Земельные участки, дачи, дома в коттеджных поселках — еще не так давно этот сегмент не представлял большого интереса для анализа, поскольку не оказывал сколь-нибудь заметного влияния на иркутский рынок недвижимости в целом. Однако несколько лет назад, когда пригородные земли начали массово осваиваться коттеджным строительством, а в мечтах заметной части горожан пункт «новая квартира» трансформировался в «загородный дом», ситуация начала меняться. В этом обзоре «Капиталиста» — тенденции на иркутском рынке загородной недвижимости по окончании кризисного 2009 года.

По оценкам специалистов компании «Инвест 38», которая ведет постоянный мониторинг рынка земли и загородной недвижимости региона, за прошедший год его объемы сократились до 976 млн рублей с 2 млрд рублей (2008 г.). Именно на эту сумму в течение всего года было зафиксировано общее количество сделок — 370. Среди них продажи земельных участков, дач, коттеджей и промышленных баз.

Впрочем, как признаются в компании, данные не исчерпавающи. Исследуя максимально возможное количество открытых источников, в поле зрения специалистов тем не менее попадает не более 70% информации о рынке.

НАПРАВЛЕНИЕ: ОТ ЦЕНТРА

	Максим Ходырев: — Сейчас очевидно, что цены скорректировалась под реальную стоимость.

Для анализа осваиваемые иркутянами загородные зоны — поселки, деревни, коттеджные поселки, дачные товарищества и садоводства (в базе «Инвест 38» более 400 садоводств и населенных пунктов вокруг Иркутска) — удобнее всего обозначить по названиям трактов, через них проходящих. Если, ориентируясь на интерес потенциальных покупателей, расположить эти направления по популярности, то на первом месте естественно окажутся все поселки в фактических границах города — Николов Посад, Новоиркутский, Селиваниха и Сергиев Посад. За ними следуют Байкальский тракт, Мельничная падь, Голоустненский и Александровский тракты.

В последнее время специалисты выделяют еще одно перспективное направление — Ново-Грудинино. Цены здесь в два-три раза ниже, чем по Байкальскому тракту, а природа ничем не хуже.

В прошлые годы значительный интерес вызывало Большое Голоустное — в связи с планами создания здесь особой экономической зоны. Однако впоследствии с изменением этих планов спрос существенно снизился.

ОЩУЩЕНИЕ РЫНКА

— В 2008 году спрос определялся надеждами, что цены будут расти постоянно. Способствовало этому кредитование и развитие ипотеки, — считает Максим Ходырев, гендиректор компании «Инвест 38». — Несмотря на высокую стоимость участков, было совершено огромное количество сделок. Крупные объекты от 10 га и выше, особенно земли сельхозназначения, скупались спекулянтами, затем через два-три месяца перепродавались в 5-6 раз дороже. Все это подогревалось как местным спросом, так и извне: московские инвесторы активно скупали земли по Байкальскому тракту и возле Иркутска. Ажиотаж был достаточно высок.

Но в первой половине 2009 года рынок практически встал. Спроса как такового не было ни в январе, ни в апреле. По мнению экспертов, причин тому несколько:

1. Кризис (главным образом — информационное внедрение). Не было уверенности в завтрашнем дне.

2. Владельцы участков боялись, что цены упадут еще больше, и спешили с продажей. А крупные игроки рынка — сельскохозяйственные производители, строительные и обрабатывающие компании — решили воздержаться от рискованных инвестиций.

3. Ипотека и кредитование полностью исчерпали себя.

4. Покупатели ждали, что цены рухнут, банки выставят на продажу заложенное имущество, и можно будет купить землю за бесценок. Эти надежды не оправдались. Банки если и выставляли заложенное под кредиты имущество, то цены на него была явно выше рыночных, существующих на то время — процедура продажи залогового имущества оказалась неконкурентоспособной.

