Свежий номер «Капиталиста»

В центре внимания

Тарифы

ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ДАНА КОМАНДА ФАС

ЭЛЕКТРИЧЕСТВО: ТЕПЕРЬ, КАК ВСЕ

 

Свежий номер «Капитала»

В продаже с 7 ноября
Авторынок
БЛОГЕРАМ ДОВЕРЯЮТ
Доходы и расходы
ПАДЕНИЕ ВЫРУЧКИ -- ЧТО ДЕЛАЕТ БИЗНЕС

ЭЛЕКТРОННАЯ ВЕРСИЯ

сайт органов местного самоуправления

Архив журнала «Капиталист»

Ритейл

ПУТЬ НА СЕВЕР ДЛЯ ВНЕМАГАЗИННОЙ ТОРГОВЛИ

Закончился октябрь, за ним и ноябрь, но закрытия иркутского рынка "Шанхай", как планировали первоначально городские власти ("Каток супермаркетов готов давить киоски", "Капиталист", N5(15), 2006) не произошло.

Тем не менее процесс реформирования розничной торговли в центре Иркутска развивается. В северном направлении.

Городская администрация начала форсировать развитие ритейла эконом-класса. В рамках агломерации, разумеется. Сейчас в Иркутске две показательных истории, касающиеся формата торговли. Первую на круглом столе, посвященном коммерческой недвижимости ("Ярмарка недвижимости-2006"), озвучил руководитель аналитического отдела ВостСибСтроя Алексей Зайцев: в Ново-Ленино есть современный торговый центр с большими павильонами, хорошей коммуникацией, рекламой по телевизору. И отсутствием арендаторов, которые хотят ехать в Ново-Ленино.

Вторая показательная история разыгрывается на площади в 0,77 гектара между улицами Софьи Перовской и Байкальской. Территория, которая сейчас называется муниципальным рынком "Шанхай", рассчитана на 1150 торговых мест. Почти половина из них - 430 - занято иркутскими торговцами, которых можно отнести к очень малому бизнесу: ЧП и ИП, где хозяйка привозит из Турции и Китая одежду и обувь, а несколько продавцов реализуют товары в двух-трех точках. Например, в "Меркурии", "Сезоне" ("Иркутском", "Престиже" и т.д.) и на "Шанхае". Как вариант - большая часть товара сдается владельцам вышеназванных точек, а остатки - опять же - распродаются на "Шанхае".

После того, как мэрия объявила, что пора паковать вещи, китайская половина рынка растворилась на близлежащих площадках. А соотечественники организовали общественное движение и начали шантажировать власти.

Первым шагом в неравной борьбе против мэрии стал профсоюз продавцов и предпринимателей Иркутска (создан 13 октября 2006 года с целью защиты прав и интересов торговцев муниципального рынка "Шанхай"). В стройные ряды борцов вступило 80 человек. Остальные собратья по прилавку ограничились визой в подписном листе горожан против ликвидации "Шанхая" (в количестве 430 штук). Однако, профсоюз не оставляет надежды на расширение - за счет продавцов Свердловского рынка, которому тоже, возможно, грозит реорганизация. Самым шумным мероприятием профсоюза продавцов и предпринимателей Иркутска стала организация пикета, на котором участники потребовали дать им возможность реализовать зимний ассортимент до марта следующего года. В противном случае продавцы угрожали перекрыть улицу Байкальскую и объявить голодовку.

ОПЯТЬ ДВОЙКА

Если давление на городскую администрацию "шанхайскому профсоюзу" удается с переменным успехом (в последний раз реорганизацию рынка перенесли на начало следующего года), то в информационной рукопашной продавцы проигрывают с сухим счетом. И это закономерно. Во-первых, в руках продавцов только один козырь - 80-90 млн рублей, которые ежегодно поступают в бюджет города.

