Вопрос: Наша компания владеет офисным зданием и сдает помещение внаем. Однако с арендаторами периодически возникают конфликты по оплате телефона. Что вы можете посоветовать для решения данной проблемы?

 

Ответ: Все зависит от того, на каких условиях вы сдаете помещения в наем, то есть от условий договора. Но для начала предлагаю в общих чертах ознакомиться с действующим законодательством.

Правовые основы деятельности по оказанию услуг связи на территории России, регулируются Федеральным законом от 07.07.2003 г. № 126-ФЗ "О связи".

Согласно ему оказывать услуги связи на территории РФ могут только операторы связи. Под оператором связи вышеуказанный закон понимает юридическое лицо или индивидуального предпринимателя, оказывающего услуги связи на основании соответствующей лицензии (ст. 2).

В соответствии со ст. 29 данного ФЗ, деятельность юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по возмездному оказанию услуг связи осуществляется только на основании лицензии на осуществление деятельности в области оказания услуг связи. Перечень наименований услуг связи, вносимых в лицензии, и соответствующие перечни лицензионных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации и ежегодно уточняются (в настоящее время, действует Постановление Правительства РФ от 29.12.2005 г № 837).

Согласно ст. 44 ФЗ "О связи", на территории Российской Федерации услуги связи оказываются операторами связи пользователям услугами связи (абонентам) на основании договора об оказании услуг связи, заключаемого в соответствии с гражданским законодательством и правилами оказания услуг связи.

Таким образом, чтобы вы смогли выступать самостоятельным оператором связи и оказывать подобные услуги абонентам (арендаторам помещений), необходимо получить соответствующую лицензию на осуществление деятельности в области оказания услуг телефонной связи, что позволит оказывать возмездные услуги связи пользователям на основании договора об оказании услуг связи.

Однако такой вариант предоставления услуг представляется маловероятным, так как подразумевает большие финансовые затраты.

Следующим вариантом, и на мой взгляд наиболее разумным, будет заключение вашей компанией абонентского договора с оператором связи. При заключении договора аренды подписать агентский договор с арендатором на совершение юридических действий за вознаграждение, а именно оплаты услуг связи от своего имени, но за счет арендатора.

В договоре аренды также необходимо указать, что обеспечение связью не включается в размер арендной платы. Предоставление подобных услуг будет производиться на возмездной основе и оформляться дополнительным договором.

Третий вариант – это отказаться от предоставления услуг связи арендаторам, и делегировать эксклюзивное право на монтаж и обслуживание линий связи в здании в целом специализированной, лицензированной организации.  Четвертый вариант: попытаться заключить трехсторонний договор с арендатором и оператором связи. Однако если здание сдается в аренду мелким фирмам-арендаторам, то такой подход просто не пригоден.

 

 Вопрос: Предлагают приобрести в собственность несколько кабинетов в одном из зданий. Но как нам стало известно, у владельца возникали конфликты с основным собственником (балансодержателем) здания по предоставлению электроэнергии.

 

 Ответ: Действительно, на данный момент отсутствует закон или иной нормативно-правовой акт, устанавливающий критерии, по которым можно определить, может ли то или иное нежилое помещение считаться не только самостоятельным объектом права, но и самостоятельным объектом с точки зрения технических, санитарных и иных норм и правил, возможности самостоятельной эксплуатации.

Нормы ГК РФ о неделимых вещах, сложных вещах, о главной вещи и принадлежности не могут быть применены как критерий возможности полноценной (самостоятельной, независимой) эксплуатации нежилых помещений, так как сами нежилые помещения являются самостоятельным объектом права. Одна нежилая комната в здании может быть выделена и стать самостоятельным объектом права. Иное законом не запрещено.

В вашей ситуации может возникнуть такая ситуация, что приобретенный объект будет настолько "дефектным" в плане самостоятельности, что потеряет свою ценность, либо потребуются значительные вложения для его нормальной эксплуатации.

Опасность состоит в том, что нежилые помещения могут не иметь или впоследствии лишиться энергоресурсов. Трубы теплоснабжения, водопровод и канализация, электропроводка внутри нежилых помещений останутся, так как к ним применяются нормы о главной вещи и принадлежности (ст.135 ГК РФ). Подводить к нежилым помещениям отдельную теплотрассу, водопроводную линию или электрокабель в ряде случаев сопряжено с большими расходами, а иногда и невозможно исходя из конкретных условий расположения объекта, наличия мощностей, размещения иных коммуникаций и систем городского хозяйства.

