И все же кризис оказывает свое отрицательное влияние. Отчетливо проявились три тенденции: снижение оборотов у операторов, проблемы с наполняемостью торговых помещений и изменение потребительских предпочтений.

	Ирина Обуздина

Еще год назад эксперты называли сегмент торговой недвижимости одним из самых доходных с точки зрения инвестиций (меньшие сроки окупаемости). Сегодня картина такая: девелоперы достраивают офисные здания несмотря на массу проблем, а ввод крупных торговых центров с современными форматами торговли откладывается до лучших времен. По прогнозам, к концу года в Иркутске может появиться только один торгово-развлекательный центр на 30 тыс. кв. м из трех, заявленных ранее.

Поскольку крупные проекты были ориентированы на федеральные компании и сети, которые планировались основными арендаторами, то на местный рынок сейчас значительное влияние оказывают события, происходящие в российском ритейле. А они по сути меняют рынок.

Из-за высоких долговых обязательств и невозможности привлечения дополнительных финансовых ресурсов с рынка ушли такие крупные операторы, как «Арбат Престиж», «Гроссмарт», «Букбери», «Бананамама» и другие. Происходит передел и в сфере сотовой связи. Например, компания «Мегафон» планирует приобрести «Цифроград». Ритейлеры оптимизируют свою текущую деятельность - закрывают нерентабельные площади, ведут переговоры о снижении своих арендных ставок, дифференцируют ассортимент, пересматривают программы развития.

Однако по словам коммерческого директора компании «Континенталь Сибирь» Ирины Обуздиной, иркутскому ритейлу в кризис легче, чем столичному или центральных городов России. Там уже давно функционируют качественные торгово-развлекательные центры, рынок более-менее насыщен, и поэтому судьба новых, еще незавершенных объектов под большим вопросом. В Иркутске же данный формат появился совсем недавно, ниша, в общем-то, свободна, ТРЦ востребованы, а значит, их целесообразно достраивать.

– Сейчас девелоперы сконцентрированы на наиболее эффективных действующих объектах и временно отказываются от новых проектов, – отмечает Ирина Обуздина. - В настоящее время они направляют свои силы на объекты, интересные в долгосрочной перспективе, возвращаясь к проверенным схемам развития.

Проверенной схемой оказываются форматы супермаркетов и фирменных магазинов. По данным комитета по потребительскому рынку администрации Иркутска, общая площадь новых объектов торговли в первом квартале этого года составила более восьми тысяч кв. метров.

ИРКУТСК ТОРГОВЫЙ
1056	магазинов, из них
542	продовольственных
514	непродовольственных
550	киосков
737	павильонов
45	торговых центров
31	розничный рынок
20,291 млрд руб.	оборот розничной торговли (в 1 квартале 2009 г.)

В Свердловском округе были открыты два супермаркета «Слата» общей площадью 1077,6 кв. м. А в микрорайоне Юбилейный – супермаркет «Поляна» общей торговой площадью 365,2 кв. м. В Ленинском и Правобережном округах города введены в эксплуатацию два гипермаркета «О'К» площадью 1200 и 600 кв. м.

В Октябрьском, Правобережном и Свердловском округе начали работу фирменные магазины СХПК «Усольский свинокомплекс». Кроме того, в Иркутске введены в эксплуатацию ряд магазинов по продаже промышленных товаров и ювелирных изделий.

ТЕНДЕНЦИИ АРЕНДЫ

Рынок аренды торговой недвижимости, впрочем, как и офисной («Офисный перебор» – «Капиталист», N3 (31), май 2009), склоняется в пользу арендатора. Пик пересмотра условий по договорам аренды пришелся на начало 2009 года.

– Договоры на действующие торговые центры или находящиеся в заключительной стадии строительства заключаются с минимальным депозитом, - говорит

Ирина Обуздина. – Получает распространение такой вид арендной платы, который учитывает процент с оборота оператора. Обеспечительные платежи заменяются банковской гарантией. Стоит отметить, что изменение условий аренды произошло в менее качественных объектах, а по концептуальным торговым центрам снижение арендных ставок незначительное.

