На рынке офисной недвижимости в Иркутске наступило-таки время покупателей и арендаторов. Выбор объектов и площадей огромен, есть предложения, которые настолько ликвидны и интересны, что раньше даже не появлялись в открытой продаже и не предлагались в аренду. И это при том, что торг уместен.

В прошлом году прирост офисных площадей в Иркутске составил около 54 тыс. кв. м. Планируется, что к концу 2009 года их количество увеличится еще на 74 тыс.  кв. м – в случае, если все заявленные центры будут сданы в эксплуатацию. А это возможный сценарий развития, поскольку девелоперу дешевле достроить объект, чем заморозить.

В условиях кризиса единовременный выход такого количества площадей (условная сумма только новых метров 128 тыс.) может негативно отразиться на офисном рынке. При нынешнем низком спросе арендные ставки продолжат свое движение вниз, незаметно перейдя ту черту, когда ниже - собственнику уже в убыток. Эксперты отмечают, что уже сейчас арендные платежи для большинства владельцев зданий находятся на грани рентабельности в связи с резким падением аренды – на 30-40% с начала года.

ДВИЖЕНИЕ В ЭКОНОМ-КЛАСС

Из 19 офисных новостроек, заявленных к сдаче в эксплуатацию в 2008-2009 годах, на данный момент уже готово восемь зданий, оставшиеся 11 будут сданы к концу года. На 2010 год анонсировано еще четыре объекта.

СТАВКА ДЛЯ ОФИСА
(Средняя цена аренды по районам Иркутска в руб. за 1 кв.м.  в месяц)
Кировский	600-800
Октябрьский	500-700
Свердловский	500-600
Ленинский	300-500
Куйбышевский	300-500
Источник: данные иркутских аналитиков рынка коммерческой недвижимости

По данным маркетолога-аналитика Татьяны Галущенко, на начало 2008 года в Иркутске эксплуатировалось 63 офисных здания общей площадью около 200 тыс. кв.м. В 2008 году площадей прибавилось еще на 54 тыс. кв.м, в 2009 ожидается прирост на 74 тыс. кв.м. В общей сумме это даст около 320 тыс. кв.м офисных площадей.

– В действительности же их больше, - отмечает Татьяна Галущенко, – так как следует учитывать объекты, расположенные в жилых домах (это приблизительно еще 35 тыс. кв.м). И в новостройках уже традиционно первые этажи предусмотрены под коммерческое назначение - еще плюс 50-60 тыс. кв.м.

В Иркутске преобладают офисы низших классов C и D (к классу D эксперты относят офисные здания, вообще не поддающиеся классификации, принятой Московским исследовательским форумом (МИФ) в 2004-2006 гг.). Качественных офисных площадей, в том числе строящихся, которые можно отнести к классу B и выше - около 20%.

– В общей сложности, - отмечает Татьяна Галущенко, – к концу этого года количество качественных площадей относительно 2007 года увеличится десятикратно. Однако, сейчас наблюдается тенденция, когда застройщики и девелоперы стараются сократить затраты, что приводит к снижению запланированного класса офисного объекта. Как вероятный сценарий развития - объекты, анонсированные как премиум-класс, будут достроены в сегменте эконом-класса.

ГДЕ-ТО РЯДОМ С ДНОМ

По словам Татьяны Галущенко, все здания, которые сейчас находятся на конечной стадии строительства, будут достроены. Но что с ними будет завтра – это вопрос. Существующие офисные центры стоят незаполненные, и предложений по аренде более чем достаточно. На рынке продажи покупатели ждут «дна». Спрос в последнее время слегка активизировался, но реальных сделок нет.

 

ЦЕНА КВАДРАТА
Средняя стоимость (за кв. м) офисной недвижимости на вторичном/первичном рынке Иркутска по состоянию на март 2009 г., в тыс. руб.
Кировский	81/85-90
Октябрьский	60/50-55
Свердловский	50-55/45-50
Куйбышевский	43-45
Ленинский	43-45
Источник: первый региональный съезд риэлторов (Иркутск, февраль 2009 г.)

По прогнозам, те офисные здания, которые имеют весомые конкурентные преимущества по расположению, качеству, дизайну и цене - найдут своих потребителей. Что будет с остальными – предположить сложно. Возможные варианты: собственники совершенствуют здания, чтобы повысить их ликвидность, либо им придется стоять пустыми до лучших времен.

Инвесторов извне также ждать не приходится. Те компании, что уже присутствовали на рынке, на нем и останутся. «Что касается федеральных компаний, которые только планировали выйти на местный рынок, они свои планы положили «под сукно». О возрождении их интереса к иркутскому рынку в ближайший год говорить смысла нет», - уверена Татьяна Галущенко.

Цены на офисы продолжают снижаться. Наибольшее снижение стоимости продажи произошло в новостройках, так как корректировка цен на жилье повлекла за собой и корректировку цен на коммерческие объекты. В перспективе еще до 30% публичной цены (заявленной в рекламе в открытых источниках) могут потерять объекты с завышенной стоимостью.

