Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Исследование

В ФОКУСЕ ВНИМАНИЯ: ОТЗЫВЫ ПОКУПАТЕЛЕЙ

ПРОДУКТОВЫЙ РИТЕЙЛ ХОЧЕТ МЕНЯТЬСЯ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Коммерческая недвижимость

Понаперестроили

Пустующие офисы занимать некому

Ну не бывает у нас так, чтобы всего было в норму. Еще четыре года назад в Иркутске наблюдался острый дефицит офисных площадей, о чем наш журнал писал не раз. С 2008 года ситуация кардинально изменилась, и теперь наоборот — предложение превышает спрос. И даже небольшое посткризисное оживление в экономике делу пока не помогло. Зато выбор коммерческой недвижимости теперь такой, о котором еще несколько лет назад можно было только мечтать.

 
    

Юрий Винников управляющий объектами недвижимости ООО «Дом Плетюхина»

— При выборе офиса клиенты обычно на одно из первых мест ставят месторасположение. Цена, площадь, наличие парковки учитываются потом.

За последние годы панорама Иркутска заметно преобразилась: разноэтажные сооружения из стекла и бетона и с навесными фасадами изменили устоявшуюся десятилетиями нехитрую панельно-кирпичную доминанту города. По разным оценкам, сейчас в Иркутске в эксплуатации не менее 85 офисных зданий разной классности, причем два десятка из них введены в последние пару лет. Эксперты отмечают: количество качественных площадей относительно 2007 года увеличилось в десять раз.

В данное время сумма действующих офисных площадей в Иркутске равна примерно 320 тыс. кв. метров. А если к этой цифре добавить объекты, расположенные в жилых домах, то есть около 500 бывших квартир, то это к общей сумме прибавит еще 35 тыс. кв. м. Плюс новостройки, где первые этажи традиционно сразу предусмотрены под коммерческое назначение — еще 50 – 60 тыс. кв. м. И все эти объемы — под нужды местных предпринимателей.

ПРЕДКРИЗИСНЫЙ БУМ

Бывшие квартиры, площади в реконструированных зданиях институтов и цехах заводов — еще несколько лет назад любое помещение находило своего арендатора или покупателя, так как выбирать было особо не из чего.

Осознавая высокий спрос и планируя будущие прибыли, строительные компании в 2006 – 2007 годах запустили ряд проектов деловых центров, которые подошли к моменту сдачи как раз в самый разгар кризиса. В этот же период, констатировали аналитики, начался настоящий офисный бум: в эксплуатацию ввели несколько новых крупных многоэтажных бизнес-центров, первые этажи новостроек в массовом порядке отдавались под офисы. Нарастала и волна перепрофилирования жилых квартир на первых этажах в коммерческую недвижимость. Причем теперь нередко хозяева не продавали жилье фирмам под офисы, а сами его переводили в нежилое, перестраивали и сдавали в аренду.

Но вскоре бизнес-активность резко упала. Экономить в первую очередь предприниматели решили на еще недавно планируемом расширении площадей. И многие переезды в новые более просторные помещения так и не состоялись.

Как заметила вице-президент Союза риелторов Иркутской области Наталья Комиссаренко, на сегодняшний день в Иркутске не существует столько компаний, чтобы покрыть офисный переизбыток. А директор агентства недвижимости «Оранж» Владимир Герасимов отмечает, что спрос сейчас начинает активизироваться, но только в сегменте аренды офисной недвижимости.

Продажа офисов по-прежнему идет крайне сложно, процент сделок единичен.

УБЕЖДЕНИЕ БОГАТЫМ ВЫБОРОМ

У арендатора появился богатый выбор как по цене, так и по качеству. Именно он в компании с кризисом убедил собственников офисной недвижимости пойти на снижение цен и более льготные условия оплаты, чтобы хотя бы не потерять имеющихся квартирантов.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ АРЕНДЫ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ИРКУТСКЕ ПО ОКРУГАМ, ИЮЛЬ-АВГУСТ 2010 Г., РУБ./КВ. М/В МЕС.

Ленинский

320

Свердловский

500

Куйбышевский

400

Кировский

700-750

Октябрьский

500

Приведенные данные могут отличаться от средних цен по городу, публикуемых другими источниками. Однако порядок цен и отмечаемые тенденции у всех экспертов схожи

415 кв. м — общая площадь действующих офисных площадей

На сегодняшний день неликвидным считается лишь тот объект, который переоценен. Вот, казалось бы, не может быть спроса на офис в деревянном доме в центре города, без парковки. Но 300 рублей за квадратный метр, наличие стола и стула, телефона — и даже здесь арендатор найден.