УСТОЯЛИ НЕ ВСЕ

ИЗ ГОРОДА — В ДЕРЕВНЮ
Рейтинг предпочтений — наиболее популярные зоны для покупки земельного участка или дачи, январь 2010 г., в % к общему числу ответов, первые позиции.
Иркутск	19
Ново-Разводная	9
Молодежный	7
Новоиркутский	6
Ново-Ленино (р-он)	6
Смоленщина	5
Пивовариха	5
Николов Посад	5
Число респондентов: 350
Источник: «Инвест 38»

 Еще летом прошлого года продавцы уступать не хотели — ждали, что рост цен на землю возобновится. Многие владельцы загородной собственности и вовсе отказались от продажи, ведь вложения в землю — долгосрочные инвестиции. К тому же многие землевладельцы приобретали участки на пике их стоимости и потерять в деньгах не собирались.

Но цены падали, хотя и выборочно. Пример — поселок Молодежный, где покупателям удавалось сбить цену в полтора-два раза — с 10 до 5 млн рублей. И тем не менее, согласно статистике, высокие цены этого направления соискателей не пугают. В течение прошлого года на Байкальском тракте было куплено немало участков по баснословно высоким ценам: в среднем 244 тыс. рублей за одну сотку (! — Авт.).

Менее всего снижение цен коснулось земельные участки в Иркутске, Хомутово, Мельничной пади и на Голоустненском тракте. Самыми «народными» стали цены по Качугскому тракту — около 30 тыс. рублей за сотку.

— Сейчас очевидно, что цены скорректировалась под реальную стоимость, — продолжает Максим Ходырев. — Больше всего в этом отношении пострадал Ольхонский район. Не так давно цены здесь просто зашкаливали. Но в 2009 году в районе не зарегистрировано ни одной крупной сделки, и землевладельцы начали, пусть неохотно, но снижать стоимость участков — в два-три раза. Земли по Байкальскому тракту подешевели на 25%, при этом их стоимость по-прежнему остается одной из самых высоких.

К концу осени рынок земли оживился — покупатели получили долгожданные скидки. Банки предложили новые ставки по кредитам. Однако основной интерес был направлен на участки стоимостью до 500 тыс. рублей (приобретение за наличный расчет — без использования кредитных денег).

А вот интерес к крупным объектам земельного рынка уменьшился значительно. При этом на продажу были выставлены десятки сельскохозяйственных и промышленных баз, земель колхозов и строительных площадей. В итоге немалый объем предложений и низкий спрос вызвали обвал цен на большие участки — в течение года на отдельные земли фиксировалось понижение цены до 2,5 раз.

К концу года возник ажиотаж вокруг промышленных баз, но большинство из них на тот момент оказалось в залоге. Спрос на них сохранится и в новом году.

РАЗМЕР КОШЕЛЬКА

Аналитика показывает, что для крупных инвесторов и частных лиц период конца зимы — начала весны 2010 года — наиболее благоприятное время для приобретения земельных активов. Дешевле, чем сейчас уже не будет. Медленно, но цены пойдут вверх. А пока покупатель может выбирать и добиваться дисконта.

— Количество сделок за первый месяц 2010 года уже превысило показатели декабря, — констатируют специалисты «Инвест 38». — Основной покупатель сейчас — тот, кто весь прошлый год ждал снижения цен. Это семьи 30-40 лет, которые уже имеют недвижимость в городе и хотят приобрести участок за городом. Молодые семьи, у которых нет своего жилья в городе. И иногородние — жители Саянска, Улан-Удэ, Ангарска, Шелехова, севера Иркутской области, желающие приобрести недвижимость вблизи Иркутска.

Если верить статистике, 36% желающих купить в Иркутске дачу или земельный участок купит его, в итоге, в Мельничной пади или на Голоустненском тракте. А для 37% покупателей земли на Байкальском тракте окажутся слишком дорогими, и они повернутся в сторону более дешевых трактов.

За земельный участок в 10 соток покупатели готовы заплатить сейчас от 146,5 до 500 тысяч рублей, что, по мнению Максима Ходырева, совсем не соответствует нынешним реалиям рынка.

