Михаил Грохольский, генеральный директор АН «Наш дом»: — Правовые аспекты оформления права собственности на недвижимость в Европе, в принципе, везде идентичны. Это не Малайзия и не Таиланд, где свое понимание законодательства.

В 2009 году количество сделок по зарубежной недвижимости значительно сократилось в связи с тем, что часть рынков оказалась неинтересна покупателям из-за нестабильности и высокого падения цен. Другие же — наоборот, были очень привлекательны в плане надежности, но не оправдывали ожиданий из-за дороговизны объектов. В растерянности российские частные инвесторы не знали что предпочесть, чтобы не прогореть. Но в настоящее время появилась определенность, в связи с чем активизировался и спрос.

За прошедшие полтора года поменялась пятерка стран-лидеров по продажам объектов и изменились основные характеристики спроса. Аналитики компании «Миэль» отмечают, что в настоящее время увеличилась средняя стоимость сделки, возобновился спрос на инвестиционные проекты и объекты на стадии строительства. Также клиенты стали более информированы при выборе страны и объекта недвижимости.

ТРЕНДЫ МЕСТНОГО РЫНКА

В Иркутске массовый интерес к рынку зарубежной недвижимости среди покупателей проявился с опоздание лет в пять в сравнении с центральными регионами России. Первые специализированные агентства недвижимости и местные представительства зарубежных девелоперов начали работу в середине 2008 года.

В то время в Иркутске стали активно предлагаться объекты за рубежом, среди основных направлений — Болгария, Кипр, Тайланд, США и коммерческая недвижимость в Китае. Первые реальные сделки пришлись на начало кризиса.

В 2009 году местный рынок повторил сценарий российского: растерянность и отсутствие спроса со стороны инвесторов, в связи с чем большинству игроков пришлось уйти, так и не начав активную деятельность. Зато те, кто остался, не только закрепили свои позиции, но и расширили базу по объектам, географию предложений и увеличили количество предлагаемых услуг. Например, у иркутян теперь появилась возможность взять ипотеку в зарубежном банке, оформив все документы, не выезжая из Иркутска. Особенность зарубежной ипотеки в том, что она дешевле: от 4,25% годовых при первоначальном взносе в 30%.

Разнообразие по странам, предлагаемым объектам и услугам пришлось как нельзя кстати: в конце этого года у иркутян проснулся инвестиционный интерес к зарубежной недвижимости. Активность спроса прослеживается по увеличению количества запросов на объекты и оформлению кратковременных туров за рубеж с целью возможной покупки недвижимости.

По словам генерального директора агентства недвижимости «Наш дом» Михаила Грохольского, акцентировать внимание стоит на двух странах — Болгарии и Кипре, хотя они — совершенно разные. Одна — аграрная, с невысоким прожиточным уровнем, вторая — более дорогая.

— На Кипре дорогая недвижимость, и общее количество сделок за два года единично, — говорит Михаил Грохольский. — В ноябре мы организовали туда ознакомительную поездку для семи клиентов. Двое из них после приобрели там недвижимость. Болгария более популярна: с октября 2009 года за год только в нашей компании недвижимость на черноморском побережье купили более десяти человек.

Болгария

ЖИТЬ ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В ИРКУТСКЕ

Рынок недвижимости Болгарии был значительно перегрет иностранными инвесторами. Но в 2010 году болгарская недвижимость упала в цене, в среднем, на 10%. По прогнозам, снижение может продолжиться до конца года.

Однако, по мнению экспертов, признаки восстановления рынка, правда, пока в городской черте, есть. В курортной зоне недвижимость продолжает дешеветь. Но и здесь комплексы на первой береговой линии с хорошей инфраструктурой и большой степенью готовности в цене не потеряли.

 Эксперты советуют обратить внимание на то, что даже учитывая серьезное падение в кризис, за десять лет болгарская недвижимость выросла в цене в четыре раза. Есть ли у инвестирования в эту страну минусы? По словам президента одной из иркутских туристической компании Александра Амбросова, при всей привлекательности большой минус — географическая удаленность от Иркутска.

С этим связано как раз то, что занимая первое место по спросу в Москве и центральных регионах России, среди местных покупателей — эта страна далеко не лидер. Клиенты с деньгами для инвестиций выбирают страны, где недвижимость имеет больший уровень доходности и надежности, а для отдыха — те страны, куда недалеко добираться из Иркутска.