— При выборе офиса клиенты обычно на одно из первых мест ставят месторасположение, потом уже учитываются другие факторы — цена, площадь, дизайн, наличие парковки и т.п. Для одних приемлем только центр, для других подходит Свердловский округ, для третьих — Ново-Ленино, — считает управляющий объектами недвижимости ООО «Дом Плетюхина» Юрий Винников. Однако другого мнения придерживается руководитель отдела коммерческой недвижимости АН «Тысячелетие» Илона Толстоухова. По ее мнению, ушли в прошлое те времена, когда любое помещение могло удовлетворить запросы покупателей офисных площадей.

— Сегодня в приоритете те объекты, которые отличаются дизайном, развитой инфраструктурой и обязательно имеют удобную парковку, — говорит она. — Несмотря на большое количество предложений, на практике оказывается, что найти в городе офис, отвечающий всем современным требованиям, очень сложно. Иркутск пока значительно уступает по качеству предлагаемых офисных площадей даже региональным центрам Сибири, не говоря уже о предложениях Москвы. К тому же на сегодняшний день, к сожалению, не сложился институт профессиональных управляющих компаний, предоставляющих качественный комплекс услуг в бизнес-центрах.

Эксперты сходятся в одном: по сравнению с докризисным периодом спрос сегодня в основном на небольшие площади — от 15 до 100 кв. м. А вот крупные площади занимаются достаточно редко.

ЭКОНОМ ПО-ПРЕЖНЕМУ ВПЕРЕДИ

На сегодняшний день в Иркутске преобладают офисы эконом-класса. Площадей, которые можно отнести к премиум-классу «В» — всего 20 – 30%. Офисов класса «А» — это новейшие офисные комплексы с высоким качеством отделки, соответствующие международным стандартам, в областном центре нет. Классу «В» отвечает Байкалбизнесцентр, к классу «В+» относятся БЦ «Терра», «Такота», «Академический», к «В–» — «Ладога».

Зато зданий других категорий в городе предостаточно. Например, класс «С» — бывшие НИИ, производственные предприятия, приспособленные под деловые центры. Класс «D» — офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями. Класс «E» — помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов, т.е. переоборудованные цокольные этажи, квартиры в жилых домах. Большую часть иркутского рынка офисной недвижимости занимают как раз последние два типа офисов эконом-класса.

— Естественно, наличие офиса в современном бизнес-центре высокого класса подчеркивает престиж и самостоятельность компании, но предложений «топового» уровня в Иркутске, который удовлетворил бы немногочисленный пул крупных и платежеспособных клиентов, как на практике оказалось, нет. Поэтому можно сказать, что Иркутск довольствуется тем, что есть — эконом-сегментом, — комментирует Илона Толстоухова.

МЯГКОЕ ПАДЕНИЕ

В конце 2008 года началось снижение стоимости квадратного метра во всех сегментах коммерческой недвижимости. В ряде объектов как на первичном, так и на вторичном офисном рынке наблюдалось снижение цен на 50 – 60%. Это коснулось, прежде всего, устаревших административных зданий и офисных центров, построенных без учета современных требований. В среднем же корректировка цен произошла на 30 – 40%, говорят эксперты.

Сейчас в Иркутске в эксплуатации не менее 85 офисных зданий разной классности, причем два десятка из них введены в последние пару лет

Снижение в сегменте аренды сегодня по сравнению с ценами сентября 2008 года составляет порядка 30 – 40%. По абсолютному показателю это цены уровня конца 2006 года. Менее всего арендные ставки снизились в Ленинском районе, скорее всего, потому, что изначально были не так сильно завышены, как ставки на офисы в центре.

По оценкам маркетолога-аналитика Татьяны Галущенко, рынок коммерческой недвижимости в 2010 году пребывает в стадии стагнации, характеризующейся незначительными ценовыми колебаниями от месяца к месяцу. Это касается как рынка продажи, так и рынка аренды офисных помещений. К примеру, за июнь средняя стоимость продажи офисов в Иркутске снизилась относительно предыдущего месяца на 3,8%, однако в июле цена восстановилась, увеличившись на 3,7%. Арендные ставки, напротив, в июне подросли на 4%, в июле же цена аренды снизилась на 5%.