Подавляющее большинство клиентов ищет землю в пределах от 100 до 900 тыс. рублей. Площадь желаемого участка начинается со стандартных 6 соток и доходит до 50.

— Небольшие статистические выкладки называют нам средний объем кошелька массового покупателя земли в январе 2010 года: 400 тыс. рублей за земельный участок, — добавляет Максим Ходырев.

ПРОГНОЗ РОСТА

ОПТИМАЛЬНОЕ ДАЛЕКО
Спрос на участки в зависимости от удаленности от Иркутска, январь 2010 г., в % к общему числу ответов.
Дальше 65 км	4
До 65 км	8
До 25 км	21
До 10 км	67
Число респондентов: 826
Источник: «Инвест 38»

 На первый квартал этого года эксперты прогнозируют двукратный рост числа сделок по сравнению с аналогичным периодом 2009-го. Рынок будут будоражить крупные игроки, приобретая большие участки по кредитам и государственным программам. Ажиотаж будет периодически создаваться по районам, близким к месту строительства нового аэропорта (деревни Поздняково и Поздняково-2).

Что касается основных направлений, то значительного роста или снижения цен здесь не будет. Стабильность сохранится на протяжении всего года, за исключением обычных сезонных всплесков весной и летом на участки в районах с развитой инфраструктурой. К осени равновесие восстановится.

Однако так или иначе в ближайший год, как и в долгосрочной перспективе, стоимость земельных участков будет планомерно повышаться практически по всем направлениям, уверены эксперты. Таким образом, не сразу, но постепенно земля будет становится все более привлекательным объектом для инвестирования. Хотя повторить показатели 2008 года, когда цены на отдельные категории объектов в течение года поднимались едва ли не в разы, в обозримом будущем удастся вряд ли.

Катерина Сухих

 

В ТЕМУ

Новая мода: жизнь в «курятнике»

Если сравнить иркутский рынок загородной недвижимости, например, со столичным, то оказывается, что основные тенденции 2009 — начала 2010 у них совпадают.

В Москве рынок загородной недвижимости также снизил обороты. Загородные коттеджи дешевели весь прошлый год. В среднем цены упали на четверть, сильнее всего — на бизнес-класс и эконом-класс. Недорогие объекты стали дешевле еще на 30-35%.

Меньше других кризис задел элитные подмосковные поселки — на Новой Риге, Рублевском и Киевском шоссе. Объекты там потеряли в цене около 15%. Средняя стоимость квадратного метра в премиум-классе к концу года составила 3580 долларов.

Новый год также начался небольшим снижением. В первом полугодии эксперты ожидают, что цены упадут еще на 5-10%. Начиная с весны ожидается период стабилизации. А вот с третьего квартала коттеджи начнут дорожать, в среднем на 1% в месяц. Сильнее всего прибавят в цене дома в уже готовых поселках.

Покупатели вновь начинают доверять застройщикам, пережившим кризис. По прогнозам экспертов, в этом году число сделок вырастет на 40 % по сравнению с 2009-м. Наибольшим спросом будут пользоваться небольшие коттеджи — тенденция наметилась еще в конце прошлого года. Абсолютное большинство сделок (около 90%) пришлось именно на дома площадью менее 500 кв. м. В этом году на рынке появятся и вовсе миниатюрные объекты: загородные дома размером с небольшую двухкомнатную квартиру.

— Для рынка загородной недвижимости России это вообще новый продукт. Дом в 52 кв. м — это курятник. Но берут. А если берут, то и строят, — поясняет управляющий партнер «Миэль — загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Сократится не только площадь дома, участки также станут гораздо меньше, в среднем от 7 до 12 соток.

Западная мода на компактные дома приходит в Россию вместе с канадскими и немецкими технологиями быстрого возведения. Каркасно-панельные дома будут строиться в рекордно короткие сроки — до трех месяцев. Смогут ли они стать популярными среди наших граждан, привыкших к кирпично-бревенчатому долгострою, станет понятно уже в этом году.

По сообщению "Вести.ру"

 

 

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (37) Февраль - Март 2010 года

• Число просмотров: 2680