Более 35 иркутян приобрели жилье в Болгарии. Некоторые — продав старую дачу в окрестностях Иркутска

Но, по мнению других экспертов, плюсы для покупателей из нашего региона все же весомее. К примеру, в Болгарии можно купить новое комфортабельное жилье по ценам вторичного старой постройки в Иркутске. Также добавляют привлекательности мягкий климат, близкая культура (страна славянская, и более 60% ее граждан говорят по-русски — Авт.), возможность оформления недвижимости в собственность и что немаловажно — невысокий прожиточный минимум. В Болгарии жить дешевле, чем в Иркутске.

— Цены там очень привлекательны, — комментирует Михаил Грохольский, — по сравнению с городами, в которых мы отдыхаем в России — Сочи, Геленджик, Анапа. К примеру, в Болгарии можно купить недвижимость от 34 тыс. рублей за квадратный метр — на Черноморском побережье с чистовой отделкой. Недавно оттуда поступило довольно интересное предложение: квартиры-студии в действующем комплексе по цене 28 – 35 тыс. евро. Годовой доход, который может приносить это жилье, составляет около трех тыс. евро. Дома обойдутся в 20 – 80 тысяч евро. Кстати, в этом году люди больше интересуются именно этими объектами недвижимости. В целом, за то время, что наша компания работает с Болгарией, более 35 иркутян приобрели там жилье.

Что примечательно, одними из первых покупателей болгарской недвижимости стали иркутские семейные пары пенсионного возраста, продавшие дачи в окрестностях города и купившие второй дом на черноморском побережье. Кстати, пенсионерам страна предлагает вид на жительство. Для этого достаточно иметь пенсию, недвижимость и счет в банке.

Тайланд

ПОСТРОИТЬ ДОМ В КУРОРТНОЙ ЗОНЕ

Эта страна — пример стабильного спроса, который не падал даже в кризис. Мотивация покупки недвижимости в Тайланде среди иркутян — шаговая доступность курортных зон, невысокие цены (на квартиры они сопоставимы с иркутскими, на дома — ниже), сезон круглый год, экология без проблем, минимальная разница в часовых поясах, а также очень низкий прожиточный минимум (в среднем 7,5 тыс. рублей в месяц на человека).

 Учитывая, что турпоток в Тайланд ежегодно растет, и в 2010 году он увеличился в сравнении с кризисным 2009 годом на 60 – 80%, инвестиционная привлекательность покупки недвижимости в этой стране достаточно велика.

Недвижимость можно купить для собственного пользования и для сдачи в аренду. У иркутян спросом пользуется ликвидная недвижимость. К слову сказать, во время кризиса она не потеряла в цене. Снизились по стоимости только те объекты, которые и до кризиса не продавались.

Кстати, в январе 2011 года один из иркутских застройщиков совместно с тайландскими партнерами специально для российских покупателей начинает там строительство жилья. Квартиры для иностранцев будут оформляться в собственность. На стадии проекта стоимость 1 кв.м квартиры составляет 47 – 51 тыс. рублей. В дальнейших планах еще три аналогичных проекта.

Для покупателей домов с земельными участками работает другая схема: земля реализуется через тайскую резидентскую компанию, на которую официально оформляется земельный участок. Иностранный гражданин, как инвестор отдельно взятого объекта, является в данной компании соучредителем.

6 000 000 руб примерная стоимость строительства дома с бассейном на 4,5 сотках курортной земли в Таиланде

Как отмечает Александр Амбросов, имеющий опыт продажи недвижимости в Тайланде, инвестиционный климат этой страны достаточно мягкий для иностранцев несмотря на ряд ограничений, поэтому риски минимальны. Более того, там государство ответственно относится к правам собственников. Впрочем, как и в других зарубежных странах.

Если вернуться к вопросу цены, то в Тайланде можно построить дом с бассейном и парковкой в курортной зоне на земельном участке в 4,5 сотки за 5 – 6 млн рублей. Преимущества тайской недвижимости еще и в том, что в случае необходимости ее легко продать. Средний срок экспозиции объекта две недели. Учитывая, что турпоток увеличивается ежегодно, расширяется расписание авиакомпаний и их предложения по Тайланду, инвестиционная привлекательность покупки тайской недвижимость высока.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 9 (45) Декабрь 2010 - Январь 2011 2010 года

• Число просмотров: 1488