Максим Ходырев, генеральный директор компании «Инвест38»: — Стабилизацию цен на недвижимость в поселках можно прогнозировать после того, как все проекты сейчас строящихся коттеджных поселков будут реализованы. Это перспектива ближайших лет.

Самым благоприятным временем для приобретения земельных активов в нашем регионе был период конца зимы — начала весны 2010 года. Иркутские аналитики тогда предупреждали: дешевле уже не будет, медленно, но цены пойдут вверх («Капиталист» № 1 (37), февраль 2010). Прогнозы оправдались. Теперь загородная недвижимость — это скорее способ «заморозить» свой капитал или же один из вариантов решения квартирного вопроса.

Сегодня средняя цена за участок установилась в пределах 500 тыс. рублей за 10 соток земли (первый кв. 2010 г. — 350 тыс. руб.). В более высокой ценовой категории (до 2 млн руб.) стоимость земли находится на уровне 770 тыс. рублей за те же 10 соток. Традиционно недорогие площади в садоводствах в среднем торгуются за 240 тысяч.

— За последний год произошли вполне ожидаемые и спокойные изменения, — отмечает Максим Ходырев, гендиректор компании «Invest38». — Несомненно, покупатель загородной недвижимости стал еще более грамотным в правовом смысле, более детально подходит к вопросу выбора и приобретения участка, пытается проследить историю объекта недвижимости. Уже почти не встречается «диких» клиентов, которые в 2006 – 2008 годах готовы были сметать практически все, не глядя.

— Сейчас стоимость недвижимости правильно определяют не оценщики, не риелторы и даже не продавцы, а сами покупатели, — в свою очередь отмечает Елена Папсуева, директор агентства недвижимости «Квартирный вопрос». — Так или иначе, продавцы вынуждены подстраиваться под долгожданный спрос и продавать в первую очередь ликвидные объекты, находящиеся недалеко от города или на популярных у покупателей трактах.

Популярность на вырост

Сейчас заметно увеличилось количество предложений в коттеджных поселках в пригородах Иркутска. Специалисты отмечают, что строительство в этом секторе будет активно развиваться и дальше. Будущее рынка — это поселки Изумрудный, Березовый, Новоиркутский, Сергиев и Николов Посад. По популярности они пока уступают Молодежному или Ново-Разводной, но уровень цен, близость к городу и инфраструктурная освоенность ставит их в текущем году в первые ряды по загородной застройке.

Среди новых направлений эксперты выделяют тракт в сторону Мельничной пади — поселок Хрустальный, ряд коттеджных поселков премиум-класса по Байкальскому тракту и поселок премиум-класса "Поднебесный" на Александровском тракте (в стадии строительства). — С того времени, когда все эти проекты будут окончательно реализованы, можно прогнозировать установление стабильной цены на недвижимость в поселках. А это ближайшие несколько лет, — уверен Максим Ходырев.

А вот земли большой площади, как правило, сельскохозяйственного назначения, находящиеся в пригородах Иркутска, инвесторов не интересуют. Завышенные цены участков, отсутствие документов на строительство, технические и инфраструктурные условия местности не позволяют использовать их под малоэтажную застройку.

Но, по мнению Максима Ходырева, сдвинуть проблему с мертвой точки смогли бы сами продавцы участков, просто снизив цену. Но поскольку эти земли приобретались в разгар строительного «бума» по высокой цене и исключительно с целью выгодной перепродажи, то такая перспектива сомнительна.

Тенденции сезона

ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
весна 2011 г., % к общему числу
Иркутск	23%
Байкальский тракт	19%
Мельничная падь	15%
Голоустненский тракт	10%
Александровский тракт	10%
Качугский тракт	8%
Култукский тракт	8%
Московский тракт	7%
Источник: «Инвест38»

По оценкам специалистов, за последний год объем кошелька среднестатистического покупателя земли вырос с 350 до 500 тыс. рублей, то есть такую сумму, в среднем, он готов потратить. Но желаемая цена загородной недвижимости по-прежнему ниже реальной рыночной стоимости где-то на 20%. Это смещение позволяет рынку избегать сильных колебаний.

Самыми популярными по-прежнему остаются участки до 500 тыс. рублей, дачи до 1 млн рублей и не далее 20 км от Иркутска. Востребованы территории на элитных направлениях, но предложения здесь не совсем соответствуют пожеланиям покупателя: средняя цена таунхауса — около 6 млн рублей, коттеджа — от 10 млн рублей. Спрос на такие объекты в общей массе незначителен.

