Но если в Новосибирске и Красноярске уже подсчитывают, во сколько раз увеличились объемы сделок, то в Иркутске пока сами сделки в новинку. Пару лет назад иркутские предприниматели, обращаясь в лизинговые компании, даже не интересовались лизингом недвижимости. Сейчас, как отмечают специалисты, единичный спрос на услугу есть. А вообще, рынок этот перспективный.

Предметом лизинга может служить любой объект коммерческой недвижимости: склад, офис, магазин. Кроме этого, лизинговая схема удобна не только при приобретении нового объекта, но и при продаже собственного для увеличения оборотных средств компании (возвратный лизинг).

Схема получения недвижимости в лизинг отработанная и на бумаге практически ничем не отличается от лизинга оборудования, техники, автотранспорта. В реальных же условиях оформление сделки напоминает бег с препятствиями.

ЛИЗИНГ ОФИСОВ ЗАМЕНЯЕТ ИПОТЕКУ

На сегодняшний день лизинг торговых и офисных площадей подменяет собой ипотеку коммерческой недвижимости. Изменились требования бизнеса, отмечает начальник отдела клиентского обслуживания Иркутского филиала "НОМОС-БАНКа" Павел Никифоров, и кредит - это уже пройденный этап. К тому же в отличие от ипотеки жилья, банковские предложения по кредитования коммерческой недвижимости ограничены. Более распространенным является кредитование под залог уже имеющейся у компании недвижимости.

В чем же преимущества лизинга перед ипотекой, если процентные ставки по лизингу и кредиту практически не отличаются? Для клиента - в экономии на налоге на прибыль и налоге на имущество; для банка - в степени риска, если лизинговая компания является "дочкой" финансирующего банка, то в случае лизинга интересы банка-кредитора защищены лучше, так как право собственности на объект недвижимости до окончания срока лизинга остается у лизинговой компании.

Единственным недостатком лизинга перед кредитованием является то, что кредит может выдаваться под строительство коммерческого объекта, а в лизинг передаваться только готовая к эксплуатации недвижимость. Законодательно процедура лизинга не применима для объектов на этапе строительства.

В то же время лизинг выгоднее и аренды. Ежемесячный лизинговый платеж всегда сопоставим или может быть меньше ежемесячной аренды объекта (что актуально для Иркутска с высокими арендными ставками), но при этом по окончании срока лизинга клиент становится собственником недвижимости.

НУЖНА ЧЕТКОСТЬ ПРИ РЕГИСТРАЦИИ

Юрий ПЕРФИЛЬЕВ

Напрашивается закономерный вопрос, почему же лизинг недвижимости, имея преимущества перед традиционными видами эксплуатации и приобретения коммерческих объектов, не получил еще должного развития и применяется редко?

Один из основных барьеров, отмечает исполнительный директор "ТрансЛизингКом" Юрий Перфильев, - законодательный. Отсутствует четкая процедура регистрации сделки лизинга недвижимости. Сложность в том, что договор лизинга вступает в силу только с момента регистрации сделки на недвижимость, которую в собственность приобретает лизинговая компания. Регистрация договора купли-продажи занимает один-два месяца. В течение этого срока лизингодатель не имеет юридически оформленных прав на недвижимость - предмет лизинга.

Как отмечает Юрий Перфильев, столкнувшись с этой проблемой, компания нашла выход - оформлять оба договора одновременно, так как договор лизинга все-таки имеет первичное значение. Так же требование государственной регистрации договора лизинга недвижимости порождает необходимость регистрации изменений существенных условий заключенного договора. В частности, в ходе исполнения лизингового договора у Стороны может возникнуть необходимость изменить размер лизинговых платежей, и такое изменение при отсутствии государственной регистрации будет неправомерным.

Юридической тонкостью так же является запрет на лизинг находящихся в собственности (или аренде) земельных участков, т.е. здание передать в лизинг можно, а землю под ним нельзя. Решением данной проблемы является заключение параллельно с договором лизинга договора аренды с лизингополучателем, непосредственно земельного участка под зданием, который так же подлежит регистрации, при этом, если лизинговая компания по ряду причин не может стать собственником земельного участка, она берет его в долгосрочную аренду (на 49 лет) с правом пролонгации.

