Основные и причем устойчивые тенденции текущего полугодия — рост цен, увеличение спроса, его постоянство и ажиотаж на ликвидные варианты. И, как отмечают эксперты, если банки продолжат развивать ипотечные продукты, то к концу года цены по востребованным одно-, двухкомнатным квартирам вернутся к докризисному уровню.

ИРКУТСК. СПРОС УСТОЙЧИВЫЙ, ДЕФИЦИТА НЕТ

Александр Гоцкин президент иркутской гильдии риэлторов: — Можно смело говорить о восстановлении рынка после кризиса, поскольку спрос на жилье устойчивый и не связан с сезонностью или другими временными факторами.

Увеличение спроса и заметный рост цен на вторичном рынке в областном центре наблюдается с августа 2010 года. Самое востребованное жилье — одно-, двухкомнатные квартиры, поскольку они приемлемы по цене и укладываются в уровень стандартного ипотечного кредита, доступного горожанам.

Как утверждает президент иркутской гильдии риэлторов Александр Гоцкин, уже можно смело говорить о восстановлении рынка недвижимости после кризиса, поскольку спрос на жилье устойчивый и не связан с сезонностью или другими временными факторами. В настоящее время сезонность вообще не типична для рынка недвижимости — кризис сгладил эти колебания.

Пока предложений достаточно и их количество преобладает над спросом. Покупатель по-прежнему чувствует себя комфортно, выбирая лучшие предложения, дефицита нет даже по ликвидным вариантам. Особенно в выигрышной ситуации клиент с наличными деньгами. Для таких покупателей продавцы готовы уступить до 5 – 10% цены (по крупным сделкам). Хуже обстоят дела в сегменте неблагоустроенного жилья в деревянных домах. Спрос на них по-прежнему невелик. Сохраняются предложения на уровне 20 тыс. руб. за «квадрат», но и они неинтересны потенциальным покупателям. Э то можно связать с тем, что основной объем денег на рынке — ипотечные кредиты, а банкам невыгодно кредитовать столь рискованные и неликвидные объекты.

Квартиры с тремя и более комнатами так же еще не вернули себе докризисный уровень спроса. Зачастую они если и продаются, то с хорошим дисконтом. То же касается и объектов элитной недвижимости — коттеджей, таун-хаусов.

КРИЗИС СГЛАДИЛ ГЕОГРАФИЧЕСКУЮ РАЗНИЦУ

Кризис существенно сгладил ценовую разницу, зависящую от места расположения объекта. В Иркутске традиционно существовала значительная ценовая градация по районам: жилье с аналогичными параметрами в центре и в отдаленных спальных районах города (Ленинский, Синюшина гора и т.п.) могло различаться по цене на 20 – 30%.

Сейчас ситуация по районам изменилась, а разница в ценах заметно уменьшилась: практически все варианты, вне зависимости от географии места, находятся в одинаковом ценовом диапазоне с разницей всего в 10 – 15%.

В 2009 году, по подсчетам экспертов, цены на недвижимость просели на 30%, а в элитном сегменте и коммерческой зоне — на 40%. В настоящее время благодаря росту активности на рынке, возвращению банковских ипотечных программ, появлению признаков стабильности в экономике цены на недвижимость устойчиво растут, отыграв уже до половины падения. По наиболее спросовым вариантам (одно-, двухкомнатные квартиры) возможен выход на докризисный уровень еще до конца года.

Сегодня основные продажи приходятся на квартиры в ценовой категории 1,5 – 2 млн руб. Э то связано с определенным средним уровнем доходов иркутян, от которого зависит и величина доступного им ипотечного кредита: на уровне 1 – 1,5 млн руб. В сумме с собственными средствами (20 – 30% от цены приобретаемой квартиры — по условиям банка) это выводит нас на указанную ценовую категорию.

Экспозиция объектов на рынке в случае оптимальной цены составляет около одного-двух месяцев.

ПЕРЕЖИВАНИЯ ПРОДАВЦОВ МЕШАЮТ ЦЕНАМ

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Средние цены на жилую недвижимость в основных городах региона, октябрь 2010 г., руб./кв.м.
Ангарск	29 398,7
Иркутск	43 846
Кировский	52 387,7 (-2%*)
Октябрьский	46 073,9 (+0,4%)
Свердловский	43 204 (+0,61%)
Куйбышевский	40 885,4 (+0,95%)
Ленинский	38 427,6 (+0,57%)
Шелехов	34 540,8
Слюдянка	24 147,2
Братск	23 473,6
Байкальск	21 225,2
— изменение средних цен относительно значений предыдущей недели
Данные получены на основе анализа 2540 объявлений из газеты «Все объявления Иркутска», опубликованных в период с 18 по 24 октября 2010 года. Анализ цен по рекламным объявлениям дает завышенные средние цены (см. основной текст — прим. «Капиталиста»).
Данные получены на основе анализа общей базы агентств недвижимости Иркутской области, использующих программу RealtyRuler (агентств — 81, объектов — 5962, актуальность базы данных — 25.10.2010).
Источник: RealtyVision.ru

