В этом направлении городской комитет по управлению муниципальным имуществом активно начал работать в 2004-2005 годах. С тех пор проданы сотни непрофильных объектов — магазины, склады, офисные помещения. На аукционы выставлялись парикмахерские, столовые, кафе, гаражи, аптеки, телефонная станция, обувные мастерские, почта, даже бывшая водонапорная башня и бывший детский сад.

С объектами, наиболее интересными с позиции ведения бизнеса (месторасположение, площадь, состояние), мэрия рассталась еще в 2005-2007 годах. Именно тогда они были выставлены на аукционы и раскуплены предпринимателями. Причем, в ходе торгов ажиотаж разогревал претендентов на выгодную недвижимость до того, что цены так зашкаливали, что конечная стоимость порой превышали стартовую в пять-семь раз (! — Авт.). А сотрудники КУМИ Иркутска с удовольствием отмечали настоящее перевыполнение плана по сборам.

В нынешнее время такого интереса к продажам муниципального имущества, конечно, уже нет, но тем не менее, посмотреть и прицениться есть к чему. Объекты реализуются, все дело лишь в условиях, то есть в цене.

ПЛАНЫ 2010

ЦЕНА КВАДРАТА (покупка)
Средняя стоимость коммерческой недвижимости в Иркутске по районам, тыс. руб./кв. м
Кировский	60-85
Октябрьский	55-60
Свердловский	37-45
Ленинский	22-37
Куйбышевский	26-40
Источник: realty.irk.ru.

Согласно положению о приватизации муниципального имущества, «органы власти могут принять решение о приватизации имущества муниципального предприятия при отсутствии прибыли, средств на развитие производства, неэффективном или нецелевом использовании имущества предприятия».

Иначе говоря, приватизация муниципальной собственности требуется при нерентабельности объекта: отсутствии спроса на него, когда необходимо вложение значительных средств на ремонт или восстановление объекта, его месторасположение невыгодно для сдачи в аренду. Кроме того, как пояснили в КУМИ Иркутска, план приватизации формируется, исходя из заявлений потенциальных собственников на приобретение того или иного объекта.

В 2005 году, в первый год продаж, мэрия рассталась с 102 объектами, получив за это 331,6 млн рублей. В следующие годы реализация шла сравнимыми темпами. К примеру, в 2008 году на продажу было выставлено 140 объектов недвижимости на сумму 1,8 млрд рублей. А в прошлом году — 62 объекта на 502 млн рублей. Сколько из них нашло новых хозяев, пока не подсчитано — на момент сдачи этого номера журнала итоги прошлого года еще не были подведены, как не утверждены и планы на год нынешний.

По предварительным данным, как сообщила «Капиталисту» начальник отдела приватизации и организации продаж КУМИ Иркутска Виктория Уманская, в настоящее время в перечне объектов муниципального нежилого фонда Иркутска находится 36 объектов на 254 млн рублей, расположенных во всех районах города.

Помимо зданий на торги в 2010 году будут выставлены восемь земельных участков — под автомобильные парковки, авторынок, зоны отдыха, открытое складирование и благоустройство территории.

Согласно прогнозному плану приватизации муниципального имущества, до 2012 года на торги будут выставлены объекты, расположенные в цоколе и на первых этажах малоэтажных и в подавляющем количестве бревенчатых зданий — магазины, склады, гаражи, общепит, аптеки, административные помещения.

АУКЦИОН ИЛИ КОНКУРС

Существует несколько способов приватизации муниципального имущества: преобразование в открытые акционерные общества; продажа муниципального имущества на аукционе, на конкурсе, без объявления цены; посредством публичного предложения и другие.

ПРОДАНО!
Объекты муниципальной недвижимости, реализованные в Иркутске
	шт.	млн руб.
2005	102	331,6
2006	108	553,4
2007	64	560,1
2008	104	857,2
2009 (прогноз)	36	300
Источник: КУМИ администрации Иркутска

 Продажа муниципального имущества на аукционе и на конкурсе отличается тем, что на аукционе покупатели не должны выполнять какие-либо условия в отношении объектов приватизации, а на конкурсе, наоборот, новым владельцам предстоит соблюдать определенные обязательства. Причем специальная комиссия раз в полугодие контролирует надлежащее исполнение условий конкурса. Ими могут быть вложение инвестиций, выполнение социальных обязательств (сохранение или увеличение рабочих мест, решение экологических задач) и другие.

В случае ненадлежащего или неисполнения победителем условий конкурса, КУМИ принимает меры по расторжению договора купли-продажи с одновременным взысканием с покупателя неустойки по соглашению сторон или в судебном порядке.

Продажа муниципального имущества посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион по продаже имущества был признан несостоявшимся.

Если продажа имущества посредством публичного предложения не состоялась, то оно реализуется без объявления цены. Если же на объекты, выставленные по схеме публичного предложения, все равно не будет спроса, то они могут потерять в цене от 5 до 50% — до предельной нормы, допускаемой законом.

И в прошлом году, и ранее уже имелся опыт продажи помещений через публичное предложение и без объявления цены, когда предлагают муниципальные объекты, не нашедшие своего покупателя на прошлых торгах. Например, объекты по улицам Дзержинского, 34, и Грязнова, 1, в декабре 2009 года реализовывали посредством публичного предложения.

МОЖНО ДЕШЕВЛЕ

Что касается разницы между начальной и итоговой ценой на продаваемые объекты, то, конечно, докризисного превышения стартовой цены пять-семь раз уже нет. На отдельные лоты на аукционах отмечалось превышение начальной цены в два-три раза. Однако в прошлом году в массе своей объекты продавались по стартовой цене или даже по сниженной.

В чем причины такой неликвидности? Существует несколько причин. Как отметили в иркутском областном союзе риэлторов, многое зависит от месторасположения объекта.

Для покупателей привлекательными остаются помещения на территориях, не удаленных от центра города — в Правобережном и Октябрьском округах, поскольку именно там сосредоточено основная деловая жизнь города. Хотя осваиваются Ленинский, Свердловский и Куйбышевский округа. Что касается двух последних, то там опять же предпочтительнее территории, приближенные к центру города — например, улицы Маяковского, 2-я Железнодорожная.

Не особо пользуются спросом объекты, расположенные на окраине города, в непроходных местах, и малоинтересные, например, для развития офисных комплексов.

Другая причина сниженного спроса — высокая стоимость. По этой причине без покупателя остаются весьма выгодные участки — в центральной части города. С точки зрения ведения бизнеса эти объекты расположены удачно, однако их большая площадь делает продажная стоимость значительной. К примеру, двухэтажный нежилой комплекс площадью 580,7 кв. м на ул. Карла Маркса, 47, продавался в третьем квартале прошлого года за 35 млн рублей.

Еще причина, влияющая на падение спроса на объект недвижимости — техническое состояние помещений. Многие здания требуют капитального ремонта и больших капиталовложений, хотя в перечень объектов муниципального нежилого фонда Иркутска помещения в аварийном состоянии не входят, уверяют в КУМИ.

Валерия Топоркова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 1 (37) Февраль - Март 2010 года

• Число просмотров: 1876