ПРИЧИНЫ, КОТОРЫЕ ТОРМОЗЯТ ПРОЦЕСС

По словам Павла Никифорова, среди причин, отрицательно влияющих на развитие лизинга недвижимости в Иркутске, можно назвать недостаток ресурсов самих лизинговых компаний. Сделки по недвижимости заключаются, как правило, на срок более пяти лет, и не все лизинговые компании имеют такие долгосрочные источники финансирования.

Одна из основных причин, тормозящих развития рынка лизинга недвижимости, по словам Павла Никифорова, - расхождение между бухгалтерским учетом и реальным положением вещей. К примеру, срок амортизации новой недвижимости - более 30 лет. Таким образом, к окончанию срока лизинга (до 5 лет) балансовая стоимость объекта не превысит и 50% от первоначальной стоимости. И если лизингополучатель приобретет объект по выкупной стоимости (которая ниже балансовой), то у него образуется положительный финансовый результат, с которого необходимо заплатить налог на прибыль.

Для "старых" объектов, эксплуатируемых несколько лет или даже десятков лет, существует другая проблема - большая разница между балансовой стоимостью и текущими рыночными ценами. При покупке и передаче в лизинг такого объекта недвижимости у продавца возникают дополнительные налоговые издержки, которые он не готов нести. Необходимы дополнительные схемы, чтобы урегулировать эти вопросы.

Кроме этого, операции по лизингу недвижимости по сравнению с другими видами лизинга значительно более трудоемкие, для заключения таких сделок необходимо наличие у лизинговой компании грамотных специалистов, в том числе юристов и оценщиков, знающих специфику заключения сделок с недвижимостью и проверки их "чистоты".

Несмотря на это, отмечает Юрий Перфильев, интерес к данному виду лизинга есть. Принимая во внимание то, что срок лизинга недвижимости значительно больше среднерыночного срока лизинга другого имущества, и при этом у лизинговой компании существует возможность привлечения долгосрочных источников финансирования, в итоге лизингополучателю можно сэкономить 10-12% от стоимости объекта недвижимости, при тех же сроках по сравнению с ипотечным кредитованием.

В ПЕРСПЕКТИВЕ

Для создания полноценного рынка лизинга недвижимости, которого в Иркутске еще нет, необходимо сформировать спрос и увеличить предложение. Предложение ограничено, поскольку лишь небольшая часть лизинговых компаний нашла пути решения вышеперечисленных проблем. А с потенциальными лизингополучателями надо работать, разъясняя выгоды и преимущества лизинговых схем.

К потенциальным клиентам лизинга недвижимости, по словам Юрия Перфильева, можно отнести предприятия среднего бизнеса, которым нужны площади под склады, магазины, или другая коммерческая недвижимость. А так же предприятия, заинтересованные в привлечении оборотных средств с использованием так называемой схемы возвратного лизинга. При этом нужно принимать во внимание, что лизинговая компания заинтересована в реализации лизингового проекта при условии стоимости объекта недвижимости не менее трех миллионов рублей.

Как отмечает Павел Никифоров, в "НОМОС-Лизинг" поступают предложения о приобретении в лизинг торговых площадей, эти предложения рассматриваются, банку интересны сделки от $400 тыс. Если эта сумма меньше, предпринимателю проще приобрести объект в кредит, так как оформление в лизинг - процесс трудоемкий.

Эксперты отмечают, что сам по себе рынок коммерческой недвижимости Иркутска, его неразвитость особо не влияют на рынок лизинга недвижимости. Сделки единичны, и интересные объекты под них находятся. Другое дело, что в перспективе лизинг может не получить массовости из-за ограниченного количество предложения.

Как отметил Юрий Перфильев, те объекты, которые сегодня представлены на рынке, успешно эксплуатируются или приобретаются по отработанным схемам, и новое, в том числе и лизинг, - не востребовано. Почти не применяются в Иркутске и схемы возвратного лизинга (продажа собственного объекта с последующим выкупом для увеличения оборотных средств). Но это не из-за отсутствия спроса, нужно время, чтобы рынок сформировался.

Наталья Бочарова

"Капиталист", иркутский журнал для предпринимателей № 4 (14) Август - Сентябрь 2006 года

• Число просмотров: 2561