Тенденция спроса нынешнего сезона — земли с развитой инфраструктурой: качественные электрические сети, центральный водовод, хорошие подъездные пути и общая освоенность местности.

Существенно снизился в этом году интерес к землям и дачам на территории Иркутска. Он составляет лишь 80% от показателей прошлой весны.

А вот элитный Байкальский тракт после затяжного падения спроса медленно отыгрывает свои позиции. Его популярность в этом сезоне почти сравнялась с аналогичным периодом прошлого года, отмечают аналитики «Invest38». Средняя цена за сотку здесь установилась в пределах 75 тыс. рублей. Однако, по некоторым оценкам, стоимость земель продолжит снижаться. И если падение не изменит своих темпов, то уже к концу лета цена сместится ниже черты в 70 тыс. рублей.

Стоимость участков на Московском и Плишкинском трактах за последний год, напротив, поднялась более чем на 25%. Таким образом, цена за сотку установилась в районе 40 тыс. и 45 тыс. рублей соответственно. Столь существенный рост эксперты связывают с тем, что пригодных для строительства и дачного хозяйства земель в Иркутском районе по этим трактам не так много, но интерес к ним довольно высок.

— Намечается на рынке и еще одна тенденция — покупка участка без построек. Сегодня слишком широк рынок строительных материалов и услуг, и многие предпочитают экономить, покупая только землю, — объясняет Наталья Комиссаренко, иркутский риелтор. — Таким людям нет смысла расписывать, к примеру, красоты продаваемого домика. Они послушают, но потом рассчитают стоимость его квадратного метра отдельно от цены земли и решат искать пустой участок, чтобы строиться самостоятельно.

Дачи в цене

114600 регистрационных действий с земельными участками было проведено в регионе в прошлом году. На операции с землей, по информации Росреестра, приходится каждая четвертая сделка с недвижимостью в Иркутской области.

По остальным направлениям земли практически сравнялись в цене. Одна сотка в направлении Мельничной пади, по Култукскому, Качугскому и Голоустненскому трактам обойдется в 30 – 33 тыс. рублей. При этом Мельничная падь — тракт ярко выраженной сезонности. Пик спроса застройщиков на землю приходится на середину зимы и лета. Осень и весна — традиционный спрос на дачи.

Качугский тракт — безусловный лидер спроса на земли (85% всей недвижимости по этому направлению — земля без построек) и абсолютный аутсайдер в дачном сегменте — только 3 – 5% от всей недвижимости тракта — дачи.

«Коттеджную направленность» весной этого года продемонстрировал поселок Пивовариха.

— Уникальная близость к городу, возможность проезда на Байкальский тракт, а также существенно более низкие цены, чем по тракту на Листвянку, позволяют находить там загородные дома с очень привлекательными характеристиками, — подчеркивает Максим Ходырев. — А вот 75% покупателей в Хомутово, Карлуке и Мамонах предпочитают земли населенных пунктов без каких-либо строений.

При этом по продаваемым площадям Хомутово — абсолютный лидер. Почти пятая часть всех продаваемых около Иркутска участков сосредоточена именно здесь. В секторе дачных участков самым дорогим остается Байкальский тракт, стоимость дач на нем колеблется в районе 160 – 170 тыс. рублей за сотку. Не меняется цена и на дачи в черте Иркутска — 120 – 125 тыс. рублей. Бюджетный вариант — 40 – 60 тыс. рублей за сотку — можно найти на Качугском и Култукском трактах.

В Мельничной пади цены значительно выше. Развитие коттеджного строительства привело к резкому удорожанию дачных участков. Только за последний год их стоимость поднялась на почти 70% — с 60 до 100 тыс. рублей за сотку. По этому показателю Мельничный тракт уже приблизился к Александровскому, где цены на дачи не менялись несколько лет.

Коррекция по плану

В обозримой перспективе рынок будет развиваться стабильно, уверены аналитики «Invest38». Выравнивание цен продолжится. По бюджетным направлениям, таким как Качугский, Александровский, Култукский тракт, в ближайшие два года произойдет коррекция цен в сторону повышения — с нынешнего минимума 20 – 25 тыс. рублей за сотку до 30 – 35 тыс. рублей. И, наоборот, небольшое понижение ожидается на Байкальском тракте — с 85 до 75 тысяч рублей за сотку.

Катерина Сухих

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (50) Июль - Август 2011 года

• Число просмотров: 1569