Рассматривая влияние финансовой нестабильности на рынок недвижимости, аналитики компании «УК «Байкальский капитал» отмечают, что ситуация на нем близка к стабилизации. По их мнению, все факторы подтверждают то, что цены на недвижимость в условиях отсутствия активности по сделкам начнут подрастать.

ИНДЕКС BYCAPITAL_REALTY*
Период	Значение, тыс. руб./кв. м	Изменение индекса ByCapital_Realty в %
12.08	51,93	-9,94
01.09	50,54	-2,68
02.09	51,85	+2,59
* Показатель отражает доходность, изменение цен и динамику прироста кв. м. жилой недвижимости в Иркутске. Для расчета используется метод «Делфи» проведения оценок, как средневзвешенная величина цен предложений на продажу жилой недвижимости в городе.  Расчет индекса начинается с января 2009 г. Первое значение индекса отражает цены за декабрь 2008 г.

Но в условиях неэффективной экономики положение будет выравниваться за счет инфляции. 2,59% – такой в среднем рост цен на жилье (за кв.м) по итогам февраля показал индекс ByCapital_Realty (см. таблицу), который разработан в УК «Байкальский капитал» специально для инвесторов.

Иная ситуация прогнозируется этой весной на рынке стройматериалов: их потребление будет падать, а цены на них расти. Новых новостроек не ожидается.

А вот относительно дальнейшего развития событий на рынке жилья мнения иркутских экспертов разделились. Одни считают, что цены уже достигли своего минимума, и либо останутся на прежнем уровне до осени 2009 года, либо в отсутствии платежеспособного спроса снизятся, но незначительно. Другие полагают, что рост цен на жилье будет, однако, учитывая отсутствие покупательской активности, плавный и едва заметный.

На рынках первичного и вторичного жилья происходят схожие процессы, однако в более выгодном положение находится «вторичка». И именно этот сегмент в ближайшую перспективу ожидает рост.

Чтобы лучше оценить ситуацию, которая сложилась к весне 2009 года, необходимо вернуться к событиям годовой давности, когда все начиналось.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК. РЕТРОСПЕКТИВА

Наталья Комиссаренко: – Цены на жилье уже достигли своего минимума и скоро стабилизируются.

Стагнация рынка длится уже больше года. На рынке вторичного жилья она наметилась уже в конце 2007 - начале 2008 года, считает Наталья Комиссаренко, вице-президент иркутского областного союза риэлторов (ИОСР). Активный рост цен 2007 года мог продолжаться и дальше, но до России уже стали докатываться первые отголоски кризиса банковской ликвидности в США. Цены продолжали расти, но уже больше по инерции.

– Если говорить об иркутском рынке, то на начало 2008 года он уже был сильно перегрет, хотя собственники еще продолжали увеличивать цены, так как был активный спрос, – вспоминает Наталья Комиссаренко. – Но наметилась явная тенденция: стало очень мало покупателей с «живыми» деньгами.

Весной 2008 года спрос продолжал держаться. Объем сделок в совокупности сохранялся, за счет сезонности он ушел в сегмент загородной недвижимости и земельных участков. Но уже к концу весны на рынке четко обозначился стойкий снижающийся тренд. Он выражался в сокращении объема сделок, увеличении сроков экспозиции объектов, в превышении предложения над спросом. Как следствие, цены встали, и наметилась тенденция к их снижению. Самые продвинутые инвесторы – и частные, и крупные уже в этот момент, проанализировав ситуацию, стали выводить деньги из сегмента недвижимости.

В начале лета ситуация обострилась из-за того, что

СМИ активно говорили о надвигающемся мировом финансовом кризисе, о крахе банковской системы, о четко обозначившихся проблемах в строительной отрасли. Это ускорило темпы стагнации на рынке недвижимости.

ФАЗА ПАДЕНИЯ

С июля 2008 года иркутский рынок недвижимости вошел в фазу падения. Многие специалисты в это время все еще не хотели осознавать, что цены не будут расти, а спрос сократится до минимума, и связывали летнее затишье с фактором сезонности. Были надежды, что с началом осени – нового делового сезона – спрос увеличится, сделки возобновятся. Но этого, вопреки всем ожиданиям, не произошло, да и не могло уже произойти.

В осенние месяцы ситуация только усугубилась, предложение все больше превышало спрос, сроки экспликации объектов росли. Даже на прежде ликвидные малогабаритные квартиры срок экспликации увеличился в среднем в три раза – с 30 до 120 дней. Реальные сделки на рынке стали носить эпизодический характер. Банки с сентября практически прекратили массовую выдачу кредитов – с этого времени в Иркутской области реально выдавали ипотечные кредиты только четыре банка. Одновременно с рынка ушли инвесторы, так как резко снизилась доходность от вложений в недвижимость и появились риски. Даже те покупатели, у которых были деньги или возможность взять ипотечный кредит, отложили приобретение жилья из-за нестабильности в экономике страны.

Оставалась надежда, что декабрь - традиционно активный месяц с ажиотажным спросом оживит рынок. Но этого не случилось.

Статистика показала снижение цен на жилье в четвертом квартале 2008 года. На первичном рынке наблюдалось снижение средних цен за 1 кв.м. на 5,4%, на вторичном снижение на 3,8%. По данным федеральной службы государственной статистики по итогам четвертого квартала 2008 года (к аналогичному периоду 2007 г.) уровень цен на первичном и вторичном рынках остался на прежнем уровне.

Как отмечает Наталья Комиссаренко, с сентября по декабрь прошлого года на рынок влияли следующие факторы: невозможность получения заемных средств, снижение доходов населения и отсутствие объективной информации о ситуации на рынке недвижимости, неуверенность в завтрашнем дне и давление со стороны СМИ. Это и повлияло на снижение цен.

2009. НИСХОДЯЩИЙ ТРЕНД

С начала 2009 года ситуация существенно не изменилась, продолжился нисходящий тренд цен на жилье. Цены в Иркутске снизились в среднем на 15% по отношению к декабрю 2008 года, а за весь период спада - до 35%, считает Наталья Комиссаренко. Но, как отмечает эксперт, необходимо понимать, что темпы и размеры снижения цен неоднородны по своему отношению к различным классам вторичной недвижимости.

ЦЕНА КВАДРАТА
Изменение средней стоимости кв. м жилья в Иркутской области в октябре-декабре 2008 г.
	Октябрь, тыс.руб.	Декабрь, тыс.руб	Изменение, %
Вторичное жилье
1-комн.	45,6	42,9	-5,9
2-комн.	45,8	44,5	-2,9
3-комн.	45,4	44,9	-0,9
Новостройки
1-комн.	51,3	48,7	-5,1
2-комн.	52,4	49,9	-4,9
3-комн.	53,4	50,8	-4,8
4-комн. и более	60,4	55,9	-7,4
Источник: Иркутскстат

На данный момент тенденция следующая: в наибольшей степени цены снизились в бизнес-сегменте, немного меньше в самом дешевом секторе – на квартиры эконом-класса. Что касается элитных объектов, то здесь падение было минимальным, поскольку в основной массе элитное жилье приобреталось на собственные средства, а не по ипотеке.

Стоит учитывать, что предложения, сбалансированные по всем параметрам, не сильно потеряли в цене. А вот квартиры с завышенной ценой, которые выставлялись «на вырост» – с расчетом на дальнейший рост рынка, потеряли в цене максимально.

Как отмечает Наталья Комиссаренко, еще один фактор, который нельзя не учитывать, это скрытые скидки продавцов. Собственники обычно стараются не снижать цены открыто, но при этом соглашаются на уступки во время торга – по отдельным объектам до 10-15%.

Подводя итог, стоит отметить, что с учетом скрытой коррекции - торга и скидок - стоимость квартир в Иркутской области к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-35%. Для сравнения: после дефолта 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наибольшим за всю рыночную историю, снижение составило в среднем около 35%.

По мнению Натальи Комиссаренко, цены уже достигли своего минимума. Следовательно, в 2009 году квартиры могут потерять в цене еще немного, возможно дополнительные 10-15% до середины весны. С наступлением периода оживления спрос на рынке начнет постепенно восстанавливаться, а цены - стабилизируются.

Значительное снижение цен может коснуться низколиквидных предложений, так как их трудно продать в кризис. Они могут подешеветь еще на треть, если были сильно переоценены и имеют серьезные недостатки. Разумеется, что и срок коррекции цен на неликвидные квартиры продлится до конца лета.

И все же несмотря на имеющиеся предпосылки к повышению активности на рынке вторичного жилья с осени 2009 года, ожидать новой волны роста цен раньше 2010 года не стоит, уверена вице-президент иркутского областного союза риэлторов.

НОВОСТРОЙКИ. ЕЩЕ 5%

На конец февраля в Иркутске предложение на первичном рынке составило около 250 тыс. кв.м, из них 66% предложения по Октябрьскому району и 25% по Свердловскому району.

По словам аналитика рынка Алексея Зайцева, средняя стоимость кв.м в феврале составила 43,1 тыс. руб. Самые дорогие квартиры в Кировском районе - по средней цене 54,1 тыс. руб. за кв.м, самые дешевые - в Ленинском по 39 тыс. руб. за кв.м.  Анализируя ситуацию с начала 2006 года (когда средняя цена кв.м не превышала 23 тыс. руб.), можно отметить, что цены упали до уровня второго квартала 2007 года.

Пик цен и объема предложения на рынке пришелся на второй квартал 2008 года. Весной прошлого года в Иркутске предлагалось 284,3 тыс. кв.м по средней цене 49,4 тыс. рублей за квадрат. Потом началось снижение.

В своих прогнозах Алексей Зайцев отмечает, что если и будет дальнейшее снижение цен на новостройки, то не более чем на 5%, и то в случаях 100% предоплаты.

К началу весны 2009 года в городе реализовывало квартиры 48 строительных компаний, из них 70% от всего объема предложения продавали десять крупных застройщиков.

Доля ипотеки в 2009 году сократилась до 3-4%, показатель 2008 года - до 14% сделок проходило с заемными средствами. На рынке первичного жилья практически не осталось инвесторов, которые еще год назад составляли до 11% покупателей. Все инвесторы увели деньги на более доходные рынки. По прогнозам ожидается снижение объем строительства В течении двух лет объем предложения не поднимется выше уровня 100-150 тыс. кв.м. С рынка уйдет ряд строительных компаний. Пять крупнейших игроков перераспределят оставшиеся доли рынка. В настоящее время пять крупнейших компаний занимают половину рынка (предлагают более 51% всего строящегося жилья).

Все эксперты схожи в одном: несмотря на отсутствие спроса и денежных средств обвала цен, предсказываемого в СМИ последние полгода, не будет. Рынок не активен, но стабилизируется. Факторы стабильности становятся все более явными. Летом будет затишье, обусловленное сезонностью рынка, к осени активизируется отложенный спрос.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 2 (30) Апрель - Май 2009 года

• Число просмотров: 2535