Как правило, трансформаторы, бойлерные и т. п. принадлежат основному владельцу недвижимости, а покупатель никаких прав на коммунальные системы не приобретает. Ничто не мешает основному владельцу недвижимости прекратить подачу электричества, тепла и воды в отчужденные нежилые помещения. В результате у покупателя нежилых помещений возникают серьезные проблемы с нормальной эксплуатацией объекта недвижимости.

Существует судебная практика, по подобным случаям. Обычно она основана на требовании устранить препятствия в пользовании нежилыми помещениями в порядке ст. 304 ГК РФ. Истцы мотивируют свои требования тем, что либо соседи по нежилому зданию, либо лица, продавшие им нежилые помещения, не предоставляют им возможности получать энергоснабжение, которое они могут получать только через них, так как передача энергоресурсов имеет последовательную схему подключения на данном объекте.

В подобных случаях суды чаще всего отказывают в удовлетворении таких исков (негаторных), так как, во-первых, приобретая в собственность нежилые помещения, истцы не приобретают никаких прав по пользованию энергоресурсами и их права в отношении недвижимости ничем не нарушены. А во-вторых, негаторным иском истцы фактически требуют понудить ответчиков заключить с ними договоры на предоставление энергоснабжения, что в силу ст. 421 ГК РФ незаконно.

Став собственником недвижимости, владелец сам несет бремя ее содержания, и иные лица не обязаны оказывать им коммунальные услуги. Поэтому ваши опасения совершенно правильные. Рекомендую хорошо подумать и взвесить все возможные риски.

 

 Вопрос: Недавно к нам в фирму приходили работники прокуратуры. Подскажите, какие у них полномочия и что они должны предъявлять при проведении проверки?

 

Ответ: Деятельность прокуратуры регламентируется Федеральным законом "О прокуратуре Российской Федерации". Согласно данного закона основная функция прокуратуры – это надзор за соблюдением законов, в том числе в деятельности юридических лиц. 

При этом, формулировки, используемые в законе, настолько широкие, что в сферу прокурорского надзора подпадает вся деятельность юридического лица, т.е. прокуратура может проверять вас в отношении всего, чего угодно. Это могут быть и прием работников на работу и их увольнение, осуществление лицензионной деятельности (если такая есть), уплата налогов, аренда государственного и муниципального имущества и т.д.

Однако закон вводит определенные ограничения на предмет прокурорских проверок, устанавливая, что органы прокуратуры не подменяют при осуществлении надзора иных государственных органов. Но на практике данное ограничение обходится достаточно просто. Прокурор просто даёт поручение соответствующему государственному органу провести такую-то проверку. В прокуратуре такие проверки именуются "совместными" или "с привлечением специалистов".

Основанием для проведения проверки как правило, являются, жалобы граждан и план проведения проверок. Сама процедура проведения проверок отличается процедур проверок иными органами.

Во-первых, не предусмотрено процессуальное оформление начала проверки. Поэтому прокурорский работник, проводящий проверку, не предъявляет вам никаких постановлений (распоряжений, приказов) о начале проверки. Ваши требования к сотруднику прокуратуры предъявить какое-либо предписание (распоряжение и т.п.) о проведении проверки будут незаконными. Единственное, что вы можете потребовать у него – это предъявить служебное удостоверение. Ну и естественно позвонить прокурору и уточнить, действительно ли проводится проверка, или же имеет место "частная самодеятельность".

Во-вторых, не устанавливаются рамки проводимой проверки. Если ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении мероприятий государственного контроля (надзора)" обязывает указывать в распоряжении (приказе) предмет проверки и запрещает выходить за его пределы, то на сотрудника прокуратуры данное ограничение не распространяется. Придя к вам с проверкой по одному вопросу, он может проверить вас и по другим направлениям. Единственный ограничитель здесь – время и желание самого работника прокуратуры.

В-третьих, по результатам проверки не составляется какого-либо акта. Если в ходе проверки у вас найдут какие-либо нарушения, то внесут представление об устранении нарушений закона, либо протест, либо постановление о возбуждении административного производства, либо вынесут предостережение о недопустимости нарушений закона. Если ничего не найдут, то просто молча уйдут.

 В случае, если вы откажетесь представить документы при проверке или не явитесь по вызову в прокуратуру, то вас привлекут к административной ответственности по ст. 17.7 КоАП РФ (штраф от 1000 до 1500 рублей для граждан и от 2000 до 3000 рублей для должностных лиц.)

 

Олег Самойлов, юрист

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 5 (21) Октябрь - Ноябрь 2007 года

• Число просмотров: 2111