В то же время арендаторы имеют возможность выбирать - подписывать договор на короткий срок, чтобы иметь возможность для маневра, или получить макимально выгодные условия аренды на ближайшее десятилетие.

Еще одна тенденция времени: учитывая валютные изменения на рынке, многие арендаторы пытаются заключить договор аренды в рублях. Арендодатели идут на такие условия, подписывая договоры с возможностью его досрочного расторжения в одностороннем порядке. Как и раньше арендаторы пристальное внимание уделяют местоположению и транспортной доступности торгового объекта.

«МАСС-МАРКЕТ» В ЛИДЕРАХ

В настоящее время определенный спад наблюдается в сегментах «средний» и «средний плюс». Значительные потери понесли операторы товаров в классе «премиум». В новых условиях в лидеры выходит сегмент «масс-маркет». В связи с этим, отмечает Ирина Обуздина, формат торговых центров естественно претерпит изменения.

Кроме того, в большинстве городов имеются похожие друг на друга объекты - одни и те же арендаторы, схожие планировки и концепции. Поэтому в перспективе будут востребованы более творческие концепции торговых центров.

Возможно, в ближайшее время на местный рынок придут такие форматы торговли, как дисконт и аутлет-центры.

АУТЛЕТ-ЦЕНТРЫ

По мнению экспертов, несмотря на то что в российских СМИ прогнозы о пришествии этого формата на рынок стали появляться года три-четыре назад, ниша все еще не заполнена.

Аутлет - это место, где распродаются товарные остатки коллекций предыдущих сезонов или вещи новых коллекций, но с небольшими производственными дефектами – в розницу, но по ценам, близким к оптовым.

В торговой отрасли Иркутске занято более 70 тыс. человек. При этом важно, что уровень износа основных фондов в отрасли не превышает 30%. Это в значительной степени сказывается на уровне инвестиционных вложений. Отрасль отличается также высокой долей частной собственности, оцениваемой в 98% и все возрастающим уровнем конкуренции, что является стимулом ее дальнейшего роста.

Еще одно отличие аутлетов от торговых центров: арендаторами аутлетов являются не ритейлеры, а непосредственно представители производителей и в редких случая дистрибьюторы. Иными словами, торговля ведется не посредниками, а самими производителями.

Как правило, аутлет-центры расположены не в самом городе, а за его пределами. Отличительные особенности такого формата - удаленность от города, большие площади, наземная парковка и недорогое строительство. Такие центры могут располагаться и в спальных районах. В России формат пока мало представлен. А вот за рубежом формат аутлет-центров освоен успешно.

Своим появлением аутлеты обязаны небольшим частным производствам одежды и обуви, а точнее - магазинчикам при них. Продавали в таких магазинчиках при фабриках либо товарные остатки, которые свозили назад из больших универмагов, либо продукцию с небольшим производственным браком. Неактуальность коллекций и недостатки компенсировались ценами, близкими к себестоимости. Примерно в 90-х годах прошлого века, появились торговые центры, специализирующиеся на продажах товаров подобного класса.

По мнению экспертов, многие компании только сейчас столкнулись с ростом затрат по реализации нераспроданной продукции. Как только масштаб этой проблемы и количество торговых операторов увеличатся, в России, как и в других странах, появятся аутлет-центры.

Кстати

РЕКОРДЫ ВАКАНТНОСТИ

Уровень вакантных площадей в торговых центрах Москвы по итогам первого квартала 2009 года достиг рекордного значения в 10%, хотя год назад этот показатель не превышал 1-2%.

Появление вакантных площадей вызвано как увеличением объема рынка за счет открытия новых торговых комплексов, так и отказом арендаторов от своих помещений. При этом арендаторов в ТЦ не удержал даже значительный дисконт по арендным ставкам. С начала 2009 года цена аренды снизилась на 10-15% и все еще продолжает корректироваться.

А по данным нью-йоркской исследовательской компании Reis, процент незанятых площадей в моллах и торговых центрах США достиг рекордных за все десять лет ведения статистики показателей.

В торговых центрах регионального уровня он вырос с 6,6% до 7,1%. В районных торговых центрах данный показатель достиг еще более высокого значения - 8,9%.

 

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (32) Июнь - Июль 2009 года

• Число просмотров: 2418