Вообще на стоимость, а следовательно, на сроки экспозиции квартир, утверждают участники иркутского рынка недвижимости, сильно влияет некий внутренний барьер у продавцов. На протяжении 16 лет цены на недвижимость неуклонно росли, набирая в среднем 10 – 20% в год. И случился кризис. Продавцы тяжело пережили падение цен и на восстанавливающемся рынке пытаются установить максимально возможную — докризисную цену. Но предложение превышает спрос, и из-за этого квартиры по завышенным ценам дольше находятся в продаже либо вообще неинтересны покупателям. Продавцу, как правило, необходимо время (2 – 3 недели), чтобы понять: рынок еще не тот, что был раньше. И если у него действительно есть необходимость продать квартиру, он вынужден снижать стоимость до уровня спросовой цены.

В среднем, агентства заключают договор с продавцом на три месяца. Как правило, этого достаточно, чтобы реализовать объект при условии определенной гибкости в определении стоимости объекта в период действия договора.

Вообще, на настоящем этапе продавцов можно разбить на две категории: одни действительно имеют желание продать недвижимость сейчас по сложившейся на данный момент рыночной цене. Не оглядываясь на уровень прошлых лет, они изучают рынок, следят за ситуацией, прислушиваются к мнениям специалистов и взвешенно подходят к ценообразованию, назначая оптимальную цену. Как правило, результат — успешная продажа.

Вторая категория продавцов — те, кто не готов смириться со своими якобы убытками. И, опираясь на воспоминания о докризисных ценах и на свои завышенные ожидания, выставляют объект по завышенным ценам.

В связи с этим разброс цен по предложениям, выставленным в открытом доступе, достигает 300 – 500 тыс. за объект. Поэтому анализ цен по рекламным объявлениям дает завышенные средние цены — это вновь приводит к необоснованному росту цены.

Как прогнозирует президент иркутской гильдии риэлторов, к концу года рынок останется активным, цены будут расти. И если строительные компании не предложат рынку и не начнут позиционировать новые объекты в сегменте эконом-класса, то к весне на вторичном рынке ощутится дефицит малометражного жилья. Рынок подогревают и ипотечные деньги. Если банки и дальше будут активны со своими предложениями, то к середине 2011 года рынок недвижимости вернет свои позиции.

ШЕЛЕХОВ. ЖИЛИЩНЫЕ ПРОГРАММЫ ПОДОГРЕВАЮТ СПРОС

На рынке недвижимости Шелехова ситуация стабилизировалась. Как отмечает директор шелеховского агентства недвижимости Ирина Дрягина, с мая наблюдается рост цен на одно-, двухкомнатные квартиры, который был вызван, в основном реализацией государственных жилищных программ. В этот период были выданы сертификаты ветеранам, переселенцам и детям-сиротам. Немалую роль в повышении цен сыграла реализация ипотечных кредитных программ. Также поднялись цены на новостройки, поскольку большая часть покупателей, имеющих наличные деньги, хотели бы купить квартиру именно на первичном рынке.

На рынке строящегося жилья наблюдается тенденция к снижению объема предложения. В первую очередь, это связано с тем, что даже замороженные в кризис объекты достроены или находятся на завершающей стадии. Возведение нового объекта в 3-м микрорайоне города осуществляет завод «ЖБ И», но месторасположение объекта не столь ликвидное, как, например, 4-й квартал, где квартир на продажу уже не осталось.

Падение цен зафиксировано только на дорогие объекты, которые изначально выставлялись по завышенной цене. Средний уровень стоимости квартир на сегодняшний день составляет 36 – 38 тыс. руб. за кв. м.

— Срок экспозиции квартир на рынке зависит от правильной оценки и мотивации продавца, — отмечает Ирина Дрягина. Традиционно осенью растет спрос на земельные участки и загородные дома. В связи с этим цены на загородную недвижимость немного повысились. Имеющиеся предложения полностью удовлетворяют существующий спрос.

На рынке загородной недвижимости активными покупателями являются жители Ангарска и Иркутска, это связано с завершением строительства объездной автодороги М 53 «Байкал» вокруг Иркутска, вдоль объездного участка которой расположены живописный поселок Пионерск, села Баклаши и Введенщина. Удобная транспортная доступность и невысокая, по сравнению с иркутскими загородными поселками, цена делает эти земли привлекательными для жителей областного центра и ангарчан.

Кроме того, отмечают шелеховские риэлторы, проявилась тенденция обмена квартир на жилые дома с земельными участками.

АНГАРСК. ЛИДЕРЫ РЫНКА — ДВУХКОМНАТНЫЕ КВАРТИРЫ

По словам директора ангарского агентства недвижимости Александра Рыжанкина, рынок жилой недвижимости Ангарска сейчас достаточно активный, цены растут, спрос постоянен. Средний срок экспозиции квартир — один месяц. Варианты в хорошем районе по оптимальной цене и со всеми документами уходят с рынка еще быстрее.

Александр Рыжанкин директор ангарского агентства недвижимости: — «Докризисной» ипотеки, когда кредиты выдавались всем подряд, больше не будет. Ипотечный клиент стал более надежным, соизмеряет свои возможности.

В кризис цены в Ангарске снизились на треть. С августа 2010 года начался заметный рост: сейчас, как и в Иркутске и Шелехове, они уже отыграли назад больше половины своего падения.

К примеру, осенью 2008 года двухкомнатные «хрущевки» площадью 45 кв. м стоили около 1,5 млн руб. В кризис их можно было купить уже за 1,1 млн руб., а то и ниже. В настоящее время цены поднялись до уровня 1,35 млн руб.

Основной спрос приходится на двухкомнатные квартиры, так как большинство сделок — обменные варианты с меньшей площади на большую.

Покупательскую способность обеспечивают ветеранские сертификаты, материнский капитал, ипотека. На обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную при небольших вложениях собственных средств хватает суммы материнского капитала. Также и с ветеранскими сертификатами, сумма которых превышает 1 млн руб. По сертификатам покупают и иркутские клиенты, инвестирующие в ангарскую недвижимость, поскольку за 1,98 млн руб. вариантов в Иркутске нет.

В настоящее время в Ангарске выдают ипотечные кредиты несколько банков. Но лучшие условия по доступности кредитов только в трех из них — они и обеспечивают основной приток денег на рынок недвижимости.

На новостройки особого спроса нет, да и объектов новых не появляется. К концу года прогнозируется дальнейший рост спроса за счет ипотечных кредитов, а вслед за ними и рост цен. Однако, как отмечает Александр Рыжанкин, больше не будет той «докризисной» ипотеки, когда кредиты выдавались всем подряд. Сейчас заемщики с большей степенью ответственности подходят к приобретению квартиры в кредит, выбирают лучшие условия и соизмеряют свои возможности. Ипотечный клиент стал более надежным.

В кризис на продажу оказались выставленными немало квартир, заложенных у банков, многие из этих вариантов до сих пор ищут новых хозяев. Причина — высокие цены, ведь большинство данных квартир покупалось в ипотеку в пик роста рынка и порой по завышенным ценам. Сейчас в базе данных еще нереализованных выставленных на продажу есть квартиры по цене в два раза превышающие нынешнюю рыночную стоимость. Продажа таких ипотечных квартир в будущем возможна только при условии снижения существующей цены или роста рыночной.

УСОЛЬЕ-СИБИРСКОЕ. НОВОСТРОЕК НЕТ, ПОЯВЛЯЕТСЯ ИНТЕРЕС К ЗЕМЛЕ

— На рынке недвижимости Усолья-Сибирского с весны этого года также наблюдается оживление, но активности нет, — отмечает директор агентства недвижимости Владимир Аханов, — хотя динамика по росту цен положительная. В кризис цены потеряли до 30%, но сейчас постепенно рынок восстанавливается. Спрос обеспечивают ветеранские сертификаты, деньги материнского капитала и реанимация ипотечного кредитования. Нарасхват двухкомнатные квартиры на втором-третьем этажах (по ветеранским сертификатам) и самое дешевое жилье — комнаты в малосемейных общежитиях (на деньги материнского капитала).

Основной же спрос приходится на предложения по недорогому жилью, поскольку доходы усольчан не увеличились — градообразующие предприятия на грани выживания и улучшения экономической ситуации в городе не предвидится, отмечают риэлторы.

Новостроек в городе нет, основной оборот — на рынке вторичного жилья. Хотя среди частных инвесторов появляется интерес к земельным участкам и коттеджному строительству. У же стартовал один из таких проектов, и, судя по тому, что планируется застройка второй очереди участка, интерес среди потенциальных покупателей есть, даже несмотря на высокие ценники за квадратный метр малоэтажки. По прогнозам Владимира Аханова, к декабрю цены на ликвидные варианты должны достигнуть докризисного уровня.

Среди основных покупателей недвижимости работники действующих предприятий и госслужащие, также много пенсионеров из Ангарска которые продавая свое дорогое жилье, переезжают в Усолье-Сибирское и покупают аналогичное жилье по более низким ценам.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 8 (44) Ноябрь - Декабрь 2010 года

• Число просмотров: 1453