Сергей НЕПОМНЯЩИХ

Около 70%  из них утверждают, что не могут приобрести бизнес-недвижимость из-за высоких цен и ограничений доступа к торгам. Эти данные получены по итогам второго исследования "Условия и факторы развития малого предпринимательства в регионах России" (первое исследование делалось в 2005 году). Само исследование стало результатом крупномасштабного социологического опроса, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения совместно с общественной организацией "ОПОРА России" при участии МЭРТ. Мониторинг ситуации проводился в 75 регионах страны и охватил почти шесть тысяч респондентов-бизнесменов, занятых в производстве, сфере услуг и торговле.
Анализу ситуации с коммерческой недвижимостью в Иркутске к концу уходящего года и на ближайшую перспективу посвящен предлагаемый материал.

Прогнозы профессионалов относительно перспектив иркутского рынка коммерческой недвижимости не оптимистичны. Рост цен, составивший в этом году более 50%, продолжится, массового строительства объектов в ближайшие два-три года не предвидится, да и на вопрос - где строить, четких ответов нет. Деловой центр города практически исчерпал свои возможности. Перепрофилирование первых этажей жилых домов, реконструкция старых зданий, строительство единичных объектов проблемы насыщения рынка не решает.

По оценкам риэлторов, в настоящее время спрос на коммерческую недвижимость превышает предложение раз в десять. Это если говорить о продаже объектов коммерческой недвижимости. На рынке аренды ситуация не многим, но отличается - предложений стало больше, хотя цены по-прежнему высокие.

Под коммерческой недвижимостью потребитель обычно понимает только офисные и торговые здания, но есть еще склады, гостиницы, производственные базы. Поскольку коммерческая недвижимость - эта любой объект, который приносит доход, то в эту категорию можно отнести и гаражи, и дачи, и квартиры, которые сдаются в наем.

Как признают профессионалы рынка, особых проблем с приобретением или арендой складов и производственных баз в Иркутске нет. В цене и дефиците в основном торговые, офисные здания и помещения. По словам аналитика рынка коммерческой недвижимости Сергея Непомнящих, сегодня в Иркутске очень проблематично купить качественное торговое помещение, снять офис высокого класса. И дело не в том, что дорого - таких объектов просто нет. Строят такие помещения мало, да и места для застройки почти не осталось, особенно в центре города.

Здесь большинство привлекательных объектов сосредоточено на небольшой территории - от цирка (район улицы Желябова) в сторону улицы Карла Маркса, включая Торговый комплекс, и с расхождением на две-три улицы в стороны. Необходимой деловой активностью обладает улица Декабрьских Событий. Это места, интересные бизнесу с позиций расположения.

Однако, как отмечают риэлторы, указанные территории практически исчерпали все запасы. Большинство площадок уже раскуплено, остальные либо не продаются, либо чрезмерно дороги, даже по меркам недешевого иркутского рынка.

Решением проблемы дефицита коммерческих объектов вполне мог бы стать "рост" центра города вверх - строительство многоэтажных офисных зданий. Но по объективным причинам (ограничения, связанные с понятием исторического центра) - это сделать невозможно. Поэтому на ближайшие два года прогноз неутешительный: спрос будет только расти, впрочем, как и цены.

Цена, за которую сегодня объект в Иркутске готов купить инвестор, рассчитывается им так: если за пять лет сдачи в аренду этого помещения его первоначальная стоимость возмещается, он интересен для приобретения. В развитых странах срок окупаемости объекта намного выше. По всей видимости, и мы будем двигаться в этом направлении. Когда закончатся объекты, которые выгодны для сдачи в дорогую аренду, инвесторы начнут покупать и долгосрочные объекты.

Цены поднимает дефицит. По оценкам аналитиков, деньги на коммерческую недвижимость у бизнеса есть.

И ситуацию могли бы стабилизировать новые объекты, но их строится очень мало. Следовательно рост цен обеспечен. Хотя в среднем цена на объекты коммерческой недвижимости в 1,5-2 раза выше, чем на жилье. Это, кстати, стоит учесть строителям.

Проблему строительства новых объектов коммерческой недвижимости Григорий Бабицкий, руководитель "Иркутской ипотечной корпорации", обозначил так: на самом деле мы еще не достигли того уровня цен, при котором выгодно строить коммерческие объекты. Если эта цена будет достаточной, строители и деньги найдут, и жилые пятиэтажки снесут, а на их месте будут строить деловые центры.

В перспективе же, объекты, выставляемые на торгах в КУМИ, будут продаваться по 180-200 тыс. за кв.м. Сегодня офисные площади продаются в среднем по 40-50 тыс. за квадрат. Рост на будущий год составит до 25%.

ПОПУЛЯРНОЕ КОЛИЧЕСТВО КВАДРАТОВ

По словам аналитика коммерческой недвижимости Сергея Непомнящих, на долю площадей от 50 до 200 кв. метров в Иркутске приходится до половины всех сделок по продаже. Площади менее 50 "квадратов" настолько востребованы, что редко представлены в публичной продаже. Что касается объектов с площадью от 200 до 500 кв. метров, то в данном сегменте мало предложений и небольшой спрос, но говорить о превышении предложения над спросом также не приходится. К единичным объектам можно отнести площади от 500 до 1000 кв. метров.

Стоимость коммерческой недвижимости в центре города от 60 до 150 тыс. рублей за кв. метр. Объекты в зависимости от площади продаются по 5-20 млн рублей. Эти цифры больше применимы к торговым площадям в наиболее престижных районах.

