Александр Гоцкин, президент иркутской областной гильдии риелторов: — При дефиците предложений неизбежен рост цен. Таким образом, до конца этого года рынок недвижимости вернет свои позиции.

По данным Иркутскстата, в 2010 году в Иркутской области построено 6653 квартиры общей площадью 434,7 тыс. кв. м. в целом объем работ в строительстве вырос на 13,9% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. В Иркутске в прошлом году в разных стадиях строительства находилось около 60 жилых объектов. Но эксперты сомневаются, смогут ли они сейчас удовлетворить все возрастающий спрос на недвижимость, ведь срок ввода в эксплуатацию большинства из них — 2012 год.

— С точки зрения перспектив города — ситуация не самая приятная. Люди хотят жить в комфортабельном новом жилье, а этого жилья и в 2011-м, и в 2012 году будет очень не хватать. Спрос уже на сегодня превышает предложение. Рынок восстанавливается, и цены будут расти. То, что потеряли строители в кризис, они будут возмещать сегодня: например, мы брали кредиты под 22% годовых, их ведь нужно гасить, — в интервью нашему журналу оценила ситуацию на рынке недвижимости одна из руководителей ФСК «Новый город» Галина Кузняная.

2010. СПРОС В ПОГОНЕ ЗА ПРЕДЛОЖЕНИЕМ

В целом события на рынке жилой и коммерческой недвижимости в прошлом году развивались по сценарию, спрогнозированному риелторами еще в 2009-м: плавный рост цен ближе к концу года при падении стоимости некоторых категорий жилья. Наблюдалось увеличение спроса на новостройки, готовность которых, как правило, превышала 80%, или уже сданные, а также на жилье эконом-класса — одно-, двухкомнатные квартиры.

В течение 2010 года рынок серьезно подогревался за счет жилищных сертификатов и ипотечных программ — в кредит приобрели до 70% всех реализованных квартир. По оценкам аналитиков, иркутяне в основном приобретали квартиры для собственного проживания. Однако при этом не забывали оценивать их инвестиционную привлекательность и на случай принятия решения о перепродаже.

— Наибольший спрос наблюдался, как и сейчас, в сегменте недорогого жилья (одно-, двухкомнатные квартиры) в диапазоне от 1,2 млн до 2,5 млн руб., — отмечает президент иркутской областной гильдии риелторов Александр Гоцкин. — Но активный рост стоимости сдерживался отсутствием дефицита предложений — в период кризиса рынок накопил достаточное количество невостребованных объектов. Как результат, предложение превышало спрос. Хотя положительная динамика в сторону увеличения наблюдалась как осенью, так и в настоящее время.

По данным портала RealtyVision.ru, в первой половине года средняя стоимость жилья оставалась стабильной. За небольшим ростом в феврале-марте последовала корректировка, и в мае показатель вернулся к значениям конца 2009 года.

Но уже с середины года зафиксирован стабильный рост. И если в январе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Иркутска составляла 41,73 тыс. руб., то к декабрю она выросла до 44,59 тыс. руб. Рост цен наблюдался в течение последних семи месяцев в среднем на 1% в месяц. Таким образом, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья за год выросла на 6,87%.

ПРАЗДНИЧНОЕ СНИЖЕНИЕ ПЕРЕД СТАРТОМ

Однако за время праздничных каникул жилье в городе незначительно подешевело, что, впрочем, естественно. В то же время, Александр Гоцкин уверен, что цены на наиболее ликвидные объекты на рынке вторичного жилья вернутся к докризисному уровню уже к началу лета 2011 года.

— Если строительные компании не предложат рынку достаточное количество новых привлекательных объектов в сегменте эконом-класса и не вернут доверие граждан, то к концу весны на вторичном рынке будет ощущаться дефицит малометражного жилья, — констатирует эксперт. — Ипотечные деньги постоянно подогревают рынок. К тому же наблюдается тенденция к понижению ставок. Следовательно, число выданных ипотечных кредитов будет расти. А при дефиците предложений неизбежен рост цен. Таким образом, до конца этого года рынок недвижимости вернет свои позиции.

Самым дорогим городом Иркутской области на протяжении всего 2010 года оставался Иркутск. Следом в этом рейтинге и со значительным отставанием — Шелехов (по концу года — 34,86 тыс.руб/кв.м) и Ангарск (32,44 тыс.руб/кв.м).