Однако, эта сумма (примерно 10-15 тысяч рублей за кв.метр) намного меньше той, которую заплатит будущий владелец этой земли. Кроме того, только крупный игрок способен еще столько же вложить в строительство. Для малого бизнеса, чей бюджет не планируется больше, чем на месяц, а любая смена обстоятельств может привести к краху, эта миссия невыполнима.

Далее. "Пострадавшие" вели себя крайне непоследовательно: сначала просили о помощи, а потом угрожали; сначала высказывались за совместную (50/50 в финансовом выражении) реконструкцию муниципального рынка, а потом требовали выселить восемь китайских рынков (площадью 3,3 гектара) от улицы Байкальской до ЦПКиО вместе с тремя тысячами работающих там граждан Китая.

И, наконец, продавцы грубо нарушили главное правило публичного общения: "Не умеешь - не ври". Сначала они говорили, что мэрия насильно забирает их контейнеры с товарами, которые остались на территории рынка. Затем разыграли перед телекамерами плач о "невероятно высокой цене" за аренду места на рынках "Базар" и "Маньчжурия". Жертвы административного давления не учли, что мэрия ответит рейсом на "Базар", где журналисты посчитают стоимость аренды павильона на Трактовой.

В процентном выражении цифра получилась на 30% дешевле, чем расценки "Шанхая". Другое дело, что разница между 200 и 300 рублями несущественна, а вот упущенная прибыль из-за сокращения человекопотоков для некоторых будет катастрофичной. Но кого это теперь интересует - профсоюз уже сказал свое веское слово. И когда волк действительно пришел, Пете никто не поверил.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ ВОПРОС

Апеллирование к общественным слушаниям по вопросу целесообразности закрытия рынка "Шанхай", кроме глубокой юридической безграмотности продавцов, показало, что свобода слова в Иркутске есть. Потому что для защиты своих интересов простые продавцы выбрали инструмент, который часто видели по телевизору - дискредитировавшие себя общественные слушания по площадкам под застройку, где типа простые граждане из ТОС пытаются согнуть в рог застройщиков и заместителя мэра Евгения Харитонова.

Между тем, для мэрии сейчас слабохарактерность смерти подобна. Благодаря неактивному решению "земельного вопроса" городская администрация может лишиться право этой землей распоряжаться. За 10 лет у руля, команда мэра разграничила 11% земли на территории города - остальное "ничье".

"Попытайтесь оформить в собственность участок под частным домом в черте города, - рекомендуют противники мэра. - Мало не покажется. Обойдется в сумму от 20 тысяч рублей и займет в лучшем случае полгода. Если не обратитесь в посредническую фирму".

Однако, всесильность мэрии - видимость. Городская администрация сама теряет управление над ситуацией с земельными участками, особенно в центре города. Раньше был ЦСН. Теперь оказалось, что ЦСН на фоне судебных исков по узаконению самовольных строений - далеко не самый страшный сон. Схема проста и оттого гениальна. Земля приватизируется, на ней что-то строится, затем мэрия отказывается это "что-то" признать частью города, поскольку построено "что-то" с нарушением градостроительной документации. Владелец земельного участка подает в суд... И выигрывает его более, чем в половине случаев: для суда главным аргументом является земля.

Чаще всего подобные случаи встречаются, конечно, в Октябрьском районе - Подгорная, микрорайон Парковый, улица Софьи Перовской. По словам заместителя мэра Евгения Харитонова, жилые дома активно и незаконно превращаются в торговые точки. Популярны такие варианты как бизнес-центр и коттедж. Вот это реальная проблема, которая подошла практически к точке кипения. Поэтому мэрия перешла к решительным действиям.

Катализатором, вероятнее всего, стало выступление "шанхайского профсоюза" и требование провести общественные слушания: похоже, что мэра по-человечески достали. Благодаря "общественникам", которые борются со строителями, термин "общественные слушания" стал синонимом словосочетания "публичная склока, показанная по телевизору". А итогом цепочки событий будет снос всех торговых площадей на улицах Софьи Перовской, Байкальской и Борцов Революции. Владельцы площадок обещали за год ликвидировать торговлю и снести все сооружения - за свой счет.