В общей сложности минимальные цены на продажу офисных помещений на текущий момент составляют 10 – 13 тыс. рублей за «квадрат». Как правило, это помещения в цоколе в зданиях с далеко не самым удачным расположением. Максимальные цены продаж достигают 200 – 310 тыс. руб./кв.м. Это помещения на первых этажах зданий, расположенных на центральных улицах города, которые могут быть приспособлены также для торговли.

Относительно аренды офисов можно отметить, что для Кировского района Иркутска на текущий момент характерна ставка 700 – 750 руб./кв.м. в месяц — самая высокая по городу, а для Ленинского средняя — 320 рублей. При этом минимальные арендные ставки составляют 200 – 300 рублей. Максимальные достигают 1500 рублей за кв. м. За такую цену сдается помещение на бульваре Гагарина (первый этаж, отдельный вход, хороший ремонт, выполнена разводка сетей и т.д.).

В целом, стоимость квадратного метра зависит, в первую очередь, от месторасположения. Если вести речь об офисах на первых этажах в центре города, то цена будет зависеть даже от того, на какой улице находится офис. В бизнес-центрах цены могут варьироваться в среднем от 500 до 900 рублей за квадратный метр. Точную цену назвать сложно, поскольку чаще всего, как утверждают эксперты, она договорная.

СВОБОДНОЕ МЕСТО ПУСТО БЫВАЕТ

   

Наталья Комиссаренко вице-президент Союза риелторов Иркутской области

— В Иркутске не существует столько компаний, чтобы покрыть офисный переизбыток.

    

В настоящее время занято примерно 60 – 70% офисных площадей во всех районах. Достаточно много свободных площадей в Октябрьском районе — в новостройках в нижней Лисихе, по улицам Советской и Пискунова, в бизнес-центрах «Зенит», «Зеон», «Такота», ББЦ. Несмотря на то, что Октябрьский округ пользуется спросом, вакантные предложения, по данным Юрия Винникова, там есть.

Есть свободные офисы в Куйбышевском районе за Ушаковкой. Вакантны площади в Свердловском округе.

К примеру, в «Академическом» «Капиталисту» заявили, что «все офисы проданы, так что в аренде не нуждаемся. Количество офисов не считали: их по 17 на каждом из десяти этажей». Однако информированный источник сообщил, что собственник часто дает неверную информацию, чтобы сохранить репутацию. В самом начале открытия бизнес-центр имел всего трех арендаторов. Сейчас, конечно, их стало больше. Бизнес-центр имеет неплохие шансы на заполнение из-за выгодного расположения — в ближайшей округе нет конкурентов.

Свободные площади есть в Кировском районе, где сосредоточено больше всего офисов, — в «Европлазе», БЦ «Терра», новых офисных центрах в районе старого ангарского моста, на улице Горького.

— Свободные офисы есть в специализированных бизнес-центрах, практически в каждой новостройке на первых этажах, не говоря уж о мелких помещениях, адаптированных под офисы, — комментирует Наталья Комиссаренко.

По оценкам участников рынка, переизбыток офисных площадей продлится как минимум до конца 2010 года, а если реально смотреть на вещи — до конца 2011-го, а то и 2012 года. Либо рынок урегулируется со временем сам, когда, скажем, появятся новые направления бизнеса, которые покроют пустующие пространства.

Что касается цен, то они вырастут не более чем на 5% до конца года или будут снижаться, но незначительно.

— К сожалению, в Иркутске нет возможности вести статистику чистого поглощения офисных площадей, так как информация со стороны собственников часто закрыта, — подводит итог Илона Толстоухова. — Но ситуация на рынке офисной недвижимости все же отличается от той, что наблюдалась год назад, когда объем сделок в этом сегменте был отрицательным. Восстановление спроса на офисные помещения в начале 2010 года говорит о стабилизации рынка. И хотя существующая деловая активность еще далека от показателей 2007-го и начала 2008 годов, она существенно превышает показатели середины 2009 года. Увеличение спроса на офисы вызвано тем, что многие компании адаптировались в новых для себя условиях работы, естественно, это повлекло за собой прирост прибыли и увеличение капиталовложений в бизнес. Однако предложение все же по-прежнему превышает спрос.

Валерия Топоркова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 6 (42) Сентябрь - Октябрь 2010 года


  • Число просмотров: 1543

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть