилучшие результаты показал рынок квартир. Количество сделок по земельным участкам и малоэтажной застройке в сравнении с 2010 годом выросло, но не так заметно, как по «вторичке».

— Прогноз на 2012 год однозначен: если банки и дальше будут также активно давать ипотеку, то рост продолжится, — утверждает Галина Михайлюкова. — Если же на работу банков повлияют выборы, вторая волна кризиса или еще что-нибудь, то и братский рынок недвижимости потеряет отвоеванные позиции, как это уже было в 2009 году.

Шелехов. Спрос нарастает

 
    

Владимир Долгополов,

президент иркутской областной гильдии риелторов

— На однокомнатные квартиры спрос превышает предложение, в то время как в целом по рынку ситуация обратная, предложения намного больше.

Рынок недвижимости Шелехова в 2011 году был активен. По словам директора АН «Шанс», члена иркутской областной гильдии риелторов Ирины Дрягиной, кризис миновал, и количество сделок во всех сегментах увеличилось. Это спровоцировало рост цен на недвижимость: в среднем на 20% по отношению к 2010 году. В отличие от других городов региона в Шелехове вырос спрос не только на квартиры эконом-класса, но и на загородную недвижимость и земельные участки. Причем больше половины объектов продалось с помощью ипотечных кредитов: банки снизили проценты по ипотеке, и такие кредиты стали более доступны для покупателей.

Еще одной причиной роста цен, говорит Ирина Дрягина, стал спрос на однокомнатные квартиры, которые приобретались на средства сертификатов ветеранам, молодым семьям.

На рынке строящегося жилья Шелехова наблюдается дефицит квартир. Это связано с отсутствием новых строительных площадок, а объекты, которые находятся на завершающейся стадии строительства, в основном распроданы.

Прогнозируя ситуацию на рынке недвижимости Шелехова в 2012 году, Ирина Дрягина предположила, что она кардинально не изменится. Ожидается сезонный плавный рост цен на жилье, преобладание ипотечного кредитования и востребованность недвижимости эконом-класса.

Усолье-Сибирское. Из новостроек — одна девятиэтажка

В связи с тем, что в Усолье-Сибирском относительно недорогое жилье, в течение 2010 – 2011 годов в городе активно реализовывался материнский капитал. Как отмечает директор АН «Континент» Антон Колегов, в прошлом году был активный спрос на малометражное жилье, в том числе малосемейные общежития. Рост цен на них по цепочке подстегивал рост цен на другие виды жилья. За два года ликвидные варианты выросли в цене до 40%. Однако здесь стоит отметить, что до того — в кризис — цены сильно просели.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Средняя цена* кв. м, по городам Иркутской области, февраль 2012 г., руб./кв.м

Иркутск

50 083

Ангарск

33 939

Усолье

23 766

Шелехов

36 847

Слюдянка

25 302

Братск

29 117

* Данные получены на основе анализа общей базы агентств недвижимости Иркутской области, использующих программу RealtyRuler (агентств — 130, объектов — 17346, актуальность базы данных — 06.02.2012).

Источник: RealtyVision.ru

В течение 2011 года резких скачков цен не было, спрос активизировался к концу года, когда было одобрено большинство ипотечных кредитов. Однако ощущается недостаток предложения. В прошлом году ситуация усугубилась еще и тем, что многие продавцы перед парламентскими выборами сняли квартиры с продажи.

Сейчас — в начале года — рынок как никогда активен, реализуется отложенный спрос, квартиры покупаются на ипотечные кредиты, выданные еще в прошлом году. Минимальная стоимость малометражной квартиры в хорошем состоянии на сегодня составляет 700 тыс. рублей. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья варьируется в пределах 22 – 25 тыс. рублей.

Нового строительства в городе не ведется. Из новостроек — только реконструированная девятиэтажка, бывший долгострой. Муниципалитет достроил ее для реализации городских программ обеспечения жильем переселенцев и бюджетников. В свободную продажу поступило две трети этого жилья. Несмотря на заметный рост цен, сделок с целью инвестиций не отмечается. Квартиры покупают под собственные нужды усольчане и жители Усольского района.

…Всего, по данным управления в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, в Иркутской области за 11 месяцев 2011 года было зарегистрировано более 370 тысяч сделок по купле-продаже и приватизации жилья, земли и объектов коммерческого назначения.

Наталья Бочарова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (55) Февраль - Март 2012 года


  • Число просмотров: 1478

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть