По оценкам специалистов, иркутский рынок деловой недвижимости остается стабильным на протяжении всего года. Что не есть хорошо. Дефицит коммерческих площадей, в первую очередь офисных, сводит к минимуму какую-либо динамику в данном сегменте.

— В прошлом году количество заявок на покупку и аренду офисов оставалось примерно одинаковым с января по август, так же, как и количество предложений, — рассказывает специалист по коммерческой недвижимости АН «Тысячелетие» Юрий Винников. — Нынешним летом соотношение вряд ли сильно изменится.

На размер арендных ставок и продажную стоимость квадратного метра бизнес-площади лето никак не влияет. Ведь цена аренды меняется раз в год, и дата ее повышения оговаривается при заключении контракта. А помещения, выставляемые на продажу, дорогие в любое время года. Это одна из причин того, что арендаторов гораздо больше, чем покупателей.

Самыми востребованными, а соответственно - дефицитными, по словам Юрия Винникова, остаются офисы и торговые площадки размером от 15 до 70 квадратов.

В целом, резюмирует риэлтор, ситуация если и изменится, то не раньше, чем в 2010 году, после ввода в эксплуатацию торговых и деловых центров, строительство которых начато сегодня.

АУКЦИОНЫ: ПЕРЕРЫВ НА ЛЕТО

А вот продажа муниципальной недвижимости летом почти не ведется.

— Последний аукцион пройдет 21 июня, после чего мы планируем сделать паузу до 15 сентября, — в интервью нашему журналу рассказала начальник отдела приватизации и продаж КУМИ Иркутска Виктория Уманская.

Подобный перерыв, который планируют сделать чиновники, вполне обоснован.

— Три года назад за весь июль у нас не было ни одной заявки на участие в торгах, - говорит Виктория Николаевна. - После того случая мы стали делать такие вот перерывы. Ведь большинство предпринимателей — потенциальных покупателей муниципальной собственности — в июле-августе уезжают из города на отдых. А проводить аукцион с малым количеством участников нецелесообразно, он тогда просто не получится.

В общей сложности в течение 2007 года КУМИ Иркутска предполагает выставить на продажу 71 объект.

Кстати, в нашем регионе приватизация муниципального имущества идет достаточно активно. К примеру, в прошлом году в Иркутской области было приватизировано в общей сложности 286 объектов. По информации территориального органа Федеральной службы государственной статистики, большая часть из них (240 объектов) приватизированы путем продажи на аукционах, 43 — посредством публичного предложения. Три объекта были приватизированы «путем иного отчуждения в соответствии с законодательством о приватизации».

Балансовая стоимость подлежащего приватизации имущества составила 457,17 млн рублей. Площадь отчуждаемых земельных участков — 1,9 млн кв. метров, из которых 879 тысяч «квадратов» находились в муниципальной собственности, три тысячи — в областной и более одного миллиона в федеральной.

В результате приватизации от покупателей получено около 1,1 млрд рублей, что на 70% больше, чем в 2005 году. В основном средства поступили от продажи объектов незавершенного строительства - 88,5%.

ОФИСНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

К особенностям иркутского рынка деловой недвижимости можно отнести тот факт, что порядка 80 процентов офисных помещений нашего города расположены в зданиях, средний возраст которых превышает 30-40 лет. Возле большинства из них нет мест для парковки, в них нет кафетериев, конференц-залов, банкоматов. И до недавнего времени единственным полноценным бизнес-центром Иркутска оставался лишь Байкалбизнесцентр.

Однако потихоньку ситуация стала меняться. В нынешнем году запланирован ввод в эксплуатацию сразу нескольких офисных зданий, отвечающих современным требованиям: на улице Рабочей (рядом с ТЦ «Меркурий»), в Академгородке (недалеко от развязки нового ангарского моста), на улице Байкальской (остановка Цимлянская) и на пересечении улиц Поленова и Култукской. В какой-то степени новые площади снимут существующее напряжение, однако рынок все же не наполнят. По оценкам специалистов, стабилизируется ситуация только в 2008-2010 годах, когда будут сданы крупные административно-офисные центры, строительство которых уже начал «ВостСибСтрой» и только планирует «Фортуна». Надо сказать, что планы последней слегка удивляют своей масштабностью. На сайте компании дано описание проектов нескольких многофункциональных торгово-развлекательных комплексов и административно-офисных центров, начать возводить которые «Фортуна» намерена уже в этом году. Площадь объектов — от 10 до 100 тысяч квадратных метров. Инвестиции в строительство исчисляются сотнями миллионов долларов США.

До конца этого года в Иркутске должно произойти еще одно важное событие, которое в перспективе коснется почти каждого предпринимателя. А именно принятие Генерального плана города. Разработчики проекта этого документа — сотрудники «Иркутскгражданпроекта» - уже представили его общественности. По их мнению, на сегодняшний день одной из основных причин недостаточного строительства не только жилых, но административных зданий в Иркутске является неэффективное использование городской территории. Поэтому основной градостроительный документ города предлагает вынести из центра уличные и мелкооптовые рынки, экологически небезопасные предприятия (дрожжевой завод, хлебокомбинат, литейное производство), создать многофункциональный центр на правом берегу Ангары в районе нового моста и коммерческий центр на улице Трактовой. Расчетный срок исполнения Генплана — 2020 год.

Ксения Стрельцова

 КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСОВ

 

Офисы класса «А» — располагаются в новейших офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки, оптимальными планировочными решениями, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. На сегодняшний день в Иркутске отсутствуют.

Офисы класса «A»

Офисы класса «В» — это помещения с характеристиками чуть ниже, чем у офисов класса «A». Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Они не столь престижны и перечень предлагаемых услуг в них не такой широкий. В Иркутске - «БайкалБизнесЦентр».

Офисы класса «B»

 

Офисы класса «С» — это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия.  Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре.

Офисы класса «C»

Офисы класса «D» — офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. По оценкам риэлтеров почти 70 % процентов иркутских офисов приходится на этот класс.

Офисы класса «D»

Офисы класса «Е» — помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины.

Офисы класса «E»

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 3 (19) Июнь - Июль 2007 года

• Число просмотров: 2600