ИНТУИТИВНЫЙ МАРКЕТИНГ

Сопротивление "шанхайского профсоюза" понятно любому девелоперу и маркетологу. На Трактовой и во втором Иркутске люди и деньги совершенно другого уровня, нежели на рынке "Шанхай". Если житель Ново-Ленино в центр за покупками все-таки поедет, то человек из Кировского и Октябрьского района на Узловой ничего не забыл. А доходы жителей Октябрьского района и Ново-Ленино - тоже две большие разницы.

Феномен "Паруса" заключался в том, что у него не было конкурентов - очень дешево и у черта на куличках можно было купить только в трех местах: на "Парусе", в "Мельниково" и в Рабочем. С появлением дешевых товаров на "Шанхае" центральный рынок стал полноценным центром торговли в Иркутске. Поэтому теперь многое будет зависеть от того, кто купит этот участок.

По мнению риэлтора Вадима Литвиненко, нет смысла строить на месте "Шанхая", например, дорогой бизнес-центр, из окна которого будет виден деревянный и неухоженный центр Иркутска. С гостиницей примерно та же ситуация. Да и торговый центр на этом месте может показаться лишним - рядом "город магазинов" (ТК) с демократичными товарами, а также "Отцы и дети", где уже присутствуют федеральные бренды.

Какой бы формат не придумал будущий владелец, он займет чье-то поле. Потому что товаров "премиум-класса" на центральном рынке быть не может, а торговать ширпотребом будет просто невыгодно - землю продадут с аукциона по очень высокой стоимости.

После полной ликвидации дешевых товаров из периметра Софьи Перовской – Богдана Хмельницкого – Дзержинского – Партизанская торговые потоки желающих купить недалеко и недорого частично осядут в "Иркутском", а частично дойдут до "Фортуны".

ДЕЛОВАЯ КСЕНОФОБИЯ

Расселение "шанхайских" беженцев планируется в три торговых коридора. Первый - торговая площадь на месте сгоревшего рынка "Парус" (остановка "Узловая"). На пяти гектарах пустой земли уже построен торговый центр с павильонами, около трех гектаров земли укатано в асфальт, а на оставшейся территории планируется торгово-развлекательный центр чуть ли не с кинотеатром на несколько залов. Но это планы, а из вполне реальных преимуществ на Трактовой - железнодорожные пути прямо за забором рынка "Базар".

Это место объективно далековато. Кроме того, Николай Блинков, начальник отдела торговли администрации Иркутска, возивший туда на экскурсию журналистов, вопреки официальному мнению городской администрации усомнился, что транспортный поток в эту сторону будет как-то ротироваться. А "раскрутку" нового места и вовсе возложил на плечи арендаторов, выразив уверенность в том, что процесс "прикармливания" потребителя к новому месту не займет больше полугода. Во-первых, полгода - статистический "средний" срок для нового торгового объекта, а во-вторых, "Парус" уже был интересным торговым коридором, поэтому все в руках арендаторов и администрации нового рынка.

Главным "антибазарным" аргументом митингующие почему-то избрали стоимость аренды квадратного метра: когда на камеры говорится, что она "значительно выше", чем на Шанхае, это, мягко говоря, противоречит здравому смыслу. Даже в крытой части, где есть электричество, вода и цивилизованные туалеты, арендная плата ровно в три раза ниже. Потому что торговое место на Трактовой и на Центральном рынке, как говорится, две большие разницы.

Организаторы пикета также не хотят переезжать на рынок "Маньчжурия". На этот раз из принципиальных соображений: негоже представителю народа-гегемона работать на китайском рынке. Реально причины для подобной постановки вопроса - в экономике. Китайские товары, которые вывозятся, например, из Маньчжурии, налогами практически не облагаются, поэтому их ценовая конкурентоспособность намного выше продукции турецких и даже отечественных производителей.