Весной потенциальный спрос вырос. Активизация спроса - показатель того, что покупатели чувствуют «дно» и начинают активно присматриваться к объектам. При существующих экономических условиях ценовая стабилизация должна наступить уже в мае.

Однако маловероятно, считает Татьяна Галущенко, что в центральной деловой части города офисы будут продаваться по стоимости ниже 50-60 тыс. рублей за кв. м (цены 2006 года).

ТРУДНОСТИ ДЛЯ НЕСГОВОРЧИВЫХ

Осенью 2008 года, когда все делали прогнозы относительно влияния кризиса на рынок коммерческой недвижимости, эксперты отмечали, что рынок офисной аренды удар выдержит, и ставки не поползут вниз, и уж тем более не будут падать. Возможны трудности с заполнением новых площадей только по причине того, что это офисы класса В и выше, и компании-потенциальные арендаторы в условиях кризиса пересмотрят планы по переезду. Но старый офисный фонд останется со своим арендатором и на тех же условиях. Роста аренды не будет - это и есть основная уступка кризису.

Эти прогнозы основывались на том, что данный сегмент рынка всегда был активно растущим и дефицитным.

До начала декабря 2008 года ситуация действительно не менялась. Движение началось к концу декабря, когда пришло время обсуждать условия договоров на следующий год. Многие арендаторы предложили собственникам снизить ставки.

– Те, кто согласился сразу, - отмечает аналитик рынка коммерческой недвижимости Юрий Винников, – в итоге оказались в выгодном положении, поскольку сохранили арендаторов. Часть собственников не пошла на уступки, и с января началось активное движение арендаторов в поисках более низких арендных ставок. С начала года аренда подешевела на 15-30%, есть прецеденты и более весомых скидок.

При этом изменилась и структура арендных платежей, в них стали включать ряд услуг (уборка, охрана и т.д.), то есть арендатора освободили от дополнительных трат. Многие, в целях сохранения арендаторов, предлагают рассрочку платежей.

Практика показала, что несговорчивым собственникам заполнить пустующие площади оказалось еще труднее, чем согласиться в свое время на скидки арендаторам.

Особенно потеряли те собственники, единственным аргументом которых было местоположение.

ВРЕМЯ АРЕНДАТОРА

На иркутском рынке аренды офисной недвижимости, всегда активно растущем, впервые произошло снижение. Наступило время арендаторов. Огромный выбор, интересные цены, торг - в таких условиях офисы меняют не только те, кому нужно поменьше и подешевле, но и желающие найти офис лучше по качеству и местоположению за те же деньги, что платили еще год назад.

ОФИСНОЕ ПРОСТРАНСТВО
(Динамика офисных площадей в Иркутске, в тыс. кв. м)
2007 (конец)	200
2008	254	+54
2009 (план)	328	+74
Дополнительно существующие*
* Офисы в жилых домах			35
* Офисы в жилых новостройках			50-60
* Не входят в официальную статистику офисных центров
Источник: данные иркутских аналитиков рынка коммерческой недвижимости

Столь стремительное движение вниз арендных ставок обусловлено тем, что многие офисы были просто переоценены. В подтверждение этому может служить тот факт, что в городе остались офисные центры, где арендные платежи не изменились, потому что изначально аренда была объективной и включала в себя максимально возможный пакет услуг.

К примеру, на сегодня самая высокая аренда традиционно в Кировском районе - максимальный показатель 1 тыс. рублей в месяц (за кв.м). В Октябрьском районе максимальные ставки доходят до 900 рублей.

А вообще, в настоящее время трудно говорить о средних арендных ставках, в каждом конкретном случае они индивидуальны. В том же Кировском районе средняя стоимость аренды - 600-800 рублей за квадрат. Но есть площадки и по 450 рублей в месяц. Эти минимальные ставки – для крупных арендаторов, занимающих несколько сот квадратных метров.

С приходом кризиса развеялась иллюзия, что в Иркутске был острый дефицит офисных площадей. По мнению Юрия Винникова, дефицит был, но только качественных площадей. Однако, такое количество новых объектов при низком спросе, приведет лишь к тому, что офисные центры будут стоять незаполненными. Начнется жесткая конкуренция.

Как прогнозирует аналитик, общая ситуация, которая сегодня сложилась на рынке аренды, до конца лета не изменится. Движение вниз возможно, однако, стоит учитывать, что размер платежей уже на грани рентабельности для собственников. И если они и будут соглашаться на дальнейшие скидки, то только выбирая из двух зол меньшее, то есть минимальные убытки при заполненном здании или максимальные - при пустующем.

Сейчас возможны только краткосрочные прогнозы, потому что ситуация на рынке офисной недвижимости, напрямую зависит от движений в экономике. Более точный прогноз до конца года можно будет дать только в августе, когда станет известна статистика по состоянию дел в крупных компаниях. Если продолжится политика сокращения расходов, и московские компании начнут закрывать представительства в Иркутске, то многие офисные центры лишатся крупных арендаторов. Все это вкупе с низкими статистическими показателями может дать толчок рынку падать дальше.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (31) Май - Июнь 2009 года

• Число просмотров: 1969