Архив журнала «Капиталист»
Недвижимость
Новые возможности старого закона
Бизнес-ипотека
Депутаты Государственной Думы в марте приняли в первом чтении очередные поправки к закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», действующему с 1998 года. Суть нововведений в том, что теперь малый и средний бизнес сможет брать для выкупа коммерческой недвижимости ипотечные кредиты, а не обычные под залог других объектов, как это практикуется сейчас.
Татьяна Кубасова: – Закон будет работать в интересах мелкого предпринимателя, поправки в него можно назвать реальной поддержкой бизнеса в рамках антикризисных мероприятий. |
Станет ли закон реальным инструментом помощи малому и среднему бизнесу и как он повлияет на иркутский рынок коммерческой недвижимости? – нововведение законодателей в интервью «Капиталисту» комментирует генеральный директор ОАО «Иркутское ипотечное агентство» Татьяна Кубасова.
Можно ли сказать, что принятые поправки к закону дают больше возможностей бизнесу для приобретения недвижимости?
- Закон и ранее не запрещал брать ипотечные кредиты под залог нежилых помещений. Просто это была ипотека в силу договора, которая в отличие от ипотеки в силу закона, действующей на рынке жилой недвижимости, более рискованная. Риски возникают из-за того, что вначале регистрируются договор купли-продажи, право собственности, и только потом - договор ипотеки. В связи с этим ипотека в силу договора не была рыночным инструментом и не носила массового характера. Поправки, внесенные в закон, позволяют возникать ипотеке как обременению в момент регистрации сделки купли-продажи коммерческой недвижимости, переводя их в разряд ипотеки в силу закона.
Вы полагаете, что количество сделок увеличится?
- Да. Принятые поправки можно назвать реальной поддержкой малого и среднего бизнеса в рамках антикризисных мероприятий. Закон будет работать в интересах мелкого предпринимателя, которому по силам сделки стоимостью 15-30 млн рублей. Это небольшие офисные и торговые площади. У крупного бизнеса другие цели и возможности, но и для него коммерческая ипотека является дополнительным инструментом финансирования.
Участники рынка давно ждали этих поправок. Ипотека под коммерческую недвижимость интересна не только предпринимателям, но и банкам. Раньше банки неохотно выдавали ипотечные кредиты на приобретение нежилых помещений, и в начале кризиса – прошлой осенью ушли с рынка с этим продуктом. К настоящему времени стоимость объектов упала, и появилось много потенциальных покупателей с первоначальным взносом, готовых купить именно сейчас. В условиях кризиса, роста инфляции лучший способ сохранить сбережения для предпринимателей - вложиться в коммерческую недвижимость. Тем более, что цены сейчас снижаются.
Если бы закон заработал полноценно, он дал бы хороший толчок развитию рынка коммерческой недвижимости. Он выгоден и покупателям и продавцам, подъем платежеспособного спроса через ипотеку способствовал бы восстановлению экономики России.
ЦЕНА КВАДРАТА |
|
Средняя стоимость (за кв. м) офисной недвижимости на вторичном/первичном рынке Иркутска по состоянию на март |
|
Кировский |
81/85-90 |
Октябрьский |
60/50-55 |
Свердловский |
50-55/45-50 |
Куйбышевский |
43-45 |
Ленинский |
43-45 |
Источник: первый региональный съезд риэлторов (Иркутск, февраль |
Как Вы считаете, станет ли закон рабочим инструментом в условиях кризиса и отсутствия денег у банков?
- Это вторая часть вопроса о дееспособности ипотеки коммерческих помещений. К концу 2009 года, когда поправки к закону будут окончательно приняты во втором и третьем чтении, возможно, изменится и рыночная ситуация. Но, рассуждая о том, что даст обновленный закон, необходимо понимать: полноценно действовать он не сможет без налаженной системы рефинансирования.
Откуда придут деньги для рефинансирования ипотечных кредитов под коммерческую недвижимость? Раньше в системе ипотечного жилищного кредитования работали дешевые деньги западных банков. В кризис этот источник обмелел, и иностранный капитал не скоро вернется в Россию.
Структура рынка ипотечного кредитования состоит из первичного рынка, на котором выдаются кредиты, и вторичного, где происходит рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг. Система рефинансирования как раз и позволяет привлекать банкам деньги для выдаваемых кредитов через выпуск ипотечных ценных бумаг либо за рубежом, либо в России.
Какой вариант более оптимальный?
- Для нас предпочтительнее привлечение денег за счет выпуска российских ипотечных ценных бумаг, при условии, что в России найдутся инвесторы, которым интересен рынок ипотечных ценных бумаг на коммерческую недвижимость. Учитывая, что данный закон активно лоббируется именно сейчас, думаю, интерес у инвесторов есть. Хотя не факт, что уже разработаны схемы и обозначены суммы. Формирование национального фондового рынка ипотечных ценных бумаг только в начале пути.
Если эта система действительно заработает, то от этого выиграют все. На рынке коммерческой недвижимости оживится спрос и вырастут продажи, фондовый рынок стабилизируется, правительство получит работающий антикризисный закон.
Теперь все зависит от того, как скоро пройдут второе и третье чтение закона, и какие банки будут готовы выдавать ипотечные кредиты под залог коммерческой недвижимости. Хотелось бы, чтобы закон не опоздал, а банки имели длинные деньги. Пришло время развиваться российскому рынку ипотечных ценных бумаг.
- Число просмотров: 1659