Испания:

Не ближе ста метров от воды

Испания не зря лидирует в списке самых популярных зарубежных стран среди россиян. Иностранцы могут без всяких ограничений покупать не только жилую недвижимость, но и коммерческую, утверждают представители риэлторского бизнеса.

Практически вся земля в Испании находится в частной собственности.

Четкое и детально проработанное законодательство Испании регламентирует все аспекты операций с недвижимостью и максимально защищает права покупателя, позволяя приобретать недвижимость, как частным лицам, так и юридическим.

— Эти факты наряду с исторически сложившимся отношением к частной собственности и гибкой системой управления недвижимым имуществом в этой стране создали благоприятные и привлекательные условия для осуществления долгосрочных инвестиций в недвижимость, — отметил в своем докладе на Международном форуме по зарубежной недвижимости INFOREAL, который прошел в мае этого года в Санкт-Петербурге, директор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер.

ВЫБОР И ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ

После выбора объекта продавец предоставляет потенциальному покупателю выписку из реестра собственности, которая позволяет узнать о данном объекте все: кому принадлежит, кто обладает правами собственности на него и, самое главное — свободно ли выставляемое на продажу недвижимое имущество от каких-нибудь долгов.

Затем составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает до 15% от стоимости и тем самым резервирует недвижимость за собой. Далее, в течение одного-трех месяцев оформляется главный официальный документ купли-продажи. Оставшаяся сумма денег вносится при подписании договора — в присутствии испанского нотариуса, после чего вы становитесь полноправным владельцем.

После процедуры подписания остается лишь зарегистрировать вашу недвижимость в регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится до трех месяцев.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЗЕМЛИ

Земля в Испании является таким же объектом купли-продажи, как и строения. Любое физическое или юридическое лицо, в том числе иностранец, имеет полное право приобрести в собственность участок земли.

Однако здесь имеется огромное количество нюансов. Одна из проблем — предназначение того или иного земельного участка, установленное государством. Перед оформлением сделки необходимо тщательно ознакомиться с документами об использовании интересующего покупателя участка.

В Испании есть земли, которые предназначены только для сельскохозяйственных нужд или представляют историческую, археологическую ценность и застраивать их запрещено. Нельзя строить менее чем в ста метрах от береговой линии — испанская конституция предусматривает, что прибрежная зона и пляжи находятся в собственности государства.

ВИЗОВЫЙ РЕЖИМ

Для въезда в страну необходима шенгенская виза. Перед ее оформлением у вас могут потребовать предъявить доказательство вашей платежеспособности для проживания в выбранной стране, маршрут следования или заказ гостиниц, билеты туда и обратно и рекомендательные письма. Действуют также различные варианты транзитных виз.

Чтобы получить вид на жительство, можно открыть фирму и взять на работу местных жителей.

Существует возможность оформления вида на жительство. Однако вид на жительство — не гражданство. Стать гражданином вы сможете после десяти лет проживания в стране.

Вопрос получения вида на жительство является одним из основных, если вы приобретаете недвижимость для того, чтобы остаться в Испании.

Существует несколько официальных путей решения этого вопроса.

После получения договора купли-продажи, куда записываются все члены семьи, включая несовершеннолетних, можно оформить мультивизу, которая выдается на три месяца и может быть продлена еще на три.

Одним из наиболее распространенных на данный момент способов получения вида на жительство является занятие бизнесом. Если открыть фирму и предоставить рабочие места гражданам Испании (два-три рабочих места), то можно получить вид на жительство. Это будет достаточно непросто, однако результата достигнуть можно.

Еще один способ получить вид на жительство: устроиться на работу в испанскую компанию.

Пенсионеры после приобретения недвижимости могут остаться в Испании и подать документы на оформление ПМЖ.

Болгария:

От побережья — в горы

По мнению экспертов, всемирный финансовый кризис задел и болгарскую недвижимость, но его влияние на различные сегменты рынка неодинаковое. По итогам 2006-2007 годов болгарский рынок недвижимости был самым динамично развивающимся в Европе.

В последние 18 лет цены на недвижимость изменялись циклично, но с тенденцией роста. По прогнозам экспертов на ближайшую перспективу, цикличность изменений сохранится, но рост замедлится. Причина — ипотечный и финансовый кризисы.

