В работе над государственной стратегией жилищного строительства в российском правительстве сейчас учитывают популярность малоэтажного жилья, поэтому планируют к 2015 году довести его долю в общем объеме возводимого в стране жилья до 60% (в реальном выражении — около 54 млн кв. м. — «Капиталист»). Эти цели нашли отражение в региональных программах стимулирования жилищного строительства, которые в прошлом году приняли все субъекты Российской Федерации.

По мнению экспертов, основные преимущества малоэтажного жилищного строительства становятся очевидными при комплексном освоении территорий. Во-первых, такая застройка приемлема для совершенно разных регионов и районов России, в том числе со сложным рельефом или с высокой сейсмичностью. Во-вторых, малоэтажки быстро возводятся: благодаря современным технологиям весь процесс занимает от месяца до полугода. Для строительства используются, как правило, так называемые домокомплекты, которые почти на 90% подготовлены в заводских условиях. Это гарантирует «вполне приличное качество этих строений». В-третьих, рыночная стоимость таких домов сопоставима с ценой экономжилья в многоэтажных домах, а иногда и ниже. Кроме того, малоэтажное жилье экологически вполне соответствует современным требованиям эксплуатации. Применяемые здесь энергоэффективные технологии позволяют снизить расходы на эксплуатацию такого дома примерно в 3,5 раза. Не менее важно для граждан и наличие пусть небольшого, но все-таки своего участка земли.

Поскольку активно идущий уже не первый год, скажем так, неофициальный процесс малоэтажного строительства разглядели с верхних этажей власти, «Капиталист» решил перед возможным стартом грандиозного малоэтажного строительства посмотреть, что уже построено, и выслушать оценки экспертов местного рынка недвижимости.

РЫНОК НЕ СФОРМИРОВАН, ЧАСТНИКИ НЕ УЧИТЫВАЮТСЯ

На первый взгляд рынок малоэтажной застройки Иркутска относительно показателей рынка жилья в целом выглядит наиболее оптимистично: и рост есть, и перспективы. С землей стало проще, ипотека повернулась лицом в сторону малоэтажки. Власти говорят, что готовы вкладывать бюджетные средства в данное направление и наращивать объемы строительства.

Однако, как отмечают эксперты, такое благополучие относительное: этот рынок еще не сформирован, так как нет серьезных застройщиков и крупных инвестиций. Нет даже точных данных относительно того, сколько квадратных метров жилья здесь вводится ежегодно, потому как большая часть построенного — частное строительство. А люди, возводящие дома собственными силами, статистикой не учитываются.

И, тем не менее, по словам эксперта Ольги Игнатьевой, сегмент малоэтажного жилья в сравнении с рынком жилья в целом — это зона наименьших рисков. При строительстве частного дома контроль выше и проблемы решаются или предупреждаются еще на стадии их возникновения, а не в тот момент, когда уже трудно на что-то влиять. На этом рынке более четкие правила, одно из которых гласит: «Ты за все отвечаешь сам».

43,9 млн человек, или около 30% семей, в России проживают в собственных домах

Массовый интерес к загородному жилью в Иркутске проявился пять-шесть лет назад в связи с увеличением ипотечного кредитования и строительством новых коттеджных поселков. Но в кризис рынок загородного жилья свернулся, спрос упал. Очередное оживление пришлось на весну прошлого года. Возобновился спрос на дома и землю в черте Иркутска и пригородах, появилось предложение по новым объектам.

— Но за год особых изменений на рынке не произошло, — считает директор АН «Олимп» Наталья Комиссаренко, — спрос не стал активнее, а предложений — больше. Но среди тенденций можно отметить возросший интерес к освоению пригородных дач под постоянное место жительства с возможностью прописки. Толчком этому процессу послужило изменение законодательства. Преимущества такого варианта загородного дома: наличие минимальной инфраструктуры, близость к городу, доступность по цене.

Однако в общем темпы развития малоэтажного строительства в регионе невысоки, особенно в сравнении с другими регионами. Если рассматривать готовое жилье (объекты для продажи, возводимые застройщиком на свои деньги), то этот рынок значительно сузился. Большинство компаний в сезон строят 5–10 индивидуальных домов, об объемах 50 и более объектов даже говорить не приходится. Причина — отсутствие у застройщиков оборотных средств.

НЕРЕАЛЬНЫЙ ПРЕМИУМ

В Иркутске малоэтажная застройка в основном развивается на пригородных территориях. Однако из-за того, что нет четко установленных критериев оценки и параметров классности, пока основными показателями элитности или доступности считаются цена и месторасположение объекта. По данным исследования компании «Экперт-Девелопмент», рынок иркутского пригорода на текущий момент представлен 26 коттеджными поселками, из которых 20 находятся в стадии первичных продаж (то есть объект продает сам застройщик).

— На сегодня в среде коттеджных поселков, кроме цены, нет реального показателя принадлежности к определенному сегменту. Большинство коттеджных поселков стремятся отнести себя к премиум-сегменту, в реальности не предоставляя соответствующей инфраструктуры, — отмечает маркетолог КП «Хрустальный» Евгений Михалец.

Такие объекты должны отвечать очень высоким требованиям по месторасположению, инфраструктуре поселка, архитектуре домов, технологиям строительства.

— Для того чтобы создать продукт, соответствующий всем этим требованиям, необходимы крупные инвестиции. В Иркутске таких вложений пока никто не делал, — продолжает Евгений Михалец. — И состоятельные граждане чаще рассматривают варианты строительства собственного дома, покупку квартиры в центре города, чем приобретение готового дома в коттеджном поселке. В связи с этим достаточно сложно спрогнозировать спрос, и застройщики не хотят рисковать, реализуя такие проекты.

По мнению Натальи Комиссаренко, сегодня элитарность, к сожалению, исчерпывается дороговизной постройки и качеством стройматериалов, а вот юридический статус уходит на второй план. Между тем, чтобы назвать недвижимость элитной, застройщик должен в первую очередь привести в порядок ее правовой статус. Пока же нормой считается сначала построить и только потом, задним числом узаконить жилье вместе с землей.

Рассуждая о влиянии отрицательного опыта, маркетолог-аналитик Татьяна Галущенко отмечает, что все же поселок поселку рознь и пока вообще еще слишком мало опыта, для того чтобы составлять критичное или положительное мнение о рынке коттеджного жилья.

Стоимость жилья в коттежных поселках, по информации Татьяны Галущенко, сейчас варьируется в пределах 30 – 70 тыс. рублей за квадратный метр и формируется, исходя из представлений собственника коттеджного поселка о классе своего поселка, а также — наличия коммуникаций и местоположения (близость к Иркутску, видовые характеристики, природное окружение). При этом размер земельного участка в ценообразовании существенной роли не играет. Главным же сдерживающим фактором для массового спроса является отсутствие доступного предложения.

ЗА ГРАНЬЮ МАССОВОГО СПРОСА

— Рост предложения на рынке есть. Но его по-прежнему формируют частники, которые изначально строили для себя, но по каким-либо причинам передумали в этих домах жить и продают, — утверждает эксперт Ольга Игнатьева.

По мнению Ольги Игнатьевой, весь объем предложения можно условно разделить на две категории — продуманный эконом-класс (дом, выстроенный по проекту, на территории с инфраструктурой и коммуникациями, вблизи от города) и так называемый экономный эконом, когда дом строится с минимальными вложениями по принципу «лишь бы крыша над головой была». Цена квадратного метра большинства предложений варьируется в пределах 15 – 25 тыс. руб. в черновой отделке.

12 % от общего количества собственных домов составляют малоэтажные жилые дома, построенные в России после 1995 года

А вот на рынке коттеджей предложение эконом-класса практически отсутствует, считает Татьяна Галущенко, ведь экономкласс — это все-таки доступное в первую очередь по ценовому показателю жилье. Хотя потребность в загородном жилье довольно высока и почти каждый горожанин, имеющий семью, так или иначе готов рассмотреть варианты проживания за городом. Причем предпочтительно в охраняемом коттеджном поселке (в безопасности, тишине и комфорте).

Но далеко не каждый желающий может себе позволить дом стоимостью более 3 млн рублей. Доля предложений в коттеджных поселках ниже этой цифры мизерна — не более 7% общего объема. Если когда-нибудь будет организовано строительство загородного поселка, где дом с землей можно будет приобрести за 1,5 – 2 млн рублей, объем потребителей существенно увеличится, уверена аналитик.

Какова же оптимальная стоимость участка с подрядом, по которой потребитель должен быть заинтересован в покупке?

Минрегион РФ утвердил цену 29,2 тыс. рублей за квадратный метр общей площади жилья эконом-класса. Там полагают, что по такой стоимости среднестатистическая семья с ежемесячным средним совокупным доходом в 70 – 80 тыс. рублей и комфортным размером ежемесячных выплат по ипотеке (не более 30% от семейного бюджета) может относительно безболезненно отчислять кредитной организации до 25 тыс. рублей в месяц.

Учитывая размер годовой ставки 12,1% годовых в рублях и средний срок кредита до 16 лет (средневзвешенные значения за май 2011 года, данные АИЖК), типичная российская семья со средними доходами (работающая пара с одним-двумя детьми), желающая улучшить жилищные условия, в течение указанного срока может оплатить индивидуальный дом стоимостью не менее 4 млн рублей.

Исходя из того, что в Иркутской области средняя зарплата составляет чуть больше 20 тыс. рублей, а в Иркутске она 24,8 тысяч, стоимость жилья эконом-класса должна составлять 20 – 26 тыс. рублей.

Возможно, региональный рынок малоэтажной недвижимости насытится доступным предложением уже в ближайшие годы. Подписанная в конце лета губернатором региональная целевая программа «Стимулирование жилищного строительства на период до 2015 года» предусматривает поэтапное наращивание темпов возведения жилья с 750 тыс. кв. м в текущем году до 1,3 млн кв. м через пять лет. Более половины этого объема придется на малоэтажную застройку.

На развитие данного направления из бюджета будет выделено более 5 млрд рублей. Всего же на реализацию целевой программы закладывается серьезная сумма — 39 млрд рублей, которые поступят из бюджетов всех уровней, а также из внебюджетных источников. И почти две трети от этой суммы (23 млрд руб.) запланированы под одно из ключевых мероприятий, гарантирующих быстрое освоение строительных площадок — прокладку подъездных дорог и оснащение земельных участков, выделяемых под застройку, инженерной инфраструктурой.

7% доля предложений, где стоимость дома ниже 3 млн рублей, в иркутских коттеджных поселках

Причем на прокладку из регионального бюджета пойдет лишь 7% от их стоимости, а 93% расходов покроет федеральный бюджет. Также на условиях софинансирования будут строиться подъездные дороги к стройплощадкам: 65% выделит регион, 35% — федеральный бюджет.

Вышеприведенные цифры и новые тенденции властей по отношению к малоэтажному строительству и строительным компаниям на брифинге подтвердил министр строительства и дорожного хозяйства региона Александр Орешков, сообщив, что одной из главных целей стимулирования строительных организаций является создание условий для возведения жилья, доступного по стоимости для большинства населения области.

С тем, что перспективы малоэтажной застройки у нас вполне радужные, согласны и эксперты «Капиталиста». Однако они оценивают не заявленные администрацией планы, а сегодняшнее состояние рынка.

Например, по словам Татьяны Галущенко, уже известно о четырех крупных проектах, которые должны в ближайшее время выйти на рынок публичных продаж. Евгений Михалец обращает внимание на то, что стабильному росту рынка малоэтажного строительства будет способствовать, во-первых, увеличение благосостояния граждан. Во-вторых, развивается инфраструктура на загородных трактах, и, таким образом, нивелируются различия между квартирой в городе и коттеджем или квартирой за городом. В-третьих, люди приходят к пониманию преимуществ загородной жизни — наш регион проходит путь, который западные страны прошли в прошлом столетии.

Ольга Игнатьева подтверждает, что стало возможным обеспечить такой уровень комфорта и удобства в загородном доме, который сопоставим или даже выше, чем в квартире — это привлекает клиентов и способствует развитию рынка.

Немаловажным является и то, что заработал механизм получения кредитов и ипотеки на строительство. Увеличилось предложение на рынке земельных участков.

Все это действительно подтверждает реалии дня завтрашнего: у регионального рынка малоэтажного жилья хорошие перспективы. 

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 7 (52) Октябрь - Ноябрь 2011 года

• Число просмотров: 1678