Процесс торговли на "Шанхае" напоминает анекдот про двух евреев, собирающих милостыню в арабском квартале (у одного на табличке написано "иудей", а у второго "правоверный"). Русский покупатель (а "шанхайский профсоюз" оценивает его численность в 200 тысяч человек) при прочих равных условиях с большим удовольствием отдаст свои деньги славянской женщине, которая возит товар из Москвы и Новосибирска. Ксенофобия в отдельных случаях может быть даже двигателем торговли.

Оказавшись в другом месте, шанхайские продавцы теряют уникальные конкурентные преимущества. Во-первых, перестают быть "своими" среди "понаехали тут" (в "Маньчжурию" покупатель изначально идет за китайскими товарами). Во-вторых, больше не получится зарабатывать деньги "по инерции", благодаря "прикормленному" месту (в "Иркутском" и других ТЦ арендаторы из-за конкуренции вынуждены прилагать усилия к развитию бизнеса: планировать человекопотоки, открывать новые филиалы, давать рекламу и так далее). Возможно, именно поэтому "шанхайский профсоюз" негативно отнесся и к предложению переселиться на площадь имени Павла Чекотова, которая сама по себе от Шанхая мало чем отличается, да и находится через дорогу.

НАВСТРЕЧУ АГЛОМЕРАЦИИ

"Шанхайский бунт" бизнес и власть серьезно не воспринимают. Бизнес должен помогать городу развиваться, а не устраивать забастовки (как транспортные ЧП), не угрожать голодовкой (как "шанхайский профсоюз"), и не воровать лес (как участники ВЭД, вывозящие нелегальный иркутский лес через красноярскую таможню).

Профсоюзы профсоюзами, а Иркутск "для простых людей" будет развиваться навстречу агломерации, то есть в сторону Ангарска. Глава Управления капитальным строительством Александр Тирский уже подсчитал, сколько нужно для массового строительства блок-секций эконом-класса в Ново-Ленино: 130 миллионов на инженерные сети. По мнению Евгения Харитонова, на новоленинских площадках особенно остро стоит вопрос с энергоснабжением.

Депутат Заксобрания Алексей Козьмин отметил, что эту проблему можно раз и навсегда решить, реализовав проект "Иркутскэнерго" по строительству теплотрассы "Иркутск-Ангарск". Если этот инфраструктурный проект получит государственное софинансирование. А пока этих денег там нет, район с огромным количеством пустой земли осваивается точечно.

Инженерные требования к коммерческой недвижимости на порядок меньше, поэтому ритейл в сторону Новоленино будут развивать активнее, чем строительство домов. По крайней мере, большая часть "торговых" участков в списке, который мэрия направила в КУМИ, располагается в разных частях Трактовой и Новоленино.

"Когда мы начинаем осваивать новую территорию, все что требуется от органов власти - сделать ее транспортно доступной, - говорит Алексей Козьмин. - И провести туда коммуникации: электричество, водоснабжение, канализацию. А бизнес туда придет сам".

Екатерина Сухова


"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 6 (16) Декабрь 2006 - Январь 2007 2006 года


  • Число просмотров: 1816

 

Еще статьи в этой рубрике

Архив журнала

Рейтинг статей

 
Рейтинг@Mail.ru
О нас
рекламные издания
деловая пресса
оказание рекламных услуг
журналы иркутска
рекламные сми
журналы сибири
деловые сми
рекламная полиграфия
стоимость рекламы в журнале

Журнал капитал
журнал капитал
рекламный каталог
журнал товары и цены
торговый журнал
товары и цены каталог
товары в иркутске
рекламно информационные издания
рекламный журнал

Журнал капиталист
бизнес журнал
бизнес издания
деловые издания
деловой журнал

Размещение рекламы
размещение рекламы в журнале
региональная реклама
реклама в печатных сми
реклама в печатных изданиях
реклама в регионах
реклама в иркутске
реклама в журналах и газетах
реклама в журналах
закрыть