К началу лета цены на недвижимость отличались нестабильностью. Несмотря на то, что с 1990 года наблюдалось стремительное развитие рынка и постоянное повышение качества объектов жилого и коммерческого назначения, эксперты оценивают рынок как развивающийся. Хотя считается, что сейчас он вступает в новый этап развития, который может быть определен как этап зрелости.

Сегодня на рынке спад — падение цен наблюдается до уровня середины 2007 года (на 15-20%). Эксперты связывают это с переизбытком нового жилья, ужесточением условий ипотечного кредитования и переоценкой недвижимости (слишком резкий первоначальный рывок, который привел к искусственному повышению цен в некоторых сегментах рынка недвижимости).

ЕСЛИ ВЫБРАН КУРОРТ

— Если вы инвестируете в курортную недвижимость, то следует учитывать два важных фактора: перенаселенность популярных курортов и перемещение интереса инвесторов к еще не освоенным местам Болгарии, — советует президент «Питер груп» (Болгария) Красимир Милчов Кръстев.

Болгария предоставляет наиболее лояльные условия для открытия и покупки собственного бизнеса.

Наибольшей популярностью среди иностранных инвесторов пользуется побережье — курорты Солнечный берег, Золотые пески, города Варна и Бургас. Однако ввиду небольшой территории страны, возникает вероятность сильной перенасыщенности этих районов. Ввиду этого многие предприниматели корректируют свои цены вниз из-за увеличения объемов предложения и снижения спроса.

В последнее время наблюдается тенденция перемещения интереса инвесторов от основных курортов на побережье или горах к более укромным, еще неразвитым местам Болгарии. Небольшие городки в горах очень притягательны для истинных ценителей тишины, спокойствия, чистого воздуха и здорового образа жизни. Аналитики прогнозируют, что в 2009 году именно здесь сосредоточатся иностранные инвестиции.

Стоит отметит, что вышеперечисленные изменения не коснулись объектов класса «люкс». Недвижимость с хорошей архитектурой, высоким качеством строительства и развитой инфраструктурой сохраняет свою цену.

Рост рынка инвестиций в недвижимость в Болгарии неразрывно связан с развитием туризма, обеспечивающего стабильный рост капитала и эффективные поступления от сдачи недвижимости в аренду на лыжных и прибрежных курортах.

САМОСТОЯТЕЛЬНО ОЦЕНИТЬ РИСКИ

Для адекватной оценки той или иной недвижимости потенциальному покупателю следует некоторое время пожить в стране, в которую планируются инвестиции.

По прогнозам, рынок недвижимости в Болгарии после существенного спада первого полугодия 2009 года должен активизироваться. Именно в этот период потенциальные покупатели оценят новый, выгодный для себя уровень цен и приступят к покупкам. Будет реально приобрести недвижимость по исключительно выгодной цене. А в дальнейшем, когда цены пойдут вверх, возможно и приумножить капитал.

Некоторые курорты из-за избыточной застройки и плохой инфраструктуры уже не столь привлекательны.

— После 2009 года последуют глубокие изменения на рынке жилья: снизятся цены, и будут внедряться гибкие схемы оплаты, — делает прогноз Красимир Милчов Кръстев. — Планируется, что все эти меры позволят ускорить развитие местного рынка недвижимости. Цены на недвижимость в Болгарии являются низкими по сравнению с другими странами ЕС. К примеру, цены на сравнительно хорошие варианты в комплексах-новостройках на море колеблются от 900 до 1700 евро. Не ожидается сильного снижения цен на черноморском побережье Болгарии.

Несмотря на факторы, замедляющие рост цен на рынке, эксперты полагают, что в последующие несколько лет, тренд на рынке недвижимости Болгарии будет только положительным. Причиной тому являются ликвидные объекты недвижимости, расположенные как в курортных зонах Болгарии, так и в городах, привлекающих в первую очередь дальновидных рантье.

— Рынок недвижимости в нашей стране динамичен, его неминуемо ждет нормализация, — уверен президент «Питер груп». — Есть основания предполагать, что тот, кто купит недвижимость в Болгарии в 2009 году, когда рынок «на дне», в 2010-2011 получит рост капитала.

 

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (33) Сентябрь - Октябрь 2009 года

• Число просмотров: 1925