В прошлом году рынок жилья изменился. Как отмечает риэлтор Елена Верзакова, он стал рынком покупателя. В докризисный период более половины сделок, по приблизительным оценкам, осуществлялось с целью перепродажи (новостройки и земельные участки). Но в 2009 году многие инвесторы с рынка ушли. И спрос естественно сместился с сегмента первичного жилья и земли в сторону вторички, так как вторичное жилье большей частью покупают те, кому квартира нужна именно для проживания.

	Сергей Малых: — Оживление спроса в начале года коснулось вторичной недвижимости. Новостройки — это по-прежнему риск.

Ярко выраженная тенденция — разброс цен. На рынке выставлено большое количество квартир с разным сроком экспозиции, в связи с чем разница в ценах между двумя аналогичными вариантами может быть существенна.

— Спад спроса привел и к росту конкуренции среди агентств недвижимости. Бороться за покупателя стали еще ожесточеннее, чем когда-то за продавца, — отмечает Елена Верзакова. — Есть ощущение, что мы вернулись к дикому рынку.

— Прогнозируя развитие рынка жилья на перспективу, — говорит гендиректор УК «Байкальский капитал» Сергей Малых, — следует учесть один важный факт. Рынки первичного и вторичного жилья — это два разных рынка. И выходить из кризиса они будут каждый по своему сценарию. Оживление спроса и рост цен в начале года коснулись в большей мере вторичной недвижимости.  Новостройки — это по-прежнему риски.

По мнению эксперта, в 2010 году рынок жилой недвижимости пойдет вверх за счет возвращения на него инвесторов — им недвижимость интересна как надежный актив, позволяющий сохранить капиталы. С этой целью привлекательна покупка именно ликвидного вторичного жилья, поэтому спрос на вторичку будет избирательным.

Если говорить о сроках, то произойдет это после того, как начнется стагнация или снижение на фондовом рынке. В 2009 году он рос значительно, чем и привлекал капталы. Во многом этот рост был необоснованным, и сейчас рынок перегрет, на нем крутится слишком много денег. Когда рост фондового рынка остановится, и пойдет снижение, деньги начнут перетекать в другие активы, не такие прибыльные, но более надежные. На первом месте в этом списке — жилая недвижимость.

— Не обязательно, что спрос в Иркутске обеспечат только местные деньги, — считает Сергей Малых. — Возможно, крупные федеральные инвесторы одолжат деньги более мелким — региональным, которые в свою очередь вложат их в региональную недвижимость.

Интерес инвесторов, конечно, обеспечит дальнейший спрос, но бума не будет — доходы населения пока не растут, и ипотека уже не вернется на прежние объемы. На сегодняшний день рост объемов кредитования уже зависит не столько от политики государства и банков по снижению ставок, сколько от психологии потенциальных заемщиков. Люди опасаются брать кредиты, не имея уверенности в своих доходах завтрашнего дня.

На ближайшую перспективу значительных изменений на рынке недвижимости ждать не стоит, так как спрос не увеличится до тех объемов, которые способны эти изменения произвести. Кроме спроса, на цену будет влиять инфляционная составляющая. Инфляция начнет сдвигать цены в сторону роста. Стагнация на рынке жилья продолжится, но цены будут либо стоять, либо несколько расти. Но снижения уже не будет — «дно» миновали еще в прошлом году.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (38) Март - Апрель 2010 года

• Число просмотров: 1696