АРЕНДА КВАДРАТА
Средняя стоимость одного кв.м аренды коммерческой недвижимости (офисы, магазины, склады, производственные помещения и др.) по районам Иркутска, тыс. руб.
		начало 2010 г.
Кировский		0,55-1,5
Октябрьский		0,5-1,2
Свердловский		0,4-1,0
Ленинский		0,14-0,5
Куйбышевский		0,15-0,45
Источник: realty.irk.ru
ПАДЕНИЕ ЦЕНЫ
Средняя стоимость аренды одного кв. м муниципального помещения для торговли* по районам, Иркутск, в тыс. руб.
	2008 г		начало 2009 г.
Кировский	1,7-3		1,2-2
Октябрьский	1,1		0,6-0,75
Свердловский	0,85-0,9		0,6-0,7
Ленинский	0,65		0,5-0,6
* «Чистая» аренда, без учета НДС, коммунальных услуг и содержания помещения.
Источник: КУМИ Иркутска

В прошлом году, когда волна финансовой нестабильности докатилась и до Иркутска, первыми обороты рухнули в рознице, причем в непродуктовой. А по итогам года, оборот розничной торговли сократился в целом на 5,5% к относительным показателям 2008 года.

Но если на массовые товары спрос упал нефатально, то по коридорам торговых центров премиум-сегмента гулял только ветер, образно выражаясь. К тому же там, где руководство не хотело пойти навстречу арендаторам, предложив более лояльные условия, ему пришлось в дальнейшем наблюдать освобождающиеся площади.

Кроме того, надолго оказались перенесенными сроки запуска новых торгово-развлекательных центров, амбициозно заявивших о себе ранее.

В сложный период, особенно зимой 2008-2009 года, арендаторы стали ужиматься, сокращать количество торговых точек (к примеру, павильон «Сыночки и дочки» в ТЦ «Фортуна Гранд»), скажем, с трех до одной. Многие более внимательно отнеслись к предложениям по аренде подальше от центра — из Октябрьского и Свердловского районов.

Тогда-то торговые центры и торговые дома, большая часть которых расположена в историческом центре города — в Кировском районе, почувствовали отток арендаторов, и арендные ставки пришлось снижать почти в два раза. Но несмотря на это, к примеру, представители премиум-сегмента решили не предавать свой формат, героически стоять на своем, даже несмотря на убытки.

— Конечно, магазины люксовых марок почувствовали на себе дыхание кризиса. Но резко менять направленность торгового центра малого формата нецелесообразно. О переходе из премиального в массовый сегмент у нас речи не идет, — утверждает коммерческий директор ТЦ «Галерея Планетарий» Ангелина Никитина. — Не стоит удерживать любого арендатора. Одно дело — зарекомендовавшая себя торговая сеть, другое дело — частный предприниматель, не сумевший перестроиться под меняющиеся условия.

Сколько «не сумевших перестроиться» расстались с торговым центром и удалось ли на опустевшие места кого-то найти — такую информацию арендодатели, конечно же, оставляют при себе. Точно так же трудно назвать и точную стоимость аренды торговых площадей, поскольку чаще всего цена договорная, устанавливаемая в процессе переговоров между руководством ТЦ и нанимателями помещений.

По информации портала малого и среднего бизнеса Иркутска, арендная ставка в 2009 году была, в среднем, в пределах 800-2000 руб/кв.м.

— Арендные ставки на начало 2009 года снизились на 15-30% по сравнению с предыдущим годом, — подтвердила начальник отдела аренды объектов недвижимости КУМИ Иркутска Ольга Московских. — Нужно иметь в виду, что мы можем говорить о снижении стоимости аренды в муниципальных помещениях для торговли. На многих частных арендодателей администрация повлиять не может.

И все же стоимость аренды в кризисный период была уменьшена. Кто-то считает, для того, чтобы совместными усилиями арендаторов и арендодателей преодолеть последствия кризиса. Другие полагают, что то снижение — заработали естественные рыночные механизмы.

Так это или нет, но снижение носило временный характер. Сегодня арендные ставки постепенно возвращаются на докризисный уровень, а в некоторых ТЦ даже повышаются. Опять рыночные механизмы?

Торговые центры, снизившие в период кризиса арендную плату до полутора тысяч рублей за «квадрат» в месяц, теперь подняли арендные ставки уже за отметку в две тысячи. Самый дорогой «квадрат» — это три тысячи рублей. В одном из ТЦ зафиксирована попытка установить даже 3700 рублей.

Перспектива с окраин

Ольга Московских: — На начало 2009 года арендные ставки снизились на 15-30%, но мы говорим только о муниципальных помещениях для торговли.
Яков Хромов: — Размещаясь не в самых популярных торговых местах города, можно сэкономить на аренде.
Ангелина Никитина: — Люксовые магазины почувствовали на себе дыхание кризиса. Но не стоит удерживать любого арендатора.

Как известно, цена аренды варьируется в зависимости от этажности, поскольку продажи идут лучше на первом этаже; размера площадки, так как есть разница — 20 ли 200 кв. м, однако чем больше площадь, тем меньше ставка за «квадрат». Несомненно, большое значение имеет месторасположение ТЦ, его статус — рассчитанный на массового потребителя или премиум-класс.

Самая дорогая аренда в Иркутске — в торговых центрах премиум-класса («Вояж», Plaza, Brand Hall, «Иркутский», торговые центры ГК «Фортуна»), где квадратный метр стоит до трех тысяч рублей. И — в торговых комплексах, расположенных в центральной, проходной части города — на улицах Урицкого, Ленина, Карла Маркса, где цена за «квадрат» даже в кризис была в пределах 1,5-2 тыс. рублей.

Кстати, интересно, но в этом месте на арендные ставки влияет именно география, а не формат магазина. Казалось бы, Торговый комплекс и «Детский мир» относятся к массовому сегменту, но цены за аренду здесь далеко не «массовые».

— ТК может себе позволить стоимость аренды и товаров выше, чем у ближайших конкурентов. Цены приемлемы, так что дефицит покупателей мы не испытываем, — уверяет заместитель гендиректора по маркетингу и коммерческой работе предприятия ОАО «Торговый комплекс» Марина Болгова.

Выгодным местоположением, а кризис укрепил многих в этом мнении, теперь считается не только центр города, но и непосредственная близость к жилым районам, общественной транспортной магистрали, к пересечению основных транспортных и пешеходных маршрутов. За счет этого торговым центрам в спальных районах в какой-то степени выжить было гораздо легче.

Поэтому сейчас новички предпочитают отдаленные от центра города районы. Авторы «Jam Молл» именно так планировали новый ТЦ: территория бывшего радиозавода расположена удобно — рядом железная дорога и несколько больших иркутских микрорайонов — Синюшина Гора, Первомайский, Глазково, дорога в Шелехов.

По словам директора по маркетингу сети магазинов «Посуда Центр» Якова Хромова, площадку для магазина в Иркутске выбрать было непросто. Поэтому в большинстве случаев сеть магазинов «Посуда Центр» размещается не в самых популярных торговых местах города. Но за счет экономии на аренде можно сделать цены на товары ниже на 3—5% среднерыночных.

Новые сроки новичков

А что же с арендой в новых торговых «точках» Иркутска, которые теперь принято называть не иначе, как торгово-развлекательные?

Еще в 2007 году громко было заявлено о строительстве в городе ряда новых ТРЦ. Но с кризисом стало ясно, что намеченные сроки будут изменены, а запуск объектов отложен.

Экономическая нестабильность приостановила открытие «Jam Молла» (площадь — 30 тыс. кв.м), «Карамели» (площадь — 26 тыс. кв. м), «Континенталя» (100 тыс. кв. м). Первоначально новички заявили, что открытие намечено на осень 2008 — зиму 2009, но сроки переносятся до сих пор. Причина остановки проектов оказалась проста — все та же аренда, вернее отсутствие спроса на новые помещения со стороны арендаторов.

«Jam Молл» вначале планировал заполнить площади федеральными операторами, но мировой финансовый коллапс кризис скорректировал такие планы — ожидаемые арендаторы отказывались от площадей, ссылаясь на нехватку денежных средств.

Именно из-за неготовности некоторых арендаторов вкладывать деньги в аренду и высокой доли свободных площадей (до 75%) Hermitage Construction & Management Group (HCMG) вынуждена была перенести официальный запуск своего ТРЦ «Jam Молл» сначала с декабря 2008 года на второй квартал 2009, а затем и на 2010 год.

Теперь ТРЦ пересмотрел предварительно сложившийся пул из ста арендаторов, в частности, с учетом интересов местных, которых отталкивало соседство с москвичами. На сегодняшний день «Jam Молл» начал свою работу, в качестве арендаторов выступают хорошо известные иркутянам предприятия.

У компании «Стандарт», строящей ТРЦ «Карамель», тоже откорректирован список арендаторов, которых должно разместиться более 45. Среди тех, кто отказался, как уверяют в торговом центре, стержневых арендаторов нет. В связи с задержкой финансирования инвестор переносил сроки сдачи объекта сначала на второй квартал 2009, а потом на нынешний год.  

 

 

Сдвигать сроки по введению торгово-развлекательного комплекса не намерена лишь компания «Континентальинвест», строящая последний по счету ТРК в Иркутске. ТРК «Континенталь» находится рядом с новым ангарским мостом. Сдача намечена на 2010 год. В «Континенталь-Сибири» (дочернее предприятие «Континентальинвест») утверждают, что инвестор уже начал заключать договоры с арендаторами, всего их в ТРК будет 350.

Иркутские риелторы полагают, что на данный момент город близок к насыщению торговыми площадями, однако их качество по-прежнему оставляет большой потенциал для развития.  

Валерия Топоркова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (40) Июнь - Июль 2010 года

• Число просмотров: 3069