ШЕЛЕХОВ. 38 – 40 ТЫС. РУБЛЕЙ

Ирина Дрягина, руководитель агентства недвижимости «Шанс»: — Немалую роль в повышении цен в Шелехове сыграла реализация ипотечных кредитных программ.

— Ситуация на рынке недвижимости Шелехова в 2010 году стабилизировалась, — отмечает Ирина Дрягина, руководитель агентства недвижимости «Шанс». — С мая наблюдается рост цен на одно-, двухкомнатные квартиры, который был вызван в основном реализацией государственных жилищных программ. В этот период были выданы сертификаты ветеранам, переселенцам и детям-сиротам. Немалую роль в повышении цен в городе, по словам Ирины Дрягиной, сыграла реализация ипотечных кредитных программ. Как результат поднялись и цены на новостройки.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в Шелехове, по информации местных риелторов, сегодня составляет 38 – 40 тыс. руб. Падение было зафиксировано только на дорогие объекты, которые изначально выставлялись по завышенной цене. В то же время на рынке строящегося жилья наблюдается тенденция к снижению объема предложений. В первую очередь, это связано с тем, что даже замороженные в кризис объекты достроены или находятся на завершающей стадии.

БРАТСК. ЦЕНЫ ОРИЕНТИРУЮТСЯ НА СЕРТИФИКАТЫ

По информации союза риелторов Братска, вторичный рынок, который составляет 95% от всего рынка недвижимости Братска, в 2010 году тоже значительно оживился. Та же, что и в других города региона, активность покупателей за счет ипотеки, сертификатов и материнского капитала дала свои результаты — цены на квартиры поднялись в среднем от 10 до 26%.

— Самый высокий скачок цен произошел на двухкомнатные квартиры, — комментирует Валентина Ступина, вице-президент союза риелторов Братска. — Дело в том, что жилье стали часто приобретать за счет ветеранских сертификатов, а так как стоимость сертификата составляет 1,098 млн руб., то и цена в среднем поднялась до этой цифры.

По наблюдениям Валентины Ступиной, в Братске работает только вторичный рынок, строительство в городе практически не ведется. Соответственно, спрос на недвижимость уже сейчас превышает предложение, что в будущем приведет к росту цен на 10 – 15%.

УСОЛЬЕ. ПЛЮС 13%

Средний рост цен на вторичном рынке Усолья-Сибирского в 2010 году составил 13%.

— Это нормальное поведение рынка недвижимости, — считает Игорь Прудников, гендиректор ООО «Недвижимость Капитал» АН «Народное». — В 2010 году его не лихорадило подъемами и падениями. Основные позиции вторичный рынок Усолья-Сибирского отыграл еще во второй половине 2009 года, когда активно стали работать государственные программы.

По словам эксперта, при высокой активности рынка в прошлом году (практически все агентства недвижимости города увеличили количество проведенных сделок) резкого подъема цен на вторичную недвижимость не произошло. Это объясняется использованием фиксированных денежных средств материнского капитала и ветеранских сертификатов. Снижение ставок по ипотечным кредитам также повлияло на активность усольского рынка. Средняя стоимость квадратного метра вторичной недвижимости в 2010 году составила около 21 тыс. руб.

ИРКУТСК. ОТ ОКРАИН К ЦЕНТРУ

Средние цены на вторичном рынке в Иркутске по-прежнему существенно ниже докризисных значений начала 2008 года. По словам экспертов портала Realty.Irk, стоимость квадратного метра сегодня не дотягивает до них примерно на 30%. Однако Кировский район бьет рекорды: 52 – 54 тыс. руб. за «квадрат». Хотя, как отмечают риелторы, если постараться, типовую однокомнатную квартиру здесь еще можно найти в пределах 2 млн руб. А вот за апартаменты улучшенной планировки придется заплатить никак не менее 3 – 4 млн руб.

За год рост цен в Кировском р-не был незначительным — всего 1,93%. В отличие от Октябрьского и Свердловского районов Иркутска, где средняя цена выросла почти на 6%. Но квартиры там стоят все равно на 5 – 10% дешевле, чем в самом центре: примерно 1,6 – 2 млн руб.

Сильнее всего средние цены выросли в Куйбышевском и Ленинском районах — примерно на 8 – 9%. И если в Ново-Ленино еще можно отыскать предложения по 1,35 млн руб., то в Иркутске-2 дешевле 1,5 млн руб. квартир уже нет. В предместье Рабочем и Жилкино разброс цен приблизительно тот же.

САМАЯ ПОПУЛЯРНАЯ КАТЕГОРИЯ ЦЕН

	Игорь Прудников, гендиректор ООО «Недвижимость Капитал» АН «Народное»: — Основные позиции вторичный рынок Усолья отыграл еще во второй половине 2009 года, когда активно стали работать государственные программы.

— Сегодня основные продажи приходятся на квартиры в ценовой категории полтора-три миллиона рублей, — говорит Александр Гоцкин. — Это связано с определенным средним уровнем дохода иркутян. От него зависит и величина доступного им ипотечного кредита — на уровне 1 – 1,5 млн рублей.

Эксперты также отмечают, что к концу года по реально совершаемым сделкам цены на однокомнатные квартиры почти достигли докризисного уровня. Так стандартная однокомнатная квартира в Октябрьском районе до кризиса стоила 1,7 – 1,8 млн рублей, в начале 2010 года — около полутора миллионов, а уже в ноябре такой объект ушел по цене 1,6 млн руб.

По данным аналитики портала RealtyVision.ru, наибольшей популярностью на вторичном рынке пользуются двухкомнатные квартиры в панельных домах. Далее идут квартиры любой площади в кирпичных домах (16,5 – 18,5% спроса) и уже за ними трехкомнатные квартиры в панельных строениях (14,6%).

В свою очередь на рынке новостроек цены, напротив, снижались. Так в течение 2010 года стоимость квадратного метра составляла 36,6 тыс. руб. К декабрю она опустилась на 3,27%.

Однако покупателей часто волновал не столько вопрос цен на новое жилье, сколько будет ли завершен объект в назначенный срок и достроят ли его вообще.

ВМЕШАЮТСЯ ЛИ СТРОИТЕЛИ?

Итак, заключают эксперты «Капиталиста», в условиях дефицита вводимого в эксплуатацию жилья в ближайшие год-два рост цен на рынке недвижимости продолжится. Сумеют ли строители повлиять на такую ситуацию?

По статистике, которая имеет известные погрешности, в 2010 году в Иркутской области жилье вводилось в строй во всех муниципальных образованиях, за исключением Баяндаевского и Мамско-Чуйского районов. Правда, к примеру, в Усольском районе за это время появилась лишь одна новая квартира.

Столь незначительные масштабы жилищного строительства объясняются тем, что на многих территориях возведением жилья занимается исключительно само население, за собственный счет и с помощью кредитов.

Но ситуацию обещают исправить в ближайшие годы. Один из вариантов: к 2015 году в Иркутском, Ангарском и Шелеховском районах, а также в Братске и Тайшете планируется построить 20 крупных малоэтажных поселков.

Кстати, вблизи Иркутска уже идет строительство четырех таких объектов, общей проектной площадью более 700 тыс. кв. м. Поселки относят к категории социальных. А вообще планируется, что объемы ввода жилья в Иркутской области в течение ближайших пяти лет должны возрасти в два раза — с 602 тыс. в 2010 году до 1250 тыс. кв. м в 2015-ом.

Лишь бы увеличению объемов строительства не помешали такие факторы, как административные барьеры при выделении земельных участков и отсутствие схем территориального планирования и генпланов населенных пунктов, озвучивают свои опасения депутаты Заксобрания Иркутской области.

 

Рынок недвижимости Иркутска и Иркутской области
Средние цены на жилую недвижимость в основных городах региона и Иркутска, руб./кв.м.
Новостройки Иркутска
Свердловский	32 952,38
Октябрьский	42 074,73
Кировский
Ленинский	35 500,00
Куйбышевский	38 615,07
Вся информация получена непосредственно от строительных компаний. Для анализа использованы данные о новостройках, цены по которым были обновлены в период с 01.01.2011 по 31.01.2011.
Вторичный рынок Иркутска
Свердловский	43 737,65
Октябрьский	47 350,09
Кировский	54 242,87
Ленинский	39 110,05
Куйбышевский	41 179,47
Для анализа использовались объявления из рубрики «Недвижимость» газеты «Все объявления Иркутска» за период с 1 по 31 января 2011 года.
Вторичный рынок Иркутской области
Ангарск	32858,10
Байкальск	21007,02
Братск	23736,24
Иркутск	45188,16
Слюдянка	24489,25
Шелехов	35697,85
Данные о ценах получены на основе анализа общей базы агентств недвижимости Иркутской области, использующих программу RealtyRuler (агентств — 120, объектов — 8654, актуальность базы данных — 07.02.2011).
Источник: RealtyVision.ru

 

Катерина Сухих

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (46) Февраль - Март 2011 года

• Число просмотров: 1639