Арендные ставки на офисы колеблются от минимальной в 350 руб. за кв. метр в Ленинском районе до максимальной в 1000 рублей - в Правобережном и Октябрьском округах. На торговые площади разброс цен больше - от 400 рублей за кв. метр (минимальная ставка в Ленинском округе) до 3 тысяч за кв. метр (максимальная ставка в Правобережном округе). По остальным районам в среднем от 500 до 1300 рублей за "квадрат".

Кстати, в зависимости от технических параметров помещения, его оснащения, состояния и расположения объекты можно разделить по классам от самого высокого "А" до низкого "F". В Иркутске наибольшая доля офисов приходится на класс "D" - 68%. А помещений класса "А" нет вообще.

АУКЦИОНЫ НА РЫНОК НЕ ВЛИЯЮТ

На аукционы КУМИ не стоит возлагать больших надежд, считают риэлторы. Среди объектов, выставленных на продажу, вклад КУМИ не более 20%. Сам рынок продажи не растет - объектов-то больше не становится. Они, конечно, продаются, но в них и до этого велась какая-то коммерческая деятельность.

Следовательно, увеличивается рынок аренды как таковой и только за счет перераспределения секторов. В итоге, когда продаются объекты КУМИ, рынок приходит к той же аренде, только по более высоким ставкам.

До 2009 года иркутскому муниципалитету нужно продать или перепрофилировать все муниципальные объекты. Активно в этом направлении Комитет по управлению муниципальным имуществом города начал работать в 2004-2005 годах. На сегодняшний день из 113 тыс. кв. метров муниципальной площади продано около 39 тысяч. В 2005 году с аукциона ушло 102 объекта, за 10 месяцев этого года - 82 объекта.

Часто объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды, выставляются на торги в последнюю очередь.

Из 184 проданных объектов 40 были обременены долгосрочной арендой. По статистике, 26% новых собственников - бывшие арендаторы.

По прогнозам КУМИ, пиковым годом по продажам станет 2008 год. На следующий, 2007 год план по продаже объектов уже сверстан и утвержден на заседании городской думы. Предусмотрено выставить на аукцион 71 объект.

ЛИЗИНГ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАРАБОТАЛ

Как одну из тенденций этого года можно отметить увеличение финансовых возможностей для приобретения коммерческой недвижимости. Оценить это явление с точки зрения плюсов и минусов трудно, так как с одной стороны у предпринимателей появляются деньги на покупку недвижимости, и это хорошо, но с другой - если этой недвижимости мало, то возросший спрос провоцирует только рост цен.

Одной из новых услуг на рынке коммерческой недвижимости можно назвать лизинг недвижимости. В это году в Иркутске уже прошло несколько сделок.

По словам представителя лизинговой компании Виктории Ким, как вариант, схема лизинга может помочь тем же арендаторам в выкупе своих площадей через аукционы на торгах в КУМИ.

Лизинговая компания оценивает все перспективы, и если объект стоящий, клиенту озвучивается высшая ценовая планка, до которой он может вести торг. Лизинговые компании предлагают своим клиентам длительные сделки, в отличии от банков, которые неохотно идут на долгосрочное кредитование предпринимателей под покупку объектов недвижимости.

По данным лизинговой компании банка "УРАЛСИБ", рост услуг по лизингу недвижимости в России за год составил 60%. В Иркутске также наблюдается оживление, хотя совершено всего три сделки за год. Но спрос есть, а значит и перспективы.

Лизинг недвижимости интересен в большинстве своем производственникам, а не тем, кто покупает объекты для получения прибыли (например, офисы под сдачу в аренду). Поэтому лизинг коммерческой недвижимости не стоит рассматривать для объектов, расположенных по улице Карла Маркса. Есть интересные объекты под Ангарском и на окраинах Иркутска. При грамотном использовании они могут приносить не меньший доход.

ПЕРВЫЕ ЭТАЖИ ПРОБЛЕМЫ НЕ РЕШАТ

Рассуждая о перспективах рынка коммерческой недвижимости, выход из сегодняшней ситуации риэлторы видят в одном - в увеличении объемов строительства. Как вариант - реконструкция, то есть перевод помещений из жилого сектора в нежилой. Но даже если перестроить все первые этажи зданий под коммерческие объекты, проблему насыщения рынка все равно не решить.

Поэтому все более актуальным становится вопрос: где строить? Земельные участки, выставляемые КУМИ на торги, часто неинтересны строителям ввиду своей малой площади.

Становятся все более активными разговоры по поводу того, что уже давно стоит отделить исторический центр от делового. Специалисты дают неплохой прогноз развития в связи со строительством нового моста. Здесь можно будет активизировать район, который в настоящее время занят частным сектором. Правда, как отмечают строители, тут возникают немалые трудности с расселением. В перспективе перестройка территории рынка "Шанхай" даст немало современных офисных площадей.

А сейчас в центре Иркутска нет свободной земли, те участки, что можно использовать, требуют расселения. Поэтому относительно центра города на ближайшее время прогноз простой - нужно забыть об этих площадках.

Одно из главных предложений строителей - прорабатывать возможность возведения в Иркутске нового делового центра, который бы кардинально изменил ситуацию.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 6 (16) Декабрь 2006 - Январь 2007 2006 года

